我国房地产企业财务风险控制

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经管空间

2012年12月

041

我国房地产企业财务风险控制研究

辽宁大学商学院 陈佳琦

摘 要：房地产业对我国经济发展、社会稳定起着非常重要的作用。同时，它也是一个高风险行业。目前，我国房地产企业正处于市场供需和政府政策双重压力之下。如何有效地控制房地产企业的财务风险，以使该行业高效持续稳定地发展成为亟需解决的关键问题。本文从房地产企业的发展现状和趋势出发，针对我国房地产企业财务风险的表现形式及成因进行分析，根据分析结果提出了具有针对性的风险防范措施。目的是提高企业的风险管理水平，将风险可能给企业带来的损失降到最低。关键词：房地产企业 财务风险 分析 控制研究中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1005-5800(2012)12(b)-041-02近年来，随着我国经济发展水平的不断提高，房地产业逐渐兴起并得到了快速发展，成为国民经济命脉的支柱产业，对推动我国经济发展和维护社会稳定具有非常重要的现实意义。但是，在目前国际经济反复变动和金融政策不断变更的国际大环境下，我国房地产企业面临着竞争更加激烈的市场环境。同时，房产价格的过度上涨，普遍存在的风险防范意识淡薄以及预测和控制财务风险水平低等一系列问题，加剧了我国房地产企业所面临的各种财务风险。因此，如何增强企业应对财务风险恶化的能力，已经成为我国房地产业保持长期稳定健康发展迫切需要解决的问题。

1 我国房地产业财务风险的表现形式

财务风险是指企业在经营管理过程中，由于自身及外部环境

等各种不确定因素的影响导致企业经济利益受到损失的可能性。财务风险贯穿于企业经营活动的全过程，是企业一切经营风险的综合表现。由于房地产行业的整个经营活动都需要巨额资金来运作，资金从投入到获利要经历较为漫长的过程，再加上复杂的市场因素，使许多企业在运营中面临高风险。我国房地产业财务风险主要表现为以下几种形式。1.1 财务指标异常

评价与分析财务指标是判断企业财务状况水平，考核企业经营业绩的一个重要手段。当企业财务状况良好时，我们可以通过每股收益、营业利润、资产负债比等财务指标来说明企业财务状况正常、面临风险较小；而当企业财务状况出现异常即将面临破产局面时，营业利润、资产负债比等指标也会随之出现异常，此时，我们就可以通过异常的财务指标来判断企业所面临的是何种风险，如何进行控制以有效降低风险带来的损失。1.2 无法按期偿还债务

按照事先约定的日期、数额及其他条件偿还债务，是企业正常经营的必要环节，是资金正常周转的基础。大多数情况下房地产企业财务处于高负债水平，如果用负债所投资的项目不能如期产生预期收益，那么该企业就必将面临无法偿付到期债务的风险，从而使企业面临资金链条紧绷甚至断裂的危险。1.3 筹资困难

企业无法按期偿还债务，信誉程度就会受到影响，重新筹资的成本会增加，重新筹资的渠道也会受到很多条件的限制，使企业陷入筹资难的局面。当企业筹资发生困难，内部会出现严重的资金缺口，风险进一步增大，筹资更加困难，从而陷入恶性循环中。1.4 资金周转不灵

因无法按期偿还债务、筹集不到资金，房地产企业流入和流出

资金比例严重失调，出现资金周转不灵的局面。主要原因可能来自于企业的资金调度和安排出现问题，也可能来自于突发的环境变化等宏观因素，这些原因可能导致资金链断裂而无法清偿到期债务，诱发严重的财务危机。

2 我国房地产企业财务风险产生的原因

由于中国目前特殊的经济特点和社会环境，大量的投资资金流入到房地产行业，使该行业具有较高的投资回报率，这种暴利的投资局面使该市场的泡沫化越来越严重，长期如此，房地产市场即将进入可怕的恶性循环。除此之外，我国房地产行业发展历程较短，发展起点较低，负债在企业资产中占比普遍高于70%，有的甚至超过90%，房地产企业财务风险的形成原因来自于企业自身及外部环境两个方面。

2.1 房地产企业财务风险产生的内部原因 2.1.1 资本结构不合理

房产业属于典型的资金密集型行业，在开发与经营过程中需要数额巨大的资金运作。另外，资金占用周期较长、房屋销售与售后服务存在的各种不确定因素加剧了企业面临财务风险的可能性。我国多数房地产企业的资金实力较弱，进行开发时投入的资金绝大部分来源于银行贷款，还有一部分来源于未来业主的预付款和工程建设欠款，企业自有资金只占一小部分。如此高的债务资本导致了企业资产负债率偏高。如果企业利润下降，投资者收益和市场价值就会减少，企业就很有可能发生财务风险。 2.1.2 企业自身的风险管理水平较低

我国房地产业的发展时间较短，由于起步之初明显的利好政策倾向，风险管理一直没有被企业管理层重视，房地产企业对于什么是财务风险、如何规避和防范风险毫无认识。随着我国房地产市场的不断升温，一些规模较小、管理混乱、风险防范意识淡薄的企业将在国家一系列调控政策的打击下纷纷破产倒闭。由此可见，风险管理水平较低是引发企业财务风险的重要原因。 2.1.3 企业经营状况不稳定

风险的产生和发展是长期累积的过程，是企业在经营管理和控制中存在的各种漏洞和不足。如果一个企业的整体生产经营活动始终都保持良好的运行状态，那么这个企业发生财务风险的机率会比较小；如果企业经营状况不稳定或者管理体系中存在一些漏洞，那么企业必定经常处于重大的财务风险中。2.2 房地产企业财务风险产生的外部原因 2.2.1 宏观经济环境的影响

房地产行业在很大程度上影响着我国宏观经济的发展，同时

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也受到国家宏观经济发展状况的制约。经济情况的好坏，决定了进入房地产市场资金量的大小，决定了企业有效需求的大小，也决定了房地产企业各债务人的还款能力；会影响市场判断与观望情绪、企业各个产品销售行情、能否及时收回账款以及金融市场融资的可获性与融资成本。

2.2.2 政策与法规的影响

房产业是国家经济的支柱产业，国家和政府在一定时期会给予适当的政策干预以保持其稳定健康发展。国家的金融政策、土地政策、交易政策以及税收政策等的干预，增加了我国房地产企业外部环境的不确定性，从而加大了企业所面临的风险水平。目前，我国大大小小的房地产企业众多，因投资利润空间巨大，房价已经远远高于普通百姓所能承受的范围并开始威胁国家的长治久安。尽管国家相继出台了一系列政策法规对房地产市场进行调控，但效果甚微，究其原因还是相关法律不完善。缺失的法律环境也加剧了企业的财务风险。

3 房地产企业财务风险的防范与控制

提高我国房地产企业的风险防范水平和应对能力，企业需要在日常的经营管理过程中把风险的防范措施贯彻始终，在分析财务风险成因的基础上，结合我国房地产行业的特点和企业内外部经营环境，制定出切实有效的防范措施，形成完善的风险防范体系。

3.1 资金筹集过程风险的防范与控制 3.1.1 拓宽筹资渠道，加强融资能力

目前，筹资渠道单一化问题已经成为制约房地产企业扩大规模和提升效益的最大瓶颈。面对国家宏观调控的各项政策，我国房地产企业的债务融资比例普遍高达80%，虽然能达到一定的抵税效应，但同时也增加了企业发生破产风险的可能性。因此，拓宽企业的融资渠道、确定企业的最佳资本结构，探索多元化的组合融资方式成为一种必然趋势。表1是对我国房地产企业常用的筹资方式进行对比分析，可以看出，每种方式都各有利弊，企业应结合自身情况择优选择。

表1 房地产企业筹资方式对比分析表

筹资方式

优点

缺点

银行贷款

利息具有抵税效应，筹资成本不高不易取得，且限制条件较多

具有一定的还本付息压力，到期偿还资金安排不当易

增加破产风险

发行债券

利息具有抵税效应

手续复杂，要求严格

具有一定的还本付息压力，到期偿还资金安排不当易

增加破产风险

增资扩股没有还本付息压力稀释股权

股利没有抵税效应，资金成本相对较高

操作成本较高

经营性欠款几乎没有筹资成本所获资金有限，法律政策限制条件较多

另外，房地产企业还可以优先考虑一些新兴的筹资方式，如房地产投资信托以及典当融资，这些方式可能会让企业得到意想不到的效果，从而有效解决中小房地产企业融资贷款问题。 3.1.2 建立科学合理的资本结构，规避筹资风险

在根据企业内外部经营环境选择了适合企业自身发展的筹资

方式后，企业应注意该筹资方式是否能够达到优化资本结构的目的。房地产企业要科学合理的安排和筹划债务融资和权益融资，使他们呈现最佳的资本结构，以增加企业的价值。3.2 日常营运环节财务风险的防范与控制 3.2.1 加强成本费用控制

科学管理成本费用，可以更好地控制流动资金，有效降低财务风险。房地产企业在开发之前，应对各工程项目执行严格的招投标制度，重视项目施工图的设计工作，及时跟踪施工进度，严格按照合同要求检验完工工程是否符合合同的验收标准和成本费用限额约定，严格审查各项工程造价，将竣工决算与项目预算进行对比，对企业在整个工程施工过程中的成本费用控制水平作出评价，以指导企业今后房地产开发活动中的成本费用控制工作，合理防范风险。

3.2.2 做好全面预算管理监督

制定详细的资金预算计划，并按照计划严格地控制企业各项目的开发进度和费用成本，对保证企业现金流的通畅具有重要的意义。全面预算管理体系的建立，需要企业各个部门的协调配合和全体员工的共同努力来完成。由财务部门制定资金需求计划，其他各个部门共同完成对企业资金支出的控制。根据房地产企业自身的特点，我们可以对财务部、成本部、营销部等对房地产企业的风险应对能力起至关重要作用的部门进行预算编制，并进行严格事中控制，有效监督预算执行情况。3.3 投资环节财务风险的防范与控制

首先，应加强对投资项目的研究。投资项目研究的起点是市场供需情况，重点在于对市场的把握和有针对性的开发。开发之前要考虑到消费者的购买意向，实施项目时通过评价指标来确定如何取得最优经济效益，整个研究过程中还要注意当地政府的城乡规划控制程度、项目周边环境的影响程度等。

其次，应科学合理进行组合投资。房地产企业采取联营、多种经营以及对外投资等多元化的组合策略是规避财务风险有效的手段。例如，对单个风险较大的房地产项目，房地产企业可以与其他企业共同进行投资，实现收益与风险的共担，以有效分散投资风险，避免财务风险恶化；综合住房、办公楼、写字楼、商业广场等多项进行开发，避免单一楼盘滞销而造成企业财务损失。3.4 建立健全房地产企业财务风险的内部控制制度

企业要完善内部财务管理制度，首先，应加强企业财务人员的素质和修养。企业财务部门是企业财务风险预警系统的设计与管理者，作为管理关系到企业盈亏甚至存亡的风险监控预警系统的财会人员的素质决定了预警机制的效果。其次，应提升综合

管理水平。

企业只有在采购、生产、销售、运输等各个环节提高风险管理水平，才能将风险保持在一个可控范围内，企业才能真正具备较强的风险规避能力和抵抗能力，从容面对突发状况，应对外部环境变化。

参考文献

[1] 陈静.上市公司财务恶化预测的实证分析[J].会计研究,2011

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[2] 樊良,樊利平.企业财务风险管理[J].财会通讯,2010(1).

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总会计师,2002(4).