公共设施设备管理方案、制度(6)

公共设备设施管理规定 (1)

汇杰广场工程项目管理方案 (6)

设施设备管理办法 (13)

房屋及公用设施设备管理制度 (13)

房屋及设施设备管理 (15)

公共设备设施管理规定

1.目的

规范公用设备设施管理及维修工程施工管理工作，保持设备设施良好状态，确保接管公用设备设施发挥正常功能。

2.范围

适用于******公共设备设施管理工作。

3.定义本文对公用设施的分类是：

3.1供配电系统：变压器、配电柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路等。

3.2水暖系统：给排水系统和采暖系统的统称。其中给排水系统包括饮用水箱、自来水井、雨水井、污水井、化粪池、自来水管网、热水管网、污水管网、雨水管网、水泵、热水加热设备等；采暖系统包括采暖井、采暖管网、水泵、加热设备、补水设备等。

3.3安防系统：闭路监控系统、保安对讲系统、红外线周界防跨越系统等。

3.4电梯

3.5房屋本体及其附属设施：防雷系统、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊等。

3.6维修工程：指公共设施、设备的大中修工程开发商委托的维修工程。

4.职责

4.1管理处经理负责对公用设备设施保养维修工作进行检查、监督，审批检修计划、维保方案及预算。

4.2维修主管负责公用设备设施台帐的建立工作，解决技术难题，制定维修方案及预算，并负责组织维保计划的实施。

4.3维修工负责公用设备设施保养维修的日常工作。

5.方法和过程控制

各类设备（设施）维保周期一览表

检修类别设备名称每日每周半月每月两月季度半年每年

低压配电室否否否是否否是是

发电机否否否是否否是是

电梯否是否是否否否是

热水系统否否否是否是否是

给、排水系统否否否是否是否是

暖系统（非/供暖期）否/否否否否/是否否否是

防雷接地否否否否否否否是

5.1设备房管理

5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，并按消防规定配足有效灭火器材。

5.1.2设备房门应有“机房重地、闲人免进”标识，进出随手关门。

5.1.3设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。

5.1.4参观来访者要进入设备房，须经维修主管同意，并指定专人陪同方可进入。

5.1.5维修人员负责每日检查设备房，记录设备运行数据，每周清洁设备房一次。若有设备房值班员，上述工作由值班员完成。

5.2设备保养维修的监督

5.2.1维修主管每周负责全面检查监督保养维修工作，发现问题及时处理，并记录在《巡检记录表》中。

5.2.2设备检修等级按以下分类进行：

A.日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油等现象，如实记录运行情况，确认设备运行状态是否有异常情况。

B.周、月检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故，保证设备正常运行。

C.季（半年）检：属维护性修理。对设备进行清扫、加油、调试。

D.年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作内容外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。

E.大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合小区发展的需要进行技术改造。维修主管应视设备运行情况及时提请设备大修报告，经管理处经理和品质部审核后报小区业委会批准执行。

F.供方保养维修：依据合同之内容，进行定期保养及故障的处理。

5.2.3各管理处应建立设备（工具）汇总表和设备管理台帐、档案，将设备及设备检修情况、重要零部件更换情况在档案中予以记录，并相应在《设施维修保养记录表》中予以记录，以便今后维修工作的开展。

5.2.4对重要设备，特别是进口设备的易耗零部件，管理处应有适量的贮备，以备做好突发故障的及时处理。

5.2.5公用设备设施维修保养工作月度计划由维修主管于29日前将汇总后的工作计划报管理处经理，经管理处经理批准的月度工作计划于下月1日前报品质部备存。

管理处应严格执行月度计划，如因特殊原因变更计划时间，应提前两天知会品质部。

5.2.6年度检修计划由管理处在每年十二月十五日前上报品质管理部审核。管理处应严格执行年度计划，如因特殊原因需变更检修计划时间，应提前一周报品质部核准。

5.2.7管理处应设专人负责保存必要的、与运行设备设施相符合的技术图纸、产品说明书及相关资料，以便系统地、历史地掌握设备状态。

5.3维修工程

5.3.1公共设施、设备的大、中修工程

5.3.1.1维修主管应根据年度检修计划及设施、设备运行情况填写《维修工程审批表》，制定维修方案及预算，报管理处经理、品质部及公司经理审批。

5.3.1.2维修主管组织维修工按照设备维修操作规程进行维修。

5.3.1.3设备维修完成后，维修主管应及时组织设备责任人及值班人员进行试运行。设备鉴定标准参照国家部级行业验收规范执行。

5.3.1.4维修内容及结果要详细记录在《设施维修保养记录表》中。

5.3.2开发商委托的维修工程（如房屋质量问题）

5.3.2.1接到开发商委托的维修工程任务后，维修主管应及时组织人员编制维修方案及预算，填写《维修工程审批表》。《维修工程审批表》按照5.3.1.1条款报批外，还需报开发商审批后方可实施。

5.3.2.2维修主管组织工程的实施。工程施工应按照各专业施工规范及验收标准要求进行。

5.3.3委托供方维修的维修工程