我国商品房价格过高的原因分析及对策

我国商品房价格过高的原因分析及对策

1. 我国商品房价格过高的市场现状

1.1 从全国情况来看

当前，我国商品房的价格，正如中国当前的经济一样，狂飙突进。大多数的普通家庭都可能或多或少感受到高房价带来的影响。根据国家统计年鉴每年公布的数据，经过一些计算，我们便可发现近些年商品房的价格部分数据。

我们发现商品房前几年销售价格涨幅维持在10%上下（可能与统计部门本身的所谓价格指数有出入，统计部门的价格指数还参照了物业指数和租赁指数，此处只比较销售价格），从我们的只管感受中我们认为，当前的房价比2008年的时候要高，而且是高得多。所以，我们可以这样说，我国的商品房价格在1998年取消福利分房以后，一直处于不正常的增速（超越人均可支配收入的增长速度），只是在政府政策严厉的2008年出现短暂平稳的状态。此处需要说明的是，这里并没有出现像一线城市等地的动辄过万的数据，这是因为这里统计的是全国的平均价格。

1.2 从部分大中城市来看

根据国家统计局统计年鉴每年公布的大中城市的平均房屋销售价格，我们可以很明显的看到，许多城市的商品房价格持续了多年的增长势头，即使在国家政策的持续压力之下，也并没有哪个城市的商品房价格出现明显的下降趋势，所出现的只是一小部分楼盘在特殊时期的营销层面的价格激励政策，而不是整体性的价格普降。

按照中国人的消费习惯肯定是多年积攒的成果，每年的增加额对总数的影响不是很大，而且房价的涨幅似乎比收入增长要快，这两倍的差距可以说一直在夸大，几乎不存在赶上的可能性。

以年均收入说明。国家统计局的2010年统计年鉴中2009年我国城镇居民人均收入17174.7元，一套住房以90平方米计算是收入的接近20倍之多，如果以三口之家收入2.5倍的收入计算，也超过8倍。根据1996年，联合国人居中心的调查数据认为，一套住房价格在人均年收入3—5倍是合理的，我国的现状告诉我们，可以说，绝大多数普通家庭在当前情况下是负担不起房价的。

2. 我国商品房价格过高的原因分析

2.1 住房消费需求量大是住房价格快速上涨的基本原因

城市居民更换新房。目前我国一些大中城市居民的平均收入已经大大提高, 加上金融政策的配合, 购买住房已经不是一件困难的事情, 因此许多原本有住房的家庭会选择购买第二套住房或者更换更为舒适的住房。

城市新增人口需要住房。我国目前正处于城市化的发展时期, 因城市化而导致的城市人口增长是巨大的。随着城市化的发展, 对住房的需求也急剧增大。

城市拆迁迫使部分居民购买房屋。我国许多城市旧城改造的速度非常快。在对旧城的拆迁中,许多居民失去住宅。这些失去住宅的居民也会购买住房。

2.2 垄断性市场结构的操纵

从需求和供给两方面分析房价上涨是价格分析的一般套路。也即，某种商品价格上涨，要么是需求增加，要么是供给减少，要么是需求和供给都增加，但供给不如需求增加的多。总之，是供不应求。依照市场结构的划分标准，我国房地产业是一个典型的寡头垄断市场，这种市场结构的重要特征是厂商行为相互影响并可能形成“合谋”。房地产的高空置率和高价格表明，“合谋”格局已经形成，以高空置率换取高房价，相互形成默契。不仅如此，房地产业与地方政府利益的一致性也使地方政府默许甚至参与了这一“合谋”格局。如果已更现实的眼光来审视这个行业，它几乎就是垄断性的，对土地资源的控制和政府部门对开发权的特许是形成垄断的重要条件。

2.3 房屋建筑成本不断升高推动房价上涨

在市场机制下, 住房价格的确定除供求关系之外, 还取决于房屋的建造成本。在我国城市商品住房的开发中, 房屋的建筑成本不断攀升。成本上涨最突出的表现是地价持续大幅上涨和各类建筑材料及人工费用的上涨。统计数据显示,地价作为商品房开发的重要成本,通常占整个开发成本的40%-60%，部分地区更高。2006年以来土地拍卖竞争激烈,地价不断创新高。与此同时,新出让土地价格及房价的较大幅度上涨,带动存量土地上在建项目的房价高走。新拍土地价格上涨后,周边楼盘价格随即提高,推动房价不断上扬。

2.4 投资性购房增长过快

从投资性需求来看，近几年，股票、期货、基金等投资项目风险较大，投资收益缺乏保障，再加上银行存款长期利率较低；而这几年中，房产价格却一涨再涨，大幅增值，从而导致住房投资需求旺盛，甚至部分普通市民也把积蓄用于购

置房屋，以保值增值。民间资本缺乏适当投资途径，大量进入房地产市场，导致对住房的需求虚高。

2.5 房地产融资模式和预售制度

1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》在法律上确立了商品房预售制度。该法第四十四条规定：商品房预售条件之一为投资开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。商品房预售制度关键是按揭贷款。房地产开发项目工程达到形象进度后，开发企业拿到了预售许可证，就启动了购房者的银行按揭贷款程序，开发企业通过预售回笼资金，继续开发建设该商品房开发项目。开发商绝大多数商品房预售项目，都是在利用个人按揭的资金滚动开发。预售可提前回笼大笔资金，为什么在房子没建好的时候就吸引消费者先付钱呢，就是要让消费者认为房子“奇货可居”、房价会不断上涨，在这两种情况下，消费者才愿意先付钱。而开发商在该楼盘项目尚未建设完工就可拿到大笔预售资金,且不用担心商品房售不出去，又可利用该笔资金继续开发下一个楼盘。因此就造成了这样一种现象：开发商从不担心新房售不出去，更不担心涨价会影响商品房的出售，而只存在购房者买不到房，哪怕价格成倍上涨仍有消费者排队预订购房，从而导致了房价的水涨船高，价格一路飞涨。

2.6 房地产开发商开发、销售手段促使房价升高

由于土地资源的稀缺和价格的上涨，导致开发商在开发商品房和销售的过程中采取一些手段来推高房价，以获取最大利润。开发商采取的手段主要有：一是推迟开发进度，囤积土地；二是建设高档房屋以获取更高的利润。许多城市目前开发的房屋都是大面积、高档次的。广州市2008年批准预售的每套商品房面积100平方米以上的占51%和66%各种信息，人为制造供求紧张的现象。

2.7 经济高速增长、消费能力提高

近几年我国经济高速增长，据统计局公布的数据，无论是GDP还是CPI数据都大幅上升，超出了历史水平。居民生活水平不断提高、购买能力相应提升，心理承受能力也相对提高，从而导致房产价格走高。物价上涨、工资上涨、存款利率提高等原因使得人们的消费水平也不断提高，同时认识也在提高，各地的房价都在上涨，多方面的信息使得人们能坦然面对房价的提高。再加上可以通过银行按揭贷款的方式购房，只要能拿出首付的钱就能住进新房，自己的收入又足以支付每月的按揭款，不会造成太大的心理负担和心理压力。另外，老百姓有买涨不