市场法常见错误

市场法常见错误

1、市场法公式必须写明。

直接比较修正和调整公式：

间接比较修正和调整公式：

历年真题

2006、2008-市场法缺少计算公式。

2、选取为可比实例必须符合以下条件

A-1.可比实例应与估价对象处在同一供求范围内。

A-2.可比实例的用途应与估价对象的用途相同

A-3.可比实例的规模应与估价对象的规模相当-如指面积:0.5<=(可比实例规模/估价对象规模)<=2

A-4.可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同A-5.可比实例的档次应与估价对象的档次相当

A-6.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同A-7.可比实例的成交日期应与估价时点接近

A-8.可比实例的交易类型应与估价目的吻合

A-9.可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格

常见错误类型

A.选择的可比实例描述不清

（1）交易日期描述不清：

（2）交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）；-这个一定要写明是否为正常价格

（3）交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）；

（4）交易房地产状况描述不清（结构、装修等）；

（5）缺少付款方式的说明（一次性、分期）；

（6）交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）。

B.选择可比实例可比性差

（1）不在相同地区或同一供求圈内；

（2）用途不相同；

（3）建筑结构不相同；

（4）建筑规模不相当；

（5）土地等级不同；

（6）权利性质不相同（主要是土地）；

（7）交易类型与估价目的不相同；

（8）可比实例交易成交日期与估价时点不接近：一般情况下，选取的可比实例不能超过一年。

历年考题

2009

A.市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，应该剔除不能选用可比实例。

B.市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，应该说明理由或者不宜选作可比实例。

C．可比实例B成交规模小，与估价对象规模不想当，不宜选作可比实例。

2008年

A.可比实例C未说明是否在同一供求范围内。

B. 可比实例C未说明用途。

2007年

A.市场比较法未说明可比实例的交易情况是否正常。2006、2005年

A.可比实例B、C土地等级与估价对象不一致，不具可比性。（但是如果后面有交易状况修正这个错误不必指出）

或者这样描述可比实例B、C地等级与估价对象不同，未作修正。

3、必须有的三个表格案例P37-38

1）比较因素条件说明表-37

出现的问题

A.比较因素欠缺内容（如竣工日期、结构等）这个要从（区

位、实物、权益状况）三方面结合。

楼层、朝向属于区位状况

历年考题

2009

A、周边景观应属于区域因素。

B、缺少权益状况说明和调整。

C、缺少地上楼层和地下楼层不同的调整

2008

A、基础设施情况属于区域因素。

B、缺少权益状况说明和调整。

C、区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。

2006

A、缺少权益状况说明和调整。

友情提示：关于里面哪些需要写明参考前面结果结构个别因素分析

2）比较因素条件指数表-p38

出现问题

A.可比实例修正系数取值与实际描述不全。

B.如以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，但是未表明如何打分，比如好于估计对象为XX，差于估价对象为XX。其实就是为什么取101或者98等。这时候我们可以作为错误选择，可以写成缺少可比实

例因素的分析说明（或者缺少可比实例因素修正系数取值说明）

C、就是比较因素条件说明表有而比较因素条件指数表没有历年考题

2009年

A、缺少对距市中心距离。

B、市场法修正系数计算应说明理由。

3）因素比较修正系数表

出现问题

分子与分母颠倒

3、必须做到三个统一否则算错。P-181

（一)统一房地产范围

这种情况在实际估价中主要有以下3类：

①带有债权债务的房地产。

房地产价格＝带债权债务的房地产价格－债权＋债务

估价对象的价值=不带债权债务的房地产价值+债权－债务②含有非房地产成份。

房地产价格＝含非房地产成份的房地产价格－非房地产成份的价格

房地产价格＝不含非房地产成份的房地产价格＋非房地产成份的价格

③房地产实物范围不同。

统一房地产范围一般是统一到估价对象的房地产范围，补充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价。(二)统一付款方式

价格通常以一次性付清所需要支付的金额为基准，因此，需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。

(三)统一价格单位

(1)统一价格表示单位

统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，但一般是采用单价。

在统一采用单价时，通常是单位面积的价格。

(2)统一币种和货币单位

在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率，一般采用成交日期时的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，应采用估价时点时的汇率进行换算。

汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。

(3)统一面积内涵和单位