第一、二章房地产法和房地产财产权

（二）房地产 1、对房地产概念的理解 我国现行法未规定房地产法的概念 （1）房地产一词的源起．房地产这一术语应当是我 国现代城市经济的产物，房地产一词本为经济学 上的概念，后被广泛用于我国内地和香港、澳门 两地。 （2）何谓房地产.房地产是指建筑地块和建筑地块 上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。 房地产这个复合概念有两个鲜明特点：一是房和 地在物态上的不可分性；二是物态上的不可分性 导致衍生权利的耦合性。
三、土地他物权 （一）建设用地使用权 “建设用地使用权”是我国《物权法》的称谓，相当于 现行房地产法中的“土地使用权，” 近似于大陆法系 的地上权。 1、建设用地 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住 宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅 游用地、军事设施用地等。 2、国有建设用地使用权 建设用地使用权，即在他人所有的土地上建造并经营地 上物而使用他人土地的权利。我国现行调整土地使用权 的房地产法律法规以及《物权法》主要就国有土地的建 设用地使用权作了相关规定。
房 地 产 法
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上 编 第一章 房地产与房地产法概说
第一节 房地产与房地产业 第二节 房地产法基本问题 第三节 我国房地产法的演化与健全
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第二章 房地产财产权
第一节 房地产财产权简要梳理 第二节 土地财产权 第三节 房屋财产权
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第三章 房地产登记
第一节 不动产物权变动与房地产登记模式 第二节 我国现行法规制下的房地产登记 第三节 农民集体土地与其上的房屋登记问题
二、房地产物权与房地产债权 （一）房地产物权 根据我国现行法的规定，我国的房地产物权主 要由房地产所有权（如土地所有权、业主的建筑物 区分所有权）和房地产他物权（如建设用地使用权 、宅基地使用权、地役权、房地产抵押权）组成。 （二）房地产债权 房地产债权，是指房地产债权人享有的请求房 地产债务人为特定行为的权利。房地产债权具有债 权的一般特征，如房地产债权为请求权、房地产债 权为相对权、房地产债权具有平等性、房地产债权 无排他性等。
思考题
1、如何理解房地产与不动产的含义。 2、简述我国房地产市场的类型与相互关系。 3、试述我国房地产法的概念与调整对象。 4、简答我国房地产法律关系的主体。 5、谈谈你对健全我国房地产法的设想。
• 第二章 房地产财产权
• 第一节 房地产财产权简要梳理
一、房地产财产权概念与体系 • 房地产财产权，是以房地产财产利益为直 接内容的财产权利，包括房屋财产权和土 地财产权。 • 房地产财产权主要包括两大类：房地产物 权与房地产债权。此外，还包括房地产继 承权、房地产知识产权等其它财产权利。
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编 第四章 房地产开发用地 第一节 房地产开发用地的基本问题 第二节 建设用地使用权出让法律制度 第三节 建设用地使用权划拨法律制度 第五章 第一节 第二节 第三节 房地产开发 房地产开发的基本问题 房地产开发企业 房地产合作开发
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第六章 第一节 第二节 第三节 第四节
2、我国法律规定及学者建议 动产与不动产的划分方法，在我国长期以来没有得到 应有的重视。改革开放以来，1982年3月我国《民事诉讼 法》（试行）第30条中首次出现了“不动产”的表述。自 1986年的《民法通则》确认不动产与动产的划分之后，此 种物的分类愈来愈受到重视。1995年的《担保法》第92条 界定了不动产的范围，“本法所称不动产是指土地以及房 屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的 物。” 2001年的《物权法（征求意见稿）》第2条规定的 不动产包括“土地、建筑物等土地附着物”。 3、对不动产的进一步理解 对不动产的理解与界定，我们认为：第一，不动产概 念的表述应综合采用列举式与概括式，以使对不动产的认 识处于一种开放状态。第二，在坚持物理标准，不可移动 性这一基本思路来判定不动产的基础上，有必要辅之以登 记标准，将须以登记为物权变动公示方法的某些动产也纳 入到不动产之中。
2、房屋 《城市房地产管理法》第2条从广义上界定了房屋的概念， 即“土地上的房屋等建筑物及构筑物”。 房屋应指土地之上的建筑物、构筑物及其附属设施。 3、土地 根据《土地管理法》第4条的规定，我国将土地分为农用地 、建设用地和未利用土地。 土地是一个自然综合体，指具有四至范围的地球表面以及 地面上空及地下，包括各种类型的土地。 （三）房地产的属性 1.房地产的自然属性 2.房地产的经济属性 3.房地产的法律属性 4.房地产的社会属性
2、土地所有权的特征与效力范围 （1）土地所有权的概念与特征。 土地所有权，指土地所有人有权独占性 地支配其所拥有的土地，并排除他人干涉 的权利。 ①主体的特定性。 ②交易的禁止性。 ③权利归属的稳定性。 ④权能的分离性。 （2）土地所有权的效力范围。 3、土地所有权的保护
（二）国家土地所有权 1、国家土地所有权的概念与特征 （1）主体的惟一性。 （2）权利的恒久性。 （3）客体的广泛性。 （4）非登记性。 2、国家土地所有权的性质 国家土地所有权在性质上应属于民事权利 。 3、国家土地所有权的范围 （1）城市土地。 （2）法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地。 （3）推定为国家享有土地所有权的土地。
• 第二节 房地产法基本问题
一、房地产法的概念与调整对象 （一）房地产法的概念与特征 房地产法是调整中华人民共和国领域内所有房地产关系的 法律规范的总称。 1．房地产法的不可分割性 2．房地产法的综合性 3．房地产法调整范围的广泛性 4. 房地产法调整手段的国家干预性 （二）房地产法的调整对象 1.房地产民事关系 2.房地产行政关系 3.房地产社会保障关系 房地产法应以调整房地产民事关系为主。
二、房地产业 （一）房地产业的含义 （二）房地产业的特征 1.房地产业开发经营的对象具有特殊性 2.房地产业具有先导性 3.房地产业具有地域性 4.房地产业投资大、周期长、收益大、风险大 5.房地产业具有较强的国家干预性 6.房地产业的发展具有周期性
三、房地产市场 （一）房地产市场的含义与特征 1．非“物流”性 2．客体的特殊性 3．地域性 4．不完全竞争性 （二）房地产市场类型 1．房地产一级市场 2．房地产二级市场 3．房地产三级市场 这三种市场类型相互影响，相互促进，形成土地出让、房 地产零售、调剂三种市场形态。其中，一级市场是二、三级 市场生长、发展的前提和基础，起导向和制约的作用。二、 三级市场是一级市场的延伸和扩展，是多主体的竞争市场， 起繁荣和促进市场发育的作用。一级市场的垄断性和二、三 级市场的竞争性，形成了我国社会主义市场经济下房地产市 场的主要模式。
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第十一章 房地产税收 第一节 房地产税收基本知识 第二节 土地税 第三节 房产税 第四节 我国现行房地产税制思考
• 第十二章 房地产纠纷与解决 • 第一节 房地产纠纷 • 第二节 房地产纠纷的解决
• 第一章 房地产与房地产法概说
• 第一节 房地产与房地产业
一、不动产与房地产 （一）不动产 1、不动产与动产——物的二元划分 物，可以从不同角度进行分类。 物最重要的分类是动产与不动产。目前，对不 动产的内涵理解主要包括三项：第一，以物能否 实现物理意义上的移动为标准，凡在空间上占有 固定位置，不能移动或移动后会损害其经济价值 的物为不动产，如土地及其定着物等。第二，从 属于或者附着于自然不动产的动产，因其用途而 成为不动产，如耕作用的家畜、农具，出租房屋 用的浴缸。第三，以不动产为标的的权利，如地 上权、地役权等。
房地产交易 房地产交易的概念与基本原则 房地产转让 房地产抵押及相关制度 房地产使用权的转移
• 第七章 房地产服务 • 第一节 房地产中介服务 • 第二节 物业服务 • • • • 第八章 第一节 第二节 第三节 房地产征收 不动产征收基本法律问题 土地征收 房屋拆迁
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下 编 • • • • • • • • • 第九章 第一节 第二节 第三节 第四节 第十章 第一节 第二节 第三节 房地产社会保障 房地产社会保障概说 国内外房地产社会保障制度概说 我国农村房地产社会保障法律问题 我国房地产社会保障制度的完善 房地产行政管理 房地产行政管理概述 我国房地产行政管理体系与基本内容 我国现行房地产行政管理存在的问题及完善建议
二、房地产法的渊源和体系
（一）房地产法的渊源 1、宪法中的房地产规范 2、基本法中的房地产规范 3、国务院制定的行政法规中的房地产规范 4、国务院所属各部、委发布的部门规章中的房地产规范 5、地方性法规中的房地产规范 6、最高人民法院有关房地产的司法解释和具有指导性的指 示 7、政策性规范 8、房地产习惯
• 第二节 土地财产权
一、概说 • 土地财产权是以土地以及土地权利为客体，以 财产利益为内容的民事权利。 • 就当今世界各国土地所有制的具体情况而言， 大体可分这几种类型：第一，“私主公辅”的 土地所有制。第二，土地国王所有制或土地国 有制。第三，社会主义土地公有制。以我国为 代表。
二、土地所有权 （一）我国土地所有权的归属：国家所有与 集体所有 1、土地所有权在我国的历史演变 （1）我国历史上的土地所有制。 （2）新中国土地公有制的确立。 我国实行城乡二元结构，使农村和城 市确立了两种不同法权形式的土地公有制 。农村为集体所有，城市为国家所有 。
• 第三节 我国房地产法的 演化与健全
一、我国房地产法演化简要概说
（一）我国房地产法的产生与发展 （二）新中国房地产法发展概说 1.1949——1978年 初步发展期与停滞期。 2.1978——1994年 复苏与发展期。 （1）1978年至《宪法》修正案出台之前 （2）《宪法》修正案出台至《城市房地产管理法》出台 3.1994年—2007年 转轨变型期。 4.2007年— 修正完善期。《物权法》的出台为我国未来房地产法的走 向与发展带来重大影响。
（二）房地产法的体系 1. 法理上的理解 2. 房地产法体系不同观点纷争及应关注的几个问题 关于我国的房地产法体系，学术界存在争议。 理解房地产法体系，以下三个问题应该关注： 第一，房地产法体系不同于房地产立法体系。 第二，要构建城乡统筹，既覆盖城市，又涵摄农村的房地 产法体系，尽快实现农村和城市房地产市场的统一。 第三，要强化民事私法在房地产法体系中的统领作用。
三、房地产法律关系
（一）房地产法律关系的概念与特征 1、房地产法律关系中的客体具有特殊性 2、房地产法律关系一般为要式法律关系 3、房地产法律关系以民事法律关系为主要特性 （二）房地产法律关系的要素 1、房地产法律关系的主体 （1）国家。 （2）集体组织。 （3）法人和其他组织。 （4）自然人。 2、房地产法律关系的客体 3、房地产法律关系的内容
二、我国房地产法的健全
本章小结
• 房地产是不动产，是不动产的下位概念，是指建设用地和其 上之房屋，以及建设用地和房屋衍生的房地产权益；房地产 业，是从事房地产开发、经营、服务和管理的行业，房地产 业属于第三产业，在我国它既是基础产业，也是支柱产业； 我国的房地产市场分为三级市场形态，即房地产一级、二级 和三级市场。 • 房地产法是国家制定或认可的调整房地产开发与交易、经营 与服务等过程中所发生的房地产关系的法律规范的总称，具 有不可分割性、综合性、调整范围的广泛性以及调整手段的 国家干预性等特征。我国的房地产法以调整房地产民事关系 为主，兼顾房地产行政关系和社会保障关系。 • 新中国成立以来，我国的房地产立法经历了初步发展与停滞 期、复苏与发展期、转轨变型期和修正完善期，《物权法》 的出台为房地产立法的健全提供了整合的契机。未来的房地 产法应以民事立法为指引，主导思想应从以往的注重管理型 立法转向对房地产民事权利的确认和保护，并正确处理房地 产立法与房地产政策的关系。
（三）农民集体土地所有权 1、农民集体土地所有权的概念与特征 （1）主体为本集体成员。 （2）用途的限定性。 （3）权利变动的单向流动性。 2、农民集体土地所有权的范围 （1）农村和城市郊区除法律规定属于国家所有的一切土地。 （2）农村的宅基地、自留地和自留山。 3、农民集体土地所有权的私权属性及其保护 （1）农民集体土地所有权的私权属性。 （2）农民集体土地所有权的私权保护。 法律应进一步强化农民集体土地所有权的私权属性及其保护