论相邻关系与地役权的关系

论相邻关系与地役权的联系与区别

摘要：地役权与相邻关系是相似的两种法律制度，都涉及对他人不动产的利用。相邻关系属于最小限度不动产利用的调整，是实现相邻不动产和谐利用的必要前提，认识相邻关系的关键在于如何判断最小限度利用。从妨害相邻关系的判断标准入手论证：凡是属于最小限度利用的情形，必然构成相邻关系。除此以外的不动产利用应以地役权约定实现，所以相邻关系属于对不动产权利的限制或延伸，地役权则是一种约定权利，属于用益物权。

关键字：相邻关系地役权联系区别

在物权法中，与地役权制度最接近的制度便是相邻关系，两者均涉及他人不动产的利用，在某些方面有所交叉与重叠，但又各具其内涵，及易混淆。澄清二者之关系，对于其在实际中的处理运用，对于我国用益物权体系的建立均有现实意义。

一、什么是相邻关系

相邻关系，又称不动产相邻关系，是指法律从社会整体利益出发，为调和相邻近的不动产所有权人或利用权人之间因行使权力所发生的冲突，要求一方为另一方提供便利或接受限制而形成的权力义务关系。如相邻不动产权利人之间的利用邻地通行、采光、安设管线、用水排水等法律关系。其中，相邻关系的主体称为相邻权人；基于相邻关系产生的权利为相邻权，即两个或两个以上的相互毗邻的不动产所有人或使用权人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。

二、什么是地役权

地役权，是指为自己使用不动产的便利或提高其效用，按照合同的约定利用他人的不动产或对他人的不动产物权施加某种限制的用益物权。其中，享有地役权的不动产，称为需役地，供人利用的不动产称为供役地。严格地说，地役权应该改称为物役权或不动产役权，因为不但可以为了某一块土地的便利而设立役权，而且可以为了某个建筑物的便利而设立役权。

三、相邻关系与地役权的联系与区别

（一）二者之间的联系

1、相邻关系与地役权都与不动产的利用有着密切的联系，都是权利人为了自己不动产的便利或经济效益，对毗邻或邻近的不动产施加一定的负担，对相互毗邻或邻近的不动产的权利人的权利进行部分限制，要求对方应尽某种容忍或不作为义务。

2、相邻关系与地役权作用功能类似，但地役权是在相邻关系的基础上的进一步发挥：相邻关系的规定旨在规范相邻不动产权利人之间的利害冲突，为相邻不动产之间的关系设定法定标准，即根据不动产的自然条件为了正常生活生产而必须有的最低要求，即基本的必要的要求。比如甲拥有一块东西北三面环湖的宅基地，南面是乙享有承包经营权的农地。甲建好房屋出入必须要经过乙的农地才能到达农地南面的马路，乙基于甲所享有的相邻权为甲留了一条一米多宽的小路。而地役权则是为了提高需役地的利用价值提出的进一步改良的或奢侈的需求，如为了精神上或情感上的利益，为需役地上的视野宽广而设定的眺望地役权、安宁地役权等，甚或为了营业竞争而设置的营业限制地役权等。在前例中，因甲房屋周围风景好，经常有游客到甲的家中小憩，后来甲经批准将自己的房屋修缮改装成农家休闲中心，为了方便游客的车辆出入，需要拓宽道路，还得有停车场。这些需求超过了乙基于甲的基本的必要的日常生活需求所承担的容忍义务。甲在不能取得所需土地经营权的情况下，就只有与乙协商通过地役权合同在乙的承包经营地上设立地役权。

3、地役权的设定可排除或改变相邻关系的适用。相邻关系中权利受到限制的不动产当事人可以通过设定地役权排除相邻关系的适用。比如别墅所有人甲不得设置屋檐、工作物或

其他设备，使雨水或其他液体直接注于相邻人乙的不动产之上，这是甲基于相邻关系为了乙的利益而受到的限制。如果甲为了提高自己别墅的经济价值，将别墅进行修缮改良，在楼顶修建了一个空中花园并设置了观赏喷泉，花枝蔓藤从楼顶直泻而下，喷出的细细泉水迎光闪烁如同道道彩虹，甚是好看。但是，泉水直接倾注到了乙的不动产之上，侵犯了乙所享有的不动产上的权利（相邻权）。此时，甲就可因自己的利益需求与乙在乙的不动产上协商设立注水地役权（通过支付一定费用作为对价），即可排除乙所享有的相邻权。

（二）二者之间的区别

虽然相邻关系和地役权都是为了充分发挥相互毗邻或临近的不动产的经济效益，与不动产的利用而有着密切的联系，但两者仍是两种不同的制度，有着不同的法律特点，不能互相替代或包含。相邻关系与地役权之差异主要在于：

第一，性质不同。严格地说，相邻权不是一种独立的民事权利，更不是一种独立的物权类型，其本质是不动产所有权或用益物权的扩张，是所有权或用益物权的组成部分，不需要进行独立的公示，可以直接从不动产所有权或用益物权的登记中推断出来。我们在谈论相邻权时之所以将其称为权利，纯粹是为了表达上的方便。地役权是一种独立的物权类型，属于用益物权，不是需役地所有权或用益物权的组成部分，它有自己独立的发生原因和权能，需要进行独立的公示。

第二，二者的法律效力不同：相邻关系因法律规定而产生，是服务于特定土地或附属于特定土地的权利，它对“地”不对“人”，对相邻权人来说是依据不动产的自然条件而发生的法定权利，依其原始权利而具有对抗性，无需登记便可当然发生效力。而地役权主要是依协议而取得，是约定的权利，当事人双方应到不动产登记机关进行登记之后才具有物权效力，即对抗性；未经登记的地役权不具有物权效力，只是一种债权。

第三，对相邻不动产物权的限制程度不同。相邻关系是法定的对不动产利用关系的一种最小限度的调节，相邻权人只能在依社会一般观念所能容忍的合理限度内利用相邻不动产，超出这个合理限度，相邻不动产物权人有权拒绝或请求排除妨害。不动产物权人如果想超出合理限度利用或限制相邻不动产，必须与相邻不动产物权人达成一项契约，向其支付一定的对价，获得其同意。

第四，相邻关系与地役权在有偿或无偿、存续期间上不同。相邻关系中，相邻权由法律直接规定，除非权利人行使权利给邻人造成损失，相邻权人行使权利是无偿的；地役权的有偿或无偿则属于意思自治范畴，双方可在契约中自由约定。另外，地役权的存续期间，也可任由当事人约定，并得设定永久地役权；而相邻关系的存续期间是法定的。

第六，相邻关系与地役权的不同还在于权属不同的两块土地是否应当“相互毗邻”。一般认为在相互毗邻的两块权属不同的土地上才会发生相邻关系，这一点在有的学者对相邻关系所作的定义中有所体现。如“相邻关系，是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人在行使不动产的所有权或使用权时，因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系”；而地役权的发生则不仅在相互毗邻的两块权属不同的土地上可能发生，特殊情况下，可设立地役权的两块土地甚至可能相隔了一段距离。

第七，救济的方式不同。相邻关系受到侵害后，一般提起所以权的行驶受到妨害之诉；而地役权受到损害之后，受害人可以直接提起地役权受侵害的请求之诉。这是由两者权利的性质不同所决定的。

示例：甲研究院与乙餐馆为邻居，乙餐馆为业务扩充需要，需求借用甲研究院的操场作为停车场使用，那么甲与乙之间为相邻关系还是地役权关系？《物权法》第八十七条规定了相邻义务人负有对相邻权利人的通行义务，其通行义务以相邻权利人有通行的“必要”为限。但是，对于超过通行义务限度的要求，则不属于相邻关系规范所调整。因此，乙不得向甲要求履行相邻义务，而可以与甲定力地役权合同，由甲向乙提供一定的停车场地，乙每月向甲