大庆市商业地产调研报告

大庆市商业地产调研报告

2007年8月30日

城市简述：大庆市于1979年建市，目前有5区4县，主要区是萨尔图区和让胡路区。大庆是一个奇怪的城市，除了有丰富资源，还有奇怪的组织架构——市政府、石油管理局和石油公司，据了解该三个实体是谁都不

服谁的，原因狠简单，政府认为我是政府（可以说政府是最穷的），管局认为他是最原始的管理者（直

属国务院和中油），油公司是最富有的。

一、大庆市概括

大庆市是一个典型的资源型产业城市，以石油天然气化工依托宏伟、兴化、蓝星等专业园区，培育壮大乙烯深加工、丙烯深加工、甲醇、化学肥料等产业集群。同时兼顾农产品加工、机械制造、纺织皮革业、电子信息业等产业。

由于石油是不可再生资源，大庆油田经过半个世纪的粗放型开采，石油资源已经逐渐减少。市政府也在积极寻找新的发展空间，逐步把大庆转变成商贸型城市，因此政府也加大对外招商引资力度。

二、大庆市商圈分析

商圈简介：大庆市的行政区划非常像台州市的城市格局，但是商业特征和产业格局没有台州那么鲜明。大庆市商业的核心区域有二——萨尔图区和让胡路区，其中萨尔图区有两个商圈——会战商圈和新村商圈，而让胡路区的商业核心区域就是大庆商厦商圈；从会战商圈到新村商圈10公里，从会战商圈到让胡路大庆商厦商圈15公里，因此会战商圈是沟通其余两大东西商圈的中转站。

1、萨尔图区的会战商圈

会战商圈是大庆市最传统的商业核心区域，其中会战大街是其核心商业街区，目前在经营的商场有大庆百货大楼，是大庆市销售额最高的商场，年销售额据说有11亿，主要针对待的消费人群是中低档群体，而且有专车接送，大庆市民习惯于在此消费；其余的商场有东方服饰广场、德威电脑城、冠群家具广场、正大鞋城、力佳广场——永丰号商场、各手机通讯专卖店以及大庆小商品集散地。

由于该区有大庆火车站和客运站，而且大庆市政府为了体现会战大街的商业地位而大力发展商贸业，计划于6月20日开始，对会战大街（目前会战大街是由北向南单行线，经改造以后是单向4车道，大庆市市政府希望打造大庆的“王府井”）以及边上的街区进行改造升级，总投资额在1.2亿元，于2007年9月份完工。由于2007年大庆要申请全国卫生城市，目前政府从上到下全力应付创卫工作。

优势：传统商圈，消费者的聚集地；大庆火车总站和汽车总站，交通便利，下面县市都往此聚散。

劣势：商圈较小，经营的品类档次相对低；由于是富有石油区域，地上开发空间非常小，未来的发展空间也很小，只能在原有的基础上进行改造升级。

2、萨尔图区的新村商圈

新村商圈是萨尔图区另外商业核心区域，已经发展了19年，主要的街区经四街和纬六街，目前在经营的商场有：毅腾商都购物中心、沃尔玛超市、东风百货大楼、国美电器、大商集团——新东风购物广场、香榭丽购物中心（中低档服饰广场）以及哈尔滨中央商厦，该区域的商业氛围非常浓厚。距此大约有1公里纬二路的新玛特购物广场是大庆目前最高档的百货商场。

优势：市政府和萨尔图区各单位所在地，各银行支行的集中地；市政府重点打造商贸区域，商圈已经比较成熟，新玛特购物广场和沃尔玛超市的入住也可以说明这点问题；住宅聚集区和大学聚集区（哈尔

滨医科大学、大庆石油学院和八一农垦大学），大批的住宅项目随处可见，而且楼盘面积也很大，消

费力是可见一斑了；还有大庆萨尔图机场的建设，距离新村也很近，预计2008年8月份交付使用；

劣势：要是说新村商圈的劣势，只能说交通相对弱（主要是指没有火车站点），外地县市的一般居民不会到其消费。

3、让胡路区的大庆商厦商圈

大庆商厦商圈是区域商圈，目前的在此经营的商场有：昆仑家电、大庆商厦以及大庆油田商贸中心。由于商圈之间的距离比较元，因此像大庆商厦商圈的消费大部分局限于让胡路区的居民，辐射范围相对狭小。

优势：石油管理局和石油公司的所在地，这两个单位的职工据说有20万，相对大庆市来说是比较富裕的一族，一般的员工5－6万/年薪。

劣势：暂无

4、IT商圈

大庆市的IT商圈其实就是会战大街的会战楼商圈，主要以德威电脑城为核心，其余区块的电脑城都是小打小闹——九天电脑城、昆仑家电，没有形成很好的气候。

三、大庆市商业地产调研

商业地产简述：由于大庆特殊的产业背景造就其商业的分布格局，大庆的商业地产的大量开发是从2000年开始，大型的商业项目拔地而起，新玛特购物中心、香榭丽购物中心、毅腾商都购物中心、东风百货大楼、新东风购物广场、力佳广场等在近几年陆续开发营业，极大的丰富的居民的消费场所，同时也加剧的商业市场的竞争。自从大连的大商集团2001年进入大庆市场，整体收购了大庆市的商业龙头——百大集团，成为大庆市商业巨无霸，商业竞争同时给百姓带来了众多的实惠。

1、由于大庆市的特殊的产业背景，土地的开发有其特殊性：石油的特殊生长的地质条件，使得大庆的土地开发原

则是“地下服从地上”，特别是石油区域（会战商圈，是大庆市目前的富有区，因此会战商圈的发展一直受到地下石油的影响），地产的开发是很受限制的，但是由于历史传统因素（特别是大庆火车站和客运站），该商圈再大庆的地位还是非常牢固的；新村商圈的石油量很少，因此可以大量开发，未来也是市政府重点打造的核心区域；

2、大庆市政府允许带租约的产权式商铺分割销售。大庆市最早进行的产权式商铺是1998年金田商场，是分割销售

的产权式商铺，而且销售价格据了解还是相当高。但是正真的带租约的产权式商铺销售是2004年进行销售的富臣家居，开发商提供5年返租，每年7％前三年一次性返还，4－5年逐年返租模式，而且还保证回购；还有新村商圈新玛特购物中心边上的聚豪国际名店广场和力佳广场；

3、目前再开发的大型商业项目很少，商业的价值还未完全挖掘：由于大庆市经过前两三年的开发，大型的商业项

目基本已经收兵，也已经开业基本维持经营。目前开发都是住宅项目，基本以沿街商铺为主，商铺的价格是还很低，即使是商业核心区域目前可以调研到的沿街商铺的价格也只有15000－20000元/平米，中等地段的只有10000元/平米左右，一般只有6000－7000元/平米不等；

4、带租约产权式商铺的返租模式：提供5年每年7％的返租回报，大部分都是前3年一次性返还，其余年份按年返

还，但是正真得到实施的却不多，其中聚豪国际名店国际广场就是卖了一年多，到目前为止还是没有结果，同时也停止销售；

5、投资者分析：带租约产权式商铺当时在大庆算是是新生的投资模式，由于分割的面积小，总额总从5万开始，

比较受投资者欢迎，投资者很多绝大部分是大庆市本地，很多是石油公司的职工和小老板等等。