物业服务纠纷的特点、成因及对策

物业服务纠纷的特点、成因及对策

今年以来，我院人民调解工作室已受理各类物业服务合同纠纷162件，已结案57件，其中调解结案49件，调解未成8件。物业服务合同纠纷大幅上升，一定程度上反映了物业管理中管理不规范的情况，应引起物业管理部门的重视。

一、物业服务合同纠纷的特点

一是作为原告主体的当事人单一。物业服务合同纠纷的原告均是物业服务企业，上述受理的案件中未有一件系业主起诉物业公司的。

二是案件类型单一。所有起诉至法院的物业服务合同纠纷案件，全部是业主拖欠物业管理费用，物业公司起诉请求业主支付拖欠的物业服务费。

三是该类案件绝大多数为群体性案件。从受理的案件情况分析，虽然案件数量较多，但所涉及的物业管理企业并不多，集中在几个住宅小区的物业管理公司，其中最多的一物业公司起诉了106户业主。

四是案件处理难度大。由于物业服务合同纠纷的起因与物业管理公司的管理不规范、不到位密切相关，业主因得不到满意的服务而拒付物业费用，矛盾难以调和。如何平衡广大业主与物业公司之间的利益成为纠纷解决的关键。

二、物业服务合同产生纠纷的原因

一是物业服务公司服务存在瑕疵。物业公司服务不到位、公共配套设施不完善、安全保卫不落实、物业服务合同不规范、部分业主私自违章搭建、开发商遗留问题未得到有效解决等问题是业主拒付物业管理费

的原因，业主在维权不能的情况下，往往采用不支付物业费用的方式争取自己的权利。

二是部分业主付费买服务的意识不强。长期以来形成的生活消费习惯中没有形成支付物业管理费的意识，部分业主对收取物业费用的行为不能接受，往往以各种借口拒绝支付。花钱买服务的观念尚未形成。

四是业主依法维权的法律意识不强。部分业主在物业公司不依约履行服务职能时，不能及时拿起法律武器维权，而是以拒交物业管理费的方式消极对抗。

三、建议和对策

一是完善合同条款，明确权利义务。物业服务企业应逐步完善物业服务合同条款，明确、细化双方的权利与义务，减少或避免因合同内容不明确、不具体而引发纠纷。

二是明确服务标准，提高服务质量。实行服务标准和收费标准明示制度，物业公司将收费规定和服务标准等通过各种形式告知各位业主，接受业主监督和评判。同时加强物业服务公司自身管理，提高服务水平，发生问题及时与业主或业主委员会沟通，以增进了解，消除误会，减少纠纷，增加信任度。

三是增强法律意识，依法维护权益。业主对物业服务不满意或不符合要求时，应及时通过业主委员会等向物业服务企业反映，或注意收集、保全证据，自觉运用法律武器，积极依法维权，充分发挥业主委员会的作用，促进物业服务的完善。避免因消极维权导致被诉。