综合指标视角下的城市更新策略研究——以广州市城中村改造为例
广州市城中村改造项目存在问题与解决策略一一以冼村城中村改造项目为例
178 |R E A L E S T A T E G U I D E广州市城中村改造项目存在问题与解决策略以冼村城中村改造项目为例李 晨 (广东保利城市发展有限公司 广东 广州 510308)[摘 要] 本文基于广州市 城中村 改造的大背景,以冼村城中村改造为案例,深入剖析了城中村改造过程中的困境与根源㊂研究发现,改造过程中面临的主要问题包括留守户动迁拆除困难㊁产权注销措施执行落地难,以及回迁安置房分户分证登记缺乏明确的政策指引㊂针对这些问题,本文提出了加强政府引导㊁完善法律法规政策体系㊁加强行政执行力度以及明晰政策指引等解决策略㊂通过冼村改造案例的研究,旨在为广州市及中国 城中村 改造提供借鉴㊂[关键词] 城中村改造;城市更新;冼村[中图分类号]T U 71 [文献标识码]A [文章编号]1009-4563(2024)03-178-03前言2009年,国土资源部和广东省政府经协商并报国务院同意,决定共同推进节约集约用地试点示范省建设,并将旧城镇㊁旧厂房㊁旧村庄改造作为推进试点示范省建设的一项重要任务㊂广州市作为省内排头兵,城市更新起步早,2009年-2014年,广州作为全国最早的 三旧 改造试点,大力推进琶洲村㊁杨箕村㊁林和村等城中村改造工作;2019年至今,广州持续深化城市更新工作,建立完善的更新政策体系及规划管控传导机制,谋划老旧社区成片连片更新改造提升㊂截至2023年8月,广州累计批复城中村改造项目82个,面积约38平方公里㊂累计批复城中村改造项目,完成改造的仅有猎德村㊁林和村㊁琶洲村㊁杨箕村㊁潭村等少数成功案例,部分旧村在获取批复十余年后均受制于各种原因,尚未完成改造㊂本文基于广州市 城中村 改造的大背景,以广州市冼村改造为具体的案例研究对象,对冼村全面改造项目基本情况㊁存在问题及解决策略等进行了详细地梳理与阐述㊂1 研究目的和意义冼村作为广州市中央商务区核心区域 城中村 ,从改造工作开始至今已历时十余年,历经波折,数易改造方案㊂冼村改造过程曲折,存在多方利益主体博弈,更体现了 城中村 全面改造的复杂性,是广州市 城中村 改造中的一个典型案例㊂因此,本文力求通过冼村全面改造案例的研究,发掘 城中村 全面改造过程中的困境与根源,为广州市及中国 城中村 改造提供借鉴㊂广东省 三旧 改造在城市社会和经济转型方面取得了显著进展,并带来了很多改善㊂然而,这一进程也伴随着很多问题,例如规划实施㊁政策㊁利益分配以及公共服务设施供给等问题㊂因此,针对土地增值收益分配机制和政策制度改革等方面的研究需要进一步加强㊂我们应该通过追求效率和公平,促进包容性增长,从而实现经济效益和社会效益的双赢局面[1]㊂此外, 城中村 改造还可以促进经济发展,吸引更多的企业和居民进入这些社区,从而推动城市的繁荣和发展[2-3]㊂ 城中村 的改造涉及到土地所有权㊁利益分配㊁投入成本等问题也成为改造中的难点和关注焦点[4]㊂2 冼村城中村改造的基本情况冼村位于广州市珠江新城核心区东侧,是天河区㊁国家级中央商务区核心区域最典型的城中村㊂地处天河区西南部,属于冼村街道的辖区范围,西侧为冼村路,毗邻天河东路及广州大道至越秀区;南侧金穗路,与猎德村临近,靠近珠江航道;北侧黄埔大道,西北方向是体育西小区和六运小区,远至天河体育中心和广州东站;东侧临猎德大道,近珠江公园㊁天河公园㊁暨南大学与华南快速,西北侧建设地铁13㊁18号线换乘站㊂改造前村屋1950栋,村民约5000人,握手楼林立,无有效交通㊁排水及相应配套设施㊂为了向冼村居民提供一个更现代化㊁绿色的生活环境,亦为了提升广州市城市形象,盘活低效用地,有关部门高度予以冼村旧城改造项目高度重视,自2010年起,就对其进行了城中村改造㊂目前,在有关部门的引领下,冼村城中村改造项目累计已完成99%村民村屋及外单位住宅的拆迁补偿签约任务,拆除率亦达99%,现剩余12栋村屋及39户外单位未签约拆除㊂已回迁复建安置房共三期1878套,在建四期复建安置房共2731套(已完成村民摇珠分房),近期拟开工复建安置房783套㊂冼村城中村改造项目现场呈现回迁房与留守户共存,未拆迁村屋与复建房施工并存的改造状态㊂截止至2024年1月,广州市有关部门对冼村的旧城改造问题多次召开专项会议,依据冼村城中村改造项目情况,对项目改造及存在的问题进行梳理分析,为后续的城中村改造提供了更具有参考价值的战略性意见㊂3 冼村城中村改造项目存在的主要问题3.1 缺乏有效行政及司法手段,留守户动迁拆除十分困难冼村全面改造中拆除已进入攻坚收尾阶段,但仍有村民拒签并提出天价补偿及无理诉求,项目因动迁问题陷入僵局,导致无法拆除房屋平整用地㊂在99%村民按照正常改造及补偿标准签约的情况,改造主体无法与拒签村民的要求达成一致,12栋村屋影响项目各地块建设㊂如何妥善处理此问题是关乎到冼村全面改造完成的时间和进度㊂其他学者如方萌在调研浙江省临安区的情况后总结出 城中村 改造存在以下问题:拆迁补偿模式单一㊁先拆迁后安置方式有待改善㊁交互机制欠缺㊁非拆迁对象欠缺考虑㊁R E A L E S T A T E G U I D E |179违规拆迁仍存等[5]㊂广州市城中村改造项目工作,即使是在政府领导和村集体的支持下,并已采取多种动迁措施,仍存在部分留守户拒绝签约并坚持远超补偿方案的诉求㊂当前面对此部分留守户没有法律强制措施,导致动迁工作进展缓慢,旧改工作面临巨大困难,集中体现在两个方面:1㊁改造范围内集体土地上房屋的拆迁难题:根据广东省高级人民法院印发的有关通知,对于拒绝签约的留守户,合作企业㊁村集体无法对其提起诉讼,且缺乏相应的法律强制措施,导致合作企业㊁村集体除了协商谈判别无他法;2㊁改造范围内国有土地上房屋的拆迁难题:部分旧改项目普遍存在零星国有土地上房屋,但由于与村集体之间不存在土地使用权分配㊁管理关系,村集体无法对其采取法律强制措施,合作企业难以通过谈判完成拆迁㊂主要原因一是由于广州市旧改拆迁补偿安置方案基本采取 一村一策 市场化谈判模式,缺乏强制统一的补偿标准,改造主体主要通过市场谈判制定拆补方案,缺乏公权力补位,村民普遍存在 既要还要,不低他人 的心理,补偿标准不断攀高;二是针对未签约的留守户通过民事诉讼方式仍难以解决,对于拒绝签约的被拆迁人,改造主体无法对其提起诉讼,缺乏法律强制措施作为保障,导致合作企业难以通过谈判完成拆迁㊂三是收回集体土地使用权缺乏法律强制措施作为保障,即使通过表决收回集体土地使用权也较难实际收回㊂3.2 产权注销措施执行落地难冼村城中村改造启动早,2010年拆迁补偿安置协议未能约定村民签约后配合注销,导致已签约99%村民皆未落实产权注销事宜,复建区回迁房无法完成新的确权登记,融资区无法取得国有土地使用权证正常开发㊂按照现有政策,原则上需要被拆迁房屋产权人亲自申请办理产权注销,但原产权人普遍抗性较大,要求先取得回迁安置后再完成产权注销,否则权利没有得到保障,因此拒绝配合完成产权注销工作,但是不注销原产权就无法办理新的安置房的确权登记,形成死循环㊂另外或是由于被拆迁房屋涉及到继承㊁转让㊁赠与等产权纠纷的主客观原因,导致无法顺利办理产权注销登记,进而影响整个项目的供地㊁确权㊁预售等情况㊂针对广州旧改项目产权注销难题,广州市统筹做地指挥办公室于2023年7月底印发了‘广州市城中村改造集体土地转为国有土地后依嘱托注销登记流程指引“[6]㊂根据该指引,城中村改造项目在征地公告发布后,如被征收土地使用权人拒绝签订补偿协议的,在将相关补偿费用公证提存后,可以由区政府向不动产登记机构发出书面通知,不动产登记机构依嘱托办理产权注销登记㊂虽已有地方政策支持,但目前未有城中村改造项目切实落地执行该政策的先例㊂3.3 回迁安置房分户分证户确权登记缺乏明确的政策指引村民的被拆迁房屋(宅基地房屋)通常面积较大,改造完成后,原来的一栋被拆迁房屋可能变为多套回迁安置房,而村民(户主)普遍存在分户分证确权登记的诉求,即要求各套回迁安置房分别确权登记至其子㊁女名下㊂由于回迁安置房分户分证户确权登记缺乏明确的政策指引,部分项目在回迁多年后,仍有大量回迁安置房未办理不动产权证㊂一是政策指引不明确:回迁安置房分户分证户确权登记缺乏清晰的政策指引,导致在实际操作中存在诸多困难和不确定性㊂二是登记流程不规范:三是缺乏明确的政策指导,回迁安置房的分户分证登记流程可能存在不规范的情况,导致权属纠纷和登记错误的风险增加4 针对冼村城中村改造项目主要问题的建议4.1 建议加强政府引导,完善法律法规政策体系结合城中村改造工作面临的困难,建议立法机关㊁行政主管部门在制定地方性法规㊁改造政策时可以充分考虑以下几个方面:4.1.1 就改造范围集体土地上房屋的拆迁难题:可依据‘土地管理法“第六十六条之规定,由村集体通过表决收回未签约房屋集体土地使用权㊁经区政府审批后作出收回集体土地使用权决定的方式解决㊂但留守户拒绝交出土地的,则缺乏法律强制措施,恳请在立法或政策层面明确可向区政府申请作出责令交出土地决定,再依法申请强制执行;其次,如未签约房屋所在地块已作出征地公告的,恳请在立法或政策层面明确可依据‘土地管理法“及其实施条例规定,由区政府作出补偿安置决定,拒绝交出土地的再作出责令交出土地决定及申请强制执行㊂此外,建议立法机关在立法层面深化㊁落实行政裁决事宜㊂4.1.2 改造范围内国有土地上房屋的拆迁难题:建议在立法或政策层面进一步明确对于旧村改造项目中拒绝签约㊁搬迁的国有土地上房屋,可由区人民政府作出国有土地上房屋征收决定,形成点状征收机制,拒绝签约的则由区政府作出补偿决定,改造成本仍由合作企业承担㊂既不复议也不诉讼,又拒不搬迁的,则可申请强制执行㊂此外,如被拆迁人仍拒绝签约㊁搬迁的,还可依据‘广东省人民政府关于深化改革加快推动 三旧 改造促进高质量发展的指导意见“(粤府 2019 71号)之相关规定,由村集体经济组织向区人民政府申请行政裁决㊂如裁决被拆迁人搬迁后,被拆迁人拒不履行裁决结果的,可向人民法院申请强制执行㊂4.2 建议加强行政执行力度,推行依嘱托注销工作4.2.1 对于已签约㊁已将房屋交付给改造主体拆除的情形,建议允许改造主体单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记㊂被拆迁人已签约并已将房屋交付给改造主体拆除的,可视为签约人已自愿将其房屋权益让渡给改造主体,改造主体取得房屋的处分权㊂如经改造主体催告后,房屋产权人未在合理期限内办理产权注销的,则建议允许改造主体单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记,不动产登记部门经实地查看确认房屋灭失后予以审批,并将原产权证公告作废㊂4.2.2 对于拒绝签约的情形,建议允许由村集体经济组织单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记㊂如房屋所在地块已发布征收公告(征收决定)的,则可依据‘不动产登记暂行条例“第十四条等规定,由区人民政180 |R E A L E S T A T E G U I D E府作出相关决定后通知不动产登记部门办理产权注销登记㊂如房屋所在地块未发布征收公告的,则可依据‘土地管理法“第六十六条之规定,由村集体经济组织申请区人民政府收回集体土地(宅基地)使用权;在落实补偿㊁且房屋被拆除后,由村集体经济组织单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记,不动产登记部门经实地查看确认房屋灭失后予以审批,并将原产权证公告作废㊂4.3 建议明晰政策指引,制定回迁安置房确权登记专项政策㊂依据相关法律㊁政策之规定,宅基地系以 户 为单位的,宅基地房屋应属于家庭共有财产,‘宅基地使用权证“登记的使用权人(户主)并非房屋的唯一权利人,而是代表全体家庭成员行使权利,其配偶㊁子女等均可认定为房屋的共同权利人㊂因此,一是建议行政职能部门出台政策,明确规定被拆迁人取得的回迁安置房可在其配偶㊁父母㊁子女等近亲属内部分户分证,即回迁安置房可直接确权登记至被拆迁人的配偶㊁父母㊁子女等近亲属名下,该行为应属 析产 ,并非赠与或者交易行为,无需补缴土地出让金及过户税费㊂二是建立完善的登记体系:建立完善的回迁安置房分户分证登记体系,确保登记流程的规范化和标准化,降低权属纠纷和登记错误的风险㊂三是加强权益保障:通过规范的分户分证登记,加强对回迁安置户合法权益的保障,确保其能够获得稳定的居住环境和合法的财产权利㊂结语在城市化进程不断加速的今天,城中村改造作为城市更新的重要一环,面临着诸多复杂的问题和挑战㊂本文以广州市冼村城中村改造为例,深入剖析了城中村改造过程中的困境与根源,并提出了相应的解决策略㊂首先,冼村改造作为广州市 城中村 改造的典型案例,其过程历经波折,存在多方利益主体博弈,体现了城中村改造的复杂性和艰巨性㊂这不仅要求我们认识到城中村改造的重要性和紧迫性,更需要我们深入研究和解决改造过程中遇到的问题㊂其次,本文总结了冼村改造过程中存在的主要问题,包括留守户动迁拆除困难㊁产权注销措施执行落地难,以及回迁安置房分户分证登记缺乏明确的政策指引等㊂这些问题不仅在冼村改造中存在,也在其他城中村改造中具有一定的普遍性㊂因此,解决这些问题对于推动城中村改造工作的顺利进行具有重要的现实意义㊂最后,针对这些问题,本文提出了加强政府引导㊁完善法律法规政策体系㊁加强行政执行力度以及明晰政策指引等解决策略㊂这些策略旨在推动城中村改造工作的顺利进行,实现经济效益和社会效益的双赢㊂通过本文的研究,我们期望能够为广州市乃至全国的城中村改造提供有益的借鉴和参考㊂然而,城中村改造是一个复杂而漫长的过程,需要政府㊁社会各界共同努力㊂未来,我们仍需进一步深入研究城中村改造的相关问题,为实现城市的可持续发展和人民的幸福生活贡献力量㊂参考文献[1] 项振海,郭炎,袁奇峰,谭诗敏.广东省 三旧 改造研究进展[J ].上海城市规划,2018(04):68-73.[2] 刘朝阳.深圳市城中村 改造中的土地管理问题研究[D ].仲恺农业工程学院,2013.[3] 管见.城中村 改造的土地权属变更及补偿几个问题研究[D ].中国社会科学院研究生院,2013.[4] 刘启俊.中小型城市 城中村 改造问题探析[D ].山西农业大学,2016.[5] 方萌,邹晨斌,傅锦敏. 城中村 改造现状分析及应对策略研究 基于浙江省临安区的调研分析[J ].吉林农业,2018(16):40-41.[6] 广州市统筹做地指挥办公室(2023).广州市城中村改造集体土地转为国有土地后依嘱托注销登记流程指引.(穗做地办函 2023 2号)(上接第177页) 持续材料,降低对资源的消耗㊂通过优化建筑设计和设备布局,采用节能技术和可再生能源系统,最大限度地减少能源消耗,减少温室气体排放㊂考虑建筑对社区和居民的影响,促进社会公平和包容,鼓励使用本地劳动力和材料,改善居民生活质量㊂设计雨水收集系统,实现雨水再利用,减少对自来水的需求,提高建筑水资源的利用效率㊂在建筑规划和设计阶段进行全面的生命周期分析,考虑建筑建造㊁使用㊁维护和拆除阶段的环境影响和资源消耗,以期最大程度减少对环境的负面影响㊂借助先进的设计软件和模拟工具,进行建筑性能仿真和优化,为建筑实现更高效的资源利用和舒适的室内环境㊂通过综合考虑上述因素,可持续性整合将建筑的设计和规划过程中的环境㊁社会和经济问题相结合,为人们提供更为健康㊁高效和持久的建筑空间㊂结束语本研究深入探讨了建筑设计中空间规划与功能优化的重要性和具体策略,希望能为当前建筑行业的从业者提供有益的参考,以促进建筑设计的发展和进步㊂我们还将继续致力于这一领域的研究,不断探索更加创新和实用的空间规划与功能优化策略,为建筑设计的可持续发展贡献我们的力量㊂参考文献[1] 姚友龙.高层建筑在城市空间中的规划设计探讨[J ].中国标准化,2019,(16):65-66.[2] 王志赫.基于语义网络的建筑空间设计策略研究[D ].东北林业大学,2018.[3] 孟旭鹏.B I M 技术在建筑设计中的应用研究[J ].山西建筑,2017,43(36):30-31.[4] 林雨.全龄复合型社区养老地产空间规划与建筑设计策略研究[D ].山东建筑大学,2016.[5] 雷鸣.城市综合体对城市空间规划发展的影响研究[D ].南昌航空大学,2014.。
广州市城中村商业形态的更新改造——以广州棠下村为例
广州市城中村商业形态的更新改造——以广州棠下村为例摘要：随着城市的快速发展和建设，城中村现象越来越明显，其带来的一系列问题也愈发凸出，建筑密度大，布局混乱，卫生条件差……等等因素都会制约着城市的发展。
本文通过分析广州市现有城中村商业形态改造更新实例，总结其更新改造特点并学习，以广州市天河区棠下村作为研究对象，最终总结出城中村商业形态更新改造的策略建议。
关键词：城中村、商业形态、改造更新1、广州典型城中村商业形态——以棠下村为例1.1 区位条件棠下村位于广州市天河区东南部，是广州典型的城中村，也是低收入人群的居住区。
经过调研，棠下村具有城中村特点，即低层住宅聚集，楼距紧凑，还未被开发，村内很多低收入人群聚集。
在广州快速城市更新扩张背景下，截止2017年9月，有10万人左右的常住和流动人口聚居在棠下村，社区面积不足一平方公里。
棠下村居民由本地居民和外来务工人员组成，外来务工流动人员占了大多数。
因棠下村交通方便，乘坐BRT到棠下村站即可，出勤方便，且房租便宜，广受外来务工人员的欢迎。
1.2人口状况（1）人口数量：截至2017年，棠下村常住和流动人口达到10万人左右。
（2）人口构成：根据调研的数据整理，非广州户籍居民占了94％，这些居民居住方式为租房，从事的职业有建筑业、服务类等等，大学毕业求职者和刚投身工作的白领也有部分租住在此。
（3）人口受教育情况：外来人口中，拥有大学本科学历的人数约占总人口的1.90％，拥有初中学历的人数最多，大约占总人口的41.03％。
以上数据反映了棠下村居民的受教育水平与基本社会阶层偏低。
（4）职业构成：外来人口中，从事人数最多的为散工，其次是商人和工人。
从事人数较多的职业技术含量不高，学历限制也较低。
1.3商业空间布局（1）与交通路径密切结合棠下村的商业配套设施表现出显著的线型沿街道平均布置的特点，商业街主要是贯通南边棠德南路与北边中山大道的道路，中山大道的棠下村BRT公交站点与棠德南路的棠德南公交站点，是主要的人流方向。
关于某广州市城中村改造地情况介绍与案例分析报告0907-最终
关于广州市城中村改造的情况介绍与案例分析广州市目前共有138条“城中村”，按照广州市委市政府的统一部署，已全面开展“城中村”控制性详细规划和部分村的修建性详细规划编制工作。
目前，共有110条村的控制性详细规划通过规划部门批准，并以槎龙、棠溪、三元里、文冲、沥窖、茶窖、石牌七条“城中村”作为试点，进一步深化城中村改造修建性详细规划。
近几年，广州市对广州市“城中村”的改造进行了大量工作，形成了自己的工作思路与办法，认为广州市“城中村”的改造应具有各村自身的特点：1、分批分期，因地制宜，一村一策，逐步改造；2、因时制宜，降低政府改造经济成本；3、实行先试点，后改造，再推广的政策。
一、位于城市中心区的城中村整合规划与改造：以白云区棠景村为例（一）棠景城中村形成原因棠景城中村包括棠溪村和远景村，位于广州市建成区西北部。
棠溪村总用地面积250.40公顷，共有常住人口6177人，其中农业人口2861人，非农业人口3316人。
远景村总用地面积123.38公顷，共有常住人口4815人，其中农业人口19141人，非农业人口3001人。
棠景城中村的形成原因如下：1、由于长期以来城乡土地管理二元机制的存在，加上经济发展，城市建设速度过快，对农村建设用地缺乏有效的管理控制，导致原农村居民点违法违章建设现象十分普遍，各种性质用地相互交错，布局混乱。
形成了建筑密度高、布局混乱、基础设施严重不足、人居环境恶劣的城中村。
2、经济发展吸纳了大量的流动人口（以白云区为例，全区常驻人口160万人，流动人口就占到一半），突出的如远景村，外来流动人口大大超过本地居民，这部分外来务工人口由于收入相对较低，加上政府尚不能提供大量的廉租房，只能选择价格较为低廉的村民屋，一方面解决了暂住问题，但另一方面为城中村的违法建设提供了市场，加快了城中村形成时间，加大了城中村的建设规模。
（二）政府改造工作重点1、改造工作，规划先行。
针对棠景街远景城中村建设无序、布局混乱、基础设施严重不足等问题，在过去几年，区政府组织编制了大量的规划，为城中村的改造工作提供了有力的依据：①路网调整规划。
毕业论文-“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例
毕业设计（论文）题目：“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例摘要城中村是我国城市化进程中存在的普遍而又独特的现象。
随着城市经济发展的提速，城市规模急剧扩大，城中村也随着城市发展逐步形成。
城中村改造是一个城市走向现代化的必由之路，是一项具有重大意义的工作。
因此，研究城市化进程中城中村的改造问题具有重要的理论意义和现实意义。
本文以广州市为研究区域，在综述国内外对城中村问题研究的基础上，运用郊区城市化理论、二元结构理论和可持续发展等理论，分析城中村形成的原因，针对广州市城中村的类型、改造现状等情况，探讨广州市城中村存在的问题及改造的必要性，并由此提出了城中村改造的思路和对策。
为了避免新的城中村现象出现的恶性循环，本文最后对此进行了再思考并提出了相应对策。
关键词：二元管理结构；城中村改造；问题；对策RESEARCH ON THE PROBLEMS ANDCOUNTERMEASURES OF “URBAN-VILLAGES”RECONSTRUCTION ----TAKING GUANGZHOU AS ANEXAMPLEABSTRACTVillages existing in China's urbanization is the universal and unique phenomenon. Along with the development of urban economy, urban size increasing dramatically speed, villages with urban development also forms gradually. City village reconstruction is a city of modernization way is a great significance of the work. Therefore, the study of the transformation of urbanization midtown is of important theoretical significance problems and practical significance.Taking Guangzhou as the study area in this review, the research of villages, on the basis of suburban urbanization theory, using dual structure theory and sustainable development theory, analyses the causes of the formation of villages in Guangzhou city, the type, the transformation situation villages such as Guangzhou villages, discusses the existing problem and the necessity of reform, and then puts forward the city village reconstruction ideas and countermeasures. In order to avoid new villages phenomenon to appear vicious circle, this paper finally discusses this and think and puts forward some corresponding measures.Key words:dual management structure; “urban-villages”reconstruction; question;countermeasure目录1 绪论 (1)1.1 研究的目的和意义 (1)1.2 国内外研究现状综述 (1)1.3 研究的基本内容和方法 (4)2 我国城中村现象形成的原因分析 (5)2.1 我国城中村现象概况 (5)2.2 城中村现象形成的原因分析 (7)2.3 我国城中村改造的必要性 (8)3 广州市城中村改造存在的问题及原因分析 (10)3.1 广州市城中村现状简介 (10)3.2 广州市城中村改造中存在的主要问题 (11)3.3 广州市城中村问题形成的原因分析 (11)4 我国城中村改造的思路及对策 (13)4.1 城中村改造的最终方案必须是以各方利益的平衡为前提 (13)4.2 政府在改造中应承担更多成本并发挥主导作用 (13)4.3 必须首先化解较为突出的城中村利益导向机制异化问题 (13)4.4 改造不宜大规模进行，而应有步骤、分阶段推进 (14)4.5 合理运筹可“生财”的土地资本，实现多方共赢 (14)5 城中村改造问题的再思考 (16)5.1 尽早介入城中村管理 (16)5.2 健全社会保障体系 (16)5.3 提高村民的技能素质 (16)5.4 保留民俗文化 (17)6 结论 (18)参考文献 (19)致谢 (20)1 绪论1.1 研究的目的和意义随着我国城市化进程的加快，城市快速扩张，对土地的需求更加迫切。
城中村改改,激活城市——以广州市城市更新为例
OBSERVER/产业观察城申耐旧改，激活城市――以广州市城市更新为例■文—易嘉兴邓丽敏张炜康扫一扫，分享本文城镇化是社会经济发展和社会工业化趋于成熟的必然产物，是社会进步的重要标志。
在城市更新如火如荼开展背景下，我国城市中旧村分布零散，其发展具有很大无序性，用地效率低，阻碍城市发展布局，对城市形象和城市功能产生负面影响。
把旧村纳入城市规划统一进行改造，不仅能增强地区经济建设活力，也能促进土地集约开发利用需要，对于城市发展具有重要意义。
现状剖析，城市发展必经之路根据广州市公共资源交易中心数据统计,2020年确定合作企业旧村共有53条，改造范围约3856.05万平方米，项目总投资额高达3137.71亿元（仅统计已公布数据）。
其中增城区确定合作企业规模最大，共有23个旧村改造项目确定合作企业，占总项目个数43.40%，改造范围约1435.45万平方米，占总面积的37.22%，为土地市场提供大量土地供应。
预计投资额约1086.04亿元，投资规模居广州市各区之首。
根据《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见工作方案》（穗府办函〔2020〕66号）,拟通过城市更新三年实施计划、五年行动方案和十年改造规划项目来完成改造工程。
其中三年实施计划表明，广州将在三年内推进以中心城区为重点的83条城中村改造，各村在1公里范围内均已建设或规划地铁站，以实现“村村通地铁”目标。
83个旧村改造项目多分布于广州市中心城区位置，从化区、花都区、增城区及南沙区分布数量较少。
83条旧村改造面积共计5705公顷，其中黄浦区和荔湾区改造面积最大，两区合计改造面积占总面积44.07%,是短期内旧村改造主要阵地；南沙区和从化区面积较少，合计仅占改造面积3.05%；其余各区改造面积较为平均，占改造面积5%-10%o旧改面临的障碍及需克服的困难一是政府政策缺乏稳定性。
广州市旧村改造逐渐步入深水区，政策体系不断完善，各项政策不断出台，随着时代变迁不断变化调整与细化规定。
城市更新的自主治理机制：以广州城中村改造为例
２ ０ １ ４年 第 ２期
止是在 和谐 社会语 境 下 的有 益尝 试 。
模 式 已经 暴露 出了原有 的弊 端 ， 社 会 问题频 频 出现 ，
亟 待寻求 机制 上 的创新 ，权 利人 为主体 的城 市 更新 模 式应运 而生 。
以政 府 为主体 实施 的城 市更新 往往 效率 高 、成 果 明显 ，这 与其强 效 的行政 执行 力密 不可分 。但 以 政府 为主 体 的城市 更新模 式 中 ，政 府 既是提 供 者也
建资金 渠道 ，吸 引外 资 ，走 市场 化道 路 ，以开 发
开 发商为 主 导的城 市更 新机 制迎来 了发展 的契机 。 但 是 ，这 种更 新机 制又 容 易引发 一个 问题 ，即城 市
政府 将有 可 能将城 市更新 作 为牟利 的 工具 ，与 开发
商为主 体 ， 在市场 机制 下政府 与开 发商 通力 合作 ， 利 益共 享ｌ ２ Ｊ 。进 入 ２ １ 世 纪 以后 ，现有 的城 市更新
中背上沉 重 的经济 负担 而无 力解 决 。 在 这种 情况 下 ， 有 必要 引入私 人 资本 ，进行 大规模 的商业开 发 。 以
的大环 境下 城市更 新 以政府 作为 主体 ，是 … 埽 中 纯 粹的 “ 自上 而下 ” 的更 新模 式ｌ 】 Ｊ 。２ ０世 纪 ９ ０年 代 后在 宏观 经济政 策 的指 引下 ，政 府 积极 开拓城
广州城中村改造实例研究——解读猎德村
广州城中村改造实例研究——解读猎德村广州城中村改造实例研究——解读猎德村改造城中村是中国城市化进程中的重要一环，广州作为中国改革开放的先行者，其城中村改造工作颇具代表性。
本文将以广州市番禺区猎德村为例，深入探究该村的改造过程、成效以及存在的问题与挑战。
广州市番禺区猎德村位于城市更新改造区域，是一座typical的城中村。
该村的建立要追溯到上世纪80年代，当时因为城市扩张的需要，政府决定征用猎德村的土地发展新城区。
然而，由于种种原因，猎德村成为了外来移民的集聚地，形成了一个独特的社区模式。
城中村改造工作在广州进行得如火如荼，猎德村也不例外。
改造工作的第一步是拆迁。
政府对猎德村进行了大规模的征地拆迁，将原有的低矮瓦房统统拆除，为新的城市建设腾出空间。
虽然拆迁过程中存在一些问题，比如拆迁补偿的不公等，但总体来说，政府在改造工作中还是尽力保护了村民的权益。
随着村庄的拆迁，新的城市建设开始了。
政府投入大量资源，在猎德村建设了现代化的住宅小区、商业综合体、公园绿地等，为居民提供了更好的居住和生活条件。
此外，政府还提出了“粤港澳大湾区”战略，将猎德村打造成为国际化的商业中心。
这一战略吸引了大量企业和人才进驻，为社区带来了更多的机遇和发展空间。
猎德村由此逐渐脱离了城中村的桎梏，成为一座充满活力和创新力的现代社区。
然而，猎德村改造过程中也出现了一些问题和挑战。
首先，拆迁安置工作并不完善，有一些老旧村民难以适应新的居住环境，他们既缺少新住房的适应能力，又无法融入新的社区环境。
其次，城市化进程使得猎德村失去了原有的文化和历史。
拆迁过程中，很多古老的建筑物被摧毁，街道变得越来越拥挤，原有的社区关系也被瓦解了。
再者，改造之后的新社区虽然设施齐全，但由于租金上涨等问题，部分居民无法承担高昂的生活成本，导致社区的社会结构和居住特点发生了变化。
为了解决这些问题，政府还应该在城中村改造中加强社会保障措施。
比如，在拆迁安置工作中加强村民的培训和引导，帮助他们更好地适应新的居住环境；在城市建设过程中，注重保护和传承村庄文化，增加公共空间和社区设施等，提高居民的生活质量。
城市更新的自主治理机制:以广州城中村改造为例
城市更新的自主治理机制：以广州城中村改造为例彭未名;邵任薇;马海华【摘要】城市更新是对城市内某一衰败的区域进行综合整治、功能改变或者拆除重建,使之恢复发展和持续繁荣.沿着城市更新的演进路径,比较和分析不同的城市更新机制,并通过对广州市的猎德村、冼村、林和村等城中村的经验调查,透析城市更新自主治理机制的现实阻力,提出解决问题的对策.【期刊名称】《深圳职业技术学院学报》【年(卷),期】2014(013)002【总页数】5页(P28-31,55)【关键词】城市更新;自主治理;机制【作者】彭未名;邵任薇;马海华【作者单位】广东外语外贸大学政治与公共管理学院,广东广州510420;广东外语外贸大学政治与公共管理学院,广东广州510420;广东外语外贸大学政治与公共管理学院,广东广州510420【正文语种】中文【中图分类】F127在城市更新中，政府自上而下的压力型更新和开发商为主体的完全市场化更新激化了社会矛盾，对构建和谐社会产生了不利的影响，遭到了越来越多的抵制。
因此以权利人为主体的城市更新自主治理机制越来越具有可行性和必要性。
探讨能够平衡多方利益的城市更新自主治理机制，正是在和谐社会语境下的有益尝试。
1 城市更新机制的比较与分析中国绝大多数城市的城市更新经历了改革开放以来三十多年的巨大转变，更新历程主要分为三个阶段：以政府为主体的城市更新机制、以开发商为主体的城市更新机制和以产权人为主体的城市更新机制。
20世纪80年代的计划经济体制的大环境下城市更新以政府作为主体，是一种纯粹的“自上而下”的更新模式[1]。
20世纪90年代后在宏观经济政策的指引下，政府积极开拓城建资金渠道，吸引外资，走市场化道路，以开发商为主体，在市场机制下政府与开发商通力合作，利益共享[2]。
进入21世纪以后，现有的城市更新模式已经暴露出了原有的弊端，社会问题频频出现，亟待寻求机制上的创新，权利人为主体的城市更新模式应运而生。
以政府为主体实施的城市更新往往效率高、成果明显，这与其强效的行政执行力密不可分。
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改造前，杨箕村民间的关系都非常紧密，因为握手楼的关系，空间距离上很近，就更容 易产生更多的交流。村民王先生说，有的时候他做工回来，隔壁家做饭都会招呼他一起吃， 隔壁家炒菜的声音也能听得很清楚，大家在生活上的联系都很紧密。拆迁后，大家距离会有 些生疏，有的时候在电梯遇到会打声招呼，村民间的交流也主要在祠堂里一起打牌打麻将， 有些村民甚至为了赚更多的租金不住在这里，交流自然也少了很多。但是，对于自己杨箕村 民身份的认同还是根深蒂固的。 传统观念：
改造后由于环境变好，出租价格也相应提高，房屋出租价格涨到60-70元/m 。笔者通过
2
调研发现，许多村民抱怨租金收入没有上涨，甚至不如改造之前。村民李女士称，自己以前
房子占地40多平方米，一共4层公100多平方，40平方一层就可以分割成几间出租。现在拆迁
后只有一套100平方的房子，只能够自己和家人住没有房子能出租了。由于房屋结构问题，
2.3 林和村：整村出让，同建安置房和商品房 2.3.1 空间形态
林和村位于天河的中央商务区的核心，广州东站旁边。 改造前林和村也主要是高密度 的住宅。 林和村比前两个村面积小很多，占地 6.5 公顷，容积率为 3.5，容积率是改造之 前最高的。改造前人均建筑面积为 32.5 平方米，与杨箕村和猎德村差不多。 整体来说，林 和村地方小，流动人口多。
改造前
改造后
2.2.2 经济结构
改造之前猎德村租金收入约 30 元/m2，与其他城中村比起来租金还算不错的，主要因为
猎德村地理位置好，周边很多办公楼。改造前也是以小户型出租为主，与杨箕村相似，很多 违章建筑，环境也是脏乱差。
改造后猎德村由于地理位置较好，离地铁站近，整体环境也不错，所以房子很好出租。 最小的户型一室一厅是五十多平米，租金达到四千多，租金相比改造之前确实上涨了很多， 村民除了自用之外，大部分都用于出租。笔者在调研中发现，许多村民抱怨拆迁“不划算”，
笔者通过与当地村民访谈发现，许多村民抱怨以前我们农民世世代代住房子不用交管理 费，现在两块多一平方米的管理费；现在分一套房子给你，套内面积 118 平方米，分摊之后 建筑面积就 150 多平方米，有大量的公摊面积；每个月还有公摊的水电费，村民感到极为不 适应。其实这本就是城市居住小区该有的计算方式，但是村民却感到极为不适应，虽然物质 层面已经城市化了，但是在传统观念方面还没有完全城市化。 社区活力：
人际关系：
猎德村与杨箕村面临同样的问题，改造后村民之间的交流越来越少，主要以在祠堂举行 重大活动时大家会聚在一起，在那一刻大家会获得自己作为猎德村村民身份的认同感。老一 辈的猎德村民还是会经常聚在一起聊天，散步，锻炼身体，但是几乎看不到年轻一辈的村民。 在猎德村看到的年轻人也基本都是租户，大家互不认识。
综合指标视角下的城市更新策略研究
——以广州市城中村改造为例
殷俊
摘要：我国改革开放历经 30 年的快速发展后，城市发展由增量开发逐渐转化为存量发展，城市更新成为我 国城市发展的重要议题。广州借助亚运会率先对猎德村、林和村、杨箕村等城中村拆迁。关于城中村的改 造研究过去多聚焦于容积率如何转化，拆迁安置如何补偿，多元主体利益如何分配，实际上都是经济算账 的概念，缺少对形态的关注。本文以广州市城中村改造的案例研究，从综合指标视角将城中村改造后空间、 社会、经济相联系，对城市更新的策略提出建议。 关键词：综合指标，城市更新，城中村改造
密度为 647 人/公顷，本地人口与外来人口约为 1：1.2，改造后总人口约 1.2 万人，人口密 度为 937 人/公顷，本地人与外地人约 1：1，与杨箕村类似。改造前租户也都是外来打工者，
因为地理位置原因也有部分白领，总体来说基本为低收入低素质人群。改造后租客主要以都 市白领为主，很多在珠江新城上班的白领。
改造后的杨箕村以杨箕大街为界，分为北面回迁区及南面融资区两部分。回迁区又分为 东西两部分，围绕两个中心园林，布置15栋40层超高层住宅。融资区主要为大型商业综合体 项目，4栋49层高档住宅、一栋超高层甲级写字楼、一栋公寓，以及裙楼三层立体街区式商 业。回迁房共有4032套，主要是两房两厅一卫户型。改造后的容积率为7.09，人均建筑面积 约为47.8平方米。
2.2 猎德村：桥西出让，桥东安置 2.2.1 空间形态
猎德村位于广州市珠江新城中央商务区，是一个有千年历史的岭南水乡特色村庄。改造 前村内主要是高密度的农民自建住宅，质量差，违建问题突出，卫生条件恶劣。猎德村占地 27.8 公顷，总建筑面积为 68.6 万㎡，容积率为 2.47。改造前人均建筑面积为 38 平方米， 高于杨箕村。猎德村于 2007 年开始实施改造，是广州市实施全面拆除重建的第一个试点村。
2 案例研究——广州市猎德村、杨箕村、林和村改造研究
2.1 杨箕村：一半融资，一半回迁 2.1.1 空间形态
杨箕村位于CBD珠江新城旁边，地理位置优越。 杨箕村占地面积11.5公顷，因为地理位 置较好，租金较低，是大量外来打工者的首选落脚点。村民为了获取利益最大化疯狂建设， 一栋栋“握手楼”林立而起。 改造前杨箕村容积率为3.02，人均建筑面积为23.1平方米， 于2010年5月正式启动拆迁改造工作，历时两年，改造成功。
林和村是整体地块出让，补交土地出让金，让土地性质从集体变为国有。林和村引进开 发商同步建设回迁安置房和商品房。改造后的林和村主要有 14 栋住宅、一栋办公楼及一栋 商业楼及一幼儿园。住宅部分，6 栋为回迁房，另外 7 栋住宅及 1 栋公寓是发展商和林和村 共同开发。14 栋住宅中，6 栋是村民回迁房，每栋是 49 层住宅，150 米高，另 8 栋是 48 层 住宅，其中 1 栋为服务公寓。改造后的林和村容积率为 6.21，人均建筑面积为 39 平方米， 也是三个城中村中最小的。一共有 2064 套回迁住宅，150 平 600 套，113-123 平 200 套，90-108 平 200 套，70 平 600 套，45 平 464 套。
1 城市更新——中国城市化转型
过去 30 年，我国城市化快速发展，城市化率突破 50%。但是，在城镇化率过半之后， 既有的城市规划与建设方式正面临深刻的转型，逐渐从增量规划转为存量更新。在土地资源 日益稀缺背景下，为进一步改善城市环境，复兴老城，我国很多城市通过城市更新来改造和 激活城中村。
广州作为改革开放的前沿，在城市发展过程中出现大量城中村。政府早在 1990 年代末 着手推动城中村改造，但一直未成功实施。直到 2010 年成功改造了猎德村。随后，杨箕村、 林和村等也相继成功改造。广州城中村的改造获得了外界的一致认可，被认为是村集体与村 民、城市政府、房地产开发商的共赢。不置可否，政府完成区域的更新改造，提升城市面貌； 开发商通过投资获取房地产经营收入以及品牌效益；村集体和村民的房产大量增值，租金翻 倍。但是笔者通过调研发现，这种城中村的改造模式更多是经济利益的平衡。通过土地出让 获得改造资金，容积率翻倍来满足拆迁补偿面积，这种模式较为粗糙，缺少对形态的关注， 导致新的形态与城中村的经济、社会结构不相匹配，其中的问题也日益凸显。
传统观念：
笔者在猎德村与村民访谈时发现，村民也同样抱怨高昂的物业管理费与巨大的公摊面
积，同样感到极不适应。甚至认为租金收入并没有增加，虽然以前房租低，但是以前多啊， 十多套，现在只有两三套，总量是差不多的。王女士还说以前每个人一栋房子，自己的院子 喜欢放什么就放什么，现在外面放点东西都会被人说来说去，例如单车现在只能放楼下，很 不方便。猎德老一辈村民在传统观念方面也没有完全城市化。 社区活力：
在学术界对城中村改造的研究中，社会学研究社会结构的变化，经济学研究拆迁补偿问 题，规划也较多的关注综合利益的问题，缺少对形态的关注。事实上，形态与经济、社会是 不脱节的，只有综合起来考虑，才能全面可持续的完成城中村的改造，真正实现城市复兴。 本文将现有不同城中村改造案例进行对比分析，通过指标量化将形态、经济、社会其关联起 来研究，对比其中的优势与劣势，发现并探究其中出现的问题，对广州城中村改造模式提出 建议。
改造后的猎德村以猎德大桥为界，分为桥东、桥西、桥西南 3 部分。 桥西用于土地拍 卖，从中获取改造资金，土地转变成国有土地。桥西南用来建造星级酒店，发展集体经济。
桥东主要用于居民安置；桥东地区的回迁安置房共有 37 栋，总建筑面积约为 80 万㎡。 容 积率为 5.2，相比杨箕村低了很多，人均建筑面积变为 51 平方米，跟杨箕村差不多。 回迁 房共有 6000 多套，其中 75 平方米以下的小面积单位超过一半。
杨箕村改造后的社区活力是三个城中村中最好的，有很多村民集聚于祠堂以及祠堂门 口，有的在祠堂里打麻将，有的在祠堂门口散步聊天。主要原因有三个，第一，选择性单一， 改造后的杨箕村完整公共空间只有祠堂和前面的广场，其他的公共空间比较破碎。第二，尺 度宜人，祠堂前的广场尺度很适合停留。第三，因为公共空间靠近城市支路，对面又是棚户 区，没有高层建筑的压抑感，很容易营造舒适的交流空间。
改造前
改造后
2.1.2 经济结构
杨箕村村民以60后与70后为主，大部分人文化水平较低，一直以来也都是靠租金收入为
主。改造前，村民的住宅形式以宅基地为主，建筑户型较小，也易于分割，建筑被分成大大
小小的单间，很多十几平方米的单间，共用卫生间等等。那个时候租金价格在20-30元/m2, 但是由于每间分隔较小，加上很多违章建筑面积，租金收入也是非常可观。
自己的房子也没法分割成很多小间供出租，所以一下子没有了收入来源，现在靠做迁后只能有一小间甚至没有房屋用来出租，但是那些拆
迁分得好多套的村民，由于租金上涨收入大涨。
2.1.3 社会结构
人口构成： 杨箕村改造前总人口约 15033 人，（其中户籍人口 5163 人，外来人口 9870 人），人口密