连锁门店选址策略

二、开发新店布点要求
1．年度开店数量 2．范围选择战术 3．开店条件的设计 4．商业区选择
2014年百胜 全球1850家， 中国700家， 印度150家， 其中肯德基
600家
5．立地布点战术(立地条件、布点顺序)
6．零售网联结战术（单业态还是多业态）
三、新店开发的业态选择
二、商圈调查
（一）调查的目的91 了解优良立地的基本条件 确立立地条件的三要素 提高估算的精度
门店未来发展潜力 集客能力 卖场停车场等硬件
人口数 交通条件 设施集客能力
（二）资料来源
资料类别
资料来源
城市布局、发展规划资料 城市政府、住宅局或城建管理部门
人口数、户数资料
城市政府、户籍管理部门或居委会
商业零售业态选择有：杂食店、便利店、折扣店、超级 市场、大型综合超市、仓储会员店、百货店、专业店、
专卖店、家具建材店、购物中心、厂家直销中心、电视 购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物、直 销等。
如餐饮业的业态选择有：快卖店（如傻子鸡店、连 锁饼屋等）；快餐店（如马拉面，老家快餐）；专 卖店（如全聚德烤，吴裕泰茶庄）；酒楼（九头鸟 酒家、谭鱼头酒楼等）；饭店（如希尔顿饭店）。
式中Ba——城市A 从中间地带吸引的 交易量； Bb——城市B从中 间地带吸引的交易
量； PA——城市A的人
口数； PB——城市B的人
口数； DA——城市A到中 间地带的距离； DB——城市B到中 间地带的距离；
②哈夫法则（Haff ’s law of shopper attraction）
式中j——某商业设施； Pij——i地区消费者光顾j商业设施的概率； Uij——j商业设施的效用； Sj——j商业设施的规模（营业面积） Tij——从i地区到j所需的时间； λ——随交通工具不同而变化的参数； Eij——i地区消费者光顾j商业设施的人数； Ci——i地区的消费者数量。
2500—6000以下 步行10分钟或开车5 分钟
6000以上
驱车20分钟左右
根据顾客购物出行方式设定商圈范围 人们购物出行的方式不同，零售店商圈范围不同。出行方
式越现代化、机械化程度越高，商圈越大，反之，越小。
表3－3 顾客购买频率与超市商圈范围
位置 都市
每天购 每周3-4 每周1次
买
次
300米 500米 700-800米
案例分析
老家肉饼开新店分析
第一节 连锁门店开发规划
一、十大开店原则
1、符合发展战略、品牌战略、竞争战略 2、经济效益优先 3、进行充分的市场调查 4、搞清城市规划。 5、请专业机构，参与制定科学布店计划
6、做好财务规划 7、注重物业合同签订。 8、研究当地收入水平。 9、研究当地民俗文化。 10、物流问题解决。
位置 徒步商圈范 自行车商圈 小汽车
围
范围
都市 300--500米 700--800米 -------
郊外 500米
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
1500米
3公里
我国以2公里作为大小超市的划分界限
表3－2 超级市场规模与商圈范围（我国）
规模 小型超市 中型超市 大型超市
面积（平方米） 商圈范围
500--2500
步行10分钟之内
6、写字楼 7、医院 8、军区大院 9、公园、动物园、游乐
园、纪念馆 10、特殊地点。加油站，
购物区、批发市场等
案例阅读
7-11的开店策略 选址模式：居民区+交通便捷
+重要单位和设施
第二节 商圈与 商圈调查
一、商圈概述
1、商圈的含义 商圈指商店的有一定地理界限的销售范围，这个界限就
服务业的连锁分店业态由于提供的是“软”的服务， 是专业知识、专业技能服务，可以说是专业店。如 房地产中介服务的连锁企业我爱我家、天津顺驰、 21世纪不动产、洗衣品牌福奈特等 。
四、开发新店的市场型态
1、独立式店铺 2、商业街 3、购物中心、百货大楼 4、大专院校 5、交通枢纽
测
质的 就业状况、产业结构
定
方面 城市规划、城市间关系
的
竞争店、互补店的地区分布
因
市政设施、商业街的规模
素 店铺规模、业态
内
主体 商品配置、楼层构成及配置
部
方面 吸引顾客的设施状况，如停车场
因
销售促进、营销及其组织活动状况
素 附加因素 文化、公共设施的有无
3、商圈确定的方法
（1）单纯划分法 直接询问法——设立问卷 间接调查法 （2）经验法 根据业态、位置、规模、出行方式、购买频率等划分
竞争分布图
实地调查、行业协会、工商部门
竞争店销售业绩
按业态来设定商圈
大型购物中心商圈——1个小时车程 大型百货商店——半个小时左右车程 超市——10分钟车程 便利店——5-10分钟徒步路程。500米的范围。
郊区的门店商圈较城市中心大 社区超市商圈较小 便利店没有边缘顾客 商业中心的门店商圈范围较大
表3－1，以日本为例 超级市场位置与商圈范围
连锁门店选址策略
◆◆学习目标
◇使学生对门店选址重要性和程序有清晰的认识； ◇能够运用商圈选择准则进行商圈分界点的计算； ◇能够运用方法对某一区域的商圈进行全面系统的分析； ◇能够掌握饱和度指数计算方法，并能运用该方法进行
区域的饱和情况比较。
◆◆技能目标

◇商圈调查的方法 ◇开店计划的制定 ◇选址报告的撰写技术 ◇样板店功能设计
是以商店所在地点为中心，沿一定距离形成不同层次的 吸引顾客的区域，这就是商圈。
边缘商圈5% 次级商圈25%
核心商圈70%
2、商圈范围与测定
人口数、人口密度、家庭数
量的 方面
流动人口数、客流规律 零售业销售额、营业面积 大型店状况
外
交通装备及交通量
部
商
因
年龄、职业、家庭人口构成
圈
素
收入水平、消费水平
郊外 500米 700-800 1500米 米
3．利用数学方法分析、确定商圈
①雷利法则（Reilly’law of retail gravitation） ②哈夫法则（Haff ’s law of shopper attraction）
①雷利法则（Reilly’law of retail gravitation）