昆明中心区区域报告

中
西路
市
大观
路
区
昆曲高 速公路
东 市 东风
东路
区
环城 南路来自百度文库
贵昆 公路
南
市
区
>>昆明市商品房市场发展回顾
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1998年10月，昆明市建设局和房产管理局举办了第一届昆明市房地产交易会
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1993年，官渡区房地产公司在穿金路和人民东路一带征得了大量的用地， 开始了新迎小区的开发建设，昆明房地产业也从此进入了一个崭新的时 代。
>>昆明概况
➢地理位置：昆明位于中国的西南部，云贵 高原中部，市中心海拔1,891米。南濒滇池， 三面环山。
➢气候：昆明属北纬亚热带，年温差为全国 最小,素以“春城”而享誉中外。
➢区域：昆明共辖6个区、7个县、代管安宁 一市，另管辖3个国家级开发区。其中主城 区包含盘龙区、五华区、西山区、官渡区、 呈贡新区、安宁市，高新技术产业开发区、 经济技术开发区、滇池旅游度假开发区。
>>昆明概况
昆明
➢昆明，中国面向东南亚、 南亚开放的门户枢纽，国 家级历史文化名城，我国 重要的旅游、商贸城市， 西部地区重要的中心城市， 云南省省会，云南省政治、 经济、文化、科技、交通 中心，云南省唯一的特大 城市，是中国唯一面向东 盟的第一城，还是滇中城 市群的核心圈。是未来理 想的亚洲航空中转港。
➢面积：昆明东西最大横距140千米，南北 最大纵距220千米，全市面积21473平方公 里，市区面积330平方公里。
➢人口：全市人口721万，常住人口629万， 人口密度294.76人/平方公里，市区常住人 口320万。
>>昆明市的定位、规划
➢《全国城镇体系规划》中昆明入选五区域 大城市 ➢《昆明城市总体规划(2008-2020)》中,规 划确定昆明城市性质为中国面向东南亚、 南亚开放的门户枢纽,国家级历史文化名城, 我国重要的旅游、商贸城市,西部地区重要 的中心城市之一,云南省省会。 ➢规划以昆明中心城区为核心,以楚雄-昆明红河、曲靖-昆明-玉溪、禄劝-富民-安宁-晋 宁、东川-寻甸-嵩明-宜良、寻甸-禄劝为发 展轴的“一核五轴”,形成“中心城区、二 级城市、三级城镇(市)、重点镇、一般镇” 五级配置的市域城镇等级结构。到2020年, 昆明市域城市化水平将达73%。
>>昆明市区域规划
“核心—网络、两轴、两带”的城市空间结构
➢核心—网络：由主城、呈贡新区、空港经济区组 成的中心，依托绕城公路系统和快速铁路系统构成 的交通网络，连接中心城与海口、昆阳和晋宁新城 等城市组团。 ➢两轴：依托昆曲高速公路、昆玉高速公路、昆洛 公路、泛亚铁路等南北向发展主轴：依托昆安公路、 昆石高速公路形成的东西向发展次轴。 ➢两带：与城市建设用地平行的西部生态控制带和 东部生态景观控制带
昆明市区域研究报告 中心区域研究
昆明中原 策略中心 King Ming 07.2010
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中心区域研究
区域市场研究
昆明市概况 区域概况 片区划分和分析 片区楼盘的总体分析 区域客户的总体分析 区域市场综述
细分市场研究
高端楼盘研究 中端楼盘研究 低端楼盘研究 客户特征分析 户型需求分析
市场发展预测
供应预测 需求预测 价格预测 客户预测 政策导向分析
Part 1 区域市场研究
Part C.1
昆明市概况
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1992年，政府允许土地有偿转让，房屋开 发公司可以通过市场的方式取得使用权。
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1985，东华小区，以政府 补贴形式销售，成为首批 商品房。
>>昆明商业地产发展回顾
昆明房地产市场的历史可以追溯到1982年成立的中房集团昆明公司，1983年开发的第一个住宅小区— —虹山小区。 1989年，由于青年路的改造，青年路服装批发商家集体搬迁到五华区政府投资改扩建的螺蛳湾农贸市 场，形成了新建的螺蛳湾商品批发市场。随后，围绕螺蛳湾片区和二环路两侧陆续出现了广丰、凯旋利、 双龙、玉带河、西南、宏盛达、永丰、菊花、昙华、小坝、黄土坡等食品、服装、鞋帽、机电、建材、干 菜、汽车等专业市场。截至到2004年，昆明市区共有103个各类专业市场。专业市场也成为过去近二十年 来最主要的商业地产形态。 1993年到1997年，樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、天元大厦、昆百大新纪元店相继建成并 开业，成为昆明第一批成型的商业地产项目——只不过我们当时只把他们看成是纯粹的商业项目。 1999年，借助’99世博会召开的契机，怡心园、南亚风情园等餐饮娱乐业相继出现。 2000年前后的柏联广场、鸿城赛特、金碧辉煌、益珑大厦等市中心区项目大量开发，成为最早的“单体 型复合体”商业地产项目。 以2005年为转折点，昆明商业地产则进入提升与转型阶段。随灭新亚洲·体育城、世纪城 shoppingmall、大商汇、顺城等大型社区商业及“城市分析体”项目的出现，则开创了一种不同于保守 住宅地产和传统商业地产的新模式。
Part C.2
区域概况
>>中心区概况
➢中心区，通常是指二环线以内的 区域。
➢该区是昆明市的核心区域。是昆 明“同心圆”城市发展史的圆心。 区内发展成熟，交通便捷，有丰 富的人文遗迹，与现代化的金融、 商贸中心和大型购物场所交相辉 映。是传统的旅游、购物、娱乐 中心，也是昆明的商务、金融和 文化中心。
>>中心区发展历程
1981
1982
1985
1989
1994
1994 1995
1999
2005
北京路扩建 北段拆迁
第一个住 宅小区— 虹山小区
首批商品 房—东华 小区部分 住宅
青年路改 造，螺蛳 湾诞生
商业地产项 目出现—樱 花购物中心、 五华大厦等。
第一个写 字楼—鸿 城广场。
南屏休闲 商业街成 型
>>昆明市总体规划轨迹回顾
➢昆明市的发展一直延续“同心圆”的发展形态。随着城市的不断扩大，城 市问题日益突出。转变城市固有发展模式，寻找新的发展空间，成为了未来 城市的发展重点。
>>昆明市区域划分
➢昆明市行政区域划分
➢昆明市五大次区域划分
昆明市主城区五次区域：
北
龙泉路
市
西
区
市 一二一大街
区 环城