人大经济法课件第五章：物权法(6)建筑物区分所有和共有

• 然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确 实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计 入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺 过该幢房屋将归属业主共同所有，因此，开 发商当然有权对该幢房屋进行出售。同时，A 公司也表示，A公司作为该幢房屋的买受人， 在购买房屋后已经依法进行了产权登记，已 经成为该幢房屋的合法所有权人，业主无权 向其主张该幢房屋的所有权。 • 业主们能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋 的共有权利？
• 《解释》第2条 建筑区划内符合下列条件的房屋， 以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第 六章所称的专有部分： • （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； • （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； • （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 • 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已 经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等， 应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 • 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
• 《解释》第10、11条 • 一、业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法 第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利 害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状 或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 • 二、将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害 关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予 支持。 • 三、业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内 的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称 “有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物 之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其 房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
• 四、车位车库的归属
所谓车库，是指隶属于整个小区， 具有独立的空间、以存放车辆为目的 的附属建筑物。车库又常常被称为地 下车库，但不仅仅限于地下车库，因 为在有些建筑物内，地上一层或者二 层也可能兴建车库，这也涉及其归属 问题。车库本身四周是封闭的，其可 以通过登记表彰权利的范围。 所谓车位，是指车库中的停车位， 以及规划用于停车的具体地点。
• 物权法第74条 • 建筑区划内，规划用于停放汽车的 车位、车库应当首先满足业主的需要。 • 建筑区划内，规划用于停放汽车的 车位、车库的归属，由当事人通过出售、 附赠或者出租等方式约定。
• 占用业主共有的道路或者其他场地 用于停放汽车的车位，属于业主共有
• 《解释》第5条 建设单位按照配臵比例将车 位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处 分给业主的，应当认定其行为符合物权法第 七十四条第一款有关“应当首先满足业主的 需要”的规定。 • 前款所称配臵比例是指规划确定的建筑 区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房 屋套数的比例。 • 第6条 建筑区划内在规划用于停放汽车 的车位之外，占用业主共有道路或者其他场 地增设的车位，应当认定为物权法第七十四 条第三款所称的车位。
业主是否可以 将住宅改为经营性用房？ • 《物权法》第77条：业主不得违反 法律、法规以及管理规约，将住宅 改变为经营性用房。业主将住宅改 变为经营性用房的，除遵守法律、 法规以及管理规约外，应当经有利 害关系的业主同意。
• 一、如果未经有利害关系的业主同 意，其法律后果是什么； • 二、有利害关系业主的同意是需全 部同意还是多数同意即可； • 三、如何确定有利害关系业主的范 围。
第五章：物权法（6）
共有与建筑物区分所有权
第一部分 业主的建筑物区分所有权 一 二 三 四 五 业主的建筑物区分所有的概念 专有权 共有权 管理权 业主大会和业主委员会
一、业主的建筑物区分所有权的概
念
• 《物权法》第70条定义: • “业主对建筑物 内的住宅、经营性用 房等专有部分享有所有权，对专有部 分以外的共有部分享有共有和共同管 理的权利。” • 这是我国法律第一次对建筑物区分所 有权的概念作出规定。
• 《解释》第4条 • 业主基于对住宅、经营性用房等专有 部分特定使用功能的合理需要，无偿利 用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙 面等共有部分的，不应认定为侵权。但 违反法律、法规、管理规约，损害他人 合法权益的除外。
• 案例：陈小姐于年初正式搬入了自己位于北 市区某小区的新居，并以每月180元的价格向 开发商租赁了一个紧挨自家楼下的露天停车 位来停放自己的爱车。然而，不久前，陈小 姐在小区业主群里听说：按照相关规定，小 区内的露天停车位都应属于小区业主共同所 有，开发商无权处臵或是出租，甚至有业主 提出应当向开发商收回露天车位的所有权及 管理权，并提议业主间应采用先到先停的原 则使用小区内有限的露天车位。
一、共有权的概念 • 所谓建筑物区分所有人对共有部 分的共有权，是指区分所有人依据 法律、合同以及区分所有人之间的 规约，对建筑物的共用部分、基地 使用权、小区的公共场所和公共设 施等共有部分所享有的占有、使用、 收益、处分的权利。
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第三部分 共有权
• 案例二：刘大爷在自己城中村的老房子拆迁 后，便用拆迁安臵所得款项在南市区某小区 购臵了一套位于顶楼的二手三居室。而之所 以选择顶楼的房子，正是看中了自家顶面百 余平米屋顶的利用价值。刘大爷拿到钥匙后， 便按照自己的设想准备为自家楼上的屋顶设 臵一个空中花园以及一间近50平米的玻璃休 闲室。然而，物业管理公司得知此事后，立 即向刘大爷指出：根据小区管理规约，顶楼 住户不得擅自占用小区业主共有的公共屋顶， 否则将构成侵权。
• 《物权法》第73条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设 施和物业服务用房，属于业主共有。”的原则性规定使业主 与开发商之间对于建筑区划内特定配套用途的独立房屋究竟 应当划定为建筑物专有部分还是共有部分的争议 • 《解释》予以了明确界定，建筑区划内的房屋（包括整幢建 筑物）以及车位、摊位等特定空间，只要符合“具有构造上 的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他 使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”三项条件，就 应当认定为专有部分。也就是说，除规划确定的物业管理用 房外，通常情况下的会所、幼儿园、学校、地下车库位或其 他具有特定用途的房屋，只要符合物权登记要求能够登记房 屋产权的，均将视为专用部分而不属于业主共有。 • 但如果业主们有明确的证据可以证明，开发商在项目销售时， 就该幢房屋的特定用途对业主进行过具体、确定的说明和允 诺，并且该说明和允诺对业主购房合同的订立及商品房价格 的确定有重大影响的，则业主可以通过诉讼的方式追究开发 商擅自变更该幢房屋特定用途的违约责任。
二、客体 即专有部分，是指具有构造上及使用上 的独立性，并能够登记成为分别所有权客体 的部分。 （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体 壁心说（对外）和最后粉刷层说（对内）
• 案例一：某小区开发商在未征得小区业 主同意的情形下，将位于该小区内的一 幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了 A公司进行餐饮经营。小区业主得知后 感到十分气愤，认为既然开发商将该幢 房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就 应当属于小区的公共配套设施而归业主 共同所有，开发商无权擅自将其对外出 售。于是业主们分别找到开发商及A公 司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权 及使用权交还业主。
• 《解释》第3条 除法律、行政法规规定的共有部分 外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法 第六章所称的共有部分： • （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶 等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部 分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、 设备层或者设备间等结构部分； • （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市 政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 • 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设 用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划 占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
• 三、共有所有权人的权利、义务 • 《物权法》第72条规定:“业主对建筑物专有部 分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以 放弃权利不履行义务。” • （1）权利：使用权、收益权、修缮改良权 • 共有部分财产不能单独转让、抵押、出租；业 主转让其专有部分所有权的，其对共有部分享有的 共有和共同管理的权利一并转让。 • （2）义务： • 1、分担共同费用和负担 共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所 有人按其单独所有的部分的面积占总面积的比例来 分担。 2、合理注意义务 3、合理使用
• 对此，陈小姐一方面既对其他业主提出的免 费停车颇感兴趣，而另一方面却更担心一旦 停车位认定为业主共有后，自己与开发商所 签订的定点车位租赁合同将不受法律保护， 那么自己将很有可能因为下班时间较晚而找 不到停车的地方。那么，陈小姐所租赁的停 车位究竟是否属于业主共有车位？
• 根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具 体应用法律若干问题的解释》第五条及第六条解释，再结合 《物权法》的基本规定，要判定某一建筑区划内的停车位权 属首先应当查验小区规划：如果该停车位为规划确定用于停 放汽车的车位则开发商可以出售、附赠或出租等方式处分给 业主，作为业主所有的专用部分；如果该停车位属于建筑区 划内在规划用于停放车辆的车位之外，占用业主共有道路或 者其他场地增设的车位，则应当认定为业主共有的车位，对 于该部分车位，开发商无权进行任何形式的处分。 • 如小区业主对于小区内露天停车位的权利归属有较大争议的， 可以要求开发商提供小区规划相关指标及图纸，以确定相关 车位是否属于规划车位。如果查实陈小姐所租赁的车位为开 发商在规划之外占用业主共有道路或其他场地增设的车位， 则开发商与陈小姐所签订的车位租赁协议将存在无权处分的 效力瑕疵，如陈小姐因此遭受损失的，陈小姐有权要求开发 商予以赔偿。
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• 案例二：廖阿姨住在某单位临街房改房小区的二楼， 因为周边生活方便，廖阿姨一直感到住得很舒心。 但随着一楼康老伯将自家住房租给外地人作餐饮经 营后，廖阿姨的心烦事也接踵而来：抛开每天难闻 的油烟还有嘈杂的喧哗不说，光想着楼下那被拆得 七零八落的房屋结构就够心惊肉跳一阵子的了。 • 为此，廖阿姨还有其他几位邻居都多次找到康老伯 协商，希望康老伯能收回房屋重新改作住宅后再进 行出租。但每次康老伯总是以房子是自己的，别人 无权干涉为由予以拒绝，而最近一次交涉，康老伯 更是拿出了由多数邻居签名同意的文书来作为拒绝 廖阿姨的理由。 • 廖阿姨能否要求康老伯将住宅恢复原状？
• 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》法 释[2009]7号 （以下简称解释） • 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8 号
二、专有权
• 一、专有权的概念 专有部分所有权，简称为专有权，是指 区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性 用房等专有部分所享有的占有、使用、收 益、处分的权利。
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三、专有所有权人的权利和义务 1、权利 2、义务： （1）业主行使权利不得危及建筑物的安全， 不得损害其他业主的合法权益。 • （2）业主不得违反法律、法规以及管理规 约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅 改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以 及管理规约外，应当经有利害关系的业主同 意。
• 对此，刘大爷觉得非常委屈，认为自己住在 顶楼，而楼下的业主从来也不会上到屋顶， 自己对屋顶的使用并没有妨碍到任何人。并 且如果要说占用，隔壁的孙女士也照样占用 屋顶安装了太阳能热水器，为什么物业管理 公司却不说孙女士侵权呢？刘大爷自己作为 顶楼业主，到底有没有权利使用屋顶？
• 二、共有权的客体 • 1.绿地。① 合同明确约定归个人所有的属于个人 所有② 法律规定为属于城镇公共绿地的属于城市 所有，即国家所有③ 其余的一律归全体业主共有 • 2.道路。建筑区划内的道路，属于业主共有，但 属于城镇公共道路的除外。 • 3.物业管理用房。物业管理用房是指物业管理公 司为管理整个小区内的物业而使用的房屋。 • 4.维修资金。所谓维修资金，就是指由业主支付 的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修 所需的资金，如电梯、水箱等共有部分的维修费 用。 • 5.建筑区划内的其他公共场所和公用设施。