集体建设用地征地补偿价格评估的探讨

集体建设用地征地补偿价格评估的探讨

一、引言

工业化和城镇化的加速推进，必然带来相应的征地活动。据权威部门估计,2020年我国要达到60%的城市化率,就需要再增加1.5亿亩建设用地总量。目前,征地过程中出现的一些问题,如征地暗箱操作、征地补偿标准偏低、补偿费分配不公、未补偿先占地等,要解决这些问题,治本之策就是要进行征地制度改革。征地补偿问题是征地制度改革的核心问题,是事关国家经济建设、农民切身利益，甚至是整个社会稳定和发展的重大问题,也是社会公认的热点和难点问题。

集体建设用地是指土地所有权属于集体所有并用于各种建设使用的土地,具体包括农民宅基地、乡(镇)村公共设施用地、公益事业用地、乡(镇)村办企业用地等。

现行的《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定,“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定”。耕地的价值基础是它的农业生产率,建设用地的价值基础是它的区位条件,可见,参照征收耕地的征地补偿标准来确定建设用地的征地补偿标准,从理论上讲是有欠缺的。有什么好的解决办法呢？本文探讨引入评估机制, 尝试以评估价格来确定集体建设用地征地补偿标准。

二、集体建设用地征地补偿价格体系

集体建设用地征地补偿价格体系如图一所示。集体建设用地征地价格包括征收价格和征用价格。征收价格是指集体建设用地所有权由农民集体所有转为国家

所有时对农村集体经济组织和农民进行补偿之价格。集体建设用地征用价格是指国家临时使用集体建设用地，到期后将所用土地归还给农民,并对农村集体经济组织和农民进行补偿之价格，它是一种强制性的有期限的集体建设用地使用权价格。

集体建设用地征收价格在面上表现为集体建设用地征收区片补偿标准价。所谓集体建设用地征收区片补偿标准价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据自然条件、当地经济发展水平、人口状况、年人均收入水平、土地供求关系、土地区位、交通条件、公共设施和基础设施水平、环境条件、规划限制、用地类型、开发程度、地形地势、权利状况和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征收区片，并采用国有建设用地基准地价修正法、样点法、征收案例比较法等方法测算的征收区片补偿标准价格。

征收区片补偿标准价的实质是土地征收补偿价格，不含地上附着物补偿费。集体建设用地的征收补偿价格在点上表现为集体建设用地征收的宗地价格，即某一特定宗地被征收时的补偿价格。征收区片补偿标准价具有公示作用和参考作用,是实行按价征地，保证集体建设用地征收同地、同权、同价的基础和依据，也是确定具体宗地征收补偿价格的基准。征收宗地价格一般可根据征收区片补偿标准价进行因素修正得到。

集体建设用地征用不涉及所有权的改变，并且集体建设用地征用期限结束并返还给农民后的土地仍然是集体建设用地用途，因此,集体建设用地征用价格实质是集体建设用地的使用权价格，它在面上表现为集体建设用地基准地价,在点上表现为集体建设用地征用的宗地价格，即某一特定宗地被征用时的补偿价格。

集体建设用地基准地价是指县(市、区)政府根据需要在土地利用总体规划确定的建设用地范围内,以集体建设用地分等或定级为基础，对现状利用条件下的不

同等别、级别或均质区域的集体建设用地,按照不同用途分别评估确定的某一估价基准日的一定使用年期土地使用权区域平均价格。集体建设用地征用宗地价格可根据集体建设用地基准地价修正确定，但其内涵要比集体建设用地基准地价丰富，它不仅包括集体建设用地使用权价格，同时还包括地上物损坏补偿、搬迁及临时安置费、停产停业损失补偿费及对土地造成破坏恢复原状所需费用。

三、集体建设用地征收补偿价格评估

（一）集体建设用地征收区片补偿标准价评估

1、技术路线

集体建设用地征收区片补偿标准价评估技术路线可有以下三条：

（1）国有建设用地基准地价修正法。是指以国有建设用地基准地价为基础，同时考虑影响征地补偿有关因素，修正确定征收区片补偿标准价的方法。

（2）样点法。在区片划分基础上,利用征收案例和集体建设用地交易等资料测算确定征收区片补偿标准价。

（3）征收案例法。是将征收区片看作一个评估对象，根据本区片和其他可比区片征收案例的实际补偿标准，通过比较修正确定征收区片补偿标准价。

2、工作步骤

（1）确定测算范围

（2）划定征收区片

（3）确定评估技术路线

（4）测算征收区片补偿标准价

（5）对区片补偿标准价进行验证和调整

（6）测算结果听证

（7）确定征收区片补偿标准价

3、征收区片划定

集体建设用地征收区片是指一定范围内自然条件、当地经济发展水平、人口状况、年人均收入水平、土地供求关系、土地区位、交通条件、公共设施和基础设施水平、环境条件、规划限制、用地类型、开发程度、地形地势、权利状况和城镇居民最低生活保障水平等条件基本一致的，征地补偿标准价相同的区域。征收区片原则上在行政村界线的基础上，根据具体情况采取适当的方式调整得到。划分方法可采用行政区归并法、等级别调整法和多因素综合评价法。

4、测算方法

（1）国有建设用地基准地价修正法

①基本公式

基本公式为：

Pz=[(G±K1)×K2×K3-C]×（1±∑K）,

式中: Pz—征收区片补偿标准价;

G—区片国有建设用地基准地价；

K1—土地开发程度修正值；

K2—期日修正系数;

K3—土地使用年限修正系数;

C—国有建设用地土地出让地价款均值;

K—修正因素修正系数。

②基本步骤

a、确定区片国有建设用地基准地价