地役权、相邻关系案例

如何定性地役权纠纷
【案情】
2000年11月，上栗县某村民委员会将448.8平方米集体土地使用权分为三股分别转让给原告易某和被告黄某以及另一邓某用作建房使用。

因转让给原、被告的土地相邻，且转让给被告的土地另一侧有通行道路，村委会在与被告签订转让协议时便约定，被告在以后建房时应在后墙留1.3米作为原、被告的公共通道，双方签订转让的面积包括该1.3米的通道面积。

后被告在建房过程中，亦留出了1.3米作为公共通道。

但后来被告房屋竣工不久，被告却以该通道系自己己购买为由在该通道上安装铁门，并在该通道上建一卫生间，致使原告无法从此通行。

为此，双方发生纠纷。

原告诉至法院，要求被告拆除建造在双方共同通道上的卫生间、铁门，不得阻止其出入。

【争议】
第一种意见认为，村委会要求被告留出的1.3米通道己包括在转让的土地面积中，村委会非城市规划部门，且城建部门未在被告后墙规划公共通道，故村委会在转让土地使用权给被告时，要求被告在此留一通道供原、被告出入，是对被告行使土地使用权的侵权行为，属于无效的法律行为，被告在自己购买的土地上建造卫生间、安装铁门属合法行为，是合理行使使用权，对原告不构成侵权，故应驳回原告诉请。

第二种意见认为，村委会与被告签订的土地转让协议，属于合法民事法律行为，应依法受法律保护，被告在通道上安装铁门、建卫生间阻碍原告出入，是对原告的侵权，对于原告的诉请，应依法予以支持。

【管析】
笔者同意第二种意见。

本案的焦点在于如何定性，定性准确后判决才会柳暗花明。

首先笔者认为本案不属于相邻关系纠纷。

相邻关系是指相邻不动产的所有人和使用人之间对不动产进行使用时，彼此间给予便利或者接受限制而产生的权利义务关系。

相邻关系不是一种独立的物权类型，是不动产所有权的当然内容，是不动产所有权内容的当然扩张或限制，是基于法律的直接规定而产生的。

在本案中，村委会与被告约定留1.3米作为通道只是对以后原告通行“便利”的约定，原告出入并非只有该一条通道可行。

且该通道并不属于历史形成。

因此这并不适应不动产所有权内容的当然扩张或限制，故不属于相邻关系纠纷。

其次笔者认为该案应定性为地役权纠纷。

理由如下：地役权是不动产所有人或使用人之间越出法律赋予的当然权益范围之外，基于合同关系产生的，是一种独立的用益物权类
型。

在本案中，村委会与被告签订的的土地转让协议，约定留出1.3米作为公共通道，这是双方对以后原告通行便利的约定，在该种情况下地役权随即产生。

是基于合同关系产生的。

被告享有使用权的土地为供役地，原告享有使用权的土地为需役地。

村委会将被告相邻的土地使用权转让给原告后，根据《物权法》第一百六十六条之规定，需役地以及需役地上的土地承包经营权，建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

因此，原告在取得该土地使用权的同时也依法享有地役权，因此被告在该公共通道上建卫生间、安装铁门不让原告通行是对原告地役权的侵犯，属于侵权行为，原告要求被告将建造在该通道上的铁门、卫生间拆除，其请求于法有据，依法应予支持。

如何定性相邻关系
【案情】
甲与乙是东营区某村村民，平日关系甚好。

只是年初甲在乙房屋后面建房时，没有留出足够的空间，其房屋的滴水檐距乙房屋后墙太近，以致下雨时乙房屋后墙墙体因水滴受潮导致屋内墙皮脱落，进而影响正常居住生活，甲屡劝乙不听，两家关系交恶，最终甲将乙告上法庭。

经审理查明，甲所建房屋确实距乙之住房太近，既不符合情理，也不符合相关的法律规定。

出于维系乡邻和睦关系，东营区人民法院对案件进行调解。

法官向双方当事人讲法悉理，讲清案件处理的利害关系。

经过共同努力，双方当事人握手言和，甲表示愿意赔偿原告的损失，并加固原告的房屋，一场影响邻里和睦的纠纷得到妥善处理。

评析：
1、关于相邻权。

相邻权是指相邻各方对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，基于法律规定而派生地享有在他人不动产上的权利。

如享有在他人不动产上的通行权、用水排水权、铺设管线权、采光权等。

相邻权纠纷在现实生活中经常发生，民法通过扩张或限制不动产所有权与使用权的方法来调整相邻关系，目的在于使相邻各方彼此为对方行使不动产所有权或使用权时给予必要的方便，以谋取相邻各方利益的需要，从而充分发挥不动产的社会经济效益，民法相邻权制度的意义集中表现于此。

同时，正确处理相邻关系，还具有增进团结、发扬互助精神，维护社会经济秩序等意义，相邻关系处理得好，互利互惠，增进协作和友谊，促进生产和生活；处理不好，往往邻里反目，给自己和他人造成诸多烦恼及纷争。

相邻关系是法律直接规定，而非当事人约定的，不同主体的不动产地理位置上的毗邻是引起相邻关系发生的法定条件，这里的毗邻，既包括不同主体的不动产的相互“毗连”，又包括不同主体的不动产的相互“邻近”。

本案中，原告与被告的房屋因地理位置“邻近”
而发生了法律规定的相邻关系，从而双方在行使对自己房屋的使用权时，应相互给予对方必要的方便或接受必要的限制。

2、关于相邻权应遵循的基本原则。

根据《民法通则》第八十三条的规定及相邻关系的性质、特征，处理相邻关系应遵循“有利生产、方便生活的原则”。

相邻关系无不涉及相邻各方的生产或生活，有利生产、方便生活、充分发挥不动产的使用效益，是法律调整相邻关系的目的所在。

中国自古有“远亲不如近邻”之说，本案中甲与乙多年毗邻而居且关系素好，故应遵循“予人方便自己方便”的古训，发扬团结互助的精神，建立睦邻友好关系；在行使不动产所有权、使用权与相邻权时，相互尊重邻人的权利，兼顾邻人的利益，不能以邻为壑，损人利己；在遇到问题时，要互谅互让，采取协商的办法，公平合理地解决。

该案中屋前3米道路纠纷案如何定性
[案情]
1985年10月，游某与陈某经协商，决定在本村一起建造房屋。

游某的房屋坐落在陈某房屋的右侧，双方约定，陈某在屋前应留出3米宽的道路用于游某通行。

2007年2月始，双方因故产生纠纷，陈某遂在该路上挖洞、堆放垃圾等，妨碍游某通行。

为此，游某向乡政府、村委会反映，经调解未果。

2007年9月间，游某诉至法院，要求法院判令被告陈某停止侵害、排除妨碍，恢复道路通行权。

[分歧]
在审理过程中，合议庭成员对本案案由的确定产生二种不同的意见。

第一种意见认为，本案系不动产的相邻权利人利用相邻不动产权利人的宅基地通行而发生的纠纷，案由应定性为相邻权纠纷。

第二种意见认为，本案系基于原告游某与被告陈某在建房时约定应留出3米宽的道路用于原告通行而产生的纠纷，案由应定性为地役权纠纷。

[评析]
笔者赞同第二种意见。

长期以来，理论界和司法实践中亦一直以相邻权取代地役权。

2007年物权法颁布后，人们才对相邻权与地役权有了重新的认识。

《民法通则》第八十三条规定的相邻权，属所有权的范畴。

《物权法》第一百五十六条规定的地役权，是用益物权。

实质上，相邻权与地役权系两类既有共性又有个性的民事权利，其共性表现在它们都是为方便自己不动产的使用而利用邻人不动产的权利。

它们的区别表现在：
性质不同。

相邻权是法律对相邻不动产所有人或使用人间的相邻关系进行调整的结果，它不是一项独立的民事权利，更非独立的他物权，仍然属于所有权的一部分；地役权是一项独立的民事权利，是最古老的用益物权。

产生的原因不同。

相邻权是由法律直接规定的；地役权则可由不动产所有人、使用人之间基于约定产生，地役权作为财产权，亦可因继续取得，另外在“兼具继续及表见的要件”下，地役权还可以依时效而取得。

调节的范围、作用不同。

相邻权反映的相邻关系既包括土地相邻关系，也包括建筑物的相邻关系，而地役权所反映的相邻关系只是土地相邻关系；相邻权作为法定权利，是法律对相邻关系进行最低限度调节的结果，其对不动产所有权或使用权的限制与扩展程度较少，而地役权作为当事人双方超越相邻权限度而约定的权利，其对土地所有权或使用权的限制与扩展程度较大。

有偿或无偿、存续期间不同。

地役权的取得既可以是有偿的，也可以是无偿的，由地役权的设定方式和双方当事人的约定来决定。

而相邻权的行使只要不给邻人造成损失，则通常是无偿的。

另外，地役权的存续期间，也可任由当事人约定，并可设定永久地役权；而相邻权的存续期间是法定的。

我国民法通则及最高法院相关的司法解释仅规定了5种土地相邻关系，其内容十分有限，而地役权的设置能够运用私法自治的特性极大地弥补相邻关系的不足，有着相邻权不可替代的功能和独特而重要的适用空间。

综上所述，原告在本案中主张的通行权，系基于与被告在建房时约定应留出3米宽的道路用于原告的通行而产生的纠纷，属于地役权的范畴，应定性为地役权纠纷。

本案属于相邻权抑或地役权纠纷
案情介绍
甲房地产开发公司从他人手中购得位于市中心城市花园广场附近一块土地，以“观景”为理念设计并建造高层观景商品住宅楼。

该地前边有一学校乙，双方协议约定：乙在２０年内不得在该处兴建高层建筑，为此甲每年向乙支付１０万元作为补偿。

一年后学校迁址，将房屋全部转让给丙房地产开发公司，乙未向丙提及其与甲之间的协议约定。

丙购得该房屋后建高层住宅。

甲得知这一情况后，要求丙立即停止兴建，遭到拒绝后便向法院提起诉讼，请求法院确认乙与丙之间转让房屋合同无效，并要求赔偿损失。

法理分析
本案属于相邻关系纠纷还是地役关系纠纷存在争议。

在讨论本案的处理结果之前，应从分析本案所涉法律关系来确定法律纠纷的性质。

相邻关系，是指两个以上相毗邻的不动产所有人或使用人，在行使不动产所有权或使用权时，因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系。

我国民法通则第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等方面相邻关系。

学理上认为，行使相邻权需满足以下条件：（１）须对邻人土地确有使用之必要；（２）须选择对邻人损害最小方式使用；（３）须给予邻人一定补偿。

地役权是指土地所有人、土地使用权人、农村土地承包经营权人、宅基使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。

使用他人土地而获便利的土地为需役地，为他人土地的便利而供使用的土地为供役地。

相邻权和地役权的行使都意味着权利人所有权或使用权的扩张，以及邻人所有权或使用权的限制，故实践中容易造成混淆。

一般认为，可从如下几方面来认定某一法律关系究竟是相邻权纠纷还是地役权纠纷：
１．有无提供便利的必要性
根据相邻关系的规定，法律要求一方必须要为另一方提供便利，这种便利实际上是他人为了使自己的权利得到正常的行使，或者说使自己能够维护正常的生活和生产，从而对相邻的另一方提出了提供便利的最低要求。

而地役权设定的目的是为了使自己的权利更好地得到行使，并使自身获得更大的权利和利益，从而向对方提出了更高的提供便利的要求，对他们的不动产做出超出必要限度的限制。

因此，讨论某个案件是属于相邻关系纠纷还是地役权纠纷，不能仅仅从讼争双方当事人地理位置上相互毗邻或邻近来判断，而应以一方在行使自己所有权或使用权时，是否确有必要使自己的权利得到扩张，而另一方是否确有必要对需要扩张的一方提供必要的便利来认定。

本案中，甲乙之间协议约定，乙不得拆除房屋兴建高楼是在自己的土地上设定了负担，是对自己权利的行使设置了限制，而使甲权利得到了扩张和甲的不动产得到增值。

但该便利是否确有必要呢？笔者认为这种便利缺少必要性。

丙购地兴建高楼的行为并没有影响到甲今后住户的通风采光，也不会影响其正常的生活起居，只不过是使其观看城市花园景色的视野受到阻拦，但并不妨碍作为商品住宅楼正常所需的基本要求。

作为甲周围相邻的土地所有权人和使用权人，也没有必要为对方提供观看美景的便利和法定义务。

２．权利取得的方式法定抑或约定
相邻关系是为了调和不动产所有权和使用权的冲突而设定的强制性规则，相邻一方对另一方所提供的便利，是另一方维持正常生产生活所必需的，所以相邻权都是法定的权利，对方不得以双方不存在合同关系为由而拒绝提供便利。

而地役权必须要双方通过约定而产
生，即地役权的取得需契约化。

我国现行法律并没有要求一方为另一方“观景”提供必要的便利条件，法律也不可能把“观景”的权利赋予高层住宅的权利人。

因此，“观景权”不属于相邻关系调整的范畴，但这也并不妨碍双方通过契约的方式设定。

本案中，甲乙双方正是通过约定方式在乙的不动产上设定负担（不得建设高楼），从而保证了甲方业主的“观景权”和不动产经济价值的提高。

３．权利取得是有偿抑或无偿
相邻权的取得具有法定性，通常是无偿的，但这并不排除当事人在延伸或限制权利行使时就有关费用的补偿问题进行约定。

如我国民法通则规定，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。

而地役权的取得大都是有偿的，其依约定而取得，供役地人并没有为需役地人提供便利的法定义务，但供役地人提供的便利确实满足了需役地人的某种特殊要求和需要，为需役地人带来了某种特定的利益，该便利已经超过了法律所施加的义务，为此需役地人应当向供役地人支付一定费用来作为自己获得便利的对价。

本案中，双方约定的１０万元并不是甲侵害了乙的相邻权而给予乙的补偿，而应为地役权向乙支付的对价。

案件处理
本案中，甲乙双方约定的协议具有设立地役权的内容和意图，那么当事人是取得合同债权还是物权呢？根据法学理论，地役权是一项独立的物权即用益物权，因而按照物权公示公信原则，该权利在设定时必须进行登记，如此才可取得对抗第三人的物权效力，否则只是取得了合同债权而没有取得物权。

由于我国现行法律中没有地役权的有关规定，实践中登记部门也没有关于地役权登记的项目内容，因此，本案中甲乙双方虽然订立了具有地役权内容的合同，但因为未登记或无法登记，甲取得的也只是合同债权而非物权，不能对抗第三人。

依据合同相对性原则，甲房地产开发公司只能基于合同要求学校乙承担违约责任，而无权要求丙房地产开发公司停止兴建高楼和承担侵权责任。

从一起案例谈地役权与相邻权的区别
案情原告：张某，男，垦利县人。

被告：某房地产开发公司（以下简称“房产公司”），驻垦利县城。

张某因需购置住宅用房，于2006年10月份某日，到“房产公司”开发的某住宅花园相看住宅楼房。

其间，张某看中了位于花园大门后第一排的一栋住宅，该房位于一楼最东头，东邻花园中心路，门前就是宽敞的花园大门。

尤为重要也是张某最为看中的是，宣传图片及小区模型显示该房前面的大门内侧没有任何建筑物，住进去以后，在房间里就可以自由
欣赏街前的景色。

张某向售楼人员说明了自己的真实意思，售楼人员也向其保证将来也不会增添新的建筑设施，为了这一点张某接受了相对价格不菲的条件，签订了购房协议，交付了首期房款。

2007年9月，张某交足房款住进去不久，发现“房产公司”在花园大门处搭起了脚手架，经了解得知，是要在大门内侧增建二层楼高的门楼。

这样一来，就挡住了张某欣赏街前美景的视线，也有违他购买此房的初衷。

张某找到“房产公司”要求停止施工，“房产公司”认为在自己开发的小区内按照变更后的设计方案搞建设，与张某无关，张某无权阻拦其施工。

双方相持不下，张某起诉到法院，要求“房产公司”停止施工，并支付违约金3.5万元。

争议对于本案的处理，存有三种不同的意见：
第一种意见认为，被告在规划区内建造花园大门，既没有妨碍原告权利的行使，也没有对原告构成侵权，与原告无关，原告的诉讼请求应当驳回。

第二种意见认为，原、被告之间属于相邻关系，被告擅自增建门楼的行为侵犯了原告向前方眺望的权利，应当承担停止侵权的责任。

第三种意见认为，原、被告之间通过合同的形式为原告设定的是一种他物权——地役权，被告违背合同约定，侵犯了原告所享有的地役权，原告除去能够要求被告承担违约责任之外，还有权要求被告承担停止侵权的物权侵权责任。

笔者同意第三种意见。

评析本案原告张某在与“房产公司”签订房屋买卖合同时，向“房产公司”表示，自己之所以购买该处楼房，一个重要的原因就是看中宣传图片及小区模型显示这栋楼房虽然位于一层，但却是在花园大门后的第一排，花园大门内侧没有任何建筑设施，非常宽敞，有利于自己欣赏门前美景，也正因为如此，自己才接受了这个位置和这个价格。

“房产公司”知悉张某的这个意思后，也表示以后不会在该房前增添其他建筑设施。

因此说，被告出示的宣传图片、小区模型以及原告的购买意图和被告的承诺都是该楼房买卖合同的内容，并已经生效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。

也就是说，原、被告双方通过商品房购买合同约定，原告所购楼房前的土地使用权虽然属于被告，但被告却不得擅自在此增建其他建筑设施而影响原告向前眺望。

如今，被告擅自加盖建筑设施，违背合同的约定，对原、被告设定的原告张某所享有的“眺望权”造成了损害，被告应当承担停止损害地役权的违约责任。

此案中的“眺望权”是地役权的一种具体形式。

地役权是指土地权利人为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。

在我国，地役权是《物权法》所创设的法律制度，在此之前没有关于地役权的法律规定。

我国《物权法》第一百五十六条第一款规定：“地役权人有权依照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

”地役权中的“役”就是使用的意思，如通行他人土地、由他人土地引水、禁止他人在其土地上建筑一定的建筑物等。

地役权所涉及的两块土地中，需要役使他人土地的地块称为需役地，供他人役使的地块则称为供役地。

需役地的所有权人或者使用权人成为地役权人，地役权对他来说是一种权利；供役地的所有权人或者使用权人成为地役人，对他来说，地役权则是一种负担或义务。

在本案中，张某是地役权人，“房产公司”则是地役人。

地役权是用益物权的一种，具有以下法律特征：
（1）地役权是对他人所有或者使用的土地加以利用的用益物权，因此权利主体既可以是土地所有人，也可以是土地的使用人。

我国《物权法》规定的地役权是以用益物权的形式出现的。

由于我国的土地实行的是国家所有或者集体所有的形式，用益物权大都用于调整土地使用权人之间的关系，地役权也是如此。

因此，在使用权人不同而所有权人一致的两块土地上仍有设立地役权的必要。

在我国，地役权人既包括土地所有权人，也包括土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人。

（2）地役权的客体通常是土地。

我国的地役权客体不包括建筑物。

当然并不一定是一块完整的土地，可以是一块土地中的一部分。

（3）地役权是权利人为了对自己所有或使用的土地上的惯常效用之上的便利而设定的用益物权，如从他人土地通行、引水、取材、限制他人在其土地上添建建筑物等。

这里所谓的“便利”并不限于经济上或者财产价值上的方便利益，具有精神上或者感情上的利益也包括在内，如眺望地役权。

（4）地役权是依照双方当事人的合同而设定的一方当事人使用对方当事人土地的权利。

由于地役权的内容超出了需役地的正常利用价值，提高了需役地的效益，从而对供役地所有权或使用权作出额外的限制，因此需要通过双方当事人的约定对两块土地的利用作出调节。

我国在出台地役权相关法律规定之前，对与此相似的权利义务是通过相邻关系来规范的。

《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。

给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

”这样的法律规定目的就是要使相邻各方存在于不动产之上的权利行使得以正常化，做到物尽其用，实现对土地作出最低限度的调节与规制。

然而，即使最高法院的司法解释对此作了进一步的明确与细化，但是随着社会的不断发展，人们物质精神追求程度的不断提高，相邻关系也越来越复杂，这些最低范围内的调节规范已经远远不能适应对于不动产更加有效利用的法律规范调整的需要。

因此能够突破相邻关系并提高土地利用效益的法律制度——地役权法律制度的构建就显。