某项目管理开发策略及运作模式
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某项目管理开发策略及 运作模式
路漫漫其悠远 2020/3/31
一、XXX项目开发策略
XXX项目的开发运作过程：
住保中 心
投资开发商
专业商业管理公司
招商、管理
路漫漫其悠远
经营商家
XXX片区开发模式
态势回顾：
根据态势分析，XXX片区如果按照传统将拆迁 土地直接拍卖土地的旧城改造模式，将难以达 到项目战略目标；
路漫Leabharlann Baidu其悠远
分零拍卖
劣势：
不利于城市整体形象打造 影响该片区未来土地的升值空间 不利于未来的经营者 个别零碎边角地块难以出让
路漫漫其悠远
返回
（二）整体拍卖
操作方法：
片区整体规划方案确定后，委托成都市土 地交易中心对XXX片区土地进行整体拍卖，由 竞拍成功的开发商进行开发。
路漫漫其悠远
（二）整体拍卖
路漫漫其悠远
XXX片区开发策略
（一）分零拍卖 （二）整体拍卖 （三）挂牌出让 （四）整体招标
路漫漫其悠远
（一）分零拍卖
操作方法：
根据规划方案，由市土地交易中心对片区进行 分区域、分地块进行公开拍卖，由竞拍成功的 开发商进行开发。
商业运作模式： 分散经营
路漫漫其悠远
分零拍卖
优势：
操作简便易行 投资商开发压力较小 可以降低拍卖难度，最快回收资金
招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地 使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
拍卖是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开 竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交 易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新 挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
路漫漫其悠远
（四）整体招标
劣势：
操作难度较大 对投资商的要求很高
路漫漫其悠远
开发策略分析
综述：按照四个标准衡量 1.是否有利于成都市城市形象的打造 ？ 2.是否有利于住房保障中心的运作？ 3.是否有利于未来的投资者？ 4.是否有利于未来的经营者？
路漫漫其悠远
开发策略对比
四种开发策略优劣分析表：
项目必须按照政府做环境、企业做市场、公众 做文化来衡量，实现城市面貌、住房保障中心 、企业和公众的多赢局面。
路漫漫其悠远
XXX片区开发模式
对XXX项目，住房保障中心必须 承担起城市运营商的职能：
路漫漫其悠远
项目开发规模
项目总用地位156.34亩； 按照核心层为1、紧密层为1.5和泛化层3.5的既定
特殊项目像涉及影响城市形象的重大项目可以实 行定向招标，但必须报市常委审批，目前成都还未 出现一例。
详见中共四川省纪委文件 川纪发<2003>9号
路漫漫其悠远
二、XXX项目开发策略建议
分步出让：核心层和紧密层先期整体招 标，泛化层分零拍卖
路漫漫其悠远
实施步骤
一、市土地交易中心将核心层和紧密层先 期进行整体招标，寻求有实力、很有商 业运作能力并能承担起旧城改造责任的 开发商。
商业运作模式： 统一规划、统一管理、统一经营
路漫漫其悠远
（二）整体拍卖
优势：
操作简便易行 可以最快回收拆迁成本 有利于城市形象的打造 有利于未来的经营者
路漫漫其悠远
（二）整体拍卖
劣势
拍卖门槛高，难度大，容易流标 竞拍者数量少，成交价格不高
路漫漫其悠远
返回
（三）挂牌出让
操作方法：
片区整体规划方案确定后，由市土地交易 中心挂牌出让土地，寻求意向开发商（如中房 公司），然后由此开发商与投资商、运营商一 共同组建开发公司，对XXX片区进行统一开发 、统一管理、统一经营。
路漫漫其悠远
（三）挂牌出让
实施该方案的前提条件：
通过挂牌出让寻求的意向开发商必 须有很强的开发能力和资金实力，能够 担负起旧城改造、打造城市名片和提升 城市形象的社会责任。
路漫漫其悠远
（三）挂牌出让
商业运作模式： 统一规划、统一管理、统一经营
路漫漫其悠远
（三）挂牌出让
优势：
有利于城市形象的打造 有利于投资者 能提升该片区土地未来的升值空间 有利于未来的经营者
二、由住保中心作担保，开发商将土地抵 押获取银行贷款。
路漫漫其悠远
实施步骤
策略一 策略二 策略三 策略四
是否有利于城市形象提升？
× × √√
是否有利于住房保障中心运作？ √
√
×
×
是否有利于未来的投资者？
×× √ ×
是否有利于未来的经营者？
×√√√
路漫漫其悠远
现行土地政策
中国的土地政策：
商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖
。 或者挂牌方式出让。 招标是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布
路漫漫其悠远
（四）整体招标
实施该方案的前提条件：
通过整体招标选择的意向开发商必 须有很强的开发能力和资金实力，能够 担负起旧城改造、打造城市名片和提升 城市形象的社会责任。
路漫漫其悠远
（四）整体招标
商业运作模式： 统一规划、统一管理、统一经营
路漫漫其悠远
（四）整体招标
优势：
有利于城市形象的打造 有利于开发过程的控制 能提升该片区土地未来的升值空间 有利于未来的经营者
容积率，不考虑土地开发在出让前的利润： 项目总开发建筑为17.5万平方米； 其中商业建筑面积共计11.4万平方米，其中核
心和紧密层合计10.5万平方米，泛化层0.92万 平方米； 住宅建筑面积为1.23万平方米
路漫漫其悠远
开发成本规模
土地开发成本为4.94亿元； 建筑开发成本为4.63亿元； 综合开发成本为9.56亿元；
路漫漫其悠远
（三）挂牌出让
劣势：
操作难度较大 意向开发商的选择具有一定局限性
路漫漫其悠远
返回
（四）整体招标
操作方法：
在整体规划的基础上，直接实行整体 招标，对XXX片区进行开发、经营和管 理。可以邀请成功运营上海豫园片区的 豫园商业公司，打造上海新天地的瑞安 集团以及已进驻XXX片区的香港信德集 团等有实力的公司参与投标。
路漫漫其悠远
详见《中 华 人 民 共 和 国 国 土 资 源 部 第 11 号》文件
现行土地政策
成都市土地政策：
商业、娱乐、旅游用地必须以招标、拍卖、挂牌 方式出让，商品住宅用地必须以拍卖方式出让。
其中招标严格实行公开招标方式，以土地价格的 60%，项目方案的40%这两者的权重之和为最后的评 判标准。
路漫漫其悠远 2020/3/31
一、XXX项目开发策略
XXX项目的开发运作过程：
住保中 心
投资开发商
专业商业管理公司
招商、管理
路漫漫其悠远
经营商家
XXX片区开发模式
态势回顾：
根据态势分析，XXX片区如果按照传统将拆迁 土地直接拍卖土地的旧城改造模式，将难以达 到项目战略目标；
路漫Leabharlann Baidu其悠远
分零拍卖
劣势：
不利于城市整体形象打造 影响该片区未来土地的升值空间 不利于未来的经营者 个别零碎边角地块难以出让
路漫漫其悠远
返回
（二）整体拍卖
操作方法：
片区整体规划方案确定后，委托成都市土 地交易中心对XXX片区土地进行整体拍卖，由 竞拍成功的开发商进行开发。
路漫漫其悠远
（二）整体拍卖
路漫漫其悠远
XXX片区开发策略
（一）分零拍卖 （二）整体拍卖 （三）挂牌出让 （四）整体招标
路漫漫其悠远
（一）分零拍卖
操作方法：
根据规划方案，由市土地交易中心对片区进行 分区域、分地块进行公开拍卖，由竞拍成功的 开发商进行开发。
商业运作模式： 分散经营
路漫漫其悠远
分零拍卖
优势：
操作简便易行 投资商开发压力较小 可以降低拍卖难度，最快回收资金
招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地 使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
拍卖是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开 竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交 易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新 挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
路漫漫其悠远
（四）整体招标
劣势：
操作难度较大 对投资商的要求很高
路漫漫其悠远
开发策略分析
综述：按照四个标准衡量 1.是否有利于成都市城市形象的打造 ？ 2.是否有利于住房保障中心的运作？ 3.是否有利于未来的投资者？ 4.是否有利于未来的经营者？
路漫漫其悠远
开发策略对比
四种开发策略优劣分析表：
项目必须按照政府做环境、企业做市场、公众 做文化来衡量，实现城市面貌、住房保障中心 、企业和公众的多赢局面。
路漫漫其悠远
XXX片区开发模式
对XXX项目，住房保障中心必须 承担起城市运营商的职能：
路漫漫其悠远
项目开发规模
项目总用地位156.34亩； 按照核心层为1、紧密层为1.5和泛化层3.5的既定
特殊项目像涉及影响城市形象的重大项目可以实 行定向招标，但必须报市常委审批，目前成都还未 出现一例。
详见中共四川省纪委文件 川纪发<2003>9号
路漫漫其悠远
二、XXX项目开发策略建议
分步出让：核心层和紧密层先期整体招 标，泛化层分零拍卖
路漫漫其悠远
实施步骤
一、市土地交易中心将核心层和紧密层先 期进行整体招标，寻求有实力、很有商 业运作能力并能承担起旧城改造责任的 开发商。
商业运作模式： 统一规划、统一管理、统一经营
路漫漫其悠远
（二）整体拍卖
优势：
操作简便易行 可以最快回收拆迁成本 有利于城市形象的打造 有利于未来的经营者
路漫漫其悠远
（二）整体拍卖
劣势
拍卖门槛高，难度大，容易流标 竞拍者数量少，成交价格不高
路漫漫其悠远
返回
（三）挂牌出让
操作方法：
片区整体规划方案确定后，由市土地交易 中心挂牌出让土地，寻求意向开发商（如中房 公司），然后由此开发商与投资商、运营商一 共同组建开发公司，对XXX片区进行统一开发 、统一管理、统一经营。
路漫漫其悠远
（三）挂牌出让
实施该方案的前提条件：
通过挂牌出让寻求的意向开发商必 须有很强的开发能力和资金实力，能够 担负起旧城改造、打造城市名片和提升 城市形象的社会责任。
路漫漫其悠远
（三）挂牌出让
商业运作模式： 统一规划、统一管理、统一经营
路漫漫其悠远
（三）挂牌出让
优势：
有利于城市形象的打造 有利于投资者 能提升该片区土地未来的升值空间 有利于未来的经营者
二、由住保中心作担保，开发商将土地抵 押获取银行贷款。
路漫漫其悠远
实施步骤
策略一 策略二 策略三 策略四
是否有利于城市形象提升？
× × √√
是否有利于住房保障中心运作？ √
√
×
×
是否有利于未来的投资者？
×× √ ×
是否有利于未来的经营者？
×√√√
路漫漫其悠远
现行土地政策
中国的土地政策：
商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖
。 或者挂牌方式出让。 招标是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布
路漫漫其悠远
（四）整体招标
实施该方案的前提条件：
通过整体招标选择的意向开发商必 须有很强的开发能力和资金实力，能够 担负起旧城改造、打造城市名片和提升 城市形象的社会责任。
路漫漫其悠远
（四）整体招标
商业运作模式： 统一规划、统一管理、统一经营
路漫漫其悠远
（四）整体招标
优势：
有利于城市形象的打造 有利于开发过程的控制 能提升该片区土地未来的升值空间 有利于未来的经营者
容积率，不考虑土地开发在出让前的利润： 项目总开发建筑为17.5万平方米； 其中商业建筑面积共计11.4万平方米，其中核
心和紧密层合计10.5万平方米，泛化层0.92万 平方米； 住宅建筑面积为1.23万平方米
路漫漫其悠远
开发成本规模
土地开发成本为4.94亿元； 建筑开发成本为4.63亿元； 综合开发成本为9.56亿元；
路漫漫其悠远
（三）挂牌出让
劣势：
操作难度较大 意向开发商的选择具有一定局限性
路漫漫其悠远
返回
（四）整体招标
操作方法：
在整体规划的基础上，直接实行整体 招标，对XXX片区进行开发、经营和管 理。可以邀请成功运营上海豫园片区的 豫园商业公司，打造上海新天地的瑞安 集团以及已进驻XXX片区的香港信德集 团等有实力的公司参与投标。
路漫漫其悠远
详见《中 华 人 民 共 和 国 国 土 资 源 部 第 11 号》文件
现行土地政策
成都市土地政策：
商业、娱乐、旅游用地必须以招标、拍卖、挂牌 方式出让，商品住宅用地必须以拍卖方式出让。
其中招标严格实行公开招标方式，以土地价格的 60%，项目方案的40%这两者的权重之和为最后的评 判标准。