论土地一级市场政府垄断的必要性

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呼和浩特市人民政府关于加强土地一级市场管理实行统一规划、统一征地、统一开发、统一供地、统一管理的决定

呼和浩特市人民政府关于加强土地一级市场管理实行统一规划、统一征地、统一开发、统一供地、统一管理的决定文章属性•【制定机关】呼和浩特市人民政府•【公布日期】2002.06.18•【字号】呼政发[2002]58号•【施行日期】2002.06.18•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文呼和浩特市人民政府关于加强土地一级市场管理实行统一规划、统一征地、统一开发、统一供地、统一管理的决定（呼政发[2002]58号）各旗、县、区人民政府，市各委、办、局（公司）：为了加强政府对土地一级市场的管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法规，以及《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号），结合我市实际，特作如下决定：一、市人民政府对呼市规划控制区2100平方公里范围内的所有建设用地均实行“五统一”，即：实行统一规划、统一征地、统一开发、统一供地、统一管理。

市规划管理局负责城市建设统一规划；市国土资源局负责统一征地、统一开发、统一供地、统一管理；市土地收购储备拍卖中心受市政府委托，在市国土资源局的直接领导下，具体实施土地的征购、开发利用、储备及供地等工作。

土地收益全部上交市财政，实行收支两条线。

二、土地的统一规划。

市辖区的建设用地必须按照国务院批准的《呼和浩特市土地利用总体规划》和《呼和浩特市城市总体规划》实施。

凡建设用地，须由市规划行政主管部门提出规划设计条件，市土地收购储备拍卖中心才可供地。

严禁先供地后补规划手续。

三、土地的统一征用（一）市辖区内的新增建设用地，一律由市土地收购储备拍卖中心按土地利用年度计划分期分批统一征用并储备，其他任何单位和个人均不得征用或擅自与被征地单位联合开发。

本决定发布前各单位、个人已与农村集体组织签订的征地、联营、联建协议但未依法办理用地审批手续的，一律无效。

（二）从本决定发布之日起，市人民政府对市辖区内符合储备条件的国有土地将实行统一收购和储备。

略谈政府垄断土地一级市场的问题和对策

略谈政府垄断土地一级市场的问题和对策
马明银
【期刊名称】《资源．产业》
【年(卷),期】2003(5)2
【摘要】政府垄断土地一级市场要强化对土地市场的监管、规范和垄断 ;完善土地市场机制。

【总页数】2页(P6-7)
【关键词】政府;土地一级市场;垄断;监管;土地市场机制;市场配置;土地资源
【作者】马明银
【作者单位】陕西省国土资源厅
【正文语种】中文
【中图分类】F321.1
【相关文献】
1.对"土地一级市场政府垄断"的思考 [J], 杨浩;阮成;吴中全
2.政府对土地一级市场垄断的形成 [J], 扈映;米红;刘东英
3.对“土地一级市场政府垄断”的思考 [J], 杨浩;阮成;吴中全;
4.推进土地使用管理制度改革实现政府垄断土地一级市场 [J], 郄英林
5.建立土地储备制度推进政府垄断土地一级市场工作 [J], 无
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吉林省人民政府关于深化国有土地使用制度改革强化土地资产管理的决定

吉林省人民政府关于深化国有土地使用制度改革强化土地资产管理的决定文章属性•【制定机关】吉林省人民政府•【公布日期】1996.05.18•【字号】吉政发[1996]20号•【施行日期】1996.05.18•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文吉林省人民政府关于深化国有土地使用制度改革强化土地资产管理的决定（吉政发〔１９９６〕２０号）各市、州、县人民政府，省政府各委办厅局，各直属机构：土地是不可再生的宝贵资源，也是国家和社会的最大资产，土地收益是财政收入的重要组成部分。

加强土地管理，深化土地使用制度改革，改变过去无偿无限期使用土地的制度，在国家宏观调控下，通过市场优化配置土地资源，建立与社会主义市场经济体制相适应的土地市场体系，是我国整个经济体制改革的重要内容，也是加强耕地保护、落实土地基本国策的重要手段。

近年来，全省各级政府认真贯彻执行土地管理各项法律、法规，强化土地统一管理，进行土地使用制度改革，有效地促进了土地资源的合理利用，土地资产效益开始体现。

但是，也存在一些亟待解决的问题，主要是在管理上规章不健全，有些地方有章不循，各行其是，放任自流，越权批地、违法用地经常发生，土地市场不规范，致使土地收益潜力与土地财政收入反差较大，国有土地资产大量流失。

为进一步深化国有土地使用制度改革，强化土地资产管理，科学合理地配置土地资源，理顺土地经济关系，确保土地财政收入，特作如下决定：一、进一步扩大国有土地有偿使用范围对于全省范围内国有土地，除党政机关办公用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地和安居工程、经济适用住房、集资合作建房、教师住房等普通住宅建设用地以及法律、法规规定的可以批准划拨使用的土地外，无论是新增建设用地，还是原有划拨土地，一律实行有偿使用。

二、政府高度垄断土地一级市场按照统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理的“五统一”原则，政府垄断土地供应渠道。

中国土地政策发展论文

中国土地政策发展论文改革开放以来，随着中国特色社会主义伟大实践的逐步深入，各项政策和制度都在不断的发生着改革和变化，从农村到城市，社会转型关涉于社会生活的各个方面。

下面是店铺为大家整理的中国土地政策发展论文，供大家参考。

中国土地政策发展论文范文一：目前中国土地政策面对的挑战中国政府日益认识到土地政策问题在实现预期的经济与社会结果中的重要性。

事实上，中国近些年来的土地政策是与这种快速变化的环境相适应的。

迄今为止的改革值得称道，但还不够全面，在土地政策和实践方面仍存在一些遗留问题亟待解决。

一、农村与城市土地制度仍然维持着二元性，以及相关的国家对城市土地一级市场的垄断现象，造成了经济的重大扭曲，也刺激了城市以不合理的方式增长在一个城市以史无前例的速度增长以及城市与农村经济越来越整合的年代，中国土地政策的一个最重要特征却是对待城市与农村土地上的一直绝然分割。

这两类土地受制于不同的权利体系并由分立的机构和法规所管理。

作为这一分割的主要结果是，政府成为农地转变为城市土地的惟一仲裁者，它拥有从农村获得土地及将之转换给城市使用者的排他性权力。

在现行法律下，所有土地进入城市市场必须首先由城市政府当局进行强制征用，然后通过几种方式将之再配置给城市使用者。

换言之，在土地转换用途的过程中，不需要在原有的农村土地拥有者和最终获得土地的城市新使用者之间进行直接交易。

无论是土地被作为公共目的、准公共用途还是明确作为私人使用，都是如此。

这一特征以国际标准来看是非常独特的——在世界上没有一个主要的市场经济像中国这样维持着城市与农村在土地权利、管理与市场上的绝对分割。

而且全球趋势与这一特征正好相反。

这些国家日益认识到，随着城市与农村经济的日益整合、城市的快速增长、人口与资本的流动，对土地的区别对待将是不合时宜的，其效果是适得其反的。

尽管不同类型的土地确实需要有不同的规划方法和程度不一的规制和经济干预，但越来越清楚的一点是，将城市和农村土地人为地归入完全分割的两类制度体系并不是最好的方式。

浅析我国土地出让制度存在的问题及建议

浅析我国土地出让制度存在的问题及建议一、我国土地出让制度存在的问题(一)土地隐形成本提高长期以来我国政府多采用协议出让的方式来进行供地,政府和土地使用者通过签订土地使用权出让合同来使土地使用者获得一订期限的土地使用权,同时土地使用者支付相应的出让金。

这种方式只需要出让方和受让方通过具体的协商谈判就可以将特订地块的土地使用者进行转让。

但在这种出让方式时开发商的寻租能力和政府的主观偏好占据较大的因素,而且出让过程中缺乏竞争机制,这不仅导致土地使用权出让缺乏公平、公正和公开性,同时也容易滋生腐败现象,不仅导致社会资源的严重浪费,而且还会使土地隐形成本增加,土地价格提高,而这增加的价格则会转嫁到房价中,最终由消费者买单。

(二)土地垄断加剧自实行经营性用地土地招拍挂以来,在土地招标、拍卖和挂牌过程中,不断的有地土诞生,地价不断的增加。

但在这整个过程中,由于政府土地供给十分有限,这样就导致资本雄厚的大开发商基本垄断了土地招拍挂,大量的囤积土地,中小房产开发商很难拿到土地的使用权。

在这种情况下,土地价格不断土升,这也就导致了土地开发总成本的增加,从客观上推动了房价的土涨,导致房地产市场虚假繁荣的出现。

同时房地产市场存在着巨额的利润,这就是催生房地产商相互竞争的关键所在,因此反复循环,不断的推高土地拍卖价格,同时地价和房价不断攀升。

另外我国土地资源过度集中,这也是导致当前土地垄断加剧的重要因素。

(三)地方政府大肆卖地,土地财政愈演愈烈当前很大一部分地方政府都依赖于高额的土地出让价格来作为地方财政收入的主要来源,利用土地来牟利,土地财政愈演愈烈。

地方政府为了增加财政的收入,充分的利用土地资源的稀缺性及对土地一级市场的垄断来抬高土地价格,同时将出让土地作为政府的主要牟利手段,大量的出让土地,从而导致地价和房价的不断土涨。

部分地方政府还与开发商结成利益共同体,实现双方双赢的目的。

在房地产市场回调及成交量萎缩的情况下,地方政府会采取诸多的措施及大量的优惠政策来救市,这种救市行为与地方政府的土地财政具有紧密的关系。

浅谈我国城市土地储备制度的建立与完善

夏敬秋梁田
科
浅谈我国城市土地储备制度的建立与完善
（讷河市国土资源局，黑龙江讷河１１０）６３０
摘要：ｌ制度是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具，土地储备通过土地储备制度，可以确保政府垄断土地一级市场，有效控制土地供给。防止多头供地，有利于企业改制解困，盘活存量土地资产，高效合理配置存量土地等。针对我国城市土地储备制度的建立与完善进行了论述。关键词：土地储备；问题；完善措施我国城市土地储备制度是我国城市国有土点正在起到关键性环节作用。同前，部分城市住地收益。科学界定土地使用权内涵是合理分配土地产权制度变革的衍生物。９７９，１８年月深圳市宅价格在国家宏观调控下却飞速上扬，部分城市地收益的基础。从土地权利上看土地收购价格，政府采用协议方式出让第—块土地使用权，开创的土地储备机制运作过程中，存在单纯追求土地我国目前的土地产权体系中，直接关系土地收购了国有土地使用权有偿出让的先河，成为我国城高收益的倾向，民房价收入比例超过国际标准价格的有土地所有权、居使用权、处置权和发展权。市土地使用制度的一次革命性标志。随着改革不３５，至倍引起中国大部分低收入利益群体的强根据宪法和有关法律规定，我国实行土地所有权断向市场化方向的深入推进，９６年，１９上海市成烈不满。社会主义公有制，城市市区土地归国家所有，因立中国第一家土地收购储备机构一上海市土地２土地储备的收益分配及征用补偿机制此土地收购价格中不应包含土地所有权价格。．３土发展中心。０１４３２０年月０日，国务院颁布的《关不健全。土地储备中心在征购、回收土地时，需要地使用权是土地使用者按照土地出让合同或划地建筑物等进行＿定的补偿。由于补拨文件规定的使用条件使用土地，于加强国有土地资产管理的通知＞出，指为增强对土地、Ｅ在使用过程中政府对土地市场的调控能力有条件的地方政府偿标准很低，导致很多郊区农村的农民出现了耕获得回报的权利。因此，土地收购价格中应包含要对建ｉ作无地、就业无门、保障无路的“ 困境 ”拉大了城土地使用权价格。土地处置权包括土地出让、，划土地储备制度是政府加强垄断城市土地供乡之问的差距和矛盾。拨、转让、出租、抵押等的权利。对于划拨土地使应的新的政策工具，通过土地储备制度，以确可３完善我国城市土地储备制度的对策用权，土地收购价格中不应包含处置权收益。但３１制定土地储备制度的相关法律。目前全是，．保政府垄断土地～级市场，有效控制土地供给，对于出让土地，土地使用者拥有不完全处置防止多头供地；有利于企业改制解困，盘活存量国各地都在大力推进土地收购储备制度，不少省权，因此在收购价格中应包含出让合同中规定的土地资产，高效合理配置存量土地；土地收购后，市制订了相应的法规。土地资产价值巨大，土地土地处置权收益。土地发展权是指土地规划调整进行开发和整理，使一些规划不合理，环境较差储备具有操作复杂、专业性强，土地储备后果社而最优利用条件下的权益。从现行法律法规和土的土地得以再开发和再利用；出让后的土地升会性重大，因此，其经营运作必须有专门的法律地增值机制来看，土地发展权收益应归政府所值，增加政府土地收益，保证国有土地资产的增法规进行指导和规范。在法律中明确土地储备的有，土地收购补偿不应包含土地发展权收益。基值。组织架构、职能、作用、运作方式、征用补偿标准于以上分析，土地收购价格的内涵应该是与土地ｌ城市土地储备制度的内涵等内容，解决各相关部门深层次之间的矛盾，为使用者所拥有的权利相对应的土地使用权和处城市土地储备制度，是指城市土地储备机土地收购储备工作建立法规保障，使之“ 有法可置权的收益，即以土地使用者现在拥有权利为依构通过征用、收购、置换、转制和到期回收等方式依，有章可循” 。据来进行补偿。土地发展权的收益，即规划条件从分散的土地使用者手中把土地集中起来，由并３构建土地储备制度资金支持体系。．２建立优化所带来的土地增值部分不包含在土地收购土地储备机构统一进行土地整理，然后进行储城市土地储备基金是构建土地储备制度资金支补偿之中。备。再根据城市总体规划、土地利用总体规划和持体系的有效途径。这一基金不同于国外—般意因此，市场规则处理产权人之问的利益按经济发展的客观需要将储备的土地有计划投入义上的土地基金，也不同于国内的政府基金，更关系，从以下几个方面考虑：储备原国有划需ａ应按马克思的地租理论科学处理中央政市场的制度。不同于金融信贷方面的保本取息式基金。城市土拨土地，城市土地储备的主要环节是政府统一收地储备基金的收支体系可以包含如下：一是政府府、地方政府、原使用人之间的利益。坚持 “ 谁投前者属于货币资、购、统一整理、统—储备以及统—供应。在这一过财政拨款与政府预划拨城市土地，谁所有、谁受益 ” 的原则。储备原集体土地，ｂ程中主要表现出循环性、系统性、经营性和微利形态，后者为实物形态。这两类资金的筹集无需应按市场经济规则的要求，科学处理集体与国家性的特点。通过市场，源可靠又基本不存在资金成本问之间的利益关系。来在明确集体土地所有权补偿额随着改革开放和经济建设的步伐加快，在题，但其数量比较有限，是城市土地储备制度的的同时，明确集体土地使用权的受偿分配方式。我国土地市场上出现了土地供应总量失控、真实启动资金。二是土地收益，在土地储备制度的运ａ正确处理国家与参加储备土地前期开发商之土地出让可以为储备中心带来大量资间的利益关系。价值受到抑制、土地资产流失等严重问题。为了作过程中，解决这些问题，我国实施了城市土地储备制度，金，这也是储备中心最主要的收益，在储备基金３．４建立土地投人补偿机制。在城市土地储并把城市土地储备制度的目标定位于：完善土地中占有相当比重。城市土地出让收益的部分将用备过程中，制定科学合理的土地补偿标准，可顺市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和于城市建设，其余部分由储备中心滚动使用，以利完成土地征购、回收工作，降低土地储备成本，按期将土地推向市场。为此，在制定补偿标基础设施建设。目前这种制度在我国已经有７保证土地储备制度的良性运行。Ｏ三是委托金融部保质、多个城市实施。门发行土地储备债券与股票。由于土地资产具有准时，应分别评估土地和地上附着物的价值，建２我国城市土地储备制度存在的问题保值和增值性，发行土地储备债券与股票，一方议由中介评估机构来完成。在具体操作时，土地２土地储备运作主体界定不清。目．１从前来面可广泛吸收社会闲散资金，以筹措资金，另一的评估应充分考虑土地的区位条件、用途、土地看，全国各地一般都建立土地储备中心作为土地方面，对投资者而言，可增加投资渠道，有利于资个别因素如形状、长度、深度、容积率等，对照标储备的实施机构，明确土地管理部门作为土地储金的保值与增值。四是推行土地抵押贷款债券准土地进行修正，得出现实条件下土地价辂标备中心的管理机构，形成了政府与土地储备机构化。土地抵押贷款债券化可理解为：银行将所持准，同时应考虑土地的权源即土地使用权取得方之间的委托代理关系。但在实际运行过程中，城有的抵押贷款债权，出售给专业证券化机构，式、由时问及取得时的价格标准，依据城市基准地市土地发展中心一个部门的工作既要代表政府该机构在资本市场向投资者发行土地抵押证券价，制定土地投人补偿标准。制定收购储备计划并根据土地利用年度计划，具的融资行为。该方式既可降低、转移银行放贷风参考文献体实施土地收购储备等工作；又要参与到企业运险，扩大投资对象，又可培育与完善二、三级资金【赵小风，瑞雪，富＇１】李魏朝谢德体．国城市土地我营过程中，与开发商共同经营土地，生了政市场，便产以促进资金运用的良性循环。五是其他资储备制度中存在的问题及对策．府部分官员的“ 寻租” 为。行金来源，包括各种公共基金、社会基金，如各种保『陈怀林．城市土地储备制度的功能定位．２ｌ浅谈２．２土地出让倾向于高端住宅。随着房地产险基金、离退休基金、养老基金等。行业的快速发展，土地出让作为这一行业的起始３３－科学界定土地使用权内涵，合理分配土责任编辑：义宋

政府应垄断土地一级市场

润的余额（地收益）土，以地价形市场提供指导价格以及相关税费式客观地反映出来并收归国有。
由此可见，政府在城市土地上的
管理者与所有者的双重身份，使点
其职能也相应具有行政和经济的双重属性。然而。是由于这后一正
的起征价格。二、设立土地一级市场的要
及开发商圈地的现象屡见不鲜，
我认为问题可能出在现行土地的
面，府作为城市土地的所有者，政
要通过土地出让、租，土地利出将用中必将产生的超过社会平均利
维普资讯
● 土地市场
准地价不标准，行政协议方式出
让土地不公平、规范。不因此，克服弊端的要点是建
立土地供应和配置的两级市场，即政府作为土地所有者，控制和专营土地一级（让）市场；同时出作为土地的管理者，开放并监管土地二级（通）场。控制和专流市
度不同。我认为，市场经济条件在
下，如果政府不从设立、制、垄控
土地，后果是，人为定价取代其用客观市价会形成大量的 “ 型地臆租” ，而通过行政协议方式转让又将使这些本应属于土地所有者的

土地收储

土地收储指国家土地储备机构动用国家优先购买权力，对流入土地市场的土地使用权进行购买，通过土地整理后作为储备用地的过程。

土地收储就是土地收购储备制度的简称。

土地收购储备制度是地方政府和国土部门顺应“经营城市，经营土地”的需要所进行的我国土地制度创新的一个重要成果。

应该说，这几年来，通过实施土地收储及招拍挂，在增加地方财政收入，改善城市基础设施建设，提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。

但是，我们也要看到，任何一种制度的变迁，都需要相关的制度予以相应的完善和匹配。

否则，这个新的制度在推进过程中的所产生的负面作用就会随着时间的推移和改革的深入而日渐显现出来。

土地收储制度也同样面临这样一个棘手的问题。

在当前我国的经济环境、土地制度和房地产开发制度的安排下，这些问题正以各种各样的方式存在着，并以不同的方式表现出来。

表现首先，土地收储成为房价上涨的重要推手。

由于土地收储制度最为重要的特征，就是要由地方政府高度垄断土地的一级市场。

实践证明，当一个地方的土地一级市场被高度垄断的情况下，土地价格就极有可能出现飞速上涨。

特别是当收储还来不及供的时候，地价的飙升已成为必然。

因为，在土地一级市场被高度垄断的前提下，当土地供应量不足时，带来的最为直接的后果就是地价的上涨。

地价上涨，房价必然随之上涨。

当然，这种房价的上涨是建立在市场存在需求的前提之下。

其次，土地收储成为金融风险的关键环节。

由于在土地收储过程中，需要动用大量的资金，而这种资金如果单纯依靠有限的财政资金是不现实。

再加上，当前我国的金融产品极其单一，土地银行、土地债券、土地信托等新型的金融产品至今仍待字闺中。

于是在地方政府及其财政背书的情况下，土地收储机构往往大量利用银行的授信贷款、抵押贷款等各种渠道的信贷资金收储土地。

而这些资金在土地市场活跃向好的情况下，风险不易显现。

而当土地市场疲软之时，极易因所收储的土地无法变现而导致金融风险的集中暴发。

第三，土地收储成为破坏社会公平的反面典型。

解析土地储备制度的优势与不足

解析土地储备制度的优势与不足作者：朱培来源：《当代旅游（下旬）》2018年第02期摘要：土地储备制度，也就是政府部门对于城市土地进行公共管理以及对土地资源开展配置机制的一种创新制度，政府部门应用土地储备制度能够垄断土地一级市场，从而达到国有土地资产保值增值的发展目标，自从实行土地储备制度以来大部分城市都取得了良好的发展效果。

本文主要分析了土地储备制度的优势与不足。

关键词：土地储备制度；优势；不足土地储备是政府想要高校控制城市土地开发利用而才去的一种常用管理手段，随着我国经济体制的转变，我国的土地储备制度也逐渐从粗放型转变成为了内涵集约型。

目前我国想要实现土地资产保值增值，就需要以经营城市为出发点了来提升徒弟的利用效率，优化城市土地资源配置。

一、我国土地储备制度的特征从发展的宏观角度来说，我国土地储备一共有两个内涵，分别是城市土地储备和耕地储备，本文主要分析的就是城市中土地储备制度。

土地储备属性的关键词就是公众利益性和政府性，不管是从国外还是国内，城市中的土地储备制度都认定是由政府部门来发动的土地宏观调控手段[1]。

土地储备制度一般包含有三个环节：土地受贿、前期开发和土地供应，因此要求土地储备制度需要有整体性和统一性。

建立城市土地储备制度，一定要严格按照统一回收和统一供应来执行，凡是在辖区当中有需要进行盘活的土地都需要统一纳入到土地储备运作机制当中，由政府相关部门来负责统一回收和调控。

城市土地储备要求整体性和协调性，还体现在空间上的生态环境、社会环境和经济环境能够实现近期效益和长期效益的统一，把徒弟的生态经济管理跟宏观调控土地市场相结合，把生态环境效益和社会效益当成为主要发展目标，同时兼顾经济效益。

城市土地储备还具有外部性和增增值性特点，如果城市土地储备机构取得的土地时并没有经过任何基础设施开发的地区，那么为了能够增值储备土地，可以先把这些已经规划好的土地进行前期开发，然后再投入到市场当中进行土地供应。

土地一级开发盈利模式及风险问题浅析

最新【精选】范文参照文件专业论文土地一级开发盈余模式及风险问题浅析土地一级开发盈余模式及风险问题浅析【纲要】跟着城镇化进度的加速，“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式逐渐盛行，愈来愈多的房地产公司涉及土地一级开发。

新局势下，怎样能借势发力，创新一级开发盈余模式，有效躲避项目开发风险，将成为土地一级开发公司要点关注的问题。

【要点词】一级开发、盈余模式、风险浅析一、土地一级开发操作模式的发展及演变趋向1）政府垄断开发模式政府垄断开发模式是政府指定开发公司或许以建立项目公司的形式进行土地一级开发。

此模式能够保证政府完整控制地价，同时保证土地开发为熟地后的增值利润不流失，且土地一级开发法律关系纯真，便于政府实行土地一级开发的各项事务。

该模式主要缺点是政府的土地开发资本压力较大，融资渠道窄。

2）公司主导开发模式公司主导开发模式又称一二级联动开发模式，政府第一将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）出让给土地一级开发公司，由土地一级开发公司依据土地使用权出让协议的商定，对协议范围内土地实行包含拆迁布置赔偿，公建配套设备建设在内的土地一级开刊行为，使协议范围内土地达到建设条件，再面向市场转让土地使用权。

房地产公司经过土地一二级联动开发，在获取一级开发阶段利润的同时，既保证了公司将来的可连续发展，也保证了可获取土地在将来增值给公司带来的二级开发的优厚利润。

但该模式不利于政府控制市场所价，政府宏观调控土地市场的能力降低。

3）政府主导市场化运作模式由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两端，放中间”。

“抓两端”即由政府控制土地贮备计划和供给计划，“放中间”，即充足利用社会力量实行土地一级开发。

这类模式中，政府依据土地市场检查确立土地需求情况，以招拍挂方式将拟开发的土地依据“熟地”出让，提早确立土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。

政府经过招标等方式确立具备资格的公司，在土地出让合同规定的限期内将出让的土地开发为切合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发达成经查收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。

农地征收中政府的垄断行为分析

关于土地征用中的政府行为，我国，方各级政府既在地
是国有资源——包括集体土地的宏观管理者，又是国有土地所有权的实际行使者。管理者和所有者职能的重叠，使地方
政府具有政治利益最大化和经济利益最大化的双重目，标而
量之间的函数关系：Ｐ＝
１法律规定下的补偿标准及计算方法．由于地方耕地征收补偿水平按照《土地管理法》四十第
七条的规定：征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、置补 “ 安
理论上讲，土地征收补偿费用和被征收土地市场价格是等价
的。但是当土地征收出现单方面强制性行为，在一定程度上具有强买强卖交易性质，征地实际使用者（民）被农往往在土地征收过程中处于被动参与交易的地位，没有选择是否参与
土地资源垄断者的政府，为了追求收益最大化，必然将把土
地供应量推进到边际收益等于边际成本处，时，１１此Ｐ（ — ／）＝ＭＣ于是我们可以得到征收土地转让价格与转让数，
＾
二、土地征收中政府垄断地位的经济学分析
的非市场性低价征收补偿机制下，地征收前后巨大的价格差使得农民主体的经济权益受到严重侵犯与损害的结农
论，进而提出改革现有的土地制度，允许土地私有，明确土地产权，用产权来保护土地所有者利益的建议。
关键词：地征收；土地制度；政府垄断制度安排农
１／

为什么很少有民企搞土地一级开发

为什么很少有民企搞土地一级开发？土地一级开发市场，这是个肥差，很长一段时间，基本由政府垄断。

直到近几年，在政策的引导下，一些政府逐渐开始委托企业进行一级开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体，这让许多产业地产商看到了商机。

民营企业介入一级开发到底有多少可能性？▼一般来说，土地的一级开发有两种模式，即政府全权运作型和企业运作型。

政府主导型的土地一级开发主要分为三类：1、政府下属的土地储备中心作为土地一级开发的单一主体，全权负责土地一级开发工作的融资、规划、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理，并由其自行委托或招标开发企业负责项目的具体施工和具体管理。

2、政府授权委托国资控股企业行使土地一级开发的职能，土地开发机构隶属于政府，代表土地储备中心行使土地储备职能。

3、对于部分具备条件的国有工业用地而言，可由原用工厂者主导组织进行融资、规划、搬迁及市政配套设施建设等土地平整工作，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”后直接入市交易。

▼但有许多财力弱势的县市无法在短时间内筹措足够资金进行一级开发，这时候，社会资本便逐渐进场了。

最开始，对于一些实力欠缺、或是技术能力有限的一级开发企业，主要是以“投资参与项目”为主，规划、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理及土地整理实施工作等还是由政府来完成，企业只负责投钱。

企业的介入（尤其是外部资金的介入，极大的缓解了政府土地收储环节的资金压力），提升土地收储的速度及规模，进而增加土地出让金的收入，减少了政府的财政压力。

对于综合实力较强的企业，政府会将土地的前期规划、整体整理、投资建设、招商运营全部打包给企业。

企业自行完成土地一级开发整理，并在整理的土地上进行二级开发业务，政府通过土地出让收入及入驻企业的税收给予资金返还，俗称政府主导的一二级联动的土地开发模式。

这种模式最大限度地减轻了政府的压力，政府无资金投入，也无需兜底，没有任务财政压力，而且地方就业、产业结构、环保事业这些也基本可以得到保障。

对“土地一级市场政府垄断”的思考

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土地储备运行中的风险及对策

土地储备运行中的风险及对策城市土地储备制度是一种创新，是城市土地改革的客观要求。

首先，有利于加强国家对土地供应的调控。

使得城市政府完全垄断了土地一级市场，土地储备机构，而且只有储备机构才能通过征、购、换、转、收等方式将土地集中，直接进行储备或经过开发后进入储备，然后按计划从储备机构出租和出让土地。

从而实现由政府控制城市建设用地的供应总量控制，调控新增建设用地的总量和开发成本，最终达到适时调控房地产市场的目的。

其次，有利于提高土地的利用效率，缩短房地产开发周期。

土地储备制度的建立使政府由出让“生地”为主转为出让“熟地”为主。

成立土地储备机构以后，收购的土地全部由储备机构负责进行拆除、平整、配套和出让的前期准备工作，政府通过行政手段将闲置半闲置的土地、依法收回的违法用地、企业破产撤销等腾出的划拨用地都逐步纳入政府土地储备库，在此基础上政府统筹安排用地，使土地资源得到有效配置，促进城市土地资本化，有利于盘活存量、闲置土地。

第三，有利于进一步规范土地交易市场，避免协让出让中的暗箱操作，使土地市场在公正、公平、合理的前提下有序发展。

原来的国有土地出让方式主要有招标、拍卖和协议出让三种，但以往协议出让土地要占全部国有土地出让量的60%--90%左右，其它两种出让方式所占比例相对较小。

土地储备制度的建立标志着政府出让土地将从协议出让为主转为招标拍卖为主，协议出让方式中存在的暗箱操作和不公平交易等将大为减少，有利于有效杜绝土地非法炒卖和私下交易。

第四，有利于商业银行加大房地产金融业务员的市场拓展。

土地储备制度的实施意味着我国房地产市场今后将面临重新“洗牌”，从目前国有土地交易方式的变化看，招标和拍卖将提高房地产公司的土地受让成本，实力不强的房地产公司将面临“优胜劣汰”的选择。

银行利用实行土地储备的有利契机，利用与土地中心的合作关系，加强金融产品创新，为房地产开发贷款、个人住房按揭贷款等全方位的综合金融服务，形成新的利润增长点。

政府垄断土地一级市场是土地管理的一条基本政策

关于成立朔州市土地储备开发公司的报告市政府：现阶段，我市经济飞速发展，城市建设用地规模迅速扩张，土地一二级市场规模也越来越大，但是我市的土地管理没有形成统一的主体、统一的制度和统一的市场，因此，如何规范和有效管理土地市场是我们迫切需要解决的问题。

朔州市土地收购储备中心是市政府调控土地市场，促进土地资源合理利用的职能部门，主要职责是依法组织实施储备土地的征地、拆迁、规划设计、旧城区改造、盘活存量土地、并对储备的土地进行必要的通水、通电、通路、通信、排污及土地平整等基础设施配套的前期开发，使土地达到供应条件后再根据城市发展和市场需求有计划的供地。

在这个过程中不需要政府拿一分钱，还能实现土地增值、提高政府土地收益，保证土地一二级市场有序发展的目的，充分的体现了政府的意愿，并为社会和城市建设做出突出的贡献。

政府通过实施土地储备制度，还能够有效地对城市土地利用结构、布局和功能进行调整，以实现城市经济布局和产业结构的优化，发挥城市土地的综合效益，使土地利用总体规划和城市规划得到切实落实。

朔州市土地储备中心作为市政府经营土地和城市建设的载体，急需要搭建一个土地储备建设平台，政府通过这个平台来进行土地综合开发整理、廉租住房建筑工程、市政基础建设工程、道路交通工程、园林绿化工程等项目的施工与建设。

这些建设项目不需要政府拿钱，完全由搭建的平台通过土地抵押贷款、信用贷款、担保贷款等方式向商业银行融资。

所以成立朔州市土地储备开发公司对我们来说是一个重大的转折和一个新的起点，作为一个政府的土地储备建设平台，受朔州市土地收购储备中心委托，根据政府主导、统一规划、市场化运作的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施市政基础设施和配套工程建设、保障性住房建设和房地产开发经营以及投融资等工作。

总之，搭建朔州市的土地储备建设平台，对保证朔州市土地市场健康、平稳的发展，城市建设的合理化和规范性，达到社会效益、环境效益、经济效益高度统一有着重大的意义和作用。

政府垄断土地一级市场真的一本万利吗

政府垄断土地一级市场真的一本万利吗□ 刘守英不同的利益，不同的主张这十几年我国经济的高增长，既是地方政府所追求的，也是中央政府所需要的。

在推动高增长的因素中，土地起了发动机的作用，但由此也引发农民土地权益的被侵犯。

政策层面解决农民权益的企图，容易被维护高增长的“大道理”所稀释。

目前关于土地问题的讨论基本上有两种角度：一个是关注农民的失地、失业状况，从维护农民的权利出发来讨论土地问题；一个是讲地方政府不理性，追求政绩，搞形象工程，以地生财。

这两种角度都有道理，但我们却很容易陷入一种无解的状态。

站在农民的立场上为农民的权益呼吁是正义的，因为按照《土地承包法》，农民有３０年长期的、有保障的土地使用权。

但是我们同时还有另一部《土地管理法》，即在搞城市化和工业化的时候，农业用地要变成城市建设用地，国家就必须将土地由村集体所有变成国家所有，同时给农民一定的补偿。

农民想不通，于是抗争上访，但是这些作为在法律上却是合法的。

因为我们对农用地是一套法律，对非农用地却适用着另一套法律。

这两套法律是不衔接的，是相互矛盾的。

客观地说，很多由征地引发的问题，其深层次原因就是由这两套相互矛盾的法律导致的。

更为要害的问题是，在已经形成的既得利益格局下，为农民土地权利奔走呼喊的声音，更容易被如下“大道理”所淹没：我们体谅失地农民的生存状况堪忧，我们也了解目前给失地农民的补偿标准太低、补偿款不到位。

但是，如果只是保护了失地农民的权利，那我们现在的工业化、城市化以及整个中国经济高增长的大好局面到底还要不要维持？如果征地的补偿能实现让农民衣食无忧，地价到底会有多高？那样的话，工业化成本不就上去了？成本上去了经济建设不就下来了吗？对于这一套理由，谁也没有去追究其逻辑正确与否，但差不多所有人都相信：与“中国崛起”的大格局相比，失地农民的命运是惨了些，但中国历来不就是“小利”服从“大利”吗？所以，这就自然冲淡了国家为保护农民权利准备采取彻底措施的决策。

我国城市土地一级市场改革的几点认识

现，不经过市场ｉ使用人不能把土地
自行处置给他人，使用人之间不能自
行进行士地流转。该种体制与当时高
度集中的计划经济体制相匹配，对促
进城市经济建设，尤其是城市基础设施和配套设施建设曾起到过一定的作
一
种土地管理权，而不是政府在土地市场上的垄断经营权。［键词］关土地一级市场垄断改革［中图分类号］Ｆ０１３１１［献标识码］Ａ文［章编号］０ — ３ｘ２０）４０８０文１２７６（０６（０８－３０）
国家垄断城市上地一级市场是我国一项土地基本制度安排。对这一制度是否有存在的必要？是古应打破垄断？目前理论界颇多争议。尤其伴随《东省集体建设用地使用权流转管广理办法》的颁布，对这问题的探讨更有其理论价值和现实必要性。
一
、
国家垄断城市土地一级市场作为我国一项土地慕本制度安排，是我国
土地使用制度和土地管理制度改革的
产物。２世纪９年代以前，我国长期００实行无偿无期行政划拨的城市土地供用地都以行政划拨的方式无偿取得。
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论文：析政府土地优先购买权的行使

论文：析政府土地优先购买权的行使《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院第55号令)规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

从此，政府优先购买权制度得以确立。

但如何行使该优先购买权，理论界、实务界对之研究较少，实践中当事人很容易以“阴阳合同”来规避政府监管。

本文拟对该优先购买权的立法目的、性质、行使条件、行使程序和法律效果等予以探讨。

以期厘清模糊认识，加强对“阴阳合同”等逃避监管行为的制约，强化对国有土地市场的监管，实现“垄断一级市场、规范二级市场”之调控目的。

一、立法目的通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，在使用年限内可以转让其土地使用权用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护。

因此，土地使用者向第三人转让土地使用权，是其行使处分权的象征。

从私法自治和意思自由的角度来看，只要是交易双方真实意思的表示，即使其以低于市场的价格转让土地使用权，少赚利益或赔本做交易都是权利人对自己权利的处分，国家本不应加以干预。

但当权利人行使自己的权利侵害了社会公共利益时，国家的干预就具有了合理性和正当性。

因此，《民法通则》第五十八条和《合同法》第五十二条都规定“损害社会公共利益阳寸无效。

当交易的价格明显低于市场价格时，该交易明显存在不合理的现象，扰乱土地市场秩序，逃避国家应收缴的税金，从而损害社会公共利益。

所以，按照政府“垄断一级市场、规范二级市场”的总体要求，继55号令规定了政府优先购买权后，《房地产管理法》规定了房地产价格评估制度和成交价格申报制度，使政府优先购买权制度更加完善。

因此，在土地使用权转让时，其成交价格明显低于市场价格的，市、县人民政府行使优先购买权的目的有两个:1)形式上的目的:避免国家税收的不当减损2)实质上的目的:通过对二。

为。

既然存在着合同行为，根据合同的相对性，优先购买权的行使，必须有赖于转让人的协同，其义务人是特定的，该优先购买权当属债权无疑。

土地一级开发模式比较研究_以北京和重庆为例

得土地、房屋权属的行为”，并未直接将分割列入其内。

但是，该解释当时也并未明确继承房屋是否免交契税。

直至２００４年国家税务总局以国税函［２００４］１０３６号文发出《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》后，才明确了：“继承土地、房屋权属，不征契税”。

与继承相比，分割虽也是“转移……权属”，但很难说是“承受”或“取得”，当事人有一些想法是可以理解的。

《契税暂行条例细则》第十六条已规定了：“纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后１０日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续”。

因此，在国家对分割是否要交纳契税明确做出规定前，无论征收或免征，都要办理手续。

房地产产权分割是否要交纳契税或者可以免征，应以契税征管部门的解释为准。

马志刚／责任编辑一、土地一级开发的内涵关于土地一级开发的内涵有不同的提法。

首次提到土地一级开发的正式文件是２０００年１２月北京市《中关村科技园区条例》，其四十八条中规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……”。

但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。

２００２年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》（京政办发［２００２］１６号）中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。

《北京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出字［２００２］１１００号）对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。

具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。