中国购物中心的发展特征
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据中购联数据，近年来，我国购物中心类型分布比例是邻 里型16.6%、社区型48.9%、区域型21.2%、超区域型13.3%，社 区型购物中心比重明显较大，几乎占据半壁江山。发达国家购 物中心的发展是从农村小城镇开始的，然后复制到城市，走的 是“农村包围城市的道路”。而我国购物中心发展刚好相反，率 先在大城市发展，然后向城郊结合部和农村渗透。近年来，我 国一、二线城市中心商圈几近饱和，竞争趋于白热化，由于地 价的高昂，中心城区难于找到适合大型购物中心的地块，而与 市中心相比，城郊购物中心在选址、面积、购物和停车空间上 都拥有明显优势。当前，随着大城市地铁的发展、城市快速道 的修建和农村城镇化步划的加快，我国大型购物中心纷纷布 点城郊结合部，城郊型购物中心发展十分迅速。
与购物中心去百货化相反的是百货业出现了购物中心 化。为了挽救传统百货销售额下滑的秃势，百货店纷纷引进餐 饮、休闲、娱乐项目，满足消费者体验式消费的需要。上海新 世界百货引进世嘉大型电玩城和杜莎夫人腊像馆，北京的蓝 岛大厦在百货商场中引进电影院，王府井百货引进餐饮、电影 院、电玩城等业种，百货业正在转型中进行着购物中心化。中 国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为“：新生代的百货与 购物中心，二者界限实际越来越模糊，购物中心与百货店融 合态势正在形成。”
图3 近年我国购物中心类型分布图(%)
2.4 海外投资踊跃，知名品牌纷纷落户 中国经济总量已位于全球第二位，2014年中国人均GDP
表1 各类购物中心的特征
基本特点
业态
选址
商圈与目标 规模 ( 建筑
顾客
面积 )
商品 ( 经营 ) 结构
商品售卖 方式
服务功能 管理信息系统
社区购物中心
市、区级商 业中心
Business Collection 商务必读
达到7485美元，据国外购物中心发展经验，当人均GDP达到 2000美元以上时，购物中心将进入快速的发展阶段，我国人 均GDP早已超越这一数值，因此，国外著名地产服务公司发布 的《全球新兴市场调查》显示，80%的国际零售商偏好中国这 一新兴市场国家购物中心的地产模式。
图2 2014年国内主要城市购物中心开业数量一览
2.2 行业集中度低，发展处于引入期 《中国购物中心发展报告2012-2013》将中国的零售业态
做了完整的生命周期分析后认为，与中国的百货业相比。中国 的购物中心处于引入期。衡量一个国家购物中心发展成熟度 的重要指标是行业集中度。据统计，我国购物中心的行业集中 度CR4为6.6%，也就是说居于前四位开发商占6.6%，即使商 业较发达的上海，购物中心的CR4也仅为31%。进一步统计分
次招商，缺乏对商品的研发和对时尚流行产品的采购买手，经 营的商品同质化严重，而且一些百货店经营的品牌会与购物 中心内的其他店铺重叠；三是主力百货店面积大、租金低，随 着购物中心运营的日益成熟，购物中心经营者发现主力百货 店并未给他们带来多少客流量，而餐饮娱乐业态却成为购物 中心吸引客流的重要业态，购物中心占用面积与租金、客流贡 献相比严重失衡，因此购物中心在中后期进行业态优化调整 时，百货店便首当其冲，成为“分手”的对象。购物中心通过专 卖店和集合店，以及品牌组合的方式，来缓解百货店退出后 造成的影响。
展的阶段，并出现向三线城市扩张的态势。从行业成熟度来看，我国购物中心尚不成熟，仍处于发展引入期。从类型分布来
看，我国购物中心社区型占据半壁江山，城郊型发展较快。从投资来源来看，海外投资踊跃，知名品牌纷纷落户。从行业融
合来看，购物中心去百货化和百货业购物中心化趋势并存。
关键词：中国购物中心 发展特征
中图分类号：F724.2Байду номын сангаас
文献标识码：A
文章编号：2096-0298(2015)05(c)-134-03
购物中心(SHOPPINGMALL)，指在一个大型建筑物或 一个毗邻的建筑群中，由一个管理机构组织、协调和规划，把 一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、 娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。购物中心严格意 义上讲不能称为一种业态，而是多种业态聚合在一起而形成 的一个大型的商业综合体，它的业务管理有别于传统的零售 业，它的经营与管理相分离，招商是其核心业务，租金是其生 存和发展的根本。购物中心是名副其实的“舶来品”，自1990 年中国首家购物中心开业以来，购物中心这种新型商业形式 在中国已走过二十多年的历程，总的来说方兴未艾！购物中心 发展初期，主要集中于北上广深等一线城市，2003年以前发 展相对平稳，2003年增长率达到了最大值，十年来平均增长 率在20%以上。多年来，笔者重点关注北京、上海、广州、深圳、 天津、武汉、成都等一、二线城市购物中心的发展，经分析研 究发现，中国购物中心的发展存在一些趋势和特征。
近年来，海外资本热衷中国二、三线城市的购物中心地 产项目，纷纷投入重金进行布局，其中日本、韩国及菲律宾等 国家(地区)投资商显得尤为活跃。在天津，菲律宾SM集团在空港经 济区投资30亿元兴建全球单体最大的购物中心——“滨海第 一城”已于2014年10月落成，日本永旺梦乐城株式会社预计到 2016年将在天津开设5家购物中心。在武汉，2012年9月28日， 世界500强、新加坡嘉德置地子公司凯德商用投资建设的位 于武胜路商圈西南角上的首家购物中心凯德广场进行了隆 重开业，凯德商用还于2012年8月签约入驻武昌1818中心，准 备投资16亿元打造大型购物中心；2012年5月，台湾丹尼斯百 货与武汉吴家山经济技术开发区签约，将投资50亿元兴建商 业综合体；2012年8月底，日本永旺集团与武汉有关部门签约 投资30亿元在常青、沌口、后湖片区建造三座购物中心；2012 年9月初，韩国乐天集团来汉考察，准备投资100亿元在武汉兴 建集购物中心、主题公园、高级公寓、电影院、写字楼为一体 的大型商业综合体。据初步计算，2012年在武汉签约、兴建购 物中心的外商投资规模高达200亿人民币。因海外投资活跃， 2014年武汉购物中心开发总面积98万平方米。
路 大 旅 游[R].新 亚 欧 大 陆 桥 区 域 经 济 合 作 国 际 研 讨 会,2007.
134 2015年5月 www.chinabt.net
商务必读 Business Collection
届时大陆购物中心将超过1万家。我国购物中心累计建筑面 积，2011年1.77亿平方米，2012年2亿平方米，2013年2.5亿平方 米。从区域分布来看，中国的购物中心在一线城市已呈现扎堆 现象(图1)，在二线重点省会城市逐渐进入快速发展的阶段， 并出现向三线城市扩张的态势(图2)。
根据中国品牌策略协会统计，目前我国有1.75亿消费者 有能力购买各种品牌的奢侈品，约占总人口的13%。他们当中 1000万～1300万人是活跃的奢侈品购买者。中国高端收入者 的持续增加，引来国际知名品牌纷纷落户我国，他们相当大的 一部分是进入我国的各类购物中心。例如深圳的大型购物中 心益田假日广场，在目前近200个品牌中，80%以上为国际品 牌，如西班牙的ZARA和瑞典的H&M，意大利著名的顶级品 牌Armani Collezion，英国皇室御用品牌Burberry、Cartier。目 前，天津友谊商厦、海信广场、伊势丹等5家高端购物中心的 世界一线品牌占有率也已达80%。 2.5 购物中心去百货化与百货业购物中心化并存
4.2 吸引人才，吸引外资企业来陕西投资 陕西省拥有众多高校，科教力量中流砥柱，并且有着浓厚
的历史文化气息，当地政府应充分运用这一优势留住人才，培 养大量外贸人才，应给予他们优惠政策和福利条件，提高本土 学生的归属感，让每一个人才都有发挥才能的空间。同时应 该鼓励外资企业和国内大型企业在陕发展，依托西咸新区， 依靠陕西“一带一路”桥头堡的地位，设立创新性的工业园 区，优化资源配置，大力发展外贸经济，加快对外投资走出去， 创立当地品牌文化。 4.3 严厉打击恐怖犯罪主义,营造一个安全良好的发展氛围
1 购物中心的类型 购物中心从不同的角度可以进行不同的分类。从选址和
作者简介：唐世海 (1966-)，男，武汉商学院副教授，主要从事 区域经济、商业经济、高等教育方面的研究。
规模来看，购物中心可分为邻里型、社区型、区域型、超区域型 四种类型。按业态特色分类，购物中心可分为能量中心、奥特 莱斯、生活方式中心、主题/娱乐中心。从消费定位来看，购物 中心可分为高端奢侈型购物中心、时尚型购物中心和大众生 活型购物中心。从选址、商圈与目标顾客、规模、商品(经营)结 构、商品售卖方式、服务功能、管理信息系统等方面综合来看， 购物中心可分为社区购物中心、市区购物中心和城郊购物中 心。社区购物中心、市区购物中心和城郊购物中心的主要特 征如表1所示。
2 中国购物中心的发展特征 近年来，中国购物中心的发展主要表现出以下特征。
2.1 规模不断扩大，呈迅速发展态势 购物中心1920年起源于美国，20世纪60年代盛行于欧
美，1990年引入我国。24年来，购物中心在我国发展十分迅速。 我国购物中心数量2004年877家，2011年2812家，2012年3100 家，2014年3500家，2015年有望超过4000家。2014～2016年间， 全球在建购物中心面积最高的20个城市中，中国城市占13席， 上海、成都和深圳在建面积分别高达330万平米、320万平米 和260万平米，位列全球三甲。据中国购物中心产业咨询中心 预测，到2025年，中国大陆还会有7000家购物中心建成开业，
停车位 500 个 以上
租赁店使用各自 的信息系统
城郊购物中心
城乡结合部 的交通要道
半径为 30 ～ 50 公里
10 万以上
市20、0百个杂货租品店赁店、店及专以娱业上乐店，服、包饮务括食设大店施型、等专综。卖合店超、租开赁展店经各营自活独动立
停车位 1000 个以上
租赁店使用各自 的信息系统
www.chinabt.net 2015年5月 135
对于恐怖犯罪主义分子给与最严厉的惩罚，杜绝一切犯
罪事件的发生，让每一个投资者有一个良好的投资环境；对 于民族纷争应加以引导，消除民族偏见，让人人都能贡献自己 的才能，让陕西省成为一个真正的经济大省，全面带动西北经 济发展。
参考文献 [1] 李忠民,刘育红,张强.“新丝绸之路”交通基础设施、
空间溢出与经济增长[J].财经问题研究,2011(4). [2] 张 津 梁.科 学 开 发 深 度 合 作,共 同 打 造 现 代 丝 绸 之
图1 2012年中国购物中心分布
析，我国购物中心的CR10为10.8%，这与国际成熟市场相比， 差距很大，购物中心成熟的国家，CR10一般在50%以上，美国 的奥特莱斯行业集中度高达70%。以上数据表明，我国的购物 中心的开发仍然处于诸侯割据的局面，主流品牌购物中心尚 在形成之中，整个行业的发展处于引入期，也预示着区域性 的、有实力的本地开发商的发展机会和空间依然很大。 2.3 社区型比重大，城郊型增长快
Business Collection 商务必读
中国购物中心的发展特征
武汉商学院 唐世海
摘 要：购物中心是集“购、吃、玩”一体化的商业零售业态形式，自20世纪90年代从国外引进我国以来，发展十分迅速并呈
现明显的特征。从规模分布来看，累计建筑面积年增长25%，一线城市已呈现扎堆现象，二线重点省会城市已进入快速发
半径为 5 ～ 10 公里
5 万以内
20 ～ 40 个租赁店，包括专业店、大 型综合超市、饮食服务、专卖店及其
他店
租赁店各自独立 停车位 租赁店使用各自 开展经营活动 300 ～ 500 个 的信息系统
市区购物中心
市级商业中 心
半径为 10 ～ 20 公里
10 万以内
市40、～百杂1货0品0店店个、以租专及赁业娱店店乐，、饮服包食务括店设大、施型专等综卖合店超、租开赁展店经各营自活独动立
近年来，北京中粮朝阳大悦城购物中心和主力店永旺百 货解约，上海港汇广场清退港汇新翼百货，上海中山公园龙 之梦购物中心清退龙之梦百货，广州中华广场清退其主力百 货店中华百货。这一系列案例均佐证了购物中心与百货渐行 渐远，购物中心似乎出现了去百货化的苗头和趋势。究其原 因，一是百货业受到网商和快时尚品牌的冲击，其影响力和集 客力受到影响；二是购物中心的百货主力店系二房东，进行二
与购物中心去百货化相反的是百货业出现了购物中心 化。为了挽救传统百货销售额下滑的秃势，百货店纷纷引进餐 饮、休闲、娱乐项目，满足消费者体验式消费的需要。上海新 世界百货引进世嘉大型电玩城和杜莎夫人腊像馆，北京的蓝 岛大厦在百货商场中引进电影院，王府井百货引进餐饮、电影 院、电玩城等业种，百货业正在转型中进行着购物中心化。中 国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为“：新生代的百货与 购物中心，二者界限实际越来越模糊，购物中心与百货店融 合态势正在形成。”
图3 近年我国购物中心类型分布图(%)
2.4 海外投资踊跃，知名品牌纷纷落户 中国经济总量已位于全球第二位，2014年中国人均GDP
表1 各类购物中心的特征
基本特点
业态
选址
商圈与目标 规模 ( 建筑
顾客
面积 )
商品 ( 经营 ) 结构
商品售卖 方式
服务功能 管理信息系统
社区购物中心
市、区级商 业中心
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达到7485美元，据国外购物中心发展经验，当人均GDP达到 2000美元以上时，购物中心将进入快速的发展阶段，我国人 均GDP早已超越这一数值，因此，国外著名地产服务公司发布 的《全球新兴市场调查》显示，80%的国际零售商偏好中国这 一新兴市场国家购物中心的地产模式。
图2 2014年国内主要城市购物中心开业数量一览
2.2 行业集中度低，发展处于引入期 《中国购物中心发展报告2012-2013》将中国的零售业态
做了完整的生命周期分析后认为，与中国的百货业相比。中国 的购物中心处于引入期。衡量一个国家购物中心发展成熟度 的重要指标是行业集中度。据统计，我国购物中心的行业集中 度CR4为6.6%，也就是说居于前四位开发商占6.6%，即使商 业较发达的上海，购物中心的CR4也仅为31%。进一步统计分
次招商，缺乏对商品的研发和对时尚流行产品的采购买手，经 营的商品同质化严重，而且一些百货店经营的品牌会与购物 中心内的其他店铺重叠；三是主力百货店面积大、租金低，随 着购物中心运营的日益成熟，购物中心经营者发现主力百货 店并未给他们带来多少客流量，而餐饮娱乐业态却成为购物 中心吸引客流的重要业态，购物中心占用面积与租金、客流贡 献相比严重失衡，因此购物中心在中后期进行业态优化调整 时，百货店便首当其冲，成为“分手”的对象。购物中心通过专 卖店和集合店，以及品牌组合的方式，来缓解百货店退出后 造成的影响。
展的阶段，并出现向三线城市扩张的态势。从行业成熟度来看，我国购物中心尚不成熟，仍处于发展引入期。从类型分布来
看，我国购物中心社区型占据半壁江山，城郊型发展较快。从投资来源来看，海外投资踊跃，知名品牌纷纷落户。从行业融
合来看，购物中心去百货化和百货业购物中心化趋势并存。
关键词：中国购物中心 发展特征
中图分类号：F724.2Байду номын сангаас
文献标识码：A
文章编号：2096-0298(2015)05(c)-134-03
购物中心(SHOPPINGMALL)，指在一个大型建筑物或 一个毗邻的建筑群中，由一个管理机构组织、协调和规划，把 一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、 娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。购物中心严格意 义上讲不能称为一种业态，而是多种业态聚合在一起而形成 的一个大型的商业综合体，它的业务管理有别于传统的零售 业，它的经营与管理相分离，招商是其核心业务，租金是其生 存和发展的根本。购物中心是名副其实的“舶来品”，自1990 年中国首家购物中心开业以来，购物中心这种新型商业形式 在中国已走过二十多年的历程，总的来说方兴未艾！购物中心 发展初期，主要集中于北上广深等一线城市，2003年以前发 展相对平稳，2003年增长率达到了最大值，十年来平均增长 率在20%以上。多年来，笔者重点关注北京、上海、广州、深圳、 天津、武汉、成都等一、二线城市购物中心的发展，经分析研 究发现，中国购物中心的发展存在一些趋势和特征。
近年来，海外资本热衷中国二、三线城市的购物中心地 产项目，纷纷投入重金进行布局，其中日本、韩国及菲律宾等 国家(地区)投资商显得尤为活跃。在天津，菲律宾SM集团在空港经 济区投资30亿元兴建全球单体最大的购物中心——“滨海第 一城”已于2014年10月落成，日本永旺梦乐城株式会社预计到 2016年将在天津开设5家购物中心。在武汉，2012年9月28日， 世界500强、新加坡嘉德置地子公司凯德商用投资建设的位 于武胜路商圈西南角上的首家购物中心凯德广场进行了隆 重开业，凯德商用还于2012年8月签约入驻武昌1818中心，准 备投资16亿元打造大型购物中心；2012年5月，台湾丹尼斯百 货与武汉吴家山经济技术开发区签约，将投资50亿元兴建商 业综合体；2012年8月底，日本永旺集团与武汉有关部门签约 投资30亿元在常青、沌口、后湖片区建造三座购物中心；2012 年9月初，韩国乐天集团来汉考察，准备投资100亿元在武汉兴 建集购物中心、主题公园、高级公寓、电影院、写字楼为一体 的大型商业综合体。据初步计算，2012年在武汉签约、兴建购 物中心的外商投资规模高达200亿人民币。因海外投资活跃， 2014年武汉购物中心开发总面积98万平方米。
路 大 旅 游[R].新 亚 欧 大 陆 桥 区 域 经 济 合 作 国 际 研 讨 会,2007.
134 2015年5月 www.chinabt.net
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届时大陆购物中心将超过1万家。我国购物中心累计建筑面 积，2011年1.77亿平方米，2012年2亿平方米，2013年2.5亿平方 米。从区域分布来看，中国的购物中心在一线城市已呈现扎堆 现象(图1)，在二线重点省会城市逐渐进入快速发展的阶段， 并出现向三线城市扩张的态势(图2)。
根据中国品牌策略协会统计，目前我国有1.75亿消费者 有能力购买各种品牌的奢侈品，约占总人口的13%。他们当中 1000万～1300万人是活跃的奢侈品购买者。中国高端收入者 的持续增加，引来国际知名品牌纷纷落户我国，他们相当大的 一部分是进入我国的各类购物中心。例如深圳的大型购物中 心益田假日广场，在目前近200个品牌中，80%以上为国际品 牌，如西班牙的ZARA和瑞典的H&M，意大利著名的顶级品 牌Armani Collezion，英国皇室御用品牌Burberry、Cartier。目 前，天津友谊商厦、海信广场、伊势丹等5家高端购物中心的 世界一线品牌占有率也已达80%。 2.5 购物中心去百货化与百货业购物中心化并存
4.2 吸引人才，吸引外资企业来陕西投资 陕西省拥有众多高校，科教力量中流砥柱，并且有着浓厚
的历史文化气息，当地政府应充分运用这一优势留住人才，培 养大量外贸人才，应给予他们优惠政策和福利条件，提高本土 学生的归属感，让每一个人才都有发挥才能的空间。同时应 该鼓励外资企业和国内大型企业在陕发展，依托西咸新区， 依靠陕西“一带一路”桥头堡的地位，设立创新性的工业园 区，优化资源配置，大力发展外贸经济，加快对外投资走出去， 创立当地品牌文化。 4.3 严厉打击恐怖犯罪主义,营造一个安全良好的发展氛围
1 购物中心的类型 购物中心从不同的角度可以进行不同的分类。从选址和
作者简介：唐世海 (1966-)，男，武汉商学院副教授，主要从事 区域经济、商业经济、高等教育方面的研究。
规模来看，购物中心可分为邻里型、社区型、区域型、超区域型 四种类型。按业态特色分类，购物中心可分为能量中心、奥特 莱斯、生活方式中心、主题/娱乐中心。从消费定位来看，购物 中心可分为高端奢侈型购物中心、时尚型购物中心和大众生 活型购物中心。从选址、商圈与目标顾客、规模、商品(经营)结 构、商品售卖方式、服务功能、管理信息系统等方面综合来看， 购物中心可分为社区购物中心、市区购物中心和城郊购物中 心。社区购物中心、市区购物中心和城郊购物中心的主要特 征如表1所示。
2 中国购物中心的发展特征 近年来，中国购物中心的发展主要表现出以下特征。
2.1 规模不断扩大，呈迅速发展态势 购物中心1920年起源于美国，20世纪60年代盛行于欧
美，1990年引入我国。24年来，购物中心在我国发展十分迅速。 我国购物中心数量2004年877家，2011年2812家，2012年3100 家，2014年3500家，2015年有望超过4000家。2014～2016年间， 全球在建购物中心面积最高的20个城市中，中国城市占13席， 上海、成都和深圳在建面积分别高达330万平米、320万平米 和260万平米，位列全球三甲。据中国购物中心产业咨询中心 预测，到2025年，中国大陆还会有7000家购物中心建成开业，
停车位 500 个 以上
租赁店使用各自 的信息系统
城郊购物中心
城乡结合部 的交通要道
半径为 30 ～ 50 公里
10 万以上
市20、0百个杂货租品店赁店、店及专以娱业上乐店，服、包饮务括食设大店施型、等专综。卖合店超、租开赁展店经各营自活独动立
停车位 1000 个以上
租赁店使用各自 的信息系统
www.chinabt.net 2015年5月 135
对于恐怖犯罪主义分子给与最严厉的惩罚，杜绝一切犯
罪事件的发生，让每一个投资者有一个良好的投资环境；对 于民族纷争应加以引导，消除民族偏见，让人人都能贡献自己 的才能，让陕西省成为一个真正的经济大省，全面带动西北经 济发展。
参考文献 [1] 李忠民,刘育红,张强.“新丝绸之路”交通基础设施、
空间溢出与经济增长[J].财经问题研究,2011(4). [2] 张 津 梁.科 学 开 发 深 度 合 作,共 同 打 造 现 代 丝 绸 之
图1 2012年中国购物中心分布
析，我国购物中心的CR10为10.8%，这与国际成熟市场相比， 差距很大，购物中心成熟的国家，CR10一般在50%以上，美国 的奥特莱斯行业集中度高达70%。以上数据表明，我国的购物 中心的开发仍然处于诸侯割据的局面，主流品牌购物中心尚 在形成之中，整个行业的发展处于引入期，也预示着区域性 的、有实力的本地开发商的发展机会和空间依然很大。 2.3 社区型比重大，城郊型增长快
Business Collection 商务必读
中国购物中心的发展特征
武汉商学院 唐世海
摘 要：购物中心是集“购、吃、玩”一体化的商业零售业态形式，自20世纪90年代从国外引进我国以来，发展十分迅速并呈
现明显的特征。从规模分布来看，累计建筑面积年增长25%，一线城市已呈现扎堆现象，二线重点省会城市已进入快速发
半径为 5 ～ 10 公里
5 万以内
20 ～ 40 个租赁店，包括专业店、大 型综合超市、饮食服务、专卖店及其
他店
租赁店各自独立 停车位 租赁店使用各自 开展经营活动 300 ～ 500 个 的信息系统
市区购物中心
市级商业中 心
半径为 10 ～ 20 公里
10 万以内
市40、～百杂1货0品0店店个、以租专及赁业娱店店乐，、饮服包食务括店设大、施型专等综卖合店超、租开赁展店经各营自活独动立
近年来，北京中粮朝阳大悦城购物中心和主力店永旺百 货解约，上海港汇广场清退港汇新翼百货，上海中山公园龙 之梦购物中心清退龙之梦百货，广州中华广场清退其主力百 货店中华百货。这一系列案例均佐证了购物中心与百货渐行 渐远，购物中心似乎出现了去百货化的苗头和趋势。究其原 因，一是百货业受到网商和快时尚品牌的冲击，其影响力和集 客力受到影响；二是购物中心的百货主力店系二房东，进行二