土地供给侧改革对房地产行业影响的分析

土地供给侧改革对房地产行业影响

的分析

行业深度研究报告

2017年10月

目录

1.全国房地产去库存成效如何？ (4)

1.12016年以来，我国的商品房库存结构确实正在经历改善。 (4)

图1:全国住宅在建已建未售面积 (4)

图2:对应去化周期（年） (4)

图3:新开工面积和销售面积增速差 (5)

图4:重点90城市可售面积变化 (5)

图5:不同城市去化周期比较 (6)

图6:三线城市中去化周期低于7个月的城市 (6)

2.土地供给侧变化是这轮去库存被忽视的原因 (6)

2.12013年后的土地供应持续收窄 (6)

图7:全国房地产用地供应面积 (7)

图8:百大城市土地供应建筑面积 (7)

2.2全国重点城市土地供应结构 (7)

图9:一线城市土地供应面积变化 (8)

图10:二三线城市土地供应面积变化 (8)

图11:2013年前三年和后三年土地供应面积变化 (9)

图12:各线城市土地供应面积同比 (9)

图13:2013年-2016年土地供应面积高于前三年的城市 (10)

图14:土地供应面积大幅下降的城市 (10)

3.土地供应端可能将主导未来房地产投资的延续趋势 (10)

图15:房地产投资结构占比 (11)

图16:全国新开工面积和土地购置面积 (11)

图17:房地产净停工规模依然持续扩大 (12)

图18:建安费用和施工面积增速 (12)

图19:拿地费用与建安费用增速差 (13)

图20:建安费用和施工面积增速差 (13)

4.更为积极的土地供应将延续房地产投资的生命力 (13)

4.1全国重点城市土地供应节奏提升 (13)

图21:重点城市2017年土地供应计划 (14)

图22:重点城市“十三五”土地供应计划 (16)

5.房地产债权融资环境正在改善 (16)

图23:公司债发行数量及占比 (17)

图24:公司债发行规模及占比 (17)

图25:二季度以来部分公司发行公司债 (17)

6.棚改推进也在延长周期，但并不值得过度乐观 (17)

图26:我国棚改推进测算 (18)

图27:我国棚改政策推进 (19)

1.全国房地产去库存成效如何？

1.12016年以来，我国的商品房库存结构确实正在经历改善。

从宏观口径来看，在经历了长达18年的增长后，2015年终于迎来拐点，2016年末全国在建已建未售住宅面积为31.5亿平米，较高点减少8%，全国去化周期2.3年，较2014年高点减少30%。从1980年代以来，我国一直持续处于房地产增量阶段，新开工量持续高于商品房销售量，而这一点在2015年开始出现变化，销售面积的规模开始大于新开工规模。

图1:全国住宅在建已建未售面积

图2:对应去化周期（年）

图3:新开工面积和销售面积增速差

从更为微观的口径来看，我们跟踪了全国重点90个城市的库存数据（已获预售证口径），截至2017年5月可售面积为6.5亿平米，较2015年时的高点下降18%。其中一线城市去化更为明显，可售面积较高点下降约22.0%，而二三线城市分别较高点下降17.2%和17.0%。

去化周期也呈现分化，一线城市去库存效果最为领先，一度在2015 年底达到过9 个月的低位，但是进入2017 年整体明显回升，重新回到17 个月的高位。二线城市相对稳定，15 个月左右的去化周期，与2016 年持平，依然低于2015 年的高位。而三线城市则依然在去库存的进行中，14 个月的库存周期，较2015 年年初28 个月的平均水平收缩近一半。

仅仅讨论三线城市部分，我们观察到部分三线城市的可售面积已经大幅下降，甚至如宁波、大厂、惠州、茂名、香河、湖州、景德镇、九江、常州等去化周期已经低于7 个月，未来面临潜在的价格快速上涨的压力。

图4:重点90城市可售面积变化

图5:不同城市去化周期比较

图6:三线城市中去化周期低于7个月的城市

2.土地供给侧变化是这轮去库存被忽视的原因

2.12013年后的土地供应持续收窄

推动全国库存结构改善的动因，除了2015年以来销售速度的大幅增长，实际上另一个被忽视的原因则在于我国商品房供应端的本源——土地供应的持续下降。从国土部披露的历年房地产用地供应数据来看，我国房地产用地供应持续提升的趋势在2013年遭遇终结，2013年全国房地产用地供应面积20万公顷，随后逐年下降，2016年仅供应10.75万公顷，仅为2013年的一半，回落至2009年时候的水平，而同期全国销售面积已经达到2009年时期的160%。考虑到房地产土地从供应到入市需要1-2年左右周期，所以2015年正好是全国商品房供应下降叠加去化提速的碰撞之年，去库存也正好由此展开。

图7:全国房地产用地供应面积

图8:百大城市土地供应建筑面积

2.2全国重点城市土地供应结构

从重点城市土地供应结构来看，各线城市的土地供应都有了非常明显的回落，如果以2013年为界限，2013年前3年和后三年的住宅类用地规划建筑面积供应量，一二线城市分别减少29%和27%，而三线城市则下降了40%，说明三四线城市库存的开源节流早就在2013年就已经开始。

图9:一线城市土地供应面积变化

图10:二三线城市土地供应面积变化

图11:2013年前三年和后三年土地供应面积变化

图12:各线城市土地供应面积同比

从城市结构来看，全国100大城市中，2013年-2016年仅仅有20%的城市土地供应比前三年要多，增幅最多的城市分别为湛江、海口、保定、兰州、太原、南宁、郑州、江门、南京等，而更多城市，尤其是东北以及中西部城市，土地供应都出现了大幅度的下滑，其中丹东、大连、沈阳、秦皇岛、中山、唐山、连云港、贵阳、牡丹江、金华、泉州、呼和浩特等城市土地供应都出现了70%以上的减少。这种土地供应的大幅度缩减说明地方政府对当地高库存的控制，也加速当地库存结构改善。