某商业广场初期定位报告
泉州浦西万达广场前期商业市场调研及定位报告
Click to edit Master subtitle style泉州浦西万达广场——前期商业市场调研及定位报告2011年3月23日.wanda3></a>目录一、城市概览二、区域介绍三、城市商业四、项目分析五、项目定位六、品牌落位一、城市概览1、城市卖点2、总体介绍3、经济数据7></a><B style='color:white;background-color:#886800'>4、结论一、城市概览1.城市卖点泉州——福建省三大中心城市之一；著名侨乡；“世界宗教博物馆”；有“中国鞋都”和“中国服装产业基地”之称。
一、城市介绍2.总体介绍泉州素有“民办经济特区”之称。
城市竞争力排名全国第26位，经济总量位居全国前列,人均GDP位居全国第二十五位，城市生活质量全国第32位，现有人口800万、常住人口180万（至2010年），辖<B style='color:white;background-color:#886800'>4个市辖区、5个县、代管3个县级市一、城市介绍泉州是国务院首批公布的2<B style='color:white;background-color:#886800'>4个历史文化名城之一，也是中国古代海上丝绸之路的起点，唐朝时为世界四大口岸之一，宋元时期被称为“东方第一大港”，被誉为“世界宗教博物馆”，联合国教科文组织将全球第一个“世界多元文化展示中心”定址泉州。
曾涌现出欧阳詹、蔡襄、曾公亮、李贽、俞大猷、郑成功、施琅、李光地等诸多杰出人物。
泉州保留着以南戏、南音、南少林、南建筑为代表的文化遗产，其中南音是中原雅乐的活化石，梨园戏、高甲戏、打城戏、木偶戏是全国特色剧种。
全国著名侨乡和台湾汉族同胞主要祖籍地。
分布在世界129个国家和地区的泉州籍华侨华人720万人，旅居香港同胞70万人，旅居澳门同胞6万人，三者合占全省60%以上。
广场商业群楼初步定位报告
RR广场商业群楼初步定位报告第一部分：项目理解及分析一、项目分析（一）项目综合简介RR广场项目位于汉阳古琴台，是一栋具有标志性的商住项目，主体由一栋塔楼及六层群楼组成，本案所论述的为商业群楼部分（后简称项目）。
项目规划范围包含地上六层及地下一层群楼物业，主体面宽为108米，进深90 - 95米，总建筑面积6万平米。
建筑采用剪力墙结构，整体无粱设计，一至六层层高为4米，地下一层高为4.7米。
建筑一层设计有5个出入口，内部配置电梯19部，其中包含观光电梯、中厅扶梯各两部，交通动线清晰便捷。
项目还配备车位个，停靠方便。
项目是一个具有商业历史的建筑，曾历经过百货与电子广场两次产业经营，因此内部商业配置十分齐全，且商业知名度也较高。
（二）项目现状项目目前处于空置状态，内部水、电、梯均已停用。
由于外墙封闭，内部空间目前采光点少，部分区域黑如深夜。
（三）项目周边配套情况1、交通配套：项目位于鹦鹉大道，紧邻江汉一桥，不远至RR大桥，交通极为便利，是武汉三镇的交通枢纽，车流量达每分钟150辆之多。
2、商业配套：项目北面过江汉一桥即达武广、汉正街及江汉路三大汉口核心商圈，南面为汉阳钟家村老商业中心，无论购物、医疗、娱乐一应俱全。
3、自然资源配套：项目矗立于三镇中心，享尽繁华的同时，包揽了武汉几大著名的自然胜景，RR、汉江、月湖、龟山呈现于此，美不胜数。
4、文化资源配套：项目位于月湖文化广场建设范围内，著名的知音文化处处可循，另外即将投入使用的琴台大剧院更是将高尚文化聚焦于此，成为武汉未来高知、高雅文化传播的主阵地。
二、项目的优势条件分析三镇交通枢纽，通达性良好；核心地段，价值永恒；坐拥经典美景，感受高雅文化，建筑内外的品质、气度自然天成。
三、项目的难点分析商业氛围不足，人流引进困难项目所在地段虽是汉口、汉阳商圈连接的纽带，但由于汉口、汉阳商圈一直以来都相对独立，力口上这一地段汇集了几大著名自然景观，缺乏可开发商业的土地资源，所以商业发展相当缓慢。
商业广场初步市场定位分析报告
目录壹、市场部分一、上海商铺市场分析二、松江商铺市场分析三、区域市场分析四、区域住宅市场分析五、区域商业情况六、地铁商铺现状与进展前景分析贰、项目分析一、项目情况二、SWOT分析叁、项目定位及产品建议一、销售策略定位二、消费群定位三、项目定位四、产品改进建议五、价格定位壹、市场部分一、上海商铺市场分析1、市场运行概况➢商业租金、售价稳步上扬截止到今年第三季度，上海的商铺平均租金差不多上升至28元/平方米/月，比2005年同期增加了约5％，05年度比04年度增加了7％，04年度比03年度增加了11.8％，而空置率3年间始终稳步维持在11％左右。
这讲明上海的商铺市场差不多进入一个稳健进展期，步入了成熟的时期。
➢郊区的商业楼盘担当起了市场销售量的主力随之而来的是众多开发商转向商业地产，外资地产基金纷纷进入上海商业地产市场，商业地产服务业也悄然出现。
值得注意的是，随着近年来房地产市场的进展，大量新兴社区的建成和入住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区附近的沿街商铺、集合式商场和社区商铺的进展相当迅速。
➢商业进入实物消费与服务消费并重的时期丰富商业内涵，满足综合消费，提升等级，已成为上海市区商业进展的新趋势。
从消费水平看，上海居民的消费能级正从日常生活消费品向住房、汽车等更高层次跨越。
从消费结构看，全市消费需求由实物消费为主进入实物消费与服务消费并重的时期，零散型的商业地产布局模式专门难适应上海商业以后的进展需求，因此体量大、功能综合全面、内在经营服务品质优良的商业项目将是下一步商业地产开发重点。
➢商业用房的租赁和销售仍将并驾齐驱目前约有20％左右的商业房产只租不售，有一定实力的开发商资金方面假如没有压力，完全能够采取长期收益的方式经营自己的商铺，这一收益是长期且稳定的；其次，随着住宅开发向外围的扩张，商业房产也向都市周边集聚，但由于这些区域目前存在配套不全、市政缺乏、人气不足等多方面的阻碍，难以形成对销售价格的有效支撑，由此只能采取养铺的措施或等待各方阻碍因素慢慢消除后，再重新推向市场；最后，有些大规模的商业房产由于其经营方面的特性，只能采取租赁的方式猎取收益。
苏州高新区站前商务广场前期规划报告
连廊
写字楼
酒店
连廊
酒店式 公寓
项目业态布局建议
■写字楼部分商业业态布局
连廊 连廊
■ 1-2层： 银行 、便利店 、西餐厅 、 咖啡厅 ■3层： 商务配套 ，会客厅 、会议室
办公 大厅
■建议： ■写字楼底商作为1-2层联卖 ， 有利于去化 及后期商家经营 。 ■3层作为写字楼商务配套 ， 发展商持有租
赁。
项目业态布局建议
■原酒店裙楼商业业态布局
连廊
■ 1-2层： 特色餐饮 、休闲餐饮 、特色专 卖
■3层： 酒店餐厅 、娱乐会所 、健身会所 。
连廊
酒店裙楼
■建议： ■裙楼底商作为背靠背的1-2层沿街商铺 ， 有利 于去化及后期商家经营 。
■3层作为酒店配套 ， 发展商持有租赁运营 。
项目业态布局建议
项目位于浒通片区中心区域内 ， 周边规划为生活居住区 ， 围绕生活居住区外围为工 业组团 ， 未来消费力充足 。
城铁新城规划
■商务广场位于沪宁城际铁路苏州新区站站 前广场内 。 ■按照苏州高新区总体规划要求 ， 该区域是 高新区 “北扩西进 ”战略重点 ， 是苏州中心 城区西北部城市重点发展片区 ， 是高新区北 部的城市门户 。 ■作为苏州城区的三个城际站点之 一 ， 高新 区站将和苏州轨道三号线 、无锡硕放机场专 线形成换乘 ， 将成为苏州西北部地区重要的 对外交通和换乘枢纽 ， 是创造高新区的现代 服务业核心区和现代化都市形象展示区 ， 具 有展示高新区门户形象 。 ■未来将发展成为高新区北部新城最繁华的 现代商业中心 。 ■拟建商务广场位于苏州高新区城际站核心 区域 ， 站前广场右侧 ， 牌楼路以西 ， 浒莲路 以北 ， 轻轨三号线及沪宁城铁以东 ， 区位位 置优越 。
京山春风商业中心综合体 前期定位报告
京山春风商业中心综合体前期定位报告京山春风商业中心综合体前期定位报告2全国视野全国视野集体智慧集体智慧成为成为““最具实效性的地产营销集成服务商最具实效性的地产营销集成服务商””是我们的志向是我们的志向3京山春风商业中心综合体处于京山县城老城区中心地带，周边新盘开发多以住宅区为主导，而本项目的开发指标看出，该项目的开发将以商业占据约40%的综合体立项，是现阶段区域内第一个大型的综合体，也是区域在逐渐的城市改造中呈现的价值过程。
故而，我们认为，京山春风商业中心综合体将是基于对地块的理解与超越竞争的规划想象力，才可能在项目定位阶段增加提升价值。
导语4物业形态产品组合体量比例发展策略限制条件核心问题界定客户目标项目属性研究界定城市研究区域研究宏观分析综合体研究住宅、酒店、办公、商业市场研究项目优化建议物业组合发展建议5物业形态产品组合体量比例发展策略限制条件核心问题界定客户目标项目属性研究界定城市研究区域研究宏观分析综合体研究住宅、酒店、办公、商业市场研究项目优化建议物业组合发展建议6区位条件：城市中心、交通枢纽、核心商圈项目位于京山县核心商业圈内，地块东至交通路，西至农机公司，南至京源大道，北至交通局，是京山城内最重要的商业项目。
南北分别为两条城市主干道——京源大道与轻机大道；东西各为两条城市次干道，商业氛围浓厚；本体研究资源研究规划指标 SWOT分析项目用地老城区新城区综合结论7地理位置：一条商业主干道和两条商业次干道围绕地块，存在较大商业的挖掘空间与价值位于老城区核心商业圈京源大道中段，项目地块周边社区与环境相对较好，多为近年新开始住宅项目，项目北面多为事业单位员工宿舍等外观陈旧的建筑，整体居住环境与品质一般。
交通局宿舍本体研究资源研究规划指标综合结论兴业路步行街东方百货SWOT分析交道路京源大道交通局东门路商业街对面宾馆8地块现状：除了中百超市具备一定展示性外，周边整体居住环境参差不齐老旧的私房沿京源大道的商铺工地现场工地现场沿交路的商铺三角路南社中百超市京山医院本体研究资源研究规划指标综合结论SWOT分析沿京源大道的商铺9规划指标：地块所承载的商业使命远大于居住使命主要经济技术指标用地性质商业、居住规划用地面积（㎡） 62206总建筑面积（㎡） 194137保留建筑面积（㎡） 28131超市 13265.82Shopping mall 42961.43步行街商铺 14644.89公寓 11620.17商品住宅 83533.25容积率 3.12建筑密度（%） 38.31备注商业≥42%项目总用地面积为6.22万㎡，总建筑面积19.41万㎡，保留建筑面积2.81万㎡，容积率3.12；其中商业建筑面积不少于7.13万㎡，住宅建筑面积不大于9.51万㎡。
商业购物广场定位及营销策划报告
商业购物广场定位及营销策划报告二、商业购物广场的定位1.目标人群定位商业购物广场的目标人群主要包括年轻人和家庭消费者。
年轻人注重时尚和个性化，他们喜欢追逐潮流，对新鲜事物保持敏感；家庭消费者关注便利性和实用性，他们希望一站式购物，能够满足家庭各个需求。
2.产品品质定位商业购物广场应以提供高品质的商品和服务为目标，通过引进一些知名品牌和特色商户，打造精品形象，吸引消费者到来。
同时，注重店铺的经营管理和产品质量控制，确保消费者的满意度。
3.购物环境定位商业购物广场的定位要在提供购物和娱乐功能的同时，也要注重创造舒适的购物环境。
购物区域应宽敞明亮，设置舒适的休息区和洗手间等设施，以提升消费者的购物体验。
三、营销策划1.市场调研首先，对目标人群进行详细的市场调研，了解他们的购物习惯、消费需求以及对不同产品的偏好，为后续的营销策划提供依据。
2.品牌推广商业购物广场应注重品牌推广，通过线上线下多渠道的方式，提高品牌知名度和美誉度。
可以组织一些促销活动，如打折、赠品等，吸引消费者到店购物，同时加强与周边商家的合作，共同开展联合促销活动。
3.服务提升商业购物广场应注重提升服务质量，从商品选择、店铺布局到员工培训等方面进行改进。
培训店员提高服务意识和技能，提供专业的购物指导和建议；丰富商品种类，满足不同消费者的需求；优化店铺布局，提升购物体验等。
4.活动策划商业购物广场可以组织一些特色活动，如时装秀、品牌发布会等，吸引消费者的关注和参与。
同时，可以结合节假日等特殊时期，开展一些促销活动和主题展览，提高消费者的购物热情。
5.线上营销除了线下营销，商业购物广场还可以通过线上渠道进行营销。
可以建立官方网站或社交媒体账号，发布最新资讯、促销信息等，吸引更多消费者关注和参与。
同时，也可以通过电子商务渠道提供在线购物服务，满足消费者的便捷购物需求。
四、营销效果评估和改进商业购物广场应定期对营销策划的效果进行评估和改进。
可以通过消费者满意度调查、销售额分析等方式了解消费者的反馈，及时调整策略和改进服务，提升营销效果。
某广场的前期定位与广告推广策划
某广场的前期定位与广告推广策划一、前期定位某广场位于城市的中心地带，面积较大，可容纳多种商业设施与娱乐场所。
在广场的前期定位阶段，需要对目标受众和市场需求进行充分的调研。
1. 调研分析目标受众：通过市场调研、问卷调查等方式，了解目标受众的人口统计学信息、消费能力和消费习惯等方面的数据。
例如，广场所在城市的居民多数为中产阶级，且对时尚、娱乐和休闲消费感兴趣。
2. 确定市场需求：通过研究竞争对手、分析行业趋势等方式，了解市场上的潜在需求，并进行市场规模的预测。
例如，城市中心地带缺乏以休闲娱乐为主题的大型广场，而市场上的现有商场多以购物为主导，缺乏娱乐设施。
3. 定位策略：基于目标受众和市场需求的调研结果，确定广场的定位策略。
例如，将广场定位为集购物、娱乐和休闲于一体的大型综合性广场，以满足中产阶级消费者的需求。
4. 确定核心竞争力：确定广场的核心竞争力，以区别于其他竞争对手。
例如，通过多元化的商业设施和娱乐项目，提供消费者更多选择，并与品牌商家合作，提供独特的购物和娱乐体验。
二、广告推广策划在前期定位的基础上，制定合适的广告推广策划，提高广场的知名度和吸引力，进而吸引更多的消费者。
1. 策划品牌形象推广：为广场建立独特且令人难忘的品牌形象，包括起一个醒目的名字，设计一个有辨识度的标志，在广告宣传中突出广场的特色和优势。
例如，广场可以取名为“乐活广场”，突出休闲娱乐的定位。
2. 多渠道宣传：通过各种传媒渠道进行广告宣传，包括电视、电台、报纸、杂志、户外广告等。
同时，结合社交媒体平台，利用微博、微信等建立广场的官方账号，并定期发布吸引目标受众的内容，提高用户参与度。
3. 活动策划：定期举办各种吸引人的活动，例如限时特卖、大型演唱会、音乐节、动漫展等，吸引大量的目标消费者。
同时，与品牌商家合作，打造独特活动，吸引更多消费者体验。
4. 与周边商家合作：与周边商家合作，共同进行广告推广活动，例如，与酒店合作推出优惠套餐，吸引外地游客入住和消费。
某广场商业项目定位报告
某广场商业项目定位报告某广场商业项目定位报告一、项目概述某广场商业项目是位于某市中心地带的一个综合性商业项目。
该项目地理位置优越，交通便利，周边居民众多，商圈辐射范围广，具备良好的商业发展潜力。
本项目旨在打造一个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合商业中心，为消费者提供优质的购物和休闲体验。
二、市场调研根据对该地区市场的调研和消费者群体的分析，可以得出以下结论：1. 购物需求旺盛：消费者对购物的需求很高，追求品质和时尚，尤其是年轻人和家庭主妇。
2. 餐饮市场潜力巨大：消费者对美食有较高的需求，喜欢尝试各式各样的餐饮美食，尤其是具有特色的餐厅和咖啡店。
3. 娱乐休闲需求增多：随着工作压力的增加，消费者对休闲娱乐的需求也越来越高，尤其是电影院、KTV和儿童游乐场等。
基于以上市场调研的结果，我们可以得出该项目的定位方向。
三、项目定位本项目将以“时尚购物、美食享受、休闲娱乐”为核心定位，突出以下特点：1. 时尚购物：引进一些国内外知名品牌，提供时尚、高品质的购物环境和商品，吸引消费者前来购物。
2. 品质餐饮：引入各种具有特色的餐厅和咖啡店，提供美食，满足消费者对高品质餐饮的需求。
3. 休闲娱乐：建设一个现代化的电影院、KTV、游艺场所和儿童游乐场等，满足消费者对娱乐休闲的需求。
4. 商业配套设施：配备充足的停车位，提供便利的购物环境，方便消费者购物。
五、经营策略1. 品牌引进：优先引进国内外知名品牌，提供消费者更多的选择，提升消费者的购物体验。
2. 多元化经营：除了时尚购物，还将引入书店、健身俱乐部等其他配套设施，满足消费者不同需求。
3. 促销活动：组织各种促销活动，如打折、赠品等，吸引消费者前来购物消费。
4. 餐厅特色：餐厅都必须有自己的特色菜系，提供消费者各种美食选择。
六、项目特色1. 独特的设计风格：项目将以现代化、时尚的设计风格为主，给人一种舒适、时尚的感觉。
2. 完善的配套设施：项目将提供充足的停车位、舒适的休息区、方便的洗手间等，为消费者提供便捷的服务。
某商业广场策划定位报告(中篇)
B1【都市生活馆】
美食广场
》地下一层设置美食广场，满足周边 商务白领用餐便捷的业态，且美食广 场作为高租金及高聚集人流的业态设 置为最佳。
B1【都市生活馆】
乐活形态馆 缤纷活力馆 跃动魅力馆 潮流风尚馆 都市生活馆
品牌旗舰店
时尚零售 餐饮
酒吧
餐饮
品牌旗舰店
时尚零售 餐饮
1 F》潮流风尚馆
• 该层业态以满足客群的时尚消费为主，汇聚各年龄层对时 尚的理解及追求，打造国内某大城市城市的前沿流行阵地 ，无论是白领精英还是潮流达人，均可在此找到属于自己 的时尚元素。主要规划有高端的全国性连锁专卖店，以及 时尚主题酒吧等。
项目各楼层业态规划建议【B方案】
南区 教育培训|休闲娱乐|家居馆
北区 大型餐饮|KTV|SPA养生|健身馆
创意零售|游艺城
品牌旗舰店|时尚配饰|潮流腕表|万 国美食
时尚零售【精品】 |风味餐厅
主题风洞
风味餐饮|时尚零售|儿童生活馆
品牌旗舰店|时尚零售|药妆彩妆|咖 啡甜品
时尚零售【潮流】 |休闲餐饮
餐饮
KTV
4F》乐活形态馆【A方案】
• 四层业态主要以休闲业态为主，吸引区域内外的商务、时 尚阶层等消费人群，最大程度地聚集项目人气。
释放轻松快感的乐活形态馆
影院
健身馆 SPA养生
餐饮
KTV
》此区域设置大型餐饮，满足区域 内家庭聚会或商务宴请的需求。
4F【乐活形态馆 】
餐饮
影院
健身馆 SPA养生
用时尚生活的各个层面构筑 国内某大城市尚品生活体验商业中心
丰富的业态组合构筑 MIX城市生活 一站式吃喝玩乐购 满足时尚集群的精神及物质需求
某商业广场商业定位规划与运营管理
某商业广场商业定位规划与运营管理某商业广场商业定位规划与运营管理一、商业定位规划商业定位规划是商业广场运营成功的关键，要根据市场需求和竞争环境进行科学规划，以确保商业广场能够提供满足消费者需求的产品和服务。
以下是某商业广场的商业定位规划：1. 目标市场定位：根据市场调研，某商业广场的目标市场主要是年轻人和家庭主妇。
年轻人喜欢时尚潮流的品牌和休闲娱乐设施，而家庭主妇则关注生活购物和休闲娱乐，因此商业广场要结合两个目标市场的需求进行定位。
2. 品牌租户选择：某商业广场选择品牌租户时，要考虑品牌知名度、消费者认可度和产品质量。
租户应包括时尚服装品牌、美食餐饮品牌、娱乐设施等，同时还可以引进一些本地特色品牌，以满足消费者的多样化需求。
3. 商业广场布局规划：商业广场的布局要根据品牌租户的需求进行规划，使得各个品牌之间互相补充，形成一个完整的购物和娱乐体验。
例如，时尚品牌可以集中在一层，美食餐饮可以集中在另一层，娱乐设施可以分散布置，形成一个多样化的购物中心。
此外，商业广场还可以设置休闲区域和美食广场，提供更好的消费环境。
4. 服务设施规划：商业广场的服务设施是吸引消费者的重要因素，因此需要提供便利的停车场、洗手间、母婴室、导购服务等。
同时，商业广场还可以引入一些创新服务设施，如无人商店、虚拟导购等，以提升消费者的购物体验。
二、运营管理商业广场的运营管理是确保商业广场长期稳定运营的关键，以下是某商业广场的运营管理措施：1. 品牌和营销推广：商业广场应与品牌租户合作，共同进行品牌推广和营销活动。
可以通过举办时尚秀、美食节、亲子活动等来吸引消费者，提高商业广场的知名度和消费者的认可度。
2. 客户关系管理：商业广场要注重与消费者建立良好的关系，提供个性化的服务。
可以通过会员制度、积分兑换等方式，与消费者建立联系并推送优惠信息。
同时，商业广场还应重视消费者的意见和建议，及时解决问题，提升消费者满意度。
3. 租户管理：商业广场要与租户建立良好的合作关系，提供优质的服务和支持。
日东商业广场项目定位及商场规划报告
商场策划之产品设计：——日东商业广场项目定位及商场规划报告目录第一部分日东商业广场项目定位第二部分日东商业广场商铺及物业产品定位第三部分日东商业广场推广价格定位第四部分日东商业广场推广手法展望第一部分日东商业广场项目定位一、日东商业广场项目定位描述定位原则：（商场香港概念的阐述）1、符合香港人个体经营商场和投资物业的习惯；●经营商场习惯：在香港品牌都采取在人流旺的商场或街道租赁相对独立开设专卖店的形式经营，私人商铺尤其一些波鞋店、漫画店等经营潮流商品的私人经营更是独立门市；●香港人对投资商场物业要求有独立业权、可以保障对商铺经营的自主权，商场可以提供整体的市场促销推广活动，商场人流有保障，商场租金回报稳定及有上调空间；项目定位描述：珠海唯一的加勒比海滨风情大型综合情景式购物中心。
定位展开：●珠海概念随着珠海的城市定位被政府重新定义，珠海在消化最近经贸、商业流通领域最新概念（如CEPA、港珠澳大桥、大珠三角等）上比以前更加积极主动，加上珠海靠近澳门的优势，其商业前景已经越来越被外界认同，在珠海从事商贸活动的风气已经形成。
珠海政府最近加大了在全国范围（包括港澳台）的城市形象推广的力度，珠海已经被越来越多的人们所熟悉，无论是在珠海营商1页还是投资商业物业都已经成为外来资金进入珠海的突破口，所以在日东商业广场的定位上我们首先将购物中心定义为珠海概念的商业物业项目。
●珠海唯一一个大型休闲购物中心现代商场的消费行为购物的诉求已经越来越淡化，人们进入一个购物中心希望可以同时满足购物、就餐、休闲、运动、娱乐甚至商务等消费需要，也就是大陆业者喜欢说的一站式购物。
日东商业广场采取现代购物中心的经营特色，在百货经营满足了购物需要的基础上添加了餐饮、娱乐、运动、休闲、广场活动等功能，这样的商场定位已经成为中国大陆地区乃至华人地区大型商场开发的特征，但在珠海目前也就只有珠海百货、免税和海天城三个商场加上周边商业街道在共同打造这种购物环境，还没有真正意义上在单个的商场内实现满足这种随着居民生活水平提高而形成的购物消费需要。
某市商业项目前期定位报告
介
商铺功能转换的两种模式（正式与非正式）
招商策略——分阶段招商重点，对于主力店不惜代价，以面 积换单价
出售策略——不同位置采用不同出售方式 选择最佳出售时机（确定主力店后）
© Copyright Centaline Group, 2010
商圈分析指标 1.人口规模及特征分析 2．经济状况分析 3．竞争状况分析 4．交通条件分析 5．客流量分析 6．环境分析 7．自身分析
8．城市规划
海秀东商圈 海口核心商圈，辐射全市，乃至吸引下属县市消费；消费人口年龄22-55岁，教育水 平高，收入中上且稳定；以公务员、医生、律师、商人等职业居多。
项目所在商圈未来发展速度的不确定性较大；
项目35号地高容积率商业部分可出售性较差。
（一般规划层数较高）
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 8
报告思路
项目分析 商圈分析 案例分析
项目商业部分发展战略
业态组合定位 规划创新建议 招商策略建议 出售策略建议 商铺推广策略
解决的关键问题及创新点
从业态定位、规划、招商、出售、推广等多方面推出项目商业的发展战略
姓名 刘彬
员工 ID 号 TJ14020024
人员配置 公司 天津中原
咨询师体系职级 高级投资分析师
积分分配（%） 100
© Copyright Centaline Group, 2010
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项目商业SWOT分析
优势
紧邻未来海口市政府、会展中心，片区发展前 景较好； 有西海岸最具规模的商业配套；临滨海大道、 长滨路，有利于商业开发。 西海岸二线海景资源，属高档片区，片区消费 能力较强；
万达广场前期商业市场调研及定位报告-50页
3、经济数据
3.1城市竞争力（城市GDP对比、人均GDP、固定投资、社会零售 消费总额 ）
2010年地区生产总值730.32亿元，比上年增长15.8% 城市人均GDP；90134元，比上年增长12.9% 固定资产投资总额；335.45亿元，比上年增长18%，增速高于苏州1个 百分点。 房地产投资总额；63.04亿元，比上年增长53.6 % 社会消费品零售总额；141亿元，比上年增长17%
三、城市商业
1、全市商圈 2、商圈分析 3、商业网点 4、重要商家（商场图&简介、各层品牌、各层租金、优势&劣势） 5、分析综述（概述、对手规划布局、经营模式&租金分析、结论之市场空白点、
结论之租金建议）
6、本市品牌销售排名（餐饮、服装、配套）
三、城市商业
1、全市主要商圈分布图（标出项目所在位置）
BOSSSUNWEN
2F
Eland、ES、Veromoda、百家好、思莱德、贝拉维拉、艾格、艾格博妮、艾格周末、凤禧、 黛安芬、安莉芳、曼妮芬
3F
维格娜丝、EP、哥弟、佐丹奴、高氏杰、粉红玛俐、阿玛施、南卡、牧迪、瑞琦、三枪、 爱谱诗、鄂尔多斯、蒙古王
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海洋馆：10020㎡（不可售） 位置：单栋；层高：27.9m
幸海堂街区：5800㎡（可售） 层数2~3层；层高：3m左右
项目SWOT分析
S优势：
1. 品牌：华东区最大的海洋公园；
2. 地段：S7轻轨底站；
3. 资源：无想寺风景区、幸庄水库；
Part1：项目分析
宗地周边分析 项目规划分析 项目SWOT分析
宗地分析——地块四至
地块尚处于平整阶段，景观资源优越，交通资源优越。
北至：地块红线， 尚在平整，目前无法通行
西至：随园路， 市政道路，已具备通车至项目条件
项目
东至：地块红线， 目前无法通行
南至：幸庄水库， 优越的水库资源、无想寺风景区资源
内 4. 产品：吃喝玩乐购住一站式休闲体验；
部
5. 旅游：天生桥、无想寺旅游景点环绕；
强
W劣势：
弱Hale Waihona Puke 分析1. 配套：处于城南新区周边无配套；
2. 沿街：项目仅单侧随园路临街；
3. 商业：目前城南新区无商业氛围；
O机会：
1. 溧水撤县为区；
2. S7轻轨动工；
3. 溧水城南新区发展；
外
部
T威胁：
环
境
分
1. 未来顾家、五洲项目对项目客户分流；
2、创智商务综合区：集合总部办公、产业研发、酒店公寓、综合 居住等功能，实现资金、信息、人才、贸易的集聚运作，从何提升溧水 整体的产业活力与区域影响力。
产
3、行政文化中心区：以政府办公、各机构办公，与配套服务为主
品
要功能。
价
4、文化水岸绿廊：选择水系绿廊交汇区域，集合游憩休闲、时尚
值
购物、商务办公、景观居住功能，形成中心区综合性休闲娱乐文化艺廊。
目前成交均价：折后成交交均价约7170元/㎡
商业项目——爱涛天岳城
营销动态：主售房源面积91、94、122、131、 139平方米。在售3、6、8号楼还剩少量房源均为 顶楼。此外在售1、2、4、5号楼，折后均价6700 元/平方米
目前成交均价：折后成交交均价约7185元/㎡
商业项目——中山首府
营销动态：在售4、5、9、15、20号楼，面积88-120 平方米，均价7300-8000元/平方米，5、7号楼5层以 下一口价7180元/平方米，6层以上优惠600元/平方米。 目前成交均价：折后成交交均价约7175元/㎡
目前销售均价： 1F：15500元/㎡ 3F：7000元/㎡
2F：10000元/㎡ 4F：6500元/㎡
商业项目——五洲星世纪商贸城
在售1号楼商铺，面积35平方米，均价1600017000元/平方米；2、3号楼面积30、60平方米， 均价6500元/平米。5、6号楼为办公房源，均价 5000元/平方米左右。目前购房优惠：一次性付 款98折，按揭付款99折。
品
牌
价
值 区
溧水城南新区：
域 价
城南新区——区域价值驱动龙头
值
规
城南核心区分为精品购物休闲区、游憩服务集散区、创智商务综合区、
划
文化水岸绿廊、湖景生态公园、绿意养生社区、城市花园社区等七大片
价
区。
值
1、精品购物休闲区：设置办公、休闲、娱乐与购物为一体的精品
产 业 价 值
购物街区，满足日益增长的消费需求，为本地居民及游客带来时尚、精 致的商业生活体验。
宗地分析——交通
天生桥大道站
项目
无想山 车辆基地
S7轻轨为项目商业赋予巨大投资潜力
目前项目西侧道路：随园路二期工程。 区中心方向：随园路至天生桥大道、珍珠 北路通往区中心,距离3KM； 市中心方向：随园路至天生桥大道转宁高 高速； S7轻轨：通往禄口机场 高铁：距离南京南站40km
周边分析——在售项目
溧水在售竞品主要为：商业项目 两个2个，同区域住宅项目4个
项目
商业项目——顾家欧亚广场
顾家欧亚达商业广场项目由中国家居产业双10强顾家、欧亚达联 手打造，占地面积约120亩总规划建筑面积约20万㎡，涵盖商业 步行街、大型综合卖场、国际建材装饰馆、国际精品家居馆、优 居公馆、精品酒店等主题功能区组成，是集购物、商务、休闲、 娱乐等为一体的多业态、复合型城市商业综合体。
宗地分析——人口
商业辐射超过19个社区（在建或已交付）9个行政、学校等机关单位及天生桥旅游人群
项目
项目辐射人口： 1、19个在建或已交付小区； 2、9个行政学校机关单位； 3、天生桥景区旅游客群； 4、未来在建规划拆迁安置房；
宗地分析——交通
项目
项目紧邻S7轻轨、靠近天生桥大道
公路：宁高高速、宁杭高速、沿江高速（宁常） 总里程95.8公里； 地铁：禄口机场到溧水区地铁S7轻轨，预计2017 年通车； 高铁：宁杭高铁溧水站，距离南京南站40公里； 水路：经秦淮河可直接到长江，接驳新生圩港； 航空：距南京路口机场13公里；
项目规划分析——基本参数
项目总建：78460㎡：购物中心：19840㎡，公寓：20000㎡、底商3800㎡、商业街5800㎡
项目规划分析——产品信息
项目由五种物业形态组成：购物中心、海洋馆、商业街、酒店公寓、底商 底商：3800㎡ （可售） 位置：1~2层，层高：3m左右
酒店公寓：20000㎡（可售） 位置3~15层；层高：3m左右
目前销售均价： 街铺1F：15000元/㎡ 办公：5000元/㎡
街铺2F：6000元/㎡
商业项目——万科城
营销动态：7月在售3号楼，均价为8300元/平方 米。面积110、140平方米。约100套房源，目前 已售出一半。精装交付。
目前成交均价：精装修成交均价约8000元/㎡
商业项目——中南锦城
营销动态：预计7月底8月初推12号楼，18层高， 共126套房源，主力户型74、88、95、110平方米， 预计2017年4月交付
市
5、游憩服务集散区：集聚旅游集散、旅游服务、特产购物、餐饮
场
娱乐、创意酒店、情景居住等综合服务功能。
价
6、绿意养身社区：集合健康疗养产业、高端酒店及绿色生态居所
值
的高端生态社区。
7、湖景生态公园：利用原幸庄水库，结合周边湿地，在满足防洪、
析
2. 区域内住宅产品低价，对项目公寓将产生一
定的冲击性；
Part2：项目定位1
项目价值梳理 项目形象定位 商业形象打造
项目价值梳理
品
牌
价
值 区
弈城海洋世界：
域 价
——华东区最大的海洋世界
值
规 划 价 值
产 业 价 值
产 品 价 值
市 场 价 值
Code of this report | 17
项目价值梳理