(原创)远郊商业中重度体验
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
为此,小镇营造的,是一个“面向郊野,春
暖花开”的地方,是一个有归属感的“休憩 梦想、熨帖心灵、精致生活”的“幸福小 镇”。
而对于商业功能与主题的整合,则从区域及人群构成的“唯我”市场出发,做好 以下几点:
❶ 从消费人群出发,满足区域核心居住的中高端群体、城市外延休闲度假人群 及主题消费群体,完善基础精致生活需求,并配合主题型配套需求。如以精致超 市、影院、个人护理、健身户外等,结合其他针对性业态,满足基础客群的核心 需求,并将其有效整合; ❷ 以健康体检、艺术创意及休闲运动、儿童娱乐、天空农场等驱动性强业态, 形成特定的聚焦,吸引远距离目的性消费客群,保持项目的穿透性和消费粘性;
趋势三:生活体验型与文化体验型业态将越
来越多的呈现 如艺术、会所、博物馆、手作、文化展厅等, 提高“城市微度假”的内涵,而购物出特定 需求与基础配套之外,更多的以创意类出现。
趋势四:商业功能泛化,同度假衔接更加紧
密 引入不同的主体参与到项目过程中,例如个 性酒店、山间别墅、私家会所等,参与建筑 的设计与创意,参与和完善功能的满足
3、以特定功能主题体验驱动 可能是产业型的,也可能是特定旅游度假型的,同样无特定 的位置特征。如美国韦尓滑雪小镇、北京爱斐堡红酒小镇、 云南腾冲瑞丽等地的温泉度假小镇等等
4、以历史、文化、风情、体验为核心驱动的小镇 多以古镇形态出现,江南如乌镇、周庄、同里等,西南 如丽江(大研古镇、束河古镇与白沙古镇)、驷马古镇、 周子古镇等,贵州、江西亦多分布,北方亦有如山西平 遥、河北蔚县古镇等等。
小镇是一种生活方式,更是一种品质生活体验。而小镇商业的主题、
功能及场景设置,因其驱动因素的不同而商业模式差异明显。
以郊区化生活为核心驱动的小镇
有哪些商业借鉴点?
案例一:北京中粮祥云小镇
郊区化小镇商业普遍面临的 问题及思考 1、目前存在的问题 所处新区刚规划小镇普遍存在规划前期不科学、执行和管理混乱,造成后期小镇发展不健康,商业规划 和执行困难; 项目周边配套不完善,人流导入困难; 项目定位不准确,核心驱动因素不明显或失误,主力驱动因素吸引力不足; 模仿国外建筑风格较多,硬件条件可以,但是有些过于模仿,没有结合自身区域人文等特征,软性经营 及人文环境与风格不匹配; 前期商户对项目开发商要求较高,商户较为谨慎,对项目信心指数不足; 项目养商期时间太长,运营操作风险较大。 2、问题思考 项目选址是关键,选址需要注意周边区域规划及现有环境,预期未来发展进度; 定位前期锁定项目核心目标客群,预期分阶段导入人流特征; 开发前期不能先引入大规模、高规格设施,应以多提供实用的便民设施、餐饮设施及特色商业为主; 确定项目核心驱动因素及主力品牌,项目功能和品牌商双轮并齐开展,确保核心功能对消费者一定吸引 力外,招商有保障,降低风险; 核心功能及附加功能具备后期调整变化空间,定期进行功能改造,保持新鲜感; 项目运营结合持续营销活动及开展各类节目活动,丰富消费者业余生活。
1、 以郊区化生活为核心驱动 一般位于都市边缘地带的特定区域,如交通便利的高端居住 区、风景区等,如主打“城市微度假”的中粮祥云小镇,如 德国Schwenningen小镇。
2、以旅游、度假、娱乐为核心驱动 从区位上没有明显特征,主要是其大型的度假娱乐休闲 功能的配属而形成的商业形态。如城市特征明显的上海 迪斯尼小镇,亦如华侨城的大盘综合开发型小镇等。
远郊商业的”重度体验“
主题理念
城市微度假
城市微度假的概念与场景设计
定位:集购物、休闲、娱乐等体验于一体的度 假目的地。
特点:
1、重体验品牌组合 2、跨界融合营销活动 3、回归自然的情怀 4、数项“唯一”的体验项目。
城郊商业怎么做?
核心关键词: 微度假场景+重度体验业态
要点:1、差异化定位 2、对商业情怀的不断精雕细琢
其次,小镇商业体系来自于自身魅力体系的打造。
抛开其他,田园都市商业体系主题应契合本身属性需求,重在 主题、功能及商业调性的雕琢而非大开大合,浑然田园;而 时尚都市,则重在宏大主旨,面向未来。
第三,作为核心载体与心灵家园,需要打造属于自己的“田 园都市”里的“魅力小镇生活”。
任何此类小镇当有此共性特征。同时,虽非如楚河汉街、欢乐 海岸、李公堤、甚至博多运河中心构建型项目,但商业代表 城市魅力的时尚地标、传承城市的精神轨迹,以休闲、文化、 体验、互动来发展城市魅力生活是值得思考和借鉴的。
❸ 将精致生活零售、健康休闲体验、艺术生活群落、主题精选零售(户外/运动 /高尔夫等主题店)等核心功能组合,创新组合模式; ❹ 在商业空间场景筛选营造的基础上,形成自身的特色主题与概念空间,结合 主题餐饮、创意书吧、烹饪教学等业态,突出创新、差异等理念,形成自身独特 经营亮点。
郊区化生活小镇商业发展趋势
趋势一:微型ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ、精致化当道
社群分化的商业需求结果是精准、个性与小
微化,而郊区化小镇的社群聚集导致商业空 间和功能组合大而全的需求改变,满足特定 人群的心灵熨贴感受才是未来此类小镇商业 的王道;
趋势二:多元IP驱动的场景化营造
即便如以购物休闲体验为核心动力,而心向
往之才是心灵归属的地方。为此,未来越来 越多的小镇将同历史、文化、艺术相结合, 形成自身特色或借用其它主题的IP化场景营 造,类似古镇所形成的独特引力,与之形成 异曲同工的文化符号应该才能形成最终的商 业核心吸纳。
场景设计: 1、为远郊商业赋予“微度假”式的休闲体验场景。 2、实现 微度假 靠满足各细分客户群的不同要求
作为一个远郊商业,满足辐射区域内的基础需求要靠最基础的商户品牌组 合,而针对“微度假”的远端吸引力,更需要把客群进行细分,设置各细分 客群的生活场景。
3、“稀缺性”才是最大的投资价值点
纵观国内外各类小镇,我们把小镇的类型分为如下四种:
郊区化小镇
商业要略与模式解析
诚然,此类小镇生活方式本质是都市人群及生活方式在郊区化需求上的 模式表达,它既不完全趋同于纯都市型商业,同时也与其他主题商业、 旅游商业不同。虽如此,此类小镇商业营造当自有其轨迹可循。 首先,城市的扩张与生态环境的影响形成主动郊区化的发展趋势。 其将承载都市人群生活品质的提升和生活轨迹的转移。人们选择郊区作 为居住、短期度假、游乐已成为常态,生活和工作往来与城郊甚至城市 之间,城界已经不再清晰。为此,从需求层面而言,此类项目须完成两 个使命: