某商业广场初期定位报告
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生活广场：19840㎡（可售） 共5层；层高：4~6m左右
海洋馆：10020㎡（不可售） 位置：单栋；层高：27.9m
幸海堂街区：5800㎡（可售） 层数2~3层；层高：3m左右
项目SWOT分析
S优势：
1. 品牌：华东区最大的海洋公园；
2. 地段：S7轻轨底站；
3. 资源：无想寺风景区、幸庄水库；
析
2. 区域内住宅产品低价，对项目公寓将产生一
定的冲击性；
Part2：项目定位1
项目价值梳理 项目形象定位 商业形象打造
项目价值梳理
品
牌
价
值 区
弈城海洋世界：
域 价
——华东区最大的海洋世界
值
规 划 价 值
产 业 价 值
产 品 价 值
市 场 价 值
Code of this report | 17
项目价值梳理
项目规划分析——基本参数
项目总建：78460㎡：购物中心：19840㎡，公寓：20000㎡、底商3800㎡、商业街5800㎡
项目规划分析——产品信息
项目由五种物业形态组成：购物中心、海洋馆、商业街、酒店公寓、底商 底商：3800㎡ （可售） 位置：1~2层，层高：3m左右
酒店公寓：20000㎡（可售） 位置3~15层；层高：3m左右
目前销售均价： 1F：15500元/㎡ 3F：7000元/㎡
2F：10000元/㎡ 4F：6500元/㎡
商业项目——五洲星世纪商贸城
在售1号楼商铺，面积35平方米，均价1600017000元/平方米；2、3号楼面积30、60平方米， 均价6500元/平米。5、6号楼为办公房源，均价 5000元/平方米左右。目前购房优惠：一次性付 款98折，按揭付款99折。
目前成交均价：折后成交交均价约7170元/㎡
商业项目——爱涛天岳城
营销动态：主售房源面积91、94、122、131、 139平方米。在售3、6、8号楼还剩少量房源均为 顶楼。此外在售1、2、4、5号楼，折后均价6700 元/平方米
目前成交均价：折后成交交均价约7185元/㎡
商业项目——中山首府
营销动态：在售4、5、9、15、20号楼，面积88-120 平方米，均价7300-8000元/平方米，5、7号楼5层以 下一口价7180元/平方米，6层以上优惠600元/平方米。 目前成交均价：折后成交交均价约7175元/㎡
市
5、游憩服务集散区：集聚旅游集散、旅游服务、特产购物、餐饮
场
娱乐、创意酒店、情景居住等综合服务功能。
价
6、绿意养身社区：集合健康疗养产业、高端酒店及绿色生态居所
值
的高端生态社区。
7、湖景生态公园：利用原幸庄水库，结合周边湿地，在满足防洪、
品
牌
价
值 区
溧水城南新区：
域 价
城南新区——区域价值驱动龙头
值
规
城南核心区分为精品购物休闲区、游憩服务集散区、创智商务综合区、
划
文化水岸绿廊、湖景生态公园、绿意养生社区、城市花园社区等七大片
价
区。
值
1、精品购源自文库休闲区：设置办公、休闲、娱乐与购物为一体的精品
产 业 价 值
购物街区，满足日益增长的消费需求，为本地居民及游客带来时尚、精 致的商业生活体验。
溧水在售竞品主要为：商业项目 两个2个，同区域住宅项目4个
项目
商业项目——顾家欧亚广场
顾家欧亚达商业广场项目由中国家居产业双10强顾家、欧亚达联 手打造，占地面积约120亩总规划建筑面积约20万㎡，涵盖商业 步行街、大型综合卖场、国际建材装饰馆、国际精品家居馆、优 居公馆、精品酒店等主题功能区组成，是集购物、商务、休闲、 娱乐等为一体的多业态、复合型城市商业综合体。
内 4. 产品：吃喝玩乐购住一站式休闲体验；
部
5. 旅游：天生桥、无想寺旅游景点环绕；
强
W劣势：
弱
分
析
1. 配套：处于城南新区周边无配套；
2. 沿街：项目仅单侧随园路临街；
3. 商业：目前城南新区无商业氛围；
O机会：
1. 溧水撤县为区；
2. S7轻轨动工；
3. 溧水城南新区发展；
外
部
T威胁：
环
境
分
1. 未来顾家、五洲项目对项目客户分流；
目前销售均价： 街铺1F：15000元/㎡ 办公：5000元/㎡
街铺2F：6000元/㎡
商业项目——万科城
营销动态：7月在售3号楼，均价为8300元/平方 米。面积110、140平方米。约100套房源，目前 已售出一半。精装交付。
目前成交均价：精装修成交均价约8000元/㎡
商业项目——中南锦城
营销动态：预计7月底8月初推12号楼，18层高， 共126套房源，主力户型74、88、95、110平方米， 预计2017年4月交付
宗地分析——人口
商业辐射超过19个社区（在建或已交付）9个行政、学校等机关单位及天生桥旅游人群
项目
项目辐射人口： 1、19个在建或已交付小区； 2、9个行政学校机关单位； 3、天生桥景区旅游客群； 4、未来在建规划拆迁安置房；
宗地分析——交通
项目
项目紧邻S7轻轨、靠近天生桥大道
公路：宁高高速、宁杭高速、沿江高速（宁常） 总里程95.8公里； 地铁：禄口机场到溧水区地铁S7轻轨，预计2017 年通车； 高铁：宁杭高铁溧水站，距离南京南站40公里； 水路：经秦淮河可直接到长江，接驳新生圩港； 航空：距南京路口机场13公里；
宗地分析——交通
天生桥大道站
项目
无想山 车辆基地
S7轻轨为项目商业赋予巨大投资潜力
目前项目西侧道路：随园路二期工程。 区中心方向：随园路至天生桥大道、珍珠 北路通往区中心,距离3KM； 市中心方向：随园路至天生桥大道转宁高 高速； S7轻轨：通往禄口机场 高铁：距离南京南站40km
周边分析——在售项目
2、创智商务综合区：集合总部办公、产业研发、酒店公寓、综合 居住等功能，实现资金、信息、人才、贸易的集聚运作，从何提升溧水 整体的产业活力与区域影响力。
产
3、行政文化中心区：以政府办公、各机构办公，与配套服务为主
品
要功能。
价
4、文化水岸绿廊：选择水系绿廊交汇区域，集合游憩休闲、时尚
值
购物、商务办公、景观居住功能，形成中心区综合性休闲娱乐文化艺廊。
Part1：项目分析
宗地周边分析 项目规划分析 项目SWOT分析
宗地分析——地块四至
地块尚处于平整阶段，景观资源优越，交通资源优越。
北至：地块红线， 尚在平整，目前无法通行
西至：随园路， 市政道路，已具备通车至项目条件
项目
东至：地块红线， 目前无法通行
南至：幸庄水库， 优越的水库资源、无想寺风景区资源
海洋馆：10020㎡（不可售） 位置：单栋；层高：27.9m
幸海堂街区：5800㎡（可售） 层数2~3层；层高：3m左右
项目SWOT分析
S优势：
1. 品牌：华东区最大的海洋公园；
2. 地段：S7轻轨底站；
3. 资源：无想寺风景区、幸庄水库；
析
2. 区域内住宅产品低价，对项目公寓将产生一
定的冲击性；
Part2：项目定位1
项目价值梳理 项目形象定位 商业形象打造
项目价值梳理
品
牌
价
值 区
弈城海洋世界：
域 价
——华东区最大的海洋世界
值
规 划 价 值
产 业 价 值
产 品 价 值
市 场 价 值
Code of this report | 17
项目价值梳理
项目规划分析——基本参数
项目总建：78460㎡：购物中心：19840㎡，公寓：20000㎡、底商3800㎡、商业街5800㎡
项目规划分析——产品信息
项目由五种物业形态组成：购物中心、海洋馆、商业街、酒店公寓、底商 底商：3800㎡ （可售） 位置：1~2层，层高：3m左右
酒店公寓：20000㎡（可售） 位置3~15层；层高：3m左右
目前销售均价： 1F：15500元/㎡ 3F：7000元/㎡
2F：10000元/㎡ 4F：6500元/㎡
商业项目——五洲星世纪商贸城
在售1号楼商铺，面积35平方米，均价1600017000元/平方米；2、3号楼面积30、60平方米， 均价6500元/平米。5、6号楼为办公房源，均价 5000元/平方米左右。目前购房优惠：一次性付 款98折，按揭付款99折。
目前成交均价：折后成交交均价约7170元/㎡
商业项目——爱涛天岳城
营销动态：主售房源面积91、94、122、131、 139平方米。在售3、6、8号楼还剩少量房源均为 顶楼。此外在售1、2、4、5号楼，折后均价6700 元/平方米
目前成交均价：折后成交交均价约7185元/㎡
商业项目——中山首府
营销动态：在售4、5、9、15、20号楼，面积88-120 平方米，均价7300-8000元/平方米，5、7号楼5层以 下一口价7180元/平方米，6层以上优惠600元/平方米。 目前成交均价：折后成交交均价约7175元/㎡
市
5、游憩服务集散区：集聚旅游集散、旅游服务、特产购物、餐饮
场
娱乐、创意酒店、情景居住等综合服务功能。
价
6、绿意养身社区：集合健康疗养产业、高端酒店及绿色生态居所
值
的高端生态社区。
7、湖景生态公园：利用原幸庄水库，结合周边湿地，在满足防洪、
品
牌
价
值 区
溧水城南新区：
域 价
城南新区——区域价值驱动龙头
值
规
城南核心区分为精品购物休闲区、游憩服务集散区、创智商务综合区、
划
文化水岸绿廊、湖景生态公园、绿意养生社区、城市花园社区等七大片
价
区。
值
1、精品购源自文库休闲区：设置办公、休闲、娱乐与购物为一体的精品
产 业 价 值
购物街区，满足日益增长的消费需求，为本地居民及游客带来时尚、精 致的商业生活体验。
溧水在售竞品主要为：商业项目 两个2个，同区域住宅项目4个
项目
商业项目——顾家欧亚广场
顾家欧亚达商业广场项目由中国家居产业双10强顾家、欧亚达联 手打造，占地面积约120亩总规划建筑面积约20万㎡，涵盖商业 步行街、大型综合卖场、国际建材装饰馆、国际精品家居馆、优 居公馆、精品酒店等主题功能区组成，是集购物、商务、休闲、 娱乐等为一体的多业态、复合型城市商业综合体。
内 4. 产品：吃喝玩乐购住一站式休闲体验；
部
5. 旅游：天生桥、无想寺旅游景点环绕；
强
W劣势：
弱
分
析
1. 配套：处于城南新区周边无配套；
2. 沿街：项目仅单侧随园路临街；
3. 商业：目前城南新区无商业氛围；
O机会：
1. 溧水撤县为区；
2. S7轻轨动工；
3. 溧水城南新区发展；
外
部
T威胁：
环
境
分
1. 未来顾家、五洲项目对项目客户分流；
目前销售均价： 街铺1F：15000元/㎡ 办公：5000元/㎡
街铺2F：6000元/㎡
商业项目——万科城
营销动态：7月在售3号楼，均价为8300元/平方 米。面积110、140平方米。约100套房源，目前 已售出一半。精装交付。
目前成交均价：精装修成交均价约8000元/㎡
商业项目——中南锦城
营销动态：预计7月底8月初推12号楼，18层高， 共126套房源，主力户型74、88、95、110平方米， 预计2017年4月交付
宗地分析——人口
商业辐射超过19个社区（在建或已交付）9个行政、学校等机关单位及天生桥旅游人群
项目
项目辐射人口： 1、19个在建或已交付小区； 2、9个行政学校机关单位； 3、天生桥景区旅游客群； 4、未来在建规划拆迁安置房；
宗地分析——交通
项目
项目紧邻S7轻轨、靠近天生桥大道
公路：宁高高速、宁杭高速、沿江高速（宁常） 总里程95.8公里； 地铁：禄口机场到溧水区地铁S7轻轨，预计2017 年通车； 高铁：宁杭高铁溧水站，距离南京南站40公里； 水路：经秦淮河可直接到长江，接驳新生圩港； 航空：距南京路口机场13公里；
宗地分析——交通
天生桥大道站
项目
无想山 车辆基地
S7轻轨为项目商业赋予巨大投资潜力
目前项目西侧道路：随园路二期工程。 区中心方向：随园路至天生桥大道、珍珠 北路通往区中心,距离3KM； 市中心方向：随园路至天生桥大道转宁高 高速； S7轻轨：通往禄口机场 高铁：距离南京南站40km
周边分析——在售项目
2、创智商务综合区：集合总部办公、产业研发、酒店公寓、综合 居住等功能，实现资金、信息、人才、贸易的集聚运作，从何提升溧水 整体的产业活力与区域影响力。
产
3、行政文化中心区：以政府办公、各机构办公，与配套服务为主
品
要功能。
价
4、文化水岸绿廊：选择水系绿廊交汇区域，集合游憩休闲、时尚
值
购物、商务办公、景观居住功能，形成中心区综合性休闲娱乐文化艺廊。
Part1：项目分析
宗地周边分析 项目规划分析 项目SWOT分析
宗地分析——地块四至
地块尚处于平整阶段，景观资源优越，交通资源优越。
北至：地块红线， 尚在平整，目前无法通行
西至：随园路， 市政道路，已具备通车至项目条件
项目
东至：地块红线， 目前无法通行
南至：幸庄水库， 优越的水库资源、无想寺风景区资源