浙江省物业管理条例》及甬政发〔2005〕131号文实施意见的通知

关于印发贯彻落实《浙江省物业管理条例》及甬政发〔2005〕131号文实施意见的通知

各县（市）、区建设局、物业管理主管部门：

为认真贯彻《浙江省物业管理条例》、宁波市政府《关于进一步加强物业管理工作的若干意见》（甬政发〔2005〕131号），特制订《贯彻落实〈浙江省物业管理条例〉及甬政发〔2005〕131

号文的实施意见》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○六年十一月六日

贯彻落实《浙江省物业管理条例》及

甬政发〔2005〕131号文的实施意见

根据《浙江省物业管理条例》（以下简称《省条例》）、宁波市政府《关于进一步加强物业管理工作的若干意见》（甬政发〔2005〕131号，以下简称《若干意见》）的规定，现就进一步做好我市物业管理工作提出如下意见：

一、明确管理职责，建立完善“市、区、街道”三级管理体制

各县（市）、区物业管理主管部门按照“条块结合，以块为主”的原则，在属地政府的支持下，落实《若干意见》中明确的对各相关部门职责要求，对照辖区物业管理实际，对业主反映较集中的投诉问题明确相关责任部门和基本操作程序。

各县（市）、区物业管理部门应按《若干意见》和《省条例》要求与属地街道衔接，明确“主管部门以规范物业企业服务行为为主，属地街道（乡、镇人民政府）以调解业主投诉为主”的工作原则，充分发挥社区居委会的基层组织力量，在以社区居委会为主导的前提下，形成社区居委会、业主委员会、物业管理企业合力，共同实施小区的日常管理工作。

二、加强对业主委员会的指导，规范业主委员会的运作

各县（市）、区物业管理主管部门应有专人负责业主大会和业主委员会的筹建、指导、协调工作，引导业主充分发挥自治作用。当辖区内新建住宅小区（大楼、别墅区，下同）交付时，各县（市）、区物业管理主管部门应当在公示栏公示成立业主大会、业主委员会的相关事项，如有半数以上的业主要求成立业主委员会的，各县（市）、区物业管理主管部门应当在住宅小区交付后半年内会同属地街道（乡、镇人民政

府）指导业主启动首届业主大会、业主委员会的筹备工作；住宅小区交付后满两年且尚未成立业主委员会的，各县（市）、区物业管理主管部门应当于第3年的第一个季度内，会同属地街道（镇乡人民政府）在小区的醒目位置用不少于7天的时间书面告知全体业主成立业主委员会的相关事项，如三分之一以上的业主书面要求成立的，各县（市）、区物业管理主管部门应当在公示期结束后的3个月内会同属地街道（乡、镇人民政府）指导业主成立业主委员会。

对业主委员会作出超越职权、违反法律、法规的决定，各县（市）、区物业管理主管部门应当依法进行纠正或撤销；在目前缺乏有效监督的情况下，要按照《若干意见》中“业主委员会不得自立帐户，自行经营”的规定，会同属地街道制止个别业主委员会利用房屋共用部位或物业管理经营用房自行经营、自立帐户、自行处置的行为。

三、规范物业管理市场竞争机制，逐步完善物业管理退出机制

（一）规范物业管理市场竞争机制。重点是抓好前期物业管理招投标工作：

1、招标公告必须刊登在当地主要媒体上并同日在我委建设网上发布，招标公告日为工作日，招标公告

期为5天，标书制作不少于20天。

2、招标对象应明确按建设部《物业管理企业资质管理办法》相对应的限制条件，严格控制对投标条件的增减。

3、投标单位以子公司名义参加竞标的，其总公司的资质等级不适用于子公司；以总公司名义竞标的，其今后的服务管理行为可以由其分公司承担，但不能总包给子公司实施。

4、前期物业管理招投标结束后10个工作日内，招标单位（开发建设单位）、中标单位应当签订前期物业管理委托协议，合同签订时双方应当按招标书、投标书的内容范围作出具体约定，任何一方不得超越招投标书范围提出要求，并在合同签订后的3个工作日内由招标人报物业所在地物业管理主管部门备案，各级房地产管理部门在核发商品房预售许可证时应当查验前期物业管理委托协议和物业管理主管部门出具的前期物业管理备案证明。

5、为提高我市物业管理项目服务水平和档次，凡我市物业管理项目获得全国物业管理示范称号的物业管理企业，自获奖之日起2年（以获奖发文之日起计算，下同）内，允许一个项目经开发建设单位推荐，按相应资质要求经属地物业主管部门报我委备案后由

该企业直接实施前期物业管理；在我市的物业管理招投标中，2年内有管理项目曾获得县（市）、区级（宁波大市范围内）物业管理优秀称号的企业可增加业绩分1分，2年内有管理项目曾获得宁波市物业管理优秀称号的企业可增加业绩分2.5分，2年内有管理项目曾获得宁波市物业管理示范称号的企业可增加业绩3分，2年内有管理项目曾获得浙江省物业管理示范称号的企业可增加业绩分4分，2年内有管理项目曾获得全国物业管理示范称号的企业可增加业绩分5分。一个投标单位的业绩分以获得的最高称号作记分依据，不累加。凡获全国物业管理示范称号的投标单位，已按上述规定直接承接前期物业管理的，在其他项目招投标中不再享受5分业绩分。

（二）逐步完善物业管理退出机制。为保证业主的正常生活秩序，各县（市）、区物业主管部门要进一步制定、建立相应的退出机制和具体的监管措施。物业管理企业在退出管理之前要履行下列程序：

1、事先告示。物业管理企业在退出前3个月以书面形式向业主委员会提出，并以书面形式在物业管理区域公告15天以上。同时，物业管理企业应将退出时间、理由报送县（市）、区物业主管部门和属地街道、社区居委会备案。

2、财务审计。在接到物业管理企业的退出告示后7日内，业主委员会或属地街道应根据大多数业主的要求，确定是否进行审计，财务审计须聘请专业审计机构实施，审计费用由日常维护费或公共部位经营收入中列支，业主委员会或街道应当向业主公布审计结果。

3、组织选聘。财务审计结束后7日内业主委员会应当在辖区物业管理主管部门和属地街道指导下重新选聘物业管理企业，实施公开招投标的，评委由业主委员会确定。

4、财产交割。在退出前，物业管理企业应在物业主管部门、属地街道的监督下向业主委员会移交物业管理用房、代管的公共经费以及业主清册、收费帐册、竣工图纸等物业管理必需的常规资料并将预收的费用退还给业主或在业主委员会监督下，移交给新选聘的物业管理企业。

5、适当缓冲。考虑到财务审计和重新选聘的复杂性，当公布的退出期到期时而重新选聘工作尚未结束时，欲退出的物业管理企业应当留给业主适当的缓冲期，最长为3个月，当逾期后仍未有物业管理企业接管的，辖区物业管理主管部门应当及时告知属地街道、居委会、业主委员会。

四、规范物业管理用房配置，落实各项维修经费