3特殊房地产墓地评估

• （二）殡仪馆用地在利用中的特殊性 1、利用上的特殊性。殡仪馆是一种市 政及公用设施，是服务于社会大众的公 益性事业,在运营中与一般的土地使用相 比存在特殊性。它一般建设在城市郊区， 有相对固定的服务人群，其收费标准受 国家政策的影响巨大，其本身的使用对 于周边土地的利用带来负面的影响，在 建设上受严格的控制。
• （一）未经依法批准建设的公墓。对未 经依法批准建设的公墓，依照《殡葬管 理条例》规定，由民政部门会同建设、 土地行政主管部门依法予以取缔，责令 恢复土地原状，没收违法所得，可以并 处罚款。取缔时要根据具体情况研究切 实可行的措施，妥善解决善后问题。
• （二）违反土地利用总体规划、城乡规 划和公墓建设规划建设公墓。对获得批 准正在或将要建设的公墓，各级民政部 门要对项目立项、土地、规划、环评等 有关批准文件重新调查核实。对违反土 地利用总体规划、城乡规划和省级民政 部门公墓建设规划的，超过国家规定标 准建设公墓的，要依法予以纠正或吊销 公墓建设许可证，并追究有关责任人的 责任。
• 三、殡仪馆用地、墓地的评估方法探讨 （一）墓地地类归属、类型、权属 • 1、地类 • 根据国土资源部国土资发[2001]255号 《关于印发试行〈土地分类〉的通知》， 殡仪馆属建设用地中特殊用地——墓葬 地范畴。 • 根据国土资源部令第9号《划拨用地目 录》，殡葬设施用地属国家划拨用地范 畴。作为土地使用证登记用途为殡仪馆 的用地，按上述文件规定在使用中可享 受国家划拨土地政策。
• 2、评估工作中的特殊性（评估方法选 择的困难性）。该类用地使用上的特殊 性使该类用地数量相对稀少，土地市场 上没有相应的交易案例；同时该类用地 在使用上基本上采取划拨的方式供地； 收益上完全根据政府的相关规定取费， 一个殡仪馆的收入状况与土地的利用方 式、位置、形状、地形地势、经营状况 没有很直接的关系。评估中对于该类土 地价格水平、评估技术路线没有现成的 案例可以参照。
• （四）殡仪馆用地在评估中针对基准地 价设定用途的归类 目前我国城区基准地价体系主要采取 分类定级的思路，一般分商业、住宅和 工业用地，尚未针对特殊用地建立基准 地价的指导理论及相应的地价体系，现 有的基准地价修正体系不能充分指导该 类土地评估实务工作。 • 从理论和实务上，该类特殊用地的市场 价格目前没有现成标准案例，在与基准 地价修正体系中土地用途的参照标准上， 可以考虑从四个方面进行分析。
• 并且在购买墓地后购买者还需要交纳管 理维护费（相当于物业费）一般20年为 一缴费年期，墓地使用期限与其土地性 质和使用年限有关，一般为50年或70年。 在出让用地后产生的垄断超额利润也归 墓地经营公司所有。
• 所以对于商业墓地的评估，并不能简单 地向工业用地靠拢就能解决问题。墓地 具有特殊的不可替代性，但是偏远山区 的土地如果不用作墓地，基本也难以改 为其他用途，尤其是商住用途，其价值 应该会低于作为墓地表现的价值。如山 西交城县的华陵，墓地的建成，对该县 影响巨大。应当考虑政府规划、批地垄 断等影响因素，如果政府批多一些地， 墓地也就便宜了。
• 殡仪馆在经营上具有垄断性，由此产生 行业垄断收益。现状殡仪馆为国有性质 的自收自支事业单位，该部分垄断收益 由国家享有。如殡仪馆可以由企业、个 人经营时，该部分垄断收益应当通过税 费的形式收归国库。 • 例如卷烟厂是一个垄断性的行业，由此 带来的行业垄断利润国家通过卷烟消费 税将该部分垄断利润收归国库。
• （六）墓地用地价格评估按商业用地的观 点： • 商业墓地用地价格评估应当向商业用地靠 拢。 • 在经济发达地区，出让性质的墓地也逐渐 增多，有的城市除了部分墓地仍属民政局 下属单位以外，近几年新批的墓地基本是 出让用地，出让墓地需要进行抵押贷款评 估，结果表明了墓地的高昂价值。墓地因 其特殊性，基本位于相对偏远的地区，且 常常是山地，它的使用有不可替代性（如 果不用作墓地，基本也难以改为其他用途 尤其是商住用途）。
特殊房地产墓葬地评估
河北省土地估价师协会 2012.8.12
• 一、最近国家有关公墓建设管理的政策 • 2008年民政部、发展改革委、公安部、 国土资源部、环境保护部、住房城乡建 设部、工商总局、国家林业局联合下发 了《关于进一步规范和加强公墓建设管 理的通知》（民发〔2008〕203号）。 主要内容：
二、特殊房地产的评估思路
• 特殊房地产由于其特殊性，往往很难找到可 比案例，难以采用比较法进行评估。一般情 况下采用成本法和收益法。但其关键是如何 获得收益及其成本。由于其特殊性，难以用 统一的模式来描述，但其思路应该是相似的。 • 房地产纯收益＝总收益－其他特殊经营许可 收益－总成本 • 房地产成本＝土地价格＋建筑物价格－折旧 ＝总成本－特殊设备成本－折旧
• 2、从行业性质的角度判断土地的参照 归类 殡仪馆从行业上讲属于市政公用设施的 范畴。市政公用设施中还包括供应设施、 交通设施、邮电设施等。根据以往的评 估经验，市政设施用地——如：水厂、 电厂、热电厂、机房、基站用地在评估 中是参照工业用地的地价水平进行评估 的，因此对于殡仪馆用地也可以参照工 业用地的地价水平进行评估。
• 3、从殡仪馆重建的角度分析土地的参 照归类 殡仪馆用地属于划拨用地目录，殡仪馆 在重建时需要支付的土地费用为土地的 取得成本及相关税费，不需要支付土地 出让金。该部分土地费用与工业用地评 估采用的成本逼近法中土地成本价格在 构成上是完全一致的。 • 从这个角度看，该类用地在土地成本上 更接近于工业用地。
• 4、从殡仪馆用地土地收购后处置的角度分析 土地的参照归类 殡仪馆用地对于自身及周围的土地利用产生 负面的影响。一般情况下新建项目在选址时 不会选择建设在殡仪馆的旁边或原址上，特 别是对人气要求比较高的商业和住宅项目。 这就导致殡仪馆用地在收购后处置时受到较 大的限制，不可能处置一个较高的价格。这 从另一个角度决定殡仪馆用地的地价水平不 会接近该区域商业或住宅用地的价格。 通过上述分析，殡仪馆用地评估中针对基准 地价设定用途可以归类到工业用地。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
• 1、通过对地价影响因素敏感度的分析， 判断土地使用上的趋同性，以确定其参 照标准。 地价影响因素是指对地价的变化产生 影响的因素。在同一城市中对地价产生 影响的因素一般为区域因素和个别因素， 主要包括以下几个方面： • 区位条件、交通条件、基础设施状况、 公共设施配套状况、周围环境条件、生 活条件、容积率等。 • 下表中对几类用途地价影响因素影响程 度作了比较分析。
• 2、墓地类型 • 国有土地：民政部门国有划拨土地、招 拍挂协议出让土地。包括：市场开发公 墓、经济适用墓地、殡仪馆（公益性） 等。 • 农村集体土地：城中村的纪念堂、一般 农村纪念堂、少数民族墓地（如回族） 等公益性墓地。 • 3、商业墓地权属 • 商业墓地只是租赁关系，不是产权关系， 只有使用权，没有所有权。
• （六）炒买炒卖墓穴和骨灰存放格位的公墓。 对以承诺“回购”、“升值”等虚假宣传手 段欺骗群众购买、承租，或向未出具死亡证 明或火化证明的人出售（租）墓葬用地或骨 灰存放格位的，由民政部门会同工商部门予 以查处，依法吊销公墓建设许可证。对于违 反价格管理规定出售（租）墓葬用地或骨灰 存放格位的，由价格主管部门依法处理。对 公墓经营中涉嫌犯罪的行为，公安机关要及 时依法立案侦查。违反其他法律法规规定的， 由相关主管部门依法追究公墓经营者的责任。
• （三）该类用地的处置方式 就该类土地的评估问题，各地多数评 估机构没有遇到该类问题。有的城市殡 仪馆搬迁是按土地置换的方式操作的， 没有进行土地收购，没有进行土地评估。 对于该类用地的评估，因为该类特殊 用地的地价水平应当与工业用地地价水 平接近，在估价实务中可以采用基准地 价中工业用途基准地价修正体系评估。
• （三）未按照审批文件建设公墓。民政 部门要会同相关部门责令其停止建设， 限期改正；国土部门要依法进行处罚。 （四）已建成但未经验收合格即擅自开 展经营活动的公墓。民政部门要会同相 关部门责令其停业整顿，然后进行验收， 验收不合格的，不得开展经营活动。
• （五）违反规定建设、出售（租）超标准面 积墓穴、墓地。公墓经营单位要严格按照国 家规定的墓穴用地标准建设、出售（租）墓 葬用地。公墓经营单位建设超规定面积墓穴、 墓地的，依照《殡葬管理条例》的规定，由 民政部门责令限期改正，没收违法所得，可 以并处罚款。对尚未建成或已经建成、尚未 出售（租）的，要依法拆除或限期改造，已 经出售（租）并与丧家签订协议但尚未安葬 骨灰的，也要依法拆除或限期改造，公墓经 营单位应向丧家说明情况，协商变更或解除 安葬协议，依协议承担有关法律责任；已经 安葬骨灰的，要加强管理，待使用期满后依 法处理。上述拆除或改造墓穴、墓地所发生 的费用或赔偿责任由公墓经营单位承担。
• （五）殡仪馆效益分析 殡仪馆是市民政局下属的自收自支事业单 位。带有火化项目的殡仪馆是不对外放开的。 殡仪馆行业利润率很高，高利润率的原因是 政策的许可和经营上的垄断。 殡仪馆作为一种高收入的市政公益设施， 政策上的许可对其收入的高低是决定性的， 如国家将该行业定义纯公益性质的单位采用 国家补贴政策，其收入就会非常低。土地在 经营中的作用主要是作为一个场地，起到一 种承载的作用，土地的区位条件及规划条件 对殡仪馆的收入影响不大。
• 同时墓地分块售出后的确与存货资产比 较相似，管理与固定资产相似，必须善 加维护，甚至还得投入一定的人力物力， 栽花栽树、培沟夯路等。但是墓地售价 高昂（至少每平方米数万元，一个数十 平方米、分上下两层的豪华墓地，售价 至少是数百万元），同时还有很多配套 的其他费用（如墓碑费、花草费、刻字 费等）。
• 地价影响因素对不同用地类型地价影响程度大小对照表
• 用地类型
• 区位条件 交通条件 基础设施条件 公共设施配套状况 周围环境条件 生活条件 容积率
商业
大 大 大 大 大 大 大
住宅
大 大 大 大 大 大 大
工业
小 较大 较大 小 小 小 小
殡仪馆
小 一般 一般 小 小 小 小
通过上表 比较分析，可以发现该类用地与工业 用地的地价影响因素敏感度近似，在使用条件 上也更接近工业用地。
• （七）非法从事经营活动的农村公益性 墓地。农村公益性墓地是为本村（居） 民服务的殡仪设施，因其公益性，只能 安葬本村死亡居民的骨灰或遗体，不得 以盈利为目的，对外经营。农村公益性 墓地向本村村民以外其他人员提供墓葬 用地或骨灰存放格位，从事违法经营活 动的，由民政部门责令停止经营活动， 已出售（租）的墓葬用地和骨灰存放格 位按非法转让处理，限期改正。
• 殡仪馆用地在使用上存在经营的成分， 在地价的实现上应当略高于工业用地地 价水平。 • 通过对其收益的分析，认为应当在工业 用地地价水平上进行+15%的用途修正。 • 通过上述分析,该类项目在评估实务中可 以参照工业用地的性质及基准地价体系 进行评估，充分考虑该类用地中的经营 成分，在地价水平上进行+15%的用途修 正。