信阳房地产项目基本情况(终版)

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信阳各地人口与经济分析
区域 GDP GDP(亿元) 百分比 人均GDP(元) 全市 1408.66 100.0% 16400 浉河 182 12.90% 30599 平桥 184.5 13% 22091 息县 136.8 淮滨 103 潢川 162.7 光山 123.6 固始 214.1 15.10% 12333 商城 114.73 8.10% 14952 罗山 121 8.50% 16218 新县 82.3 5.80% 21824
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
郑州 洛阳 南阳 许昌 新乡 周口 焦作 安阳 平顶山 信阳 商丘 驻马店 开封 三门峡 濮阳 漯河 鹤壁 济源 全省
5547 3001 2367 1739 1618 1592 1576 1592 1502 1408 1418 1386 1212 1148 994 812 553 439 29810
单位：元
400
300 200 100 0
8%
6% 4% 2% 08 年 09 年 10 年 11 年 12 年 0%
零售总额 312.42 增长率 23.00%
人均可支收入 11024 12047 13348 15271 17256 增长率
16.30 10.20 7.90% 9.10% 10.20
信阳市近年社会消费品零售总额持续上涨年均增长率在15%以上,但是增长的趋势在逐步变 缓，同时房地产消费额度占到25%%左右（140亿）。人均可支配收入也在持续上涨,但整个 趋势在逐步变缓.
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城市定位与空间布局
定位：鄂豫皖交界地区重要的交通枢纽与物流中心，工贸旅游综合发展，具有山水 园林城市风貌的区域中心城市。2020年市区人口达到100万。
羊山新区：未来的行政中心、 集居住、商业金融、文化娱 乐等功能
工业城：以工业和物流 为主
平桥区：规划居住和工业 功能为主，未来城市区域 副中心
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9.70% 7.30% 11.50% 8.70% 12576 13787 18755 14872
市区人均GDP高于新区，但总量占26%，县区经济比较发达，县区GDP贡献率为74%。
区域 人口 人口 百分比 全市 浉河 平桥 息县 淮滨 潢川 光山 固始 商城 罗山 新县
858.96 100.0%
59.48 6.9%
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信阳行政区域划分
108万 108万 74万 74万 83.11万 83.11万 37万
74万 74万
170万
86万 170万
76万 76万
土地总面积18925平方千米。信阳市现辖8县4区，8县指（罗山、息县、光山、潢川，新县、商城、固始、淮滨）
4区（羊山新区、平桥区、浉河区(老城区）、南湾管理区）
6201 3136 2500 1903 1766 1753 1707 1684 1556 1535 1500 1498 1327 1205 1120 850 622 490 32155
885 656 1026 429 565 895 352 508 490 610 736 708 467 224 356 255 157 67 9395
信阳商品房销售面积及增长率
0
-20%
房地产投资 86.73 112.51 136.08 165.48 189.15 增长率 55.30% 25.60% 20.90% 21.60% 15.00%
销售面积 258.18
增长率
-16.20% 43.20%
15.60% -11.90%
2013年房地产开发房地产开发投资168.11亿元，其中，住宅投资138.56亿元，商业营 业用房投资29.65亿元，投资额度的减少会减少市场供给。
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信阳房地产市场格局
信阳主城区房地产市场主要分为羊山新区、浉河区、南湾区、平桥区四大板块
信阳主城区房地产市场板块分布
代表楼盘： 南湖壹号，森林半岛
代表楼盘： 恒大名都，东方今典 建业1号城邦
代表楼盘： 中铁· 领秀城 代表楼盘： 欧洲故事，世界城、万 象城
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随着羊山新区的开发，信阳市开发目前已呈现出百花齐放的状态，国内一线品牌开发企业的进 驻，（恒大、东方金典、绿城、中冶、中铁、建业、正商、隆基泰和）市场竞争日益加剧。
信阳房地产投资额
200 180 160 140 单元亿元 120 100 80 60 40 20 0 08年 09年 10年 11年 12年 0% 20% 10% 100 30% 50% 600 单位：万平方米 40% 500 400 300 10% 200 0% -10% 08年 09年 368.36 10年 400.74 8.80% 11年 481.79 12年 423.09 50% 40% 30% 20% 60%
一期 二期
四期 三期
五期
占地面积：485.3亩 建筑面积：66万㎡
恒大名 都
容积率：2.8 开发商：恒大地产集团郑州有限公司 物业类别：高层 特殊卖点：品牌地产、精装修 售价：高层含精装修5600元/㎡ 销售情况：第五期，已售90% 客户构成：政府单位15%、私营业主10%、市区 及县区70%、外地客户5%
信阳项目 基本情况
2014年3月
PRIVATE & CONFIDENTIAL www.dtz.com
项目决策背景及渊源
1.本项目所指震雷山地块以及市一中老校区地块，是华信公司 与信阳市政府将采取置换方式获取。华信公司与新乡市隆鑫置 业有限公司，签署协议，将该地块转让给新乡隆鑫置业，由于 隆鑫置业缺少资金或其它原因，目前该地块未通过招拍挂取得， 老一中地块还未进行拆迁。隆鑫置业预想找第三方介入。
70022 47755 24359 44304 31204 19586 48408 33130 31747 25132 20369 21145 28387 53770 31460 33333 39377 72175 34226
11306 7710 3933 7,153 5038 3162 7816 5349 5126 4,058 3,288 3414 4583 8682 5079 5382 6358 11,654 5,526
平。新乡人口600万，12年GDP1600亿。
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商业市场规模
信阳历年人均收入
20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 18% 16% 14% 12% 10% 单位亿元 700 600 500
信阳销售品零售总额
25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 08年 09年 373.85 19.70% 10年 432.98 18.90% 11年 511.95 18.20% 12年 592.63 15.80% 0.00%
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代表楼盘——东方今典
联排 33F高层 7F洋房
新 六 大 街
占地面积：800亩 建筑面积：80万㎡
北环路 新 二 十 四 大 街
容积率：0.9 开发商：河南东方房地产开发有限公司 物业类别：别墅10%、多层20%、高层70% 特殊卖点：品牌地产、3万㎡景观湖 售价：在售二期：叠加别墅9000元/㎡，电梯洋房已售 罄5500元，高层（26层）4700元/㎡；三期尚未推售 销售情况：第二期，已售90% 客户构成：政府单位20%、私营业主15%、市区及县 区60%、外地客户5%
金上海湾 金成翡翠溪 谷 和源壹号公馆 建业1号城 邦 中冶尚园
香江帝景
香格里拉 印象欧洲
羊山新区
中乐百花公馆
恒大名都
东方今典
建业森林半岛 建业南湖壹 号
浉河区
茗阳天下 宝峰华府
苏荷公寓 龙江名邸
双汇欧洲故事
台北城上城 万象城
浉河壹号 龙跃河山 中建领秀城
正商红河谷
世界城
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代表楼盘——恒大名都
主 入 口
83.52 9.7%
108.78 12.7%
74.71 8.7%
86.75 10.1%
83.11 9.7%
173.6 20.2%
76.73 8.9%
74.61 8.7%
37.71 4.4%
信阳市的人口为143万，占16.3%，市区常住人口80万，东八县人口占到73.7%。
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信阳各地人口与经济分析
08年
866.8 12.20%
09年
975.04 12.80%
10年
1092.21 11.80%
11年
1276.83 11.10%
12年
1408.65 1wk.baidu.com.50%
13年
1535 8.70%
0%
GDP
增长率
资料来源：信阳历年统计年鉴
2008-2013 年间信阳 GDP均保持平稳快速增长，年均增速达到10% 以上，均高于全国平均水
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2
一、宏观环境与物业市场研究
1、宏观环境分析
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信阳城市概况
郑州 西 安
合肥
武汉
信阳市，位于河南省南部，东邻安徽，南接湖北，为三省通衢，是江淮间的战略要地，豫南政治、经济、 文化、教育、交通中心，鄂豫皖区域性中心城市。 信阳北距郑州300公里，南距武汉200公里，东距合肥346公里，西距西安534公里，是全国44个交通枢纽城 市之一，中国连接南北，承东启西最重要的支点城市。
2012年全市总人口855.21万，长驻人口639.78，外出务工人口200多万，其中市区长驻人口80万，县区人口较 多，其中固始170万为河南县区人口第二，其中浉河区59.48万人，平桥区83.52万人。 土地面积比新乡大2倍，40%山区，人口比新乡多250万，市区人口比新乡少40万，
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信阳地理地貌——北国江南，江南北国
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
信阳各地区人口与GDP分析
35000 30000
单位：万人
25000
20000 15000 10000 5000 浉河 平桥 息县 淮滨 潢川 光山 固始 商城 罗山 新县 0
人口（万） 59.48 83.52 108.7 74.71 86.75 83.11 173.6 76.73 74.61 37.71 人均GDP 30599 22091 12576 13787 18755 14872 12333 14952 16218 21824
向南：完善湖东区的建设，保护和完善浉河两岸的景观，作为城市生态建设及特设河滨
景观区。
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宏观经济运行—河南全省排名
2013年河南省各地市GDP和人均GDP排名
2013年GDP 排名 地级市 2012年GDP 2013年GDP 2011年常住 人均GDP（ 人均GDP（ 人均GDP排 人口 元） 美元） 名
城市发展规划：
平桥区和羊山新区是信阳目前的发展方向，分别定位于城市区域副中心 和未来行政中心。项目宗地所处的震雷山区定位为旅游度假区
整体规划空间布局策略“南联、北延、东拓、西优”
向东：主要布置城市行政中心，文化中心以及工业区，城市大规模集中建设的居住区
向北：跨过羊山和龙飞山主要建设科技园及配套居住组团，发展教育产业。 向西：有南湾风景区发展成为以旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务设施
2 5 15 6 12 18 4 9 10 14 17 16 13 3 11 8 7 1
信阳综合实力排名比较靠后，与周口、驻马店、商丘属于一个级别，传统的农业大市。
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宏观经济运行——经济总量及增长率
信阳历年GDP及增长率
1800 1600 1400 单位亿元 1200 1000 800 600 400 200 0 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2%
信阳位于淮河流域、大别山北，属于亚热带与暖温带交界处，气候宜人、山清 水秀。西部和南部为桐柏山 、大别山，占全市总面积的37.1%，中部东部为丘陵，区域内梯田层层，河渠纵横，塘堰密布，水田如网。 城市名片：中国十佳宜居城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、2010中国休闲城市30强、中国最具幸
福感城市百强、2012中国十大特色休闲城市 ,2012年全国最具影响力的十大茶产地排名第一.
小结：前几年信阳市区的吸纳能力不够，与其工业薄弱有关，大量劳力外出务工。 信阳经济的发展，城市框架拉大，房地产市场的需求旺盛，特别是县区在信阳置业数量 将会十分庞大。
县域经济的强大，人口基数大，使县区的房地产需求及价格有很大的拉升作用。据了解
县区房价与市区差别不大。
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房地产市场：
信阳市2010年至今三年年均销售量均在400万平方米之上，虽然2012年销售量有下降，但价格方面 依然保持高涨。同时市区80万人400多万方的销售量，说明城市化进程加快，房地产需求旺盛。