特殊用地价格的评估
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➢土地取得费 ➢土地开发费 ➢利润 ➢增值收益
四、市场比较法的应用要点
1.适用范围 2.应用要点
➢局部单元比较 ➢在“类似供需圈”内寻找案 例 ➢市场状态的判断
五、基准地价系数修正法的应用要点
1.适用范围 2.应用要点
➢明确基准地价内涵 ➢合理进行用途归类 ➢附加修正
第三部分 评估实务分析
一、加油站用地评估 二、学校用地评估 三、休闲旅游开发项目用地评估 四、墓地价值评估 五、温泉用地价值评估 六、道路用地价值评估(略） 七、荒地价值评估（略）
(4)营业税金及附加
其城建税及教育费附加按应缴增 殖税的4%计算，增殖税税率为17%， 即：营业税金及附加=增殖税
*4%=[32,000,00024000,000]*17%*4%=54400元
(5)管理费及财务费用
经测算，加油站管理费用及财务 费用约占销售收入的6%，则：管理 费及财务费用 =32,000,000*6%=1920,000元
铁道用地价格=沿线的土地价格*1/3
应用要点：
正确确定转换方向和Байду номын сангаас格比例
二、收益还原法的应用要点
1.适用范围 2.应用要点
➢纯收益的确定
土地纯收益=不动产年总入-年总费用-经营 利润-应扣除的垄断收益-建筑物年纯收益
➢年经营总收入 ➢年经营利润 ➢垄断利润 ➢还原利率
三、成本逼近法的应用要点
1.适用范围 2.应用要点
(1)销售收入
根据该加油站的会计报表，XXXX 年其营业收入为31800350.0元(不含增 殖税)，考虑到XXXX年为该加油站 建成后营业的第一年，该加油站正常 营业后其收入会有所增长，故将其正 常运营的营业收入确定为32000000元 (不含增殖税)则有：销售收入 =32000000元
(2)销售成本
销售成本为加油站商品购入价款 (不含增殖税)，经测算该销售成本占 销售收入的75%，即 销售成本 =32000000*75%=24000000元
(3)营业费用
营业费用包括工作人员的工资费用、 交通运输费、广告费等，经测算按其 销售收入的5%计取，即：营业费用 =32,000,000*5%=1600000元
(8)收益年数n
(9)还原利率r
计算评估收益总值V=B/r[11/(1+r)n]
上述求取的是加油站总体价值， 包括土地和地上物，如果要求取 土地价格，需要在上述价格的基 础上减去地上物价格。
一个国外案例
• 评估对象：加油站 • 评估目的：征地补偿 • 案例采用了收益法和比较法两种 • 收益法：
最佳用途分析； 年总收益、年总成本确定；
➢ 市场比较法是评估土地价格的 首选方法
➢ 市场交易中，特殊用地的特殊 性得不到必然的延续
➢ 特殊用地用途转化具有实践可 循的规律性
几种特殊用地的用途转变方向:
日本的具体做法如下：
高尔夫球场的土地价格=周边的居住用 地价格*60%—居住用地开发费
游乐场用地价格=周边的居住用地价格 *60%—居住用地开发费
第二部分 估价方法
一、用途转换原理 二、收益法的应用要点 三、成本法的应用要点 四、比较法的应用要点 五、基准地价系数修订法的应用要点
一、用途转换原理
评估中的启示 概念：基于评估中的协调性原则
和替代原则，以具有高度 相关性的其他用途土地价 格经过类比修正测算特殊 用地价格
用途转换的可行性与合理性
一、加油站用地评估
(一)加油站用地的特点
➢ 自然特征普遍性 ➢ 单一性 ➢ 分散性 ➢ 受限性 ➢ 行业垄断性 ➢ 价值量普遍较高
(二)主要价格影响因素
➢区位因素 ➢交通便捷度因素 ➢可视性因素
(三)评估方法的选择
➢收益法 ➢成本法
(四)主要收集的资料
➢运营环境 ➢基础设施 ➢土地条件 ➢经营情况 ➢建筑设备
• 综合资本化率的确定：
调查分析房地产资本化率：9%左右
商业经营的资本化率：15%--20%
根据评估对象情况进行调整修正(经 营能力、历史业绩及信誉、市场需求 及预期、改良物质量、竞争、交通容 量及可及性等)
确定最终综合资本化率：11%
一个国外案例 比较法：
“It was necessary to expand the comparable search chronologically as far back as April 1999 and geographically to areas outside the Ottawa area. ”.
二、特殊用地的特征
➢数量有限性 ➢竞争不足性 ➢交易稀少性 ➢用途受限性
三、特殊用地的分类
➢用途的获准具有特殊性的土地 ➢非经营型公益设施用地 ➢宗教性建筑用地 ➢大规模旅游娱乐设施用地 ➢道路及交通设施用地 ➢资源型用地 ➢墓葬用地 ➢池沼、滩涂用地 ➢……….
四、特殊用地评估的意义
➢ ……
第一部分 概 述
一、概 念 二、特 征 三、分 类 四、意 义
一、特殊用地的概念
1. 土地分类体系的“特殊用地” 2. 评估中“特殊用地”：是指那些在
土地估价中较之典型的商业、居住 和工业三大类土地来说，数量和交 易量相对较少，或具有某些特许经 营权的土地，即它们是除去典型的 商业、居住、工业等用地类型后， 余下的非典型的、不具有代表性的 各种用地的统称
(6)营业利润
经测算，营业利润=32,000,00024,000,000-1,600,000-54,4001,920,000=A元
(7)确定由房地产产生的纯收益
上述计算所得年营业利润包含了房地 产产生的收益、正常经营的商业利润和 垄断行业(成品油经营权)超额利润，扣 除商业利润及垄断行业(成品油经营权) 超额利润后，所剩余利润即位房地产所 产生的利润。根据对同类加油站经营情 况的调查，综合考虑确定商业利润为销 售成本的10%，经营权垄断利润为销售 成本的4%，则由房地产产生的年纯收 益为：营业利润A-销售成本 *(10%+4%)=B元
(五) 案例及评析
1.概况
加油站框架结构，主要包括加油棚、 二层办公楼、一层平房等建筑物，配套 设施：加油机、储油罐等，消防设备齐 全。该加油站共有6台电脑加油机，目 前经营状况良好。 2.房地产产权状况：(略) 3.评估目的：为抵押贷款提供依据 4.评估基准日：(略)
5.评估方法及过程
根据实地勘察和对临近地区的调 查，及所拥有的材料，本标的评估 宜采用收益法
四、市场比较法的应用要点
1.适用范围 2.应用要点
➢局部单元比较 ➢在“类似供需圈”内寻找案 例 ➢市场状态的判断
五、基准地价系数修正法的应用要点
1.适用范围 2.应用要点
➢明确基准地价内涵 ➢合理进行用途归类 ➢附加修正
第三部分 评估实务分析
一、加油站用地评估 二、学校用地评估 三、休闲旅游开发项目用地评估 四、墓地价值评估 五、温泉用地价值评估 六、道路用地价值评估(略） 七、荒地价值评估（略）
(4)营业税金及附加
其城建税及教育费附加按应缴增 殖税的4%计算，增殖税税率为17%， 即：营业税金及附加=增殖税
*4%=[32,000,00024000,000]*17%*4%=54400元
(5)管理费及财务费用
经测算，加油站管理费用及财务 费用约占销售收入的6%，则：管理 费及财务费用 =32,000,000*6%=1920,000元
铁道用地价格=沿线的土地价格*1/3
应用要点：
正确确定转换方向和Байду номын сангаас格比例
二、收益还原法的应用要点
1.适用范围 2.应用要点
➢纯收益的确定
土地纯收益=不动产年总入-年总费用-经营 利润-应扣除的垄断收益-建筑物年纯收益
➢年经营总收入 ➢年经营利润 ➢垄断利润 ➢还原利率
三、成本逼近法的应用要点
1.适用范围 2.应用要点
(1)销售收入
根据该加油站的会计报表，XXXX 年其营业收入为31800350.0元(不含增 殖税)，考虑到XXXX年为该加油站 建成后营业的第一年，该加油站正常 营业后其收入会有所增长，故将其正 常运营的营业收入确定为32000000元 (不含增殖税)则有：销售收入 =32000000元
(2)销售成本
销售成本为加油站商品购入价款 (不含增殖税)，经测算该销售成本占 销售收入的75%，即 销售成本 =32000000*75%=24000000元
(3)营业费用
营业费用包括工作人员的工资费用、 交通运输费、广告费等，经测算按其 销售收入的5%计取，即：营业费用 =32,000,000*5%=1600000元
(8)收益年数n
(9)还原利率r
计算评估收益总值V=B/r[11/(1+r)n]
上述求取的是加油站总体价值， 包括土地和地上物，如果要求取 土地价格，需要在上述价格的基 础上减去地上物价格。
一个国外案例
• 评估对象：加油站 • 评估目的：征地补偿 • 案例采用了收益法和比较法两种 • 收益法：
最佳用途分析； 年总收益、年总成本确定；
➢ 市场比较法是评估土地价格的 首选方法
➢ 市场交易中，特殊用地的特殊 性得不到必然的延续
➢ 特殊用地用途转化具有实践可 循的规律性
几种特殊用地的用途转变方向:
日本的具体做法如下：
高尔夫球场的土地价格=周边的居住用 地价格*60%—居住用地开发费
游乐场用地价格=周边的居住用地价格 *60%—居住用地开发费
第二部分 估价方法
一、用途转换原理 二、收益法的应用要点 三、成本法的应用要点 四、比较法的应用要点 五、基准地价系数修订法的应用要点
一、用途转换原理
评估中的启示 概念：基于评估中的协调性原则
和替代原则，以具有高度 相关性的其他用途土地价 格经过类比修正测算特殊 用地价格
用途转换的可行性与合理性
一、加油站用地评估
(一)加油站用地的特点
➢ 自然特征普遍性 ➢ 单一性 ➢ 分散性 ➢ 受限性 ➢ 行业垄断性 ➢ 价值量普遍较高
(二)主要价格影响因素
➢区位因素 ➢交通便捷度因素 ➢可视性因素
(三)评估方法的选择
➢收益法 ➢成本法
(四)主要收集的资料
➢运营环境 ➢基础设施 ➢土地条件 ➢经营情况 ➢建筑设备
• 综合资本化率的确定：
调查分析房地产资本化率：9%左右
商业经营的资本化率：15%--20%
根据评估对象情况进行调整修正(经 营能力、历史业绩及信誉、市场需求 及预期、改良物质量、竞争、交通容 量及可及性等)
确定最终综合资本化率：11%
一个国外案例 比较法：
“It was necessary to expand the comparable search chronologically as far back as April 1999 and geographically to areas outside the Ottawa area. ”.
二、特殊用地的特征
➢数量有限性 ➢竞争不足性 ➢交易稀少性 ➢用途受限性
三、特殊用地的分类
➢用途的获准具有特殊性的土地 ➢非经营型公益设施用地 ➢宗教性建筑用地 ➢大规模旅游娱乐设施用地 ➢道路及交通设施用地 ➢资源型用地 ➢墓葬用地 ➢池沼、滩涂用地 ➢……….
四、特殊用地评估的意义
➢ ……
第一部分 概 述
一、概 念 二、特 征 三、分 类 四、意 义
一、特殊用地的概念
1. 土地分类体系的“特殊用地” 2. 评估中“特殊用地”：是指那些在
土地估价中较之典型的商业、居住 和工业三大类土地来说，数量和交 易量相对较少，或具有某些特许经 营权的土地，即它们是除去典型的 商业、居住、工业等用地类型后， 余下的非典型的、不具有代表性的 各种用地的统称
(6)营业利润
经测算，营业利润=32,000,00024,000,000-1,600,000-54,4001,920,000=A元
(7)确定由房地产产生的纯收益
上述计算所得年营业利润包含了房地 产产生的收益、正常经营的商业利润和 垄断行业(成品油经营权)超额利润，扣 除商业利润及垄断行业(成品油经营权) 超额利润后，所剩余利润即位房地产所 产生的利润。根据对同类加油站经营情 况的调查，综合考虑确定商业利润为销 售成本的10%，经营权垄断利润为销售 成本的4%，则由房地产产生的年纯收 益为：营业利润A-销售成本 *(10%+4%)=B元
(五) 案例及评析
1.概况
加油站框架结构，主要包括加油棚、 二层办公楼、一层平房等建筑物，配套 设施：加油机、储油罐等，消防设备齐 全。该加油站共有6台电脑加油机，目 前经营状况良好。 2.房地产产权状况：(略) 3.评估目的：为抵押贷款提供依据 4.评估基准日：(略)
5.评估方法及过程
根据实地勘察和对临近地区的调 查，及所拥有的材料，本标的评估 宜采用收益法