集体建设用地征地补偿价格评估的探讨

集体建设用地征地补偿价格评估的探讨
一、引言
工业化和城镇化的加速推进，必然带来相应的征地活动。

据权威部门估计,2020年我国要达到60%的城市化率,就需要再增加1.5亿亩建设用地总量。

目前,征地过程中出现的一些问题,如征地暗箱操作、征地补偿标准偏低、补偿费分配不公、未补偿先占地等,要解决这些问题,治本之策就是要进行征地制度改革。

征地补偿问题是征地制度改革的核心问题,是事关国家经济建设、农民切身利益，甚至是整个社会稳定和发展的重大问题,也是社会公认的热点和难点问题。

集体建设用地是指土地所有权属于集体所有并用于各种建设使用的土地,具体包括农民宅基地、乡(镇)村公共设施用地、公益事业用地、乡(镇)村办企业用地等。

现行的《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定,“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定”。

耕地的价值基础是它的农业生产率,建设用地的价值基础是它的区位条件,可见,参照征收耕地的征地补偿标准来确定建设用地的征地补偿标准,从理论上讲是有欠缺的。

有什么好的解决办法呢？本文探讨引入评估机制, 尝试以评估价格来确定集体建设用地征地补偿标准。

二、集体建设用地征地补偿价格体系
集体建设用地征地补偿价格体系如图一所示。

集体建设用地征地价格包括征收价格和征用价格。

征收价格是指集体建设用地所有权由农民集体所有转为国家
所有时对农村集体经济组织和农民进行补偿之价格。

集体建设用地征用价格是指国家临时使用集体建设用地，到期后将所用土地归还给农民,并对农村集体经济组织和农民进行补偿之价格，它是一种强制性的有期限的集体建设用地使用权价格。

集体建设用地征收价格在面上表现为集体建设用地征收区片补偿标准价。

所谓集体建设用地征收区片补偿标准价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据自然条件、当地经济发展水平、人口状况、年人均收入水平、土地供求关系、土地区位、交通条件、公共设施和基础设施水平、环境条件、规划限制、用地类型、开发程度、地形地势、权利状况和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征收区片，并采用国有建设用地基准地价修正法、样点法、征收案例比较法等方法测算的征收区片补偿标准价格。

征收区片补偿标准价的实质是土地征收补偿价格，不含地上附着物补偿费。

集体建设用地的征收补偿价格在点上表现为集体建设用地征收的宗地价格，即某一特定宗地被征收时的补偿价格。

征收区片补偿标准价具有公示作用和参考作用,是实行按价征地，保证集体建设用地征收同地、同权、同价的基础和依据，也是确定具体宗地征收补偿价格的基准。

征收宗地价格一般可根据征收区片补偿标准价进行因素修正得到。

集体建设用地征用不涉及所有权的改变，并且集体建设用地征用期限结束并返还给农民后的土地仍然是集体建设用地用途，因此,集体建设用地征用价格实质是集体建设用地的使用权价格，它在面上表现为集体建设用地基准地价,在点上表现为集体建设用地征用的宗地价格，即某一特定宗地被征用时的补偿价格。

集体建设用地基准地价是指县(市、区)政府根据需要在土地利用总体规划确定的建设用地范围内,以集体建设用地分等或定级为基础，对现状利用条件下的不
同等别、级别或均质区域的集体建设用地,按照不同用途分别评估确定的某一估价基准日的一定使用年期土地使用权区域平均价格。

集体建设用地征用宗地价格可根据集体建设用地基准地价修正确定，但其内涵要比集体建设用地基准地价丰富，它不仅包括集体建设用地使用权价格，同时还包括地上物损坏补偿、搬迁及临时安置费、停产停业损失补偿费及对土地造成破坏恢复原状所需费用。

三、集体建设用地征收补偿价格评估
（一）集体建设用地征收区片补偿标准价评估
1、技术路线
集体建设用地征收区片补偿标准价评估技术路线可有以下三条：
（1）国有建设用地基准地价修正法。

是指以国有建设用地基准地价为基础，同时考虑影响征地补偿有关因素，修正确定征收区片补偿标准价的方法。

（2）样点法。

在区片划分基础上,利用征收案例和集体建设用地交易等资料测算确定征收区片补偿标准价。

（3）征收案例法。

是将征收区片看作一个评估对象，根据本区片和其他可比区片征收案例的实际补偿标准，通过比较修正确定征收区片补偿标准价。

2、工作步骤
（1）确定测算范围
（2）划定征收区片
（3）确定评估技术路线
（4）测算征收区片补偿标准价
（5）对区片补偿标准价进行验证和调整
（6）测算结果听证
（7）确定征收区片补偿标准价
3、征收区片划定
集体建设用地征收区片是指一定范围内自然条件、当地经济发展水平、人口状况、年人均收入水平、土地供求关系、土地区位、交通条件、公共设施和基础设施水平、环境条件、规划限制、用地类型、开发程度、地形地势、权利状况和城镇居民最低生活保障水平等条件基本一致的，征地补偿标准价相同的区域。

征收区片原则上在行政村界线的基础上，根据具体情况采取适当的方式调整得到。

划分方法可采用行政区归并法、等级别调整法和多因素综合评价法。

4、测算方法
（1）国有建设用地基准地价修正法
①基本公式
基本公式为：
Pz=[(G±K1)×K2×K3-C]×（1±∑K）,
式中: Pz—征收区片补偿标准价;
G—区片国有建设用地基准地价；
K1—土地开发程度修正值；
K2—期日修正系数;
K3—土地使用年限修正系数;
C—国有建设用地土地出让地价款均值;
K—修正因素修正系数。

②基本步骤
a、确定区片国有建设用地基准地价
b、确定区片国有建设用地平均土地出让地价款均值
c、确定修正因素和修正系数
修正因素主要考虑土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平、城镇居民最低生活保障水平和权利状况等确定。

因素修正根据当地实际情况确定,修正幅度要适当。

修正系数可按以下办法确定。

(a)土地区位：分析测算范围内的征收区片与市中心的距离,划分档次并确定修正系数。

距离越近，区位越好，修正系数越大。

(b)土地供求关系：统计测算范围内一定时间段各区片的土地征收数量,划分为不同档次并确定修正系数。

区片土地征收数量越多，供求关系紧张，修正系数越大。

(c)当地经济发展水平：分析测算范围内一定时间段各区片的经济收入水平,如生产总值、居民人均可支配收入等，划分为不同档次并确定修正系数。

经济收入水平越高，修正系数越大。

(d)生活保障水平：反映生活保障水平的指标主要有农民平均生活费、人均养老保险金、人均失业金和人均医疗保险金等。

生活保障水平越高，修正系数越大。

(e)权利状况：集体建设用地转变为国有建设用地应有土地增值,其中一部分土地增值应由地方政府和用地单位获得,这一部分需扣除。

d、测算征收区片补偿标准价
将各区片的国有建设用地基准地价和所对应的修正系数代入基本公式，可得到各区片补偿标准价。

（2）样点法
样点法是在划分集体建设用地征收区片的基础上，采用全面调查和抽样调查方法选择一定数量的集体建设用地样点，按照征收区片补偿标准价内涵测算出样点征收补偿标准价格，并利用样点征收补偿标准价格测算征收区片补偿标准价。

具体测算步骤如下：a、在测算范围内全面收集征地案例资料和集体建设用地市场交易资料；b、根据资料收集情况抽取样点；c、计算样点征收补偿价格;d、以区片为单位，采用样点征收补偿价格简单算术平均数、加权算术平均数、中位数或众数法测算征收区片补偿标准价。

（3）征收案例法
①选取征收案例
选择三个以上有代表性的征收案例。

选择的征收案例应是近三年之内发生的，并发生在本区片或其它可比区片的案例。

征收案例的选择要注意案例的不同类型。

由于目前征收案例个案性强,差异性大，因此，在使用案例前，还要对案例的合理性进行判断,即判断该案例的补偿费用是否能够满足被征地农民生产、生活和发展需求，是否代表当地的正常水平等。

②统一补偿内涵
征收案例的补偿内涵要与征收区片补偿标准价的设定内涵一致。

主要是指在对征收案例进行整理时，要将建筑物、附着物补偿费和其它特殊补偿费等剔除出去。

③进行比较
对征收案例的比较修正应考虑区位因素、个别因素和社会保障因素等,同时进行时间因素修正。

区位因素主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、乡镇性质、乡镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及
计划、社会及国民经济发展规划、商服繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制等。

个别因素是指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

社会保障因素是指影响集体建设用地征收补偿价格的社会保障条件，包括当地最低生活保障水平、农业外收入状况、农民生产和生活方式对土地的依赖程度、农民平均文化水平及非农业就业意识和能力等。

④计算征收区片补偿标准价
通过案例比较，确定比较修正系数，计算比准价格。

采用简单算术平均、加权算术平均等方法将三个案例的结果进行平均处理，得到各征收区片补偿标准价。

（二）集体建设用地征收宗地价格评估
1、征收区片补偿标准价系数修正法
通过对待估宗地征地收补偿标准价影响因素的分析和确定,利用征收区片补偿标准价的修正系数，对集体建设用地的征收区片补偿标准价进行修正，从而估算待估宗地征收补偿价的方法。

具体公式如下：Pj=Po×(1±∑K)×Kt×Ky+T+M+L+F,
其中：P—集体建设用地征收的宗地价格；P0—集体建设用地征收区片补偿标准价；∑K—宗地征收区片补偿标准价影响因素修正系数和；Kt—期日修正系数；T—地上附属物补偿价格；M—搬迁及临时安置补偿费；L—停产停业损失补偿费。

2、案例比较法
依据替代原理，将待征收宗地与近期已被征收的类似集体建设用地进行比较,
并对被征收类似集体建设用地的实际补偿价进行适当修正，以此来估算待征收宗地的征收补偿价。

3、成本逼近法
以取得集体建设用地所耗费的各项客观之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金、土地增值收益和地上附属物补偿来确定待征收宗地征收补偿价格。

基本公式为:集体建设用地宗地的征收价格=土地取得费用及相关税费+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益+地上附属物补偿价格+搬迁及临时安置补偿费+停产停业损失补偿费。

式中，土地取得费用及相关税费指取得集体建设用地时发生的费用，比如土地补偿费、青苗补偿费、新菜地开发建设基金等。

土地开发费用指对集体建设用地进行基础设施建设所需要的费用，即我们通常所说的“几通一平”费用。

土地增值收益指国家征收集体建设用地时，因土地所有权发生转移农民集体应获得的土地增值收益。

4、剩余法
先假设需要征收的集体建设用地为国有建设用地，测算其无限年期国有建设用地使用权价值，然后扣除土地增值收益，再加上地上附属物补偿等费用来确定待征收宗地征收补偿价格。

基本公式为：集体建设用地宗地的征收价格=无限年期国有建设用地使用权价值-土地增值收益+地上附属物补偿价格+搬迁及临时安置补偿费+停产停业损失补偿费。

这里的土地增值收益是指国家征收集体建设用地时，因土地所有权发生转移国家和用地单位应获得的土地增值收益。

四、集体建设用地征用补偿价格评估
（一）集体建设用地基准地价评估
1、技术路线
集体建设用地基准地价测算技术路线有以下二条：
（1）经济欠发达、集体建设用地交易较少地区，以集体建设用地分等为基础，评估确定各等别基准地价。

（2）经济发达、集体建设用地交易频繁地区，以集体建设用地定级为基础，评估确定各级别基准地价。

2、工作步骤
（1）准备工作
确定评估范围、准备工作底图、制作工作表格等。

（2）资料调查与整理
主要包括集体建设用地分等定级成果资料；地租地价资料；地价影响因素资料等。

（3）基准地价内涵界定
集体建设用地基准地价内涵界定主要包括权利状况、用地类型、估价基准日、土地开发程度、容积率、使用年限等。

（4）样点地价计算
利用集体建设用地转让、集体建设用地出租、集体建设用地房屋出租、集体建设用地联营入股、集体建设用地联建等资料选择适当的估价方法计算样点地价。

（5）样点地价修正
主要包括交易情况修正、估价期日修正、容积率修正、基础设施配套修正、年期修正等。

（6）基准地价计算及确定
在等别或级别内，根据样点地价分布规律，选用简单算术平均值、加权算术
平均值、中位数、众数等作为该等别或级别的基准地价。

根据当地土地市场状况和地价水平，调整等别或级别内各种用途基准地价。

基准地价的最终确定应以实际数据测算的结果为主，以比较、修正的结果为辅。

（7）基准地价修正系数表的编制
建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相互关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系,以便能在宗地条件调查的基础上,按对应的修正系数,快速、准确地评估出宗地地价。

编制基准地价修正系数表的同时,要编制因素指标说明表。

（8）成果听证
根据《国土资源听证规定》，集体建设用地基准地价要依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。

（9）成果验收
集体建设用地基准地价评估成果包括:文字报告、基准地价图件、基准地价修正系数表和因素指标说明表、基础资料汇编和数据库。

（10）成果发布
集体建设用地基准地价评估成果应向社会公布。

公布内容包括: 基准地价图、基准地价表、基准地价修正系数表和因素指标说明表等。

（二）集体建设用地征用宗地价格评估
1、集体建设用地基准地价系数修正法
集体建设用地宗地征用价格内涵应包括以下五个方面，即对集体建设用地基准地价进行年期和因素修正得到的集体建设用地使用权价值、地上附着物补偿价格、搬迁及临时安置补偿价格、停产停业损失补偿费和土地平整费用。

具体公式
如下：
Pj=Po×(1±∑K)×Kt×Ky+T+M+L+F,
式中: Pj—集体建设用地宗地征用价格；
Po—集体建设用地基准地价；
∑K—宗地征用价格影响因素修正系数和；
Kt—时间修正系数；
Ky—年期修正系数；
T—地上附着物补偿价格；
M—搬迁及临时安置补偿费；
L—停产停业损失补偿费；
F—土地平整费用。

2、案例比较法
依据替代原理，将待征用宗地与近期已被征用的类似集体建设用地进行比较,并对被征用类似集体建设用地的实际补偿价进行适当修正，以此来估算待征用宗地的征用补偿价。

3、集体建设用地年收益修正法
收集集体建设用地出租等市场交易资料，采用市场比较法等方法测算待征用宗地的年收益。

对年收益进行使用年期等修正得到待征用宗地收益损失,再加上地上附着物补偿价格、搬迁及临时安置补偿价格、停产停业损失补偿费和土地平整费用,以此来估算待征用宗地的征用补偿价。

具体公式如下：
P= Po×N×K+T+M+L+F ,
式中: P——集体建设用地宗地征用价格；
Po——待征用宗地年收益；
N——征用年期；
K——征用调整系数
T——地上附着物补偿价格；
M——搬迁及临时安置补偿费；
L——停产停业损失补偿费；
F——土地平整费用。

五、合理性和可行性分析
以上我们提出的集体建设用地征收补偿价格评估方法和集体建设用地征用补偿价格评估方法理论上是站得住脚的。

如征收区片补偿标准价系数修正法、集体建设用地基准地价系数修正法、征地案例比较法理论依据是替代原理, 样点法理论依据是数理统计原理, 成本逼近法理论依据是生产费用价值理论等。

因此,可以说他们是科学合理的。

目前,我国绝大部分地区已经有了国有建设用地基准地价,并且还能做到每2-3年更新一次。

同时,我国有的地方,如黑龙江省、河南省等,正在探索进行集体建设用地基准地价评估。

这些工作的开展都为集体建设用地征收补偿价格评估和集体建设用地征用补偿价格评估打下了很好的基础。

因此,我们提出的集体建设用地征收补偿价格评估方法和集体建设用地征用补偿价格评估方法应是可行的。