201X年10月厦门杏林欣隆泰商业招商策略及经营管理建议报告
(推荐)厦门市汇隆商业城策划建议书
汇隆商业城（蓝领公寓）策划建议书厦门城市年轮策划代理有限公司2004/9/27上篇策划篇一、项目市场研判1、渐美综合片区分析◆区位特征渐美综合片区位于海沧新市区西侧，与南部工业区接壤。
属于工业区与生活区的结合地带，主要由农村自建房、工业厂房、物流仓储区组成。
◆人口构成人口来源渐美村原住民；在附近工业区上班、居住在出租房的外来务工者。
职业构成周边工业区务工人员；农民。
收入状况原住民收入来源有两类：一类是养殖、种殖创收，一类私房出租收取租金。
收入状况中等或中低为主。
在此租房的外来务工者，视岗位不同收入差距较大。
文化层次中低文化程度为主。
消费水平中低水平。
◆配套设施受工业区及农村的影响，整体环境以及生活配套相对较差。
教育配套兴港学校（兴港小区规划九年一贯制）、渐美小学交通条件海沧交警渐美村的配套设施将有赖于兴港小区的配套建设。
◆居住状况①农村自建房。
②农民自建的单身公寓，出租用。
一般3-4层，最高6层，每间面积15-20㎡，带独立卫生间和阳台。
主要出租对象为：南部工业区的职员，有工业区内公司包下部分作为员工宿舍用。
③社区。
兴港小区。
目前土地已平整。
◆商业状况①村内个体经营。
②单身公寓底部普遍为独立店面，面向本幢住户经营。
2、项目竞争状况分析◆住宅竞争分析本案单身公寓的销售对象和使用对象将是两类不同的群体，因此在本案操作中将面临两类竞争对象，一是在销售中的竞争对象，二是在出租上的竞争对象。
销售竞争对象销售竞争对象主要有两类：一是海沧其它在售的物业，二是其它地区的小型投资型物业，如角美工业园等。
海沧其它在售的物业目前以小高层为主，较少小面积的，本案的多层单身公寓是目前海沧在售物业类型的空白点，具备一定的竞争优势。
而其它地区的小型投资型物业，因地域方面的差异，主要存在价格上的竞争，如位于角美的工业园附近的物业售价只在1500元/㎡左右，且还继续保持强劲的价格上涨势头。
因此本案在价格定位上需谨慎而行，既要结合海沧市场价格行情，还需考虑到小户型物业的特殊性，预留一定的价格上升空间，才能有效吸引购买者。
厦门商业步行街可行性研究及规划报告
第二步
制定项目计划书，明确项目的目标、任务 、时间表和预算等。
第四步
进行项目建设和装修，包括施工队伍的选 择、施工进度的把控、装修质量的监管等 方面。
第三步
进行项目设计，包括商业布局、建筑风格 、景观设计等方面，制定详细的设计方案 。
项目进度安排
1 2
第一阶段（1-3个月）
进行市场调研和项目设计，完成项目计划书和 设计方案。
VS
消费者在选择购物、餐饮和娱乐等 服务时，往往会考虑价格、品质、 服务态度和交通便利性等因素。因 此，厦门商业步行街需要提供高品 质、多样化的商品和服务，以满足 消费者的不同需求和期望。
市场竞品分析
厦门商业步行街周边的竞争商业体主要包括 其他商场、超市、餐厅、咖啡店等。这些商 业体的经营模式、定位、商品和服务种类等 都存在差异，因此厦门商业步行街需要找准 自己的市场定位，提供独特的商品和服务， 以吸引更多的消费者。
营销成本
包括广告宣传、活动策划等费 用。
其他费用
包括水电费、物业管理费等。
资金来源与筹措
自有资金
根据企业财务状况，确定自有资金比例。
合作伙伴投资
寻找合适的合作伙伴，共同承担项目费用 。
银行贷款
与银行协商贷款额度、利率、还款期限等 。
政府补贴
根据政策申请相关补贴或资助。
经济效益预测
营业额预测
根据市场需求、竞争状况等因素预测营业 额。
同时，厦门商业步行街还需要考虑与线上电 商平台的竞争。线上电商平台可以提供更为 便捷的购物体验和更多的商品选择，因此厦 门商业步行街需要不断创新和提升消费者的
购物体验。
市场需求预测
• 根据市场调研和分析，预计未来几年厦门商业步行街的市场 需求将继续保持增长态势。其中，消费者的购物需求将更加 多元化和个性化，对高品质、特色化的商品和服务的需求将 不断增加。同时，随着线上线下的融合发展，消费者的购物 方式也将更加多元化，包括线上订购线下取货、线下体验线 上购买等。因此，厦门商业步行街需要不断创新和提升服务 品质，以满足消费者的不同需求和期望。
厦门禾祥西路商圈市调报告
时尚生活新源地——禾祥西路市调报告近年来，位于厦禾路和湖滨南路之间、并不宽阔的禾祥西路，伴随着我市商业地产的发展加上政府部门的推动，由一条普通的生活性交通道路，迅速发展成一条充满商机的以家具、家电、灯饰、服装、生活服务为主的综合商业街，整条道路分段呈现若干个同类商品经营的专业街，并且逐渐形成了一个高档消费的新商圈，是厦门比较“小资”的年轻人时常光顾的“购物天堂”。
继去年成为“百城万店无假货”示范街后，今年，禾祥西路将与中山路、鼓浪屿龙头路一起，被思明区推荐参与今年福建省十条“诚信街”的评选，成为厦门的又一张城市名片。
如果说银行中心、大西洋海景城、远洋大厦等高档写字楼构筑了厦门繁华的中心商务区，那么与之紧邻的禾祥西路西段成为“CBD后花园”为期已不远。
相关链接：禾祥西路——见证厦门三十年巨变<1973年，现在的禾祥西路一带为建设用地，被辟为新区后，在新区修建湖滨南路。
继而又在湖滨南路与厦禾路之间，修建禾祥东路、禾祥西路。
家具厂、印刷厂、冷冻厂、罐头厂、电池厂、酱油厂等都曾经在这里落户。
之后，禾祥西路演变成家装一条街，随着厦门开发进程的加快，建材家装市场逐渐移向莲花、江头，禾祥西路于是有了更多具有生活质感的商业元素来填补和创造。
1985年，在禾祥西路开发了厦门最早的商品房项目——佳美花园，到1993年又相继诞生白鹭花园、白鹭苑等项目。
1998年至2002年，随着禾祥商城、国贸广场、汇禾新城、聚祥广场等一系列沿街商住房产的开发，禾祥西路商业连点成线，形成现在的规模。
街道概况一、四通八达，交通方便开元街道辖内禾祥西路东起湖滨中路，西至斗西路，全长约1808米，与后滨路、后江路、白鹭洲路、豆仔尾路四条路纵向交叉，与湖滨西路、厦禾路、湖滨南路等各主要干道交汇，众多公交路线使本区域的交通出入畅通无阻，交通便捷。
禾祥西路车辆往来班次!354897509"528808禾祥西路车辆不同时段、路段车流、人流来往调查二、楼房林立，人口密集此路段上有湖滨、后江、希望、美仁、美湖等5个社区居委会，沿街基本上都建有高楼大厦，主要建筑有：古龙商城、禾祥商城、国贸广场、聚祥大厦、万禾花园、金丰花园、福满家园、祥和广场等30多栋楼。
厦门杏林湾区域 运营策略
宗地资源价值分析—资源
6.76平方公里园博苑、湾区海景、天马山
• • • 园博苑总面积达6.76平方公里，其中，陆地面积3.03平方公里，水域面积3.73平方公里，9个岛屿和两 个半岛以及水面组成的园区 集美新城风貌设计采用大留白、大建筑、大风格三大策略，结合传统文化元素与嘉庚风格两大基因 中央生态公园、文创码头、林荫大道、森林公园、海西住宅，现代建筑风格的白鹭双塔，融合传统元 素的文化拱廊，大开放绿化空间低碳的生态人居环境
1. 城市元素：商务中心，艺术中心，电影城，体育中心，步行商业街区
宗地资源价值分析—综述
区域优势
集美的人文内涵 科研优势 稀缺城市内湾资源， 海、湖、山景观 规模优势，中心区核 心区位 新兴 成长性 综合体
政府主导推进
区域 未来 地位 —— 岛外城市副中心
地块优势开发优势ຫໍສະໝຸດ 区域整体开发，土地价值整体提升
多业态综合开发，项目价值综合提升
项目竞争策略之一 1、以商业提升区域地段价值，跳离刚需单一市场
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 可支配收入 增长率 18.00% 1800 16.00% 1600 14.00% 1400 12.00% 1200 10.00% 1000 8.00% 800 6.00% 600 4.00% 400 2.00% 0.00%
主要特点： 提供适合各年龄和收入阶层的各种类 型的住宅；
丰富的文化娱乐设施和完善的基础设 施；
居住与区域就业综合开发，联动发展。
开发目标：为居民建设一个终身的居所，创造一个与众不同 营销案例分享 营销案例分享 的高品质新城
服务小企业 更需大智慧
服务小企业更需大智慧当前，伴随着我市岛内外一体化建设的强力推进，岛外区域正在受到越来越多的银行机构重视。
在这样的背景下，建行杏林支行小企业经营中心在服务小企业方面取得的成绩和探索的经验也值得探究。
用厦门建行杏林支行行长张烈武的话说，如今服务小企业，“更需大智慧”。
为此，本报记者日前专访了张烈武行长。
小企业业务实现“六增”“六增”的新格局。
第一是增“户”。
建行一直以来都很关注客户新增，特别是授信客户的有效增长，到目前为止，杏林支行新增授信户37户，在分行授信客户增户排名中位居第一。
第二就是增“量”。
杏林支行小企业贷款余额占支行企业贷款比例从年初的8%发展到10月底上升到24%左右，增长了两倍。
目前支行小企业贷款的新增额和贷款余额等综合业绩在分行排名第二。
第三就是增“新”。
主要是新的产品和业务不断实现零的突破。
杏林支行小企业经营中心成立之后，像联保联贷（产业集群）、网贷通、国内保理、卖方融资、企业年金、现金管理、代发工资、资产托管等全部都是从小企业开始做起。
第四就是增“品”。
今年建行特别重视客户的产品覆盖度，在杏林支行的小企业客户身上，平均每家企业有5个产品在使用。
目前，支行也确立了“奔八”的计划，也就是说要让一个小企业使用8个银行产品。
第五就是增“值”。
小企业客户综合收益率。
同时拓展小企业票据贴现业务。
拉动支行的价值实现和效益增长第六就是增“效”。
提高小企业业务办理效率。
形成有效的贷前调查模式。
已审查的模式进行调查。
风险前移。
提高效率，控制质量。
确保无新增不良。
由于小企业本身的特点决定小企业贷款利率会比大企业更有优势，使得支行的同时支行小企业业务保持持续的新增，资产质量控制较好，目前保持零不良。
创新工作方式记者：杏林支行小企业业务在最近一年之内发展为什么这么快速？其中有哪些值得其他小企业服务机构学习？张烈武：为什么短时间业务发展这么迅速？前10个月中有8个月，我们支行的小企业新增贷款都是分行第一。
厦门医疗器械项目建议书及实施方案
生产线上，质量是生命线，效率也不能落下。但有时候，一味追求效率，质量就容易出问题。解决办法就是，设立严格的生产标准和流程，实行质量追溯制度，一旦发现问题，立即停产排查。
四、市场定位与营销策略
市场变化莫测，定位不准确，营销策略就容易失效。有时候，看着市场上的竞争者，心里直打鼓，怎么才能突出重围呢？解决办法是，深入市场调研，了解消费者真正需求什么，然后量身定制营销策略，差异化竞争是关键。
五、政策变动与合规性
政策变动对项目影响巨大，稍有不慎，就可能触碰红线。解决办法就是，设立专门的法务团队，密切关注政策动态，及时调整项目策略，确保合规性。
六、环保要求与能耗控制
环保是社会责任，也是企业的生存之本。但是，有时候为了提高生产效率，能耗就不知不觉上去了。解决办法是，采用节能设备，优化生产流程，减少废弃物排放，同时积极参与环保公益活动，树立良好企业形象。
四、项目风险及应对措施
1.技术风险
医疗器械行业的技术更新速度很快，我们要时刻关注行业动态，加强与国内外科研机构的交流合作，确保项目的技术水平始终处于领先地位。
2.市场风险
市场竞争激烈，我们要加强市场调研，了解客户需求，不断优化产品和服务，提高市场占有率。
3.政策风险
政策变动对医疗器械行业影响较大，我们要密切关注政策动态，及时调整项目策略，确保项目的合规性。
二、项目内容
1.研发中心建设
我们要建立一个具有国际水平的研发中心，引进一批高水平的研发人才，专注于医疗器械的研发和创新。研发中心将配备先进的实验设备，确保研发工作的顺利进行。
2.生产基地建设
生产基地的建设是项目的重要环节。我们要在厦门选址建设一个现代化的医疗器械生产基地，采用国际先进的生产工艺和设备，确保产品质量。同时，生产基地将配备完善的物流系统，提高产品交付效率。
厦门商铺市场调查分析
厦门商铺市场调查分析厦门市政府积极发展城市经济和旅游产业，鼓励岛内思明、湖里两区发展特色商业，同时社区配套工程建设如火如荼。
各种基础设施不断完善。
政府的积极扶持，地产、房产的开发热潮，加之大量外来人口的涌入，岛内近几年来各社区商业街、各大型商业广场、主题商场等犹如雨后春笋迅猛扩展。
为了摸清当前厦门岛内商铺的市场供求情况，特以商铺为主题开展了一次有针对性的市场调查。
本次调查对象主要集中在厦门当前商业较为发达、商铺销售比较集中的地区，具体选取了：中山路片、鹭江道片、湖滨南路片、湖滨北路片、仙岳路片、SM片、金尚路片、江头片、莲阪片、莲前西（东）片、前埔片、镇海路片和火车站片中各两个较有代表性的楼盘项目并对其销售状况及项目特点进行了有针对性的调查，现将有关情况汇总如下：（一）鹭江道片1、华侨海景城概况：位于鹭江道思北路及湖滨西路交汇处，总占地面积20万平方米，二期建筑面积8.45万平凡米，由禹州集团开发建设。
二期一层设有独立小开间店面，主要面积在60－130平方米，价格也因店面位置的不同而分为4－5万元/平方米不等，总共55间的店面将在今年6月份开始销售。
2、假日香港广场概况：位于厦禾路与思明南路交汇处，总占地8885平方米，总建筑面积92922平方米，由丽新房地产开发有限公司开发建设。
项目底下二层设为商场和独立小店面，其中店面面积主要集中在30－80平方米，总共78套，预计将在今年8月份推出，目前价格未定，二层拟规划为对外开放的经营会所。
销售情况及分析此两处楼盘地理位置优越：既靠近鹭江道又与中山路毗邻，本身就处在中山商圈范围之内，周边又多条城市交通主干道，交通条件十分便捷，商业气氛浓厚，目前该片区在售商铺较少，商铺价格普遍较高，随着这两个楼盘店面的推出，这里商铺供求紧张的情况将有所缓解，但价格将可能进一步上涨。
（二）湖滨南路片概况：该片区所有楼盘项目的店面均已经销售一空，现正处于拆迁阶段的“百脑汇科技大厦”预计将在明年开工建设，届时该项目将于专业经营市场（IT）的形式出现。
亓双杏林湾商务营运中心营销推广及招商方案框架
杏林湾商务营运中心营销推广及招商方案框架☐项目背景1、项目进度分析工程进度:1-6#楼、8-11#楼已经全面开工，1-6#楼预计2010年6月完成地下室推广进度:前期进行了部分活动和媒体投放，但未进行全方位系统化的营销推广招商进度:一期1-6#楼招商政策、写字楼销售价格已经确定，招商工作提前启动2、产品构成分析:1#楼6#楼SOHO办公2#楼3#楼甲级写字楼3、招商政策分析入驻条件:①注册在集美②注册资本500万以上③每500平方米年缴纳总税收在200万元以上销售价格:均价4500元/平方米优惠条件:①五年税收返还，②整栋购买享5%价格优惠，③2010年6月31日以前签订《购买合同》并交付首期款享九折优惠。
☐目标界定目标体系描述:☐杏林湾商务营运中心整体知名度和价值认可。
☐杏林建设企业品牌形象和内涵的进一步提升。
☐一期1-6#楼写字楼物业实现100%销售或招商。
☐持续完善项目配套，提升企业实际进驻意愿☐市场定位核心问题:如何构筑项目的独特价值曲线？☐关于竞争项目谁是我们的竞争对手它们的主要特征如何☐关于项目自身项目自身禀赋项目SWOT分析☐关于目标客户谁是我们的客户他们的购买动机他们有何特征重点个案：观音山商务营运中心: 观音山CBD销售完毕，主要在于经营竞争。
软件园二期:软件园二期具有行业入驻门槛，与本案具有差异化。
湖里高新技术园:湖里高新技术园区项目入驻门槛与本案相似，可售存量及未来供应量巨大，与本案的直接竞争最为激烈。
但其不具有税收返还优惠政策，实际价格远远高于本案。
新站营运中心:新站营运中心与本案构成了直接竞争，其入驻门槛和销售价格要低于本案，但税收返还略逊于本案。
湖里高新技术园和新站营运中心是本案需要重点关注的本地竞争项目。
项目价值分析:写字楼一般具有六大核心竞争力，分别是规模指数、交通指数、配套指数、产品指数、影响指数和营运指数。
运营指数包含政府支持力度和招商优惠政策，本案在招商优惠政策上退税额度较高，优于主要竞争对手。
杏林计划书.doc
杏林计划书一、计划概要1.1公司简介2009年7月1日，由八人组成的“伴夏”团队创立了“伴夏快餐”，通过真诚的服务和良好的信誉赢得了客户的认可和好评，仅仅两个月的时间我们就拥有了近二百名客户。
两个月的创业生活让我们体会很多，感触很多，收获很多。
假期结束了，我们的“伴夏快餐”也落幕了。
我们有几分不舍，几分怀念，为了让我们梦想的翅膀飞的更高更远，我们伴夏团队重拾梦想决定创立杏林药膳快餐连锁店。
她依托中医药的特色，是以“绿色、健康、快捷”为特色的餐饮服务公司。
1.2 产生背景通过前期的市场调研，我们意识到:随着生活水平日益提高，人们也开始重视自己的健康状况。
健康消费、绿色消费越来越受到人们的重视，“中医药治未病”的理念也开始盛行。
药膳快餐作为一种绿色的健康的新兴产业，势必会引发新一轮的“绿色健康风暴”。
郑州市作为中原地区的一线城市，拥有广阔的市场前景。
鉴于目前还没有一家独立、完善、正规的药膳快餐餐厅，为了满足当今社会人们对餐饮的需求，我们将创立具有中医药特色的杏林药膳快餐连锁店。
连锁店以经营药膳为主，为人们提供早中晚三餐，同时中午负责药膳快餐的配送。
1.3 公司规划1.3.1 企业使命及愿景企业使命：弘扬中医药文化，用优质的服务高质量的药膳向祖国乃至全世界人民提供养生之道。
企业愿景：用中医药膳改变世界，让杏林药膳快餐成为具有中国特色的“麦当劳”。
1.3.2 公司战略我们将采用“四步走”战略，挺进蓝海—雄踞中原—辐射全国—走向世界。
1.3.3 营销策略营销中，我们将重视短期目标与长期目标的结合，逐步拓宽销售市场。
采用“校企联合，共同创新”的创新机制，开发不同配方的产品，提高药膳的附加值，以满足不同人群对健康生活的渴求；注重外卖产品的包装，充分实现产品的便捷性，以此来满足现代人高节奏、外向型的工作和生活的需要；由“营销”转向“营心”，为人们提供“安全、卫生、营养、健康、快捷”的药膳食品，以诚心赢得人心，以信誉赢得市场。
厦门杏林湾运营中心前期策划汇报稿2051391901
研判： 研判：
厦门商业物业，呈现局部过量，局部不足；百货商场竞争激烈，专业市场潜力巨 大。 岛内商业开发过量，部分商业经营不善，打击了开发商和投资商对商业物业的信 心； 岛外商业一片空白，无法满足居民的生活购物需求。 百货商场经营面积大幅增加，商业业态相似，布局相邻，竞争日益激烈；而专业 市场仅限于IT、家电、建材等，覆盖面小。 杏林湾商业物业存在市场空白，发展机会良好，但如何布局商业物业， 杏林湾商业物业存在市场空白，发展机会良好，但如何布局商业物业，规划商业 功能和商业业态，必需要以服务对象和经营产品类型为依据， 功能和商业业态，必需要以服务对象和经营产品类型为依据，并在经营上引入专业团 队，才能在未来的杏林湾竞争中脱颖而出。 才能在未来的杏林湾竞争中脱颖而出。
商业定位建议： 商业定位建议：
“杏林湾运营中心”的商业定位，可以从以下三方面考虑： 第一，作为商务办公的有效补充，例如现代服务业基地和创业中心在行政上需要 工商、税局等相关部门进驻，外部资源上需要信息产业、金融行业和会展等行业进 驻，这样才能形成功能完整的创业基地。 第二，打造集美学城20万师生消费中心，一方面，有效形成潜在创业人群与创业 中心的互动，另一方面，又可充分利用20万人群的巨大消费力，建议商业类型以IT卖 场、培训中心和购物中心等形式。 第三，承接园博园商务旅游、休闲旅游，带动相关商务、休闲和购物产业，树立 园博园休闲旅游龙头。
研判： 研判：
厦门写字楼市场，与住宅市场的豪宅化相似，由市场主导的物业开发呈高端化趋 势，新建的写字楼物业多数是高级别的甲级写字楼。 与住宅市场的保障房不同，政府主导的写字楼开发要么是针对大企业的总部办公 楼，要么是针对特点行业，门槛较高。 第一运营中心观音山商务运营中心，第二运营中心五缘湾商务运营中心，都定位 为总部经济带，以研发中心、运营中心等为核心职能。而为处于创业期、成长期企业 服务的写字楼寥寥无几，而小企业才是区域经济活力的标志。 摆在第三运营中心“杏林湾运营中心”面前的，只有两条路， 摆在第三运营中心“杏林湾运营中心”面前的，只有两条路，要么是复制第一 第二运营中心的旧路，要么是实行差异化战略，突破蓝海。 第二运营中心的旧路，要么是实行差异化战略，突破蓝海。 同时，新商务区的运营，不仅需要明确的定位，与之相符的规划，更需要足够的 耐心和实力进行商务氛围的培养，政策的支持同样不可或缺。
企业信用报告_厦门永欣泰商业管理有限公司
基础版企业信用报告
5.10 司法拍卖..................................................................................................................................................14 5.11 股权冻结..................................................................................................................................................14 5.12 清算信息..................................................................................................................................................14 5.13 公示催告..................................................................................................................................................14 六、知识产权 .......................................................................................................................................................14 6.1 商标信息 ....................................................................................................................................................14 6.2 专利信息 ....................................................................................................................................................14 6.3 软件著作权................................................................................................................................................15 6.4 作品著作权................................................................................................................................................15 6.5 网站备案 ....................................................................................................................................................15 七、企业发展 .......................................................................................................................................................15 7.1 融资信息 ....................................................................................................................................................15 7.2 核心成员 ....................................................................................................................................................15 7.3 竞品信息 ....................................................................................................................................................15 7.4 企业品牌项目............................................................................................................................................16 八、经营状况 .......................................................................................................................................................16 8.1 招投标 ........................................................................................................................................................16 8.2 税务评级 ....................................................................................................................................................16 8.3 资质证书 ....................................................................................................................................................16 8.4 抽查检查 ....................................................................................................................................................16 8.5 进出口信用................................................................................................................................................16 8.6 行政许可 ....................................................................................................................................................16
厦门明发商业广场发展战略调整研究——兼析其经营困境及突围之策的开题报告
厦门明发商业广场发展战略调整研究——兼析其经营困境
及突围之策的开题报告
一、研究背景
随着经济环境和消费市场的变化，许多商业项目也受到了影响，厦门明发商业广场作为厦门市中心商业区域的重要组成部分，也在面临许多挑战和困境。
然而，在此情况下，如何调整发展战略、解决经营困境、找到突围之策，是厦门明发商业广场所面临的重要问题。
本研究将通过对厦门明发商业广场的调研和分析，探讨该商业广场的经营困境，提出相应的解决方案，以提高其发展水平及市场竞争力。
二、研究目的
本研究旨在分析厦门明发商业广场的发展现状和挑战，并通过深入调研和分析，提出相应的解决方案，以改善其经营困境，促进其可持续发展。
三、研究内容及方法
1. 研究内容
（1）厦门明发商业广场的发展历程及现状。
（2）市场环境及竞争形势的分析。
（3）厦门明发商业广场存在的问题及经营困境。
（4）调整发展战略的建议及探讨。
2. 研究方法
本研究采用了Desk Research、问卷调查、面访以及数据分析等多种研究方法，以收集需要的信息和数据，并进行分析和比较。
四、研究意义
本研究可帮助厦门明发商业广场更好地理解市场环境和竞争形势，分析其存在的问题和经营困境，提供相应的解决方案，并促进其可持续发展。
同时，该研究也可为其他商业项目的发展提供参考。
五、预期结果
本研究预期结果为，通过深入调研和分析，提出可行的解决方案，提升厦门明发商业广场的市场竞争力和可持续发展能力。
厦门杏林欣隆泰项目项目市场定位报告
引本地居民关注；
类相对单一，本案唯有超越杏东路段
➢ 工厂人口保证了强大的人流量， 的商业档次，方能进一步发挥项目价 整体业态中低档化，但保持较高的租 值；
金水平；
• 本案应充分借助杏西商业广场的
开发运营，从而共同提升杏西商圈的 ➢ 未来商业项目众多，竞争激烈， 档次，对抗来自杏东及杏北其他地区 但杏西商圈竞争薄弱，本案面临较好 的商业分流； 的市场机会；
医药 烟酒茶 5%
4%
其他 9%
美容美 发 4%
服饰 46%
眼镜、 精品 6%
机构 8%
五金 7%
餐饮 21%
牡丹园步行街商业业态构成 其他 18%
美容美 发 5%
十字绣 6%
餐饮 3%
服饰 68%
2 杏西商圈特征
➢ 人流量巨大,远远超过
杏东商圈, 以周边工厂人群
杏东商圈主要商业街特征
为主，并可辐射至新垵等其 路段
➢ 杏东商圈主要包括杏东路、 牡丹园步行街和文达路（宁宝 路）三大重点街区，服饰为绝 对主力，除了杏东路北段业态 中等外，多数中低档服饰；
2 杏东商圈特征
➢ 服饰、餐饮是杏东商 圈的主力业态，总体商业 档次中低，部分中等档次 业态； ➢ 主干道杏东路人流量 最大，其中南侧人流量更 高于北侧人流； ➢ 沿街商业租金200— 300元/月/㎡居多，内街租 金80-100元/月/㎡为主； ➢ 主干道杏东路南侧的 客流量最大，但仍以外来 人口居多，北侧及内部社 区街区以本地居民为主； ➢ 以单层店面居多，开 间3.6-4.2米，进深10-12 米为主
和超市；鼓励开设专卖店、专业店，适
度发展餐饮、休闲、文化娱乐设施，形
成功能比较齐全，业态结构合理，以购
厦门商业步行街可行性研究及规划报告
厦门商业步行街可行性研究及规划报告一、引言厦门作为一个重要的海滨城市，旅游业、商业业发展迅速。
商业步行街作为商业发展的重要形式之一，近年来在各大城市开始兴起。
本报告将对厦门商业步行街的可行性及规划进行研究，为厦门商业发展提供参考。
二、目标与意义1.目标：研究厦门商业步行街的可行性，制定合理的规划方案。
2.意义：促进厦门商业的发展，提升市民和游客的购物和消费体验，推动经济增长。
三、调研与分析1.调研：通过实地考察和问卷调查，对厦门市场的商业需求进行了解。
2.分析：根据调研结果，厦门市商业需求强烈，消费金额大且稳定增长，商业步行街有利于满足购物和休闲需求。
四、可行性研究1.地理位置：选择地理位置便利、交通便捷的市中心地段作为商业步行街的规划地点。
2.商家激励：商家可以享受优惠政策和租金减免，吸引知名品牌入驻商业步行街，提升商业氛围和品牌影响力。
3.商业配套：规划商业步行街周边的停车场、公共厕所、垃圾处理设施等配套设施，提供便利的服务与环境。
4.公共空间：商业步行街应具备良好的公共空间设计，包括休息区、绿化带、休闲设施等，增强访客的停留时间和消费意愿。
五、规划建议2.商业布局：商业步行街的商铺以特色小吃、特色商品和当地特色文化产品为主要经营内容，同时可以引进合适的国际品牌。
3.政策支持：建议政府出台相关政策支持商业步行街的发展，包括税收优惠、人才引进等。
4.品质提升：规划商业步行街时应注重环境整治、道路设置、照明设施等品质提升，提升步行街的整体形象和消费体验。
六、总结本报告主要研究了厦门商业步行街的可行性和规划，认为商业步行街有利于厦门商业的发展和经济增长。
建议政府制定相关政策支持商业步行街的发展，同时提供激励措施吸引知名品牌入驻。
通过规划合理的商业步行街，可以提升市民和游客的购物和消费体验，促进经济发展。
银钻广场商业策划建议书华夏柏欣
TCBL Mall Consulting Limited 2006年7月8日
目录Menu：
1.0 市场分析 1.1 项目所在商圈分析 1.2 赛特商圈简介 1.3 项目概况及交通状况
2.0 项目业态布局与租户组合 2.1 商业布局方案的拟定因素 2.2 商业布局方案
中餐/日餐/东南亚餐厅
规划楼层示意图
7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F B1
建筑面积：1,455 平米 平均租金 : ￥155/平米/月
七层业态布局
语言学校/家政中心/ 银钻会所
规划楼层示意图
7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F B1
建筑面积：1,455/ 平米 平均租金 : ￥100/平米/月
银钻广场商业策划 建议书华夏柏欣
银钻广场商业策划建议书
本建议书依据2006年7月初华夏柏欣与韩建集团就银钻公寓1号商业楼 之定位以及相关业态组合的相关洽商内容所拟定。主要涉及内容为：
- 商业业态布局细化方案 - 租赁政策及租金水平初步方案 本建议书将通过2006年7月9日举行的方案讨论会由双方讨论确定。望 能够为下一步商业招商工作的开展提供完善的指导思路及规划细节。
a. 续租率及空置期的估算基准
由于大部份餐饮及娱乐租户一般要求较长租期,在此情况下，本测算 中将所有租约均作十年计算, 故此没有续租及空置期, 同时, 为简化测 算, 首年以100%出租率计算
b. 出租率问题 根据一般经验，购物中心在开业期的出租率不可能保证100%，一般
均会通过后期的管理运营工作而逐步提升。此次为简化测算, 首年以 100%出租率计算
地下一层业态布局
桑拿 / KTV
规划楼层示意图
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c) 主力店、次主力店招商并签约
பைடு நூலகம்
全面招商期
(珠宝品牌、服饰精品 及化妆品等全面展开）
a) 招商团队建立 b) 百货、零售、配套等品牌引进
c) 招商推广方案制定并执行
d) 招商工具制作并发包到位后应用
14000×40%×600=3360000 Pos机及财务系统 200000+240000=440000 最低追加成本3800000元 人员管理成本 按14000平米管理面，管理团队预计不低于20万/月（不包含后期运营企划推广费用） 建议按租赁模式操作该项目，迅速回收资金进行项目复制；以规模效应占领市场，快速盈利。
业态规划
详规
招商手册
主力店及 次主力店
招商
施工图 设计
正式施工
大规模 招商
以业态划分为依据，确定主力商家后才进行正式施工，真正做到未雨绸缪。 在引进主力商家方面，我司会实行“一铺多选”的策略。
ppt课件
经营模式建议
1、 租赁形式 优点：减轻开发商后期经营成本、运营压力、时间成本 缺点：统一经营、企划活动整合效果不理想；企划侧重公关活动，较难进行SP进行活动 2、 联营形式 优点：降低商户投资风险，利于商家货品及资金安全管理，利于整体招商及运营商资金流 缺点：开发商后期营运成本较高，须成立专业的管理团队；且商业须2~3年培养期的自然规律，周期较长 ，运营商资金及时间成本压力较大 开放式百货一般不低于40%的主场装修，按最低600元装修费投入
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招商策略
核心主力店先行，次主力店随后的原则 超市、知名品牌优先，辅助项目配套的原则
招商步骤 第一步
主力商户招商
第二步
基础 商户招商
第三步 商场开业
第四步 流动商户招商
主力商户入驻能够刺 激中小商铺的招商；能 够影响中小商铺的租金 水平，提高项目整体租
金收入。
基础商户影响力和号 召力不及主力商户，但 其面积需求相对较小， 在物业整体之业态组合 中必不可少。
开业筹备期
a) 开业活动方案制定 b) 后期补充性招商 c) 运营架构、思路建议
开业后招商调整
a) 剩余店面补充招商 b) 部分品牌调整 c) 营运方案调整
备注：具体的招商工作计划时间节点需根据工程时间节点调整及确定
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【 三、项目招商推广策略】
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1、项目招商推广总体思路
总规
东莞市温舍家用纺织品有 限公司
上海银舸家用纺织品有限 公司
合作项目 来雅、巴春 来雅、巴春 来雅、巴春 来雅、巴春 来雅、巴春 来雅、巴春
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代表商家示意
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个性饰品
聚宝屋、 HOW CLUB、 仙绿晶、e3e4、莎姿、柴 智堂、蓝烟火
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代表商家列举
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代表商家列举
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6
代表商家示意
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品牌步行街
屈臣氏、丝芙兰、千色 店、 adidas、nike、 李宁、 kappa
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代表商家列举
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代表商家示意
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主题小百货
钻石城、于氏珠宝、周大生、周六福、高尔 登、仙绿晶、石头记、悦康天珠、欧莱雅、 玉兰油、蝶妆、贝佳斯、高丝、高丽雅娜、 HUGO BOSS、欧泊莱、柏芝、红地球、羽 西、水之澳
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代表商家示意
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家纺家居
嘉加梦、凯帝、埃斯 普利特 、恐龙、飞梦 诗、温舍、银舸
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代表商家列举 商家名称 嘉加梦 凯帝
埃斯普利特 、恐龙 飞梦诗 温舍 银舸
经营品牌
丽水地区天鹅羽绒制品 有限公司温州分公司
揭东县美仙子家饰品发展 有限公司
美华装饰用品有限公司
厦门广懋国际有限公司
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代表商家示意
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生活配套
东方红、宝明堂、圣皮 尔、中国移动、中国联 通
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代表商家列举
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代表商家示意
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孕婴用品
常春藤、米奇、丽婴 房、小耐克、小衣恋、 巴布豆
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代表商家列举
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生活超市
新华都、永辉、人人乐
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【一、欣隆泰商业规划及商家推荐 】
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欣隆泰 一层商业规划及商家推荐
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ESPRIT、 ONLY、VERO MODA、BASIC HOUSE、 欧时力、LEE、levi's、TEXWOOD、杰克琼斯 、蓝威龙、淑女屋
餐饮落位
麦当劳、肯德基、德克士、味千拉面、真功夫
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【二、招商策略建议】
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整体招商原则： 主力店先行、大品牌商先行
基础类客户跟随之原则
➢招商工作是商业物业项目正常运营的基本前提，特别是对大型的商业项目来讲，更 成为经营成败的关键。因此企业制定切合实际的招商策略，进行细致全面的招商谈判 成为项目成功的重要保证。 ➢因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因 素： (一)项目自身的市场定位； (二)项目所在地的消费状况； (三)投资商和发展商的自身资金情况； (四)拟引进商家的市场定位、发展战略。
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代表商家列举
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代表商家示意
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欣隆泰 二层商业规划及商家推荐
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潮流服饰
马克华菲、马丝菲尔、bossini、 baleno、生活几何、U2、G2000 、美特斯.邦威、中域、森域、卡丹 路、拜丽德
餐饮落位
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代表商家列举
在招商率达到80%的
主力商户、基础商户
基础上实现全场开业， 的进入，将极大程
以火爆的开业氛围
度的鼓舞流动商户
带动开业后剩余 和投资者的热情，坚定
零散店面的招商
其投资信心。
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【招商工作计划】
时间 4个月
5个月
3个月
3个月
工作任务 招商预热期主力店
次主力店招商期(人人乐、
新华都、永辉、屈臣氏、 麦当劳、肯德基等）
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代表商家列举
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代表商家示意
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欣隆泰 三层商业规划及商家推荐
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娱乐休闲
欢乐迪KTV、好乐迪、康 康柳丁、翻斗乐娱乐、汤 姆熊儿童乐园 、南梦宫电游
餐饮落位
筷客、音乐厨房、豪客来、斗牛士、两 岸咖啡、好伦哥、德克士
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代表商家列举