房产税纳税筹划

小税种税收筹划-房产税纳税筹划

在众多小税种的纳税筹划中，房产税可谓占据着举足轻重的位置，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，房屋产权所有人是房产税的纳税义务人。

自用的情况：仅对于自然人&自用&住宅性质的房屋，可以减免房产税，其他形式的自用均按照1.2%的税率征收（个人购买商铺自己经营用需缴税，个人购买商铺闲置不属于经营性用途不交税，个人购买商铺出租按照12%税率从租计征缴纳房产税）。

出租的情况：一般按照不含税租金的12%计征；自然人出租住宅和企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

另：根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）规定，自2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

税收筹划小心思

（一）租金拆分

企业自有房产出租，按照12%税率从租计征房产税，可在签订合同时把总的房租分割为：房租、物业费、垃圾清运、综合管理、水电费等，这样房租的计税依据就会降低，从而降低应纳的房产税，但各种费用均要在控制在合理范围内。

更好的方法是单独成立一个物业公司，物业费等部分使用物业公司的公司主体对外签订合同，可以起到分散收入的作用：小规模纳税人，如果季度销售额小于30万，可以减免增值税和附加税，2019年1月1日至2021年12月31日期间，小规模纳税人房产税可享受减半征收的优惠；一般纳税人，根据2019年第39号公告的规定，物业服务属于现代服务中的企业管理服务，增值税可以享受10%的加计抵减政策，另出租不动产的增值税率为9%，转化为物业服务增值税率6%，适用增值税也对企业有利。

加计抵减的会计分录

借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）

贷：应交税费-未交增值税

借：应交税费-未交增值税

贷：银行存款

其他收益

（二）转租

根据规定，房产税由产权所有人缴纳，承租者承租房产后再转租的，由于转租者不是产权所有人，因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。这样我们就可以先把房产出租给上文成立的物业公司，再由物业公司统一进行市场营销、物业产业管理针对不同客户签订不同租期的房屋租赁合同。

房屋产权所有人把自己的物业产业打包长期租给自己关联物业公司，房租低于市场价格是合理的，且物业公司利用自身优势统筹规划，以相对短期和客户签订价格公允的租房合同也是合理的，这样经济利益可以正常的流入企业集团，同时拥有房屋产权的公司的房产税税负下降，承租方二房东（物业公司）也不用缴纳房产税，增值税还可以享受10%的加计抵减政策。

另融资租入的房产，需由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

A公司拥有一房产，准备出租价格200万：

(1)直接对外出租：

房产税：200*0.12=24

(2)先租给B物业公司150万，由B对外出租200万

房产税：150*0.12=18

（三）免租期转化

企业在出租办公物业时，经常会在承租方承租的前几个月装修期间约定几个月的免租期，依据相关规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。既免租期间由出租方从价计征房产税，这就很不经济（原值低，增值较多租金贵的除外），可以通过把减免房租平均到年的方法达到对租赁双方都有利的效果。

A公司出租原值3000万的办公楼给B公司，租期3年120万/每年：

（1）约定2个月免租期，第一年房产税=3000*0.7*1.2%/6+120/12*12%*10=16.2

（2）约定第一年租金100万，第一年房产税=100*12%=12