某物业工程交接管理办法

某物业工程交接管理办法

第一章总则

第一条为规范物业管理，维护业主、非业主使用人的合法权益，根据有关法律法规要求，结合公司实际，制定本办法。

第二条本办法所称物业是指已建成并竣工验收合格后，可投入使用的各类建筑物及其配套设施。

第三条交接验收主要进行以主体工程和配套设施满足安全要求和使用功能为主要内容的验收，并包括物业公司接管验收和业主验收两个方面。

第四条本办法适用于公司开发范围内所有竣工项目的交接验收。

第二章职责

第五条工程管理部负责提供交接验收的全部技术资料，并记录和处置交接验收中发现的不符合要求的事宜。

第六条营销管理部负责确认物业是否满足销售合同要求及客户的特别要求和本公司的对外承诺。

第七条设计部负责确认物业是否符合设计规范、验收标准。

第八条物业部负责物业管理公司的选择、委托及组织物业的交接和验收。

第九条投资控制部负责招标的组织和合同的审查、管理。

第十条物业公司负责接管后的物业管理。

第三章物业公司接管验收

第十一条已建成并竣工验收合格后的物业，可由公司物业部管理，也可委托专业物业公司管理。

第十二条如委托专业物业公司管理，则由物业部按《合格供方考察

评价选择办法》对相关物业公司进行考察、评价、选择和报批。

第十三条符合招标条件的，按《招标管理办法》执行，并按《合同管理办法》签订承包合同。

第十四条选定的物业公司应积极做好物业的前期介入工作，选派业务熟练的管理、技术人员进驻现场，参与规划设计，从物业管理角度提出相应要求，并详细了解施工情况。

第十五条交接验收必须具备的条件：

1、建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格。

2、供电、采暖、天然气、给排水、卫生、道路、通讯、网络、有线电视、消防、安全、智能监控、电梯等设备和设施正常运行，并办理完开户、验收、使用等合法手续。

3、房屋幢、户编号经有关部门确认。

4、交接资料齐全完备，符合归档要求(资料明细见附录1)。

第十六条由工程管理部以书面形式，对物业交接验收提出申请。

第十七条由物业部或所委托的物业公司对交接验收应具备的条件和全部交接资料进行审核。具备条件的，在一周之内约定验收时间；不具备条件的，由工程管理部负责在约定期限内组织完善。

第十八条由物业部牵头，物业公司、营销管理部、工程管理部、施工方、监理方有关人员参加组成验收小组，依据验收交接标准（见附录2），代表业主对物业质量和使用功能进行验收，并填写《工程交接验收情况表》，由各方代表签字。

第十九条对验收中存在的问题，由工程管理部负责根据处理意见在约定期限内组织安排整改，对其中的不合格按《不合格品控制程序》执行。

第二十条问题处理完毕后，由验收小组重新组织验收，直至符合交接验收标准；未按期整改完毕的重大问题，建立遗留问题专项记录，界定责任及管理权限，经验收各方签字，报公司领导批准后，履行交接手续。

第二十一条经验收符合要求的物业，由物业部或物业公司接管，

办理交接手续，并将全部资料移交档案室存档；同时，根据国家关于建筑工程保修的有关规定，落实物业的保修事宜，工程管理部负责协调和监督实施。

第四章业主验收

第二十二条对验收合格的房屋，由物业部或物业公司验证《房屋交付使用通知书》，并陪同业主对房屋主要质量问题及设施、设备进行现场查验，填写《业主房屋验收表》，双方签认记录水、电、气等起始码。

第二十三条物业部或物业公司将业主验房时提出的问题，作统一记录，提交工程管理部限期进行整改修缮。

第二十四条整改维修合格后，业主签字认可，并填写住户入住登记表，物业公司向业主发放入住须知、业主公约、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋装修协议书、服务协议书及钥匙，整个接管工作即告完成。

第五章附则

第二十五条验收结束，物业部或物业公司向委托方出具《接管验收报告》。

第二十六条房屋交付使用后，按《售后服务管理办法》执行。

附录1：交接验收资料明细；

附录2：工程验收交接标准；

附录3：记录表式

（1）《物业交接验收申请》

（2）《楼宇交接资料移交清单》

（3）《工程交接验收情况表》

（4）《业主房屋验收表》

（5）《房屋接管验收存在问题统计表》

（6）《公共配套设施接管验收表》

（7）《业主（住户）入住登记表》

交接验收资料明细

一、产权资料：

项目批准文件、用地批准文件、规划许可证、建筑执照

二、技术资料：

1、竣工图。包括平面图、建筑结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

2、竣工验收证明书；

3、钢材水泥等主要材料的质量保证书；

4、新材料、新配件的鉴定合格书；

5、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事件处理记录）；

6、隐蔽工程验收合格证；

7、沉陷和变形位移观测记录；

8、永久性水准点位置及基础埋深；

9、水、电、气、采暖、通讯、网络、消防、电梯、污水、化粪池等设备设施检验合格证书；

10、砂浆、混凝土试块试压报告；

11、给排水、采暖、空调、燃气系统的试压报告；

12、房屋及设施、设备的约定保修合同。

三、其他相关资料

工程验收交接标准

一、主体结构

1、地基基础结构不得超过建筑地基基础允许变形值，不得引起上部结构开裂或损坏；

2、混凝土构件发生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土规定值；砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；

3、木结构应结点牢固，支撑系统可靠，其构件的选材必须符合木结构工程施工及验收规范有关规定：凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11的有关规定。

二、墙面

1、屋内墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀、无剥落、无明显裂缝、无污迹，块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角，对缝砂浆饱满，线条顺直，色泽一致，无裂缝、损伤；

2、外墙不得渗水，不应有漏刷、脱皮、脱色现象，瓷砖粘贴牢固、色彩一致、表面无污。

三、屋面

1、各类屋面必须符合规定，排水畅通，无积水；平屋面应有隔热保温设施，房屋公有部位应设置屋面检修孔；

2、房屋、阳台和屋顶平台应有组织排水、出水孔、檐沟，落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。

四、楼地面

面层与基层必须黏结牢固，不空鼓；卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒返水和渗漏；木楼地面应平整和牢固，接缝密合，卫生间、盥洗间要做围水试验。

五、门窗

1、开启自如，手轻摇晃门窗墙面接触牢固、无晃动和裂缝出现，目视零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；

2、从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开关灵活；