上海浦东大拇指广场分析

业态 零售 中式餐饮 冰品 服务 西式轻食类餐饮
业态说明
品牌 中国银行 咏琪美容美发 居家伴 想瘦主意 德申会口腔护理
面积 100 80 100 80 80
业态 服务 服务 零售 服务 服务
业态说明
品牌 韩国料理 淑女屋 青泷工坊 澳西奴 愉龙餐厅
面积 50 50 50 40 120
业态 国外餐饮 零售 零售 零售 国外餐饮
联洋广场紧邻浦东新区人民 政府，坐落于花木行政文化中心， 与140公顷的世纪公园、新上海国 际博览中心、东方艺术中心、上 海科技馆、上海浦东展览馆、上 海市出入境管理局、浦东新区政 府办公中心等近100万平方米商务 楼近在咫尺。
第二部分、区域环境描述 ---- 居住环境
联洋国际社区住宅226万平方米， 代表楼盘如：仁恒河滨城、第九 城市、水清木华、华丽家族、御 翠园、九间堂等； 成熟商业配套近40万平方米，如 证大·大拇指广场、淳大万丽酒 店、证大丽笙酒店等；
第二部分、区域环境描述 ---- 交通情况
距浦东国际机场约30分钟车程，距人民广场 约20分钟车程、距陆家嘴金融贸易区约10分 钟车程； 公共交通：983,987,640,794,984,584,泰高 线,杨高专线等
轨道交通：地铁二号线科技馆站 （有10个延伸站头即将开通，最远可至浦东 机场）
第二部分、区域环境描述 ---- 行政配套
作品展示。 餐饮店引进的都是知名品牌，业态组合方 面强调特色和差异性，满足不同类型、不同档次、不 同口味的消费需求：
二、区域环境描述
第二部分、区域环境描述
浦东证大大拇指广场
第二部分、区域环境描述 ---- 概况
浦东证大大拇指广场位于浦东 花木板块的联洋国际社区内。 联洋社区毗邻上海科技馆、浦 东图书馆，南对140万平方米的城市 绿肺世纪公园，北起杨高中路、西 至民生路（浦东文化中心）。联洋 社区定位于高档住宅社区，无论是 生活环境还是楼盘品质都渐入佳境， 且凭借着其独特的文化氛围而吸引 了大量外籍人士的入住，因而被称 为“浦东古北”。
目前大拇指广场的商户达到86家，满足率在95%以上。
第三部分、定位、业态、品牌分析 ---- 业态布局（1F）
一层业态以餐饮为主，主力店 为家乐福超市及好乐迪KTV，周围一 圈沿马路的商铺，均为目的性消费 居多的，美容美发、银行等业态。
餐饮 超市 服务 娱乐 零售
业态说明
品牌 家乐福 好乐迪 香啡缤 马龙酒楼 棒约翰
另外还有包括进才实验学校、东 方幼儿园等在内的公建配套项目 近22万平方米。
第二部分、区域环境描述 ---- 消费人群分析
联洋社区、世纪公园 板块、金桥碧云板块、张 江板块等社区人口超过80 万人，68%具有大专、本 科学历，54%为企业高级 管理人员、10%为专业技 术人员、家庭月收入 10000～20000元的占54%， 28%的居民单次消费超过 500元，53%的居民每周至 少进行一次休闲娱乐消费。 区域内人口众多，且档次 较高，有一定的高消费能 力。因为有了这样一批特 殊消费人群，因此项目内 的一些商业业态比价偏洋 化。 学历背景
上ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ浦东证大“大拇指广场” 案例
Contents
1
项目简介
2
3 4 5
区域环境描述
定位、业态、品牌分析
项目规划设计分析
项目经营管理分析
上海社区mall代表案例
上海社区 mall 代表案例
大拇指广场 （浦东联洋） 百联南方mall （闵行莲花） 七宝龙城mall （闵行七宝） 西郊百联mall （长宁新迳） 百联中环mall （普陀真光） 大宁国际广场 （闸北大宁） 大华虎城mall （宝山大华）
联洋广场 ---- 项目定位 广场定位：艺术联洋、缤纷生活 周边商务人群聚会场所 高尚、国际化生活聚集区的购物中心 大拇指广场升级版 享受惬意生活优雅场所 业态定位：购物、餐饮、休闲、家庭娱乐
消费定位：国际品牌 优良品质 贴心服务 适中价格
联洋广场 ---- 总体定位及各楼层业态分布
A区： B1：家居、电器、运动专卖 1F：国际一线时尚流行休闲品牌 2F：国际二线及国内时尚流行休闲运动品牌 3F：国际及国内时尚儿童服饰、家居、家饰、 床上用品、摄影及儿童教育品牌 4F：时尚、概念、主题、创意餐饮及游乐中心 B区： 1F：社区配套服务 2F：人气餐厅 3F：SPA、保健 4F：教育、证券、社区配套服务、休闲 C区： 1F：金融服务、西餐厅（含酒吧）、社区配套 2F：商务创意餐厅 3F：商务粤式、杭本帮餐厅
联洋广场位于浦东芳甸 路，紧邻大拇指广场，是上 海联洋集团有限公司开发运 营的商业广场项目，将于 2008年底开业。 项目占地面积：约25500平方米 总建筑面积：约68500平方米 商场建筑面积：约58000平方米 酒店建筑面积：约10000平方米 项目各区域规划： A区—— 百货，共6层，地上4 层，地下2层 B区—— 社区，共4层 C区—— 商务，共3层 D区—— 酒店，共11层，为宜 必思品牌
三、定位、业态、品牌分析
第三部分、定位、业态、品牌分析 ---- 功能定位
1、打造了一条菜系复合的餐饮街，引进包括日本料理、韩国烧烤、意大利PIZZA、印 度料理、港式茶餐、川菜、上海小吃、中式素食在内的多种特色风味； 2、家乐福地下一层旁设臵了一个美食广场，提供价格较低的快餐； 3、主入口两侧为必胜客、肯德基、星巴克等传统知名快餐和咖啡店； 4、引入了一家档次较高的中餐旗舰店－唐朝； 5、除此之外，广场内其他位臵也引进了多家特色小吃、茶餐厅、意大利餐厅等。
建筑面积 （万平米）
11
10 23 11
43
此类项目的区域特 征，大多选址在居 民区聚集区域或者 新兴住宅区内，区 域内均有数十万的 常驻居民，并呈快 速增长趋势，同时 具备中等、中等偏 上的消费能力，从 而提供了项目的发 展空间。
沪北地区规模最大的商业休闲购物中心， 集酒店、办公、商业一体的社区型 街区式购物中心
坐落在大规模的社区内，块体围合式的 综合商业中心
25
16
上海社区mall布局特征
产品组合 商业
73%
项目名称
大拇指广场 （浦东联洋） 百联南方mall （闵行莲花） 七宝龙城mall （闵行七宝）
布局特征
大小不等的二层商业块体围绕中心广场布臵， 广场上安臵“LOVE”雕塑，体现现代自 由主义建筑风格、具有商场室外化，中庭 广场化的特征 地下一层，地上五层的单体mall+2层好美家建 材超市 广场式的mall，一期工程由三幢4层商业建筑组 成，分别为巴黎春天、CAPITAETAIL和 碧海连天浴场 由一系列大小不等的建筑有机结合为开放式建 筑格局，地下2层，地上4层，中心是一个 敞开式绿化广场，步行街，走廊，天桥环 绕 北区4层弧形商业建筑，背后是两幢16层星级酒 店，1-4层为商业广场，东侧为30层高的 办公楼，南面12层的办公楼，西面为14层 的办公楼，1-4层为商业裙楼 建筑布局为“四周高、中间低”围合式分布， 四周为“办公、酒店、商业裙房”，中间 为3-4层独立商业建筑，设有6层独立停车 库 数个2-4层商业块沿东、北两条接到铺展布臵
建设投资：上海证大商诚房地产开发有限公司
开业时间：2005年3月 建筑面积：11万平方米 商业类型：社区型餐饮、休闲、购物广场
第一部分、项目简介 ---- 概况
证大· 大拇指广场——位于浦东联洋国际新社区内 的芳甸路，广场内设大型超市、主题商场、精品购物、
休闲娱乐、艺术中心、四星级酒店等多项业态设施。 广场以块状规划，共22个建筑体块，以购物、美食、 休闲、娱乐为特色的主题业态与多个主题广场融物一 体，真正满足“一站式购物、一家休闲、一天逛街” 的现代消费方式。建筑形式以地上两层为主，局部一
层至三层，地下两层是停车场和配套设备用房。由于 体量较大，周边成熟度较高，它的业态组合比较丰富， 除零售、餐饮、社区服务业态外，还引入了量贩KTV、 数码影院等娱乐业态。 大拇指广场的规划比较注重文 化附加值的营造，除引进常规的零售主力店家乐福外，
还引进了廊桥创意服饰、创意家居，证大艺术馆等与 创意、艺术元素关联度较强的业态。除广场的标志性 雕塑“大拇指”外，多处可见个性化的艺术品和设计
面积 8900 4000 50 250 100
业态 超市 娱乐 西餐 西餐 西餐
业态说明
品牌 美丽时光 许留山 马可波罗 Paul 秀发丽昂
面积 50 50 50 50 250
业态 西餐 冰品 西餐 服务 服务
业态说明
品牌 上海床上用品 唐朝酒店 星巴克 浦发银行 肯德基
面积 50 1300 80 100 150
论证点
1、项目起初以出售为主，在经营上遇到问题后，开发商进行统一 的回购，统一经营，使得项目能够顺利的运转； 2、区域内有2号线通过、且周边的轨道交通在不断的完善； 3、区域内行政配套较、商务较多，为消费力奠定了一定基础；
4、区域内人口密度较高，且文化素质也较高，有不少的外国人入 住，为改区域的消费力及消费层次奠定了基础。
简要说明
联洋社区，具有文化艺术特色的多功能 现代化社区，区域型商业中心 上海首家社区mall，目前已成为西南地 区人气最旺的商业中心 城市边缘地区的mall，集购物、餐饮、 娱乐、休闲、文化、绿地于一体 高级别数群及新兴住宅区中的多业态、 开放式、社区型商业中心 超大规模的泛商业集群体，融酒店、商 务楼、酒店式公寓、商业广场于一 体
其他 36%
职业情况
大专，本科 68%
其他 20%
企业管理人员 54%
硕士，博士 12%
专业技术人员 10%
家庭收入
500以上 28%
单次消费额
1万以下 32%
1万-2万 54%
100-300 50%
5万以上 1% 2万-5万 13%
300-500 22%
第二部分、区域环境描述 ---- 主要竞争案例分析（联洋广场）
联洋国际社区
第二部分、区域环境描述 ---- 区域特征
联洋社区因为是个较高档次的国际型社区，因此社区配套的档次也比其他社区来的高档，著名的餐饮如肯德基、星巴克咖啡、 必胜客匹萨、味千拉面等现都已成为社区餐饮的主力军。SPA馆和休闲类商业如茶室等也在社区方兴未艾；社区会馆内建造 的健身房、网球场和游泳池，也都是业主可以释放激情的理想选择；社区南面的世纪公园更是放松心情的好去处。 购物方面，家乐福成了绝对主打，但是国人最习惯的菜场等生鲜感完备的配套未在社区规划内出现。在教育配套方面，联洋 社区内建有刘诗昆音乐幼儿园、东方幼儿园、进才实验学校、进才学校国际部等，不过这些学校都是价格不菲，或者普遍定 位明显高于一般教育设施的学校。教育设施的齐全和高端化是联洋社区内教育设施存在的现状。 联洋社区属于在原有建筑拆除殆尽后，完全打造的新城。社区主题定位在中高档国际社区的理念，带来比例不小的自驾车一 族在社区自住。社区内的交通经历了较长时间的空白期，至今也并未达到四通八达和串连整个社区的状态。地铁二号线对社 区都作为卖点和主要市政配套。 此外，整个联洋社区在文化底蕴方面的建设也在业界独树一臶，以罗丹思想者雕塑为主题的广场就建造在为整个社区服务的 LAYA会所内，将世界级著名雕塑引进社区作为社区的标志，在沪上也是独一无二的创举。在联洋会所内，还建有餐饮、健身 房、温水泳池和网球场等设施。而作为为数不多的在社区新建天主教堂、星级酒店（淳大万丽）和高尔夫球场的社区之一， 联洋社区打造国际化社区环境的定义，以及区域住户的相对层次也由此可得应证。
酒店
27%
办公
/
100%
/
/
100%
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西郊百联mall （长宁新迳）
100%
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百联中环mall （普陀真光）
51%
49%
大宁国际广场 （闸北大宁） 大华虎城mall
63%
16%
21%
100%
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一、项目简介
第一部分、项目简介
物业名称：证大大拇指广场
位 臵：芳甸路285弄
所属区域：浦东联洋大社区
联洋广场 ---- 已签约商家 已签约商家：
A区：
B1：BEST BUY 1F：ZARA、MANGO、PROMOD、 Sephora、LensCrofter、COSTA 3F：Babyshop、多样屋
B区：
1F：避风塘、可颂坊 2F：楚炫堂、洋葱餐厅 3F：美丽田园、玛花纤体、蒂梵尼 4F：恒佳齿科 C区： 1F：东亚银行、汇丰银行 2F：俏江南 3F：苏浙汇