中小房地产企业面临的挑战及战略选择

新形势下的中小型房地产企业战略选择
□魏国平
温
宝
【摘要】本文从房地产企业面临的新形势出发，然后系统的对中小型房地产企业的发展现状、中小房地产企业发展的困境及
其生存空间进行分析研究，提出适合中小型房地产企业生存和发展的战略建议。
【关键词】宏观环境；中小型房地产企业；战略选择【作者单位】魏国平，温宝；广东轻工职业技术学院
一、房地产业所面临的新形势
（一）宏观环境发生转变。一是宏观经济减速。国家统计局发布2008年统计公报显示，经过初步核670亿元，算全年国内生产总值300，比上年增长9．0%，分季度看宏观经济增速逐季回落，其中第四季大量企业限度增速仅为6．8%。由于内外需降低，
全年规模以上工业增加值比上年增长产消化库存，
12．9%，增速比上年回落5．6个百分点。同时国家2008年预警统计局发布的宏观经济预警指数显示，
11月份指数已经进入“趋降”区间，指数剧烈下降，
按照目前经济形势，不排除未来该指数进入“过冷”区间。此前，宏观经济预警指数在1998～1999年亚区间。二是调控政洲金融危机期间进入了“过冷”
政府为了控制房地产策将继续深化。2004年以来，
投资规模、调整商品房供应结构、稳定房地产市场价格，综合利用土地供应、金融、税收和交易管理等政策对房地产市场进行调控。从2007年以来，政策主要集中在资金、交易环节、供应结构等。这些都表明政府理顺执行环节的力度和决心。宏观调控政策不“组合拳”政策将成为主基调。三是失业和再单一，
减薪降低住房消费能力。2008年下半年以来，我国其中不乏用南方沿海地区大量规模以上企业倒闭，
工规模达到几千人的大型制造业企业。以至于还未到春节，大量失业农民工就开始返乡的现象。国家统计局发布的社会需求指数和社会收入指数显示，2008年这两个指标出现大幅度下滑，其中收入指数已经接近1992年以来的最低点。下滑更加严重，
（二）房地产行业自身存在隐患。一是行业发
展和企业信心下降。国家统计局公布数据显示，2008年1～12月，全国商品房销售面积6．2亿平方同比下降19．7%。其中，商品住宅销售面积下米，
071亿元，降20．3%；商品房销售额24，同比下降19．5%。其中，商品住宅销售额下降20．1%。国房该指数连续12个景气指数12月份的数据为96．46，
说明房地产开发已经进入历史低潮期，企业月下降，
投资信心和动力严重不足。二是房屋空置率上升。截至2008年12月末，全国商品房空置面积1．64亿同比增长21．8%，增幅比1～11月提高6．5平方米，
069万平方米，个百分点。其中，空置商

品住宅9，同比增长32．3%，增幅提高9．4个百分点。销售面积的大幅下降直接造成了房屋空置面积的大幅上升，“一降一升”反映了房地产行业面临巨大的挑战。
二、中小型房地产企业现状分析
（一）经营状况分析。根据中国房地产产业报告中统计，目前中小房地产企业的年开发规模主要集中在1～9万平方米之间（占86%），年开发规模1万平方米以下的占14%。而目前的大型房地产企即单个中业的开发规模基本都在100万平米左右，小企业的平均开发规模仅占单个大型房地产企业平均开发规模的1%～5%。在销售规模上，此次调查的中小房地产企业每年销售规模在1～4万平方米占54%。年销售规模在5～9万平方米的中小房地年销售规模在1万平方米以下的中产企业占27%，
小房地产企业占19%。在销售额方面，调查数据显年销售额在5～示年销售额在1～4亿元的占42%，6亿元的占8%，1亿元以下的占50%。
·46·（二）土地储备状况分析。根据中国房地产产业报告中统计，在土地储备方面，46%的中小房地产企业目前处于土地储备不足，仅够当前开发的状况，有38%的中小房地产企业目前土地储备基本充足，能够满足未来三年以上的开发，仅有8%的企业土地储备充分，能够满足未来五年以上的开发，而也有8%的房地产企业已没有土地可开发。由此可见中小房地产企业土地储备不足，难以获取土地成为普遍现象，并且将成为制约中小房地产企业生存和发展的重要因素之一。
（三）融资状况分析。从2003年“121文件”开始，政府开始加大对房地产金融市场的调控力度，中小房地产企业的融资状况形势显得非常严峻。中小房地产企业的贷款总额占债务总额20%以下的占34%，贷款总额占债务总额在20%～40%占28%，贷款总额占债务总额在40%～60%占24%，贷款总额占债务总额在80%以上的占14%，即中小房地产企业贷款总额占债务总额在20%以上的所占比例高达66%。这些数据表明目前中小房地产企业融资渠道单一，
其融资渠道主要是通过银行贷款。（四）开发区域及产品状况分析。以广东省中小房地产企业为例，中小房地产企业开发区域主要还是以本地开发为主，
77%的中小房地产企业开发区域集中在本土开发，
10%的中小房地产企业的外地开发量占到开发总量的50%。仅有3%的中小房地产企业是以异地开发为主。中小房地产企业开发的产品主要以住宅房地产为主（占58%），其次为商业房地产（占21%）和写字楼房地产（占15%），很少单独进行土地开发和工业房地产的开发。
三、中小型房地产企业发展空间分析
我国内外部环境和房地产市场自身的特点，房地产市场集中度会进一步加大，中

小房地产企业面临的竞争压力会越来越大，但中小房地产企业仍然有其生存空间：
第一，城市化进程给中小房地产企业的生存和发展提供契机。1978年至2002年，中国城镇化水平由17．92%提高到39．1%，
目前是我国城镇化发展进入了全面加速的阶段。由于这些城镇地方色彩浓厚，无论是从地域特点、居民消费习惯、民俗人情，还是从产品成本构成、需求标准、价格空间和利润幅度，都决定了这些城市的市场容量小、消费水平低、
Industrial&ScienceTribune2010.（9）.9
产业与科技论坛2010年第9卷第9期
房地产开发的利润空间有限，大型企业进入小城镇的成本相对较高，这也自然就成为中小房地产企业巨大的生存空间。第二，需求的多样化决定了中小房地产企业存在的必要性。进入21世纪，消费者对房地产产品的需求将逐渐多样化、
专业化和个性化，由原来的单一品种、“量”的需求转向以多品种、高性能的“质”的需求为主。这就要求无论是中小企业还是大企业，都必须发展企业独特的优势和走向个性化道路。对房地产企业来说，提供差异化的房地产企业产品来满足市场上不同水平的购房需求是大势所趋，
而在这一点上，中小房地产企业更容易做到。因为房地产产品具有异质性，每一栋房屋都会因其位置、环境、用途、结构、材料、样式、规模、高度、设备等的不同而产生差异，而中小房地产企业因为资金实力小，产品规模势必不会大，因此在产品上可以实现小规模、个性化、差异化特点，来满足消费者的需求。第三，我国目前的房地产市场还处在量的增长阶段。由全国工商联住宅产业商会和数家房地产企业牵头组织撰写的《2004年中国房地产市场报告》
对房地产行业总量快速发展势头持肯定态度。该报告称，按照现有的经济发展水平及我国城市化发展的总体要求，到2020年城镇人口人均建筑面积将达到32．4平方米，这就要求城镇住宅投资将必须保持两位数的增长率，
2005～2020年累计新建面积将达到120亿平方米。如此巨大的需求必然会给中小房地产企业带来新的生存和发展空间。这是因为：首先，
在市场需求量巨大的时候，对于提供产品的企业数量本身也就有一个内在的现实需求，即必须有足够的企业数量才能提供更多的产品，先从量上满足市场。其次，在量的增长模式下行业的利润空间仍然非常可观，也比较容易实现，中小企业也易于生存并完成初步的市场积累。最后，从房地产企业数量上看，以成熟的美国和日本房地产市场为例，美国有60万家房地产企业，日本有80万家，而我国目前仅有3～4万家，包括建筑业、中介在内的相关企业也

不超过七万家。再考虑到我国有居世界第一的人口数量和居世界第三的国土面积，
目前的房地产企业的数量很少，这表明我国的中小房地产企业在数量上仍处于快速发展时期。
四、对中小型房地产企业生存与发展的战略建议（一）差异化发展战略。差异化战略对中小房
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地产企业来说是赢取竞争优势的有力武器，中小房地产企业实施差异化战略主要可以从以下方面入手：一是产品差异化。中小房地产企业由于在土地、资金实力、融资能力、品牌经营方面都不是大型房地产企业的对手，
因此在产品的开发上应尽量避免与大型房地产企业产品的同质化，避免与大型房地产企业所热衷的高端物业、高利润物业上进行竞争，尽量在产品设计的实用、合理和完善、设备设施的充分、新颖和高效等方面下功夫，开发出适合城市大众消费者需求的经济实用、
美观舒适的中档房地产产品。二是市场差异化。房地产市场是由形式多样、需求各异的消费者群体组成的，并且这种消费需求随着时代的发展在不断地变化。市场差异始终存在，经营机会随处可见，关键在于企业切入市场的深度如何。中小房地产企业应通过对房地产市场的深入细分，寻找出与大型开发企业差异化市场机会。如满足中低收入阶层的经济实用房、廉租房的建设，专门针对老人市场的老人公寓市场的开发等。
（二）区域发展战略。珠三角、长三角和环渤海地区是发展最快、
竞争最激烈、利润也最丰厚的市场；中西部地区的省会级城市基本属于第二层次的房地产市场，处于快速成长期；三线城市的房地产市场尚处于发展初期，地价相当便宜，资金需求量小。对于实力不强的中小房地产企业，要想在市场上生存和发展，
必须集中自身的资源、避开强大的对手、立足二三线城市进行精耕细作，创造其独特的竞争优势，
然后厚积薄发，快速崛起，中小房地产无疑属于区域化的。由于中国的特殊国情，中小房地产开发商在当地已经形成相对优势。中小房地产开发商应该立足于当地，与当地经济发展相结合，确定区域化战略，充分发挥与当地政府的优势关系，在为当地客户服务方面形成局部优势，树立良好品牌形象，成为当地有影响力的、专业化的、高品质的房地产企业，
通过优质的产品赢得客户的满意。（三）实施中小企业战略联盟。中小房地产企业战略联盟可采用以下几种方式：一是与中小房地产企业联合投资组成较大的房地产投资公司，打造具有竞争力的大企业。二是与中小房地产企业联合竞标，一旦地中标后再根据土地的投资

需求情况组建项目公司。三是与大企业联合，小企业竞标大企业投资，或帮助大企业完成部分开发任务。中小企
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业与大企业竞争结成联盟是十分必要的，其实大企业也离不开与一些专业公司联盟，因此企业联盟将会是一个有效且发展迅速的趋势。
（四）专业化发展战略。从产业链来看，主要可以分为土地一级开发、
房产开发和物业持有经营。从产品上划分，有住宅、商业物业、办公物业、工业地产，同时也包括了物业管理及房地产中介代理业务。当前，众多的房地产企业同时涉足产业链的多个环节或多种产品形态。中小房地产开发商欲在行业中做大做强，
必须确定专业化发展战略。房地产企业专业化战略就是要让企业聚焦于核心的业务领域，仅涉及单一的或有限的产业链或产品的业务组合，剥离与房地产毫无关系又没有竞争力的业务。中小房地产企业综合实力有限，在各个战线上力量不强，所以不能在整体上寻求突破。
房地产价值链中各环节包括投资策划、土地获取、土地开发、规划设计、施工管理、营销管理和物业管理等。中小房地产企业应该分析自身的优势、劣势，充分利用社会资源，尽量缩短自己的战线，将企业的自身优势业务作为核心业务，
专注于房地产产业链中自身最擅长、最核心、最富有价值的环节来经营。将自己的资源集中于那些最能为客户创造价值的环节，建立专业化优势，从而形成自身的核心竞争力。此外，中小房地产企业最好的选择将自身不具优势的业务外包给专业公司完成。比如小区的规划设计、园林绿化、物业管理等方面，达到利用公司外部最优秀的专业化资源，
从而降低成本，提高经营效率。参考文献】