浦东大道项目整体定位篇

浦东大道项目整体定位篇

壹、本案立地条件分析

一、“大陆家嘴”区域属性分析

“大陆家嘴”区域是建立在陆家嘴金融贸易区的基础上的，主要包括陆家嘴、源深、东城三个板块。

陆家嘴板块位于浦电路以北，源深路以西，处于陆家嘴金融贸易区的核心位置，板块内包括小陆家嘴金融核心区和竹园商贸区以及新上海商业城三大功能区，形成以金融、贸易为主的产业，对周边源深、东城板块产生强大的辐射作用。陆家嘴板块金融贸易为主的产业为板块引入了一大批高端工作人群，并且依靠其得天独厚的临江优势，形成了高端住宅市场板块。

源深板块位于陆家嘴板块以东，依托浦东大道和张杨路两条主干道，交通极为方便，受陆家嘴板块辐射作用最强，被作为陆家嘴板块的延伸。

东城板块处于陆家嘴板块以南，与陆家嘴交通通行较源深板块处于劣势，主要依靠连接浦西的南浦大桥和花木生态文化区的优势，形成了一片价格适中的居住区。

浦东规划的重心在于“一线三点”，即世纪大道为轴线，陆家嘴、竹园以及花木为三个点进行发展。陆家嘴核心区如要向外扩张，必须依托良好的道路交通。因此，沿着世纪大道向东扩张则成为必然。据我司获知，未来陆家嘴核心区域将扩展至东昌路—张扬路—东方路一线。这一区域包括上海船厂地块，崂山新村等地区。从而与竹园商贸区、新上海商业城连成一片，真正成为一个大范围的陆家嘴地区。

陆家嘴核心区域东扩之后，不仅使整个金融中心有一个很好的平台，并且与竹园商贸区和新上海商业城形成了更为紧密的联系。将整体浦东的发展提升了一个平台。金融、商贸与商业形成更好的联动体系。同时，这一区域的幅射影响力更为增强。未来浦东的核心发展中心便已形成。

二、本案所属区域环境研究

作为源深板块主干道的张杨路将源深板块分成了新老两个组团。从张杨路开始向南形成了源深板块的老居住区，为板块目前主要人口居住地。该居住区内集中了上海医药学校、上海工业学校、进才中学多所学校，周边生活配套机能丰富，包括源深体育中心。居住区内物业开发较早，二手房价格相对较低，且目前没有新开物业。该居住区形成了目前源深板块的主要居住区域。

张杨路以北为源深板块新形成的居住区，也是本案所处的居住区。该居住区新老项目混杂，既有如珠江玫瑰花园这样的老项目，也包括上海滩花园洋房、东晶国际等高价位项目。本案即位于该新居住区。

——产业辐射、连接成关键

源深板块在浦东的板块位置中处于相当重要的作用。一方面，由于浦东大道的便利，该板块与陆家嘴板块形成了无逢焊接的效果，充分利用了陆家嘴金融核心区域对其的辐射作用，将陆家嘴板块一部分富余和中等金融企业以及其相关服务产业群引入，形成了陆家嘴金融区的延伸段。另一方面，金融贸易及其相关服务产业的进入也吸引了相临的金桥、外高桥区域需要进行一部分金融、贸易相关活动的企业进入开立办事处及公司。

我司认为，产业的深入渗透将为源深板块带来大量人口，并进行置业的选择。

——便利交通吸引人流

源深板块拥有浦东大道和张杨路两条主干道，交通通畅，便捷的交通拉近了源深板块与陆家嘴的距离，使其被看作是陆家嘴板块的延伸，对陆家嘴板块的居住需求产生一定分流。

大连路隧道和轨道交通的建设将吸引一部分浦西客户进入板块市场。

我司认为，与陆家嘴时间距离的缩短是对本案客户的影响巨大。而轨道交通的建设也会吸引一部分其他区域看重交通优势的客户进入。

——商业办公缺乏是重要机会点

作为陆家嘴重要辐射区和延伸区的源深板块在商业和办公上目前空白点较多。

商业方面，较为完善的配套设施主要集中在老居住区，对本案所属的新居住区作用不大。新居住区目前配套设施仅为零星的基础生活设施，缺乏大型的卖场和餐饮场所。东晶国际正在招商的商业是目前区域内唯一较高档次的商业设施。

办公方面，由于长期以来浦东办公物业开发主要集中在陆家嘴板块，源深板块内办公物业较少，多为如中信五牛城等较早开发且体量较小的项目，新开发办公项目目前也仅有东晶国际的单幢写字楼。

我司认为，本板块由于开发进程的原因，办公和商业物业缺乏，这一现状给办公及商业物业的发展提供了机会。而本案作为一个集办公、商业、居住为一体的大型综合项目将有力的填补这一市场空白，并迅速形成影响。

——周边区域未来规划

沿江两岸地区是为了改变黄浦江整条走廊的经济发展，并合理规划城市发展方向而展开的一项城市规划。其重点范围即从杨浦大桥到南浦大桥地区的内环内黄浦江段。本案所处的区域正位于杨浦大桥以及北外滩-上海船厂两大规划重点区域之间。

杨浦大桥地区浦西片南临黄浦江，北至杨树浦路，东至杨树浦发电厂西界，西至丹东路，占地面积约88.63公顷。浦东片北临黄浦江，南至浦东大道，东至居家桥路，西至民生路，占地面积109.99公顷。

浦西片：布置混合工作和生活用途的特色滨江居住区，包括学校、社区服务中心和滨水公园。结合部分现状设置办公居住综合园区。

浦东片：杨浦大桥桥堍两侧布置大桥公园；杨浦大桥以西，结合保留住宅街坊、民生码头改建，形成滨江居住小区；杨浦大桥以东，保留浦东大道居家桥路西北侧住宅街坊，开辟居住办公综合小区，设置社区中心和南极科学考察游览基地。

至虹口港，东至秦皇岛路，占地46.62公顷；浦西片北依黄

浦江，南至浦东大道，西至泰同栈路、东至东方路，占地6

9.15公顷。

浦西北外滩地区结合国际客运中心、已建航运交易所，

形成与航运业相关的商务、居住综合区。

浦东上海船厂地区即墨路以西部分主要作为陆家嘴中

心区的延伸与补充。布置海事博物馆、商务办公、商业、和

外租服务式公寓功能。

结论：

本案所属区域在产业和交通上有着得天独厚的优势，但区域开发还存在着商

业配套不足、物业结构不合理的情况，但这同时也为本案的未来发展提供了机会。

另一方面，本案所处区域规划的不确定性是本案未来发展的一个潜在威胁。