拿地测算培训PPT
合集下载
地产行业投资测算培训PPT共11
25
风险防范措施制定
建立完善的风险评估机制，对融资过程中可能出现的风险进行全面分析 和预测。
针对不同类型的风险，制定相应的防范措施，如设置止损点、建立风险 储备金等。
2024/1/28
加强企业内部管理和财务透明度，提高投资者信心和企业声誉。同时， 积极与投资者沟通，及时披露相关信息，降低信息不对称带来的风险。
净现值（NPV）
预测项目未来现金流并折现至当前时 点的价值总和，用于判断项目可行性 。
敏感性分析
通过改变关键参数，观察投资测算结 果的变化，以评估项目风险。
10
土地获取成本分析
03
与估算
2024/1/28
11
土地获取方式及成本构成
土地获取方式
包括招拍挂、协议出让、 划拨等，不同方式对应不 同的成本构成和获取难度 。
4
政策法规影响因素
01
02
03
土地政策
土地供应、土地利用规划 、土地出让方式等政策对 地产行业具有重要影响。
2024/1/28
房地产调控政策
限购、限贷、限售等调控 政策对地产市场需求和价 格具有直接影响。
税收政策
房产税、土地增值税等税 收政策调整对地产行业盈 利能力和市场预期具有重 要影响。
5
市场竞争格局分析
03
04
动态投资测算方法
考虑资金时间价值、风险因素等，结果更 为精确
05
2024/1/28
06
适用于详细评估及优化投资方案
9
关键指标解析
投资回报率（ROI）
反映项目投资收益水平，ROI = 年收 益 / 投资总额。
内部收益率（IRR）
衡量项目投资效率，反映项目现金流 的盈利能力。
综合体项目拿地阶段及及项目可行性评估PPT课件
消费习惯：集中购物需求较多选择市区，随机购物需求主要在镇中，日常消费需求主
要集中在菜场、商贸城及4大超市，就项目业态定位及经营宣传而言，需要改变消费者市 区消费习惯，满足随机消费需求，优化日常消费品类及品牌。
第10页/共33页
购买力及需求：
购买人群：洛社4000个中小企业及个体户，产生了最少10000左右的企业主和个体老
26760
பைடு நூலகம்
第21页/共33页
成本测算
1、土地成本 1.1、拍卖地价 1.2、土地契税 1.3、市政配套费 2、综合开发成本（2.1-2.6） 2.1、规划设计费 2.2、建安费 2.2.1、地下2层车库 2.2.2、地下1层商业 2.2.3、地上1-3层-商业 2.3、管理费 2.4、财务费 2.5、营销费 2.5.1、广告推广费 2.5.2、案场包装费 2.5.3、销售代理费 2.5.4、招商代理费 2.6、不可预见费用
总建筑面积150元/平 总建筑面积70元/平
含超市外销售部分装修 50万/月，24个月 5000万2年贷款 销售额的5.5%
820 建安费的5%
3、税费
3.1、营业税及附加
3.2、土地增值税
3.3、企业所得税
4、开发成本+税费 5、不考虑土地成本的毛利（销售总额-开发 成本-税费）
6、综合地价上限（万元/亩）
消费及购买需求 地块条件
竞争关系 商户意向
第9页/共33页
消费需求：
消费人口：地块周边3公里范围内常住家庭消费人口约14万人，商务消费人口约2万人。
周边消费人口足够支撑小型综合体项目的发展。
人口结构：整个洛社有1000多家工业企业，4000户个体，10000多的高端消费人群；
要集中在菜场、商贸城及4大超市，就项目业态定位及经营宣传而言，需要改变消费者市 区消费习惯，满足随机消费需求，优化日常消费品类及品牌。
第10页/共33页
购买力及需求：
购买人群：洛社4000个中小企业及个体户，产生了最少10000左右的企业主和个体老
26760
பைடு நூலகம்
第21页/共33页
成本测算
1、土地成本 1.1、拍卖地价 1.2、土地契税 1.3、市政配套费 2、综合开发成本（2.1-2.6） 2.1、规划设计费 2.2、建安费 2.2.1、地下2层车库 2.2.2、地下1层商业 2.2.3、地上1-3层-商业 2.3、管理费 2.4、财务费 2.5、营销费 2.5.1、广告推广费 2.5.2、案场包装费 2.5.3、销售代理费 2.5.4、招商代理费 2.6、不可预见费用
总建筑面积150元/平 总建筑面积70元/平
含超市外销售部分装修 50万/月，24个月 5000万2年贷款 销售额的5.5%
820 建安费的5%
3、税费
3.1、营业税及附加
3.2、土地增值税
3.3、企业所得税
4、开发成本+税费 5、不考虑土地成本的毛利（销售总额-开发 成本-税费）
6、综合地价上限（万元/亩）
消费及购买需求 地块条件
竞争关系 商户意向
第9页/共33页
消费需求：
消费人口：地块周边3公里范围内常住家庭消费人口约14万人，商务消费人口约2万人。
周边消费人口足够支撑小型综合体项目的发展。
人口结构：整个洛社有1000多家工业企业，4000户个体，10000多的高端消费人群；
房地产项目看地拿地拿地操作标准培训讲义教程PPT模板
Part
பைடு நூலகம்
3
拿地背景和项目情况－地块背景分析
地块背景：
深圳“商品房+政策性住房用地”的捆绑出让模式首次获得成功。代表了 未来深圳土地出让的模式和方向。未来的发展商必然肩负更多的社会责任。 本项目从而肩负了更加重要的历史使命：拿什么态度来做经济适用房？
开发商背景：
深圳首个参与政府旧城改造事业的开发商，已成功改造渔农村成为口 岸片区地标建筑。积极参与配合政府公众事业。本地块也是另外一个展现 开发商社会责任感的项目。
交通规划利好 快速路网建设
福龙路、新区大道、留仙大道等。
内外交通畅通无阻。
华南国际物流中心
华南地区连接香港和珠三角地区重要 的内陆物流“枢纽港”。
以地铁、快速路网等交通建设为发展契机，汇聚车流、人流、物流核心。
Part
2
地产新规划－便捷的路网
本项目 和平路
路网交通规划
布龙公路
梅观高速 梅龙路 人民路
地产新城定位：依托深圳新客站、国家铁路和轨道4、5号线的建设，将地产二线拓 展区建设成为区域性交通枢纽和综合服务的现代化新城区。
Part
地产新客站
2
地产新规划－交通规划利好
京广线与东南沿海高速铁路客运 专线的终点站和交汇点。 无缝连接香港、福田、南山、宝安
地铁4、5号线
中心区，沿线地铁商业开发机遇。
交通、环境等条件.
Part
2
地产新规划
1 新城规划
2 交通利好 3 区域楼市现状
新城规划
Part
2
地产新规划
根据《深圳市住房建设规划（2011-2020 ）》，片区作为深圳四大重点开发地区首 位，誉为“地产新城”。地产新城包括北至和平路、东至梅观高速、西侧和南侧至特 区行政加线的区域，总用地面积为23平方公里。
伟业房地产项目拓展土地经济测算培训18PPTXX年
PPT文档演模板
伟业房地产项目拓展土地经济测算培 训18PPTXX年
三、静态经济测算操作流程
•1、明确项目指标 •2、估算销售收入 •3、估算投资成本 •4、计算增值税 •5、出损益表
土地成本一般按(土地成交价+补偿款+税费）计 算： ➢土地成交价格：一般包括政府土地收益和土地开 发建设补偿费，按实际成交价格计算; ➢补交政府土地收益：因增加地上建筑面积、地下 经营性面积及改变土地用途需要补交的政府土地收 益,按实际发生额计算； ➢土地契税:按土地成交款的3%。
PPT文档演模板
伟业房地产项目拓展土地经济测算培 训18PPTXX年
三、静态经济测算操作流程
PPT文档演模板
•1、明确项目指标
•2、估算销售收入
•3、估算投资成本
•4、计算增值税
•5、出损益表
•土地增值税实行四级超率累进税率：
土地 增值 税应 纳税 额
计算方式
增值额（A）/扣除 项目金额(B)
计算式
伟业房地产项目拓展土地经济测算培 训18PPTXX年
三、静态经济测算操作流程
PPT文档演模板
•1、明确项目指标
•2、估算销售收入
•3、估算投资成本
•4、计算增值税
•5、出损益表
基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、 供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等 工程发生的支出，按市政费用+道路费用+绿化费 用计算。 ➢市政费用：按地上建筑面积X单方造价（200300元/㎡）计算 ➢道路费用：按道路占地面积（总用地面积*15%） X单方造价（200元/㎡） ➢绿化费用：按绿地占地面积(总用地面积*（1建筑密度）-道路占地面积)X单方造价(300-500 元/㎡)
地产拿地可行性研究培训课件
分市场的竞争压力。
品类竞争关系：不同价格档次市场份额
区域主流客户构成
① 品类（价格档次） ② 产品构成
竞品项目名称：天元城
距离宗地（公里）
约5公里
占地面积 （万平米）
2
开发商
天元置业
容积率
开发现状 客户类型
社会新锐
客 户 望子成龙 构 健康养老 成 富贵之家
经济务实
结论
4.6
建筑面积 （万平米）
6 历史1供5 应 20
40
60 潜在56供应
销售量（万平米）
16
同物业类型销售量
均价（元/平米）
7200
同物业类型均价
说明：
统计同物业类型数据应区分普通商品住宅、公寓、商业
以2014年为例，2014年以前为历史供应，2014年以后为潜在供应。
P15
2.市场环境：总量、品类、品质
品类：通过分析竞品价格、产品、去化速度三项指标，推导区域市场主流客户，前置审视不同客户细
上的纵向对比”，判断该片区的市场增长潜力。
① 空间横向对比
小店157个项目， 占比全市38%，是 太原重点片区。
② 时间纵向对比
2014年片区市场总体状况（小店区）
时间纬度
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 合计
供应量（万平米） 同物业类型供应量
项目投资收益评估三大件：投入、收益和现金流
项目投资收益分析模型： 投入、收益和现金流
投入
项目总投资 可售楼面地价
开发成本
收益
销售收入 内部投资收益率
销售净利率
现金流
资金峰值 资金峰值时间 三年内结算比例
品类竞争关系：不同价格档次市场份额
区域主流客户构成
① 品类（价格档次） ② 产品构成
竞品项目名称：天元城
距离宗地（公里）
约5公里
占地面积 （万平米）
2
开发商
天元置业
容积率
开发现状 客户类型
社会新锐
客 户 望子成龙 构 健康养老 成 富贵之家
经济务实
结论
4.6
建筑面积 （万平米）
6 历史1供5 应 20
40
60 潜在56供应
销售量（万平米）
16
同物业类型销售量
均价（元/平米）
7200
同物业类型均价
说明：
统计同物业类型数据应区分普通商品住宅、公寓、商业
以2014年为例，2014年以前为历史供应，2014年以后为潜在供应。
P15
2.市场环境：总量、品类、品质
品类：通过分析竞品价格、产品、去化速度三项指标，推导区域市场主流客户，前置审视不同客户细
上的纵向对比”，判断该片区的市场增长潜力。
① 空间横向对比
小店157个项目， 占比全市38%，是 太原重点片区。
② 时间纵向对比
2014年片区市场总体状况（小店区）
时间纬度
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 合计
供应量（万平米） 同物业类型供应量
项目投资收益评估三大件：投入、收益和现金流
项目投资收益分析模型： 投入、收益和现金流
投入
项目总投资 可售楼面地价
开发成本
收益
销售收入 内部投资收益率
销售净利率
现金流
资金峰值 资金峰值时间 三年内结算比例
房地产开发如何拿地PPT78页
国家税务局关于土地使用税假设干具体问题的解
释和暂行规定
河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用
税征收管理方法
河南省房地产开发企业土地增值税清算管理有关
问如何拿题地 的通知
61/ 78
政策信息7
城中村改造有关法律法规
郑州市人民政府关于印发?郑州市城中村改造规定〔试 行〕? 的通知
郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施方法〔试 行〕
根据地块的性质，提供对应政策法 规支持
对如何拿目地 标地块的获取方式，提供建议28/ 78
步骤3
设计获取路径
研究地块相关资料设计最优土地 获取路径
研究有关政策规定设计最优土地
获取路径
如何拿地
29/ 78
步骤4
获取土地 取得土地证 进展土地储藏
如何拿地
30/ 78
步骤5
加强根底工作
如何拿地
31/ 78
律问题的解释
国土资源部对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复函
关于军用土地转让有关问题的复函
如何拿地
57/ 78
政策信息5
土地权属相关法律法规
土地登记资料公开查询方法
闲置土地处置方法
确定土地所有权和使用权的假设干规定
郑州市确定土地权属条例
郑州市土地储藏实施方法
如何拿地
58/ 78
政策信息6
如何拿地
25/ 78
拿地实战
收集土地信息 关注市场 研究政策 设计获取路径 获取土地 取得土地证
如何拿地
26/ 78
步骤1
搜集土地信息
重点集中郑州土地市场 关注河南其他地区优质土地 建立土地交易信息库
如何拿地
27/ 78
房地产拿地培训 PPT
优先考虑并加快推进。
◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)： 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他 相关产业的
土地一级开发项目或一二级联动开发项目，规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少 的资金投入控制较大规模土地资源。——例如颐养大健康、足球竞技、绿色生态食物区 块产业项目。
项目拓展城市布局及拿地策略
目录 一 二
公司拿地拓展战略取向 公司重点关注项目及拓展拿地方式
产业/地产业务版块 201 8.01
2017房地产市场总结
SUMMRY
一二线 城市
பைடு நூலகம்
三四线 城市
永不落幕”的一线城市与“正在崛起”的新一线城市
受城市发展边界、人口控制目标等限制，一线城市供应规模严重受制约，刚需市场也 越来越多的被二手房所承接，新建商品房地产市场规模增速明显放缓，但需求和资金 开始向周边城市溢出，加速区域一体化进程，一线城市依旧是中国房地产市场发展的
佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
三四线市场火热难以持续
尽管当下三四线城市成交火热，但这类城市经济基本面及收入水平并不出众， 房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。
更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资 性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放 之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)： 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他 相关产业的
土地一级开发项目或一二级联动开发项目，规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少 的资金投入控制较大规模土地资源。——例如颐养大健康、足球竞技、绿色生态食物区 块产业项目。
项目拓展城市布局及拿地策略
目录 一 二
公司拿地拓展战略取向 公司重点关注项目及拓展拿地方式
产业/地产业务版块 201 8.01
2017房地产市场总结
SUMMRY
一二线 城市
பைடு நூலகம்
三四线 城市
永不落幕”的一线城市与“正在崛起”的新一线城市
受城市发展边界、人口控制目标等限制，一线城市供应规模严重受制约，刚需市场也 越来越多的被二手房所承接，新建商品房地产市场规模增速明显放缓，但需求和资金 开始向周边城市溢出，加速区域一体化进程，一线城市依旧是中国房地产市场发展的
佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
三四线市场火热难以持续
尽管当下三四线城市成交火热，但这类城市经济基本面及收入水平并不出众， 房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。
更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资 性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放 之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
拿地标准ppt课件
9
10
2、控合同：无规划不合同
在项目前期设计阶段提前规划项目发包的方式、明确需要签订的合 同以及工作界面，合约规划（也称合约分判、合同策划）是项目管 理的重要手段，对采购招标、成本控制以及资金计划有直接的支撑 作用。
合约规划就是要规划出一个项目将要签订的合同，总包做哪些？哪 些材料设备甲供？哪些专业独立分包？还要将每个合约的目标成本 与成本科目对应起来，确保目标成本的落地。招标立项、合同签订 时，以合约规划为依据，并结合动态成本月度回顾，根据实际情况 预测并修订待发生的合约规划。
但在去报名的现场，却碰到了行业的龙头企业以及当地的一家标杆 企业。能否拿这块地？如何做好成本管理？李老板有三个亟待解答 的问题。
4
第一问
项目总投入是多少？产品单方是多少？预计 目标利润是多少？
回答好这几个问题，是决定是否拿地的关键。我们都知道，项目总投入主要由三部分 构成：项目总投入＝开发成本＋开发费用＋税金（营业税\增值税及附加、土地增值税 、企业所得税）。
接下来，根据项目及产品初步规划，完成项目总投入计算后，需要计算产品单方成本
，以及预计利润，投资回报率等。在投标拿地阶段，主要的难点在于根据项目定位进
行成本的精确测算，需要公司和项目相关人员在认真分析历史项目数据的基础上，依
据内部的成本管理体系，对项目成本进行预测，以计算项目总投入，并将项目合理分
拿地的若干问题
1
前言
搞不懂这三个成本问题，拿地就是破产的开始
2
案列
某地产集团企业的李老板遇到了一个举棋不定的难题：在企业储备 的土地日趋减少，正忧心于下一个项目路在何方时，他收到一则某 市某地块公开招拍挂的消息，这本是一个让人兴奋的消息，但到底 拿还是不拿，李老板却犯难了。消息内容如下：
10
2、控合同：无规划不合同
在项目前期设计阶段提前规划项目发包的方式、明确需要签订的合 同以及工作界面，合约规划（也称合约分判、合同策划）是项目管 理的重要手段，对采购招标、成本控制以及资金计划有直接的支撑 作用。
合约规划就是要规划出一个项目将要签订的合同，总包做哪些？哪 些材料设备甲供？哪些专业独立分包？还要将每个合约的目标成本 与成本科目对应起来，确保目标成本的落地。招标立项、合同签订 时，以合约规划为依据，并结合动态成本月度回顾，根据实际情况 预测并修订待发生的合约规划。
但在去报名的现场，却碰到了行业的龙头企业以及当地的一家标杆 企业。能否拿这块地？如何做好成本管理？李老板有三个亟待解答 的问题。
4
第一问
项目总投入是多少？产品单方是多少？预计 目标利润是多少？
回答好这几个问题，是决定是否拿地的关键。我们都知道，项目总投入主要由三部分 构成：项目总投入＝开发成本＋开发费用＋税金（营业税\增值税及附加、土地增值税 、企业所得税）。
接下来，根据项目及产品初步规划，完成项目总投入计算后，需要计算产品单方成本
，以及预计利润，投资回报率等。在投标拿地阶段，主要的难点在于根据项目定位进
行成本的精确测算，需要公司和项目相关人员在认真分析历史项目数据的基础上，依
据内部的成本管理体系，对项目成本进行预测，以计算项目总投入，并将项目合理分
拿地的若干问题
1
前言
搞不懂这三个成本问题，拿地就是破产的开始
2
案列
某地产集团企业的李老板遇到了一个举棋不定的难题：在企业储备 的土地日趋减少，正忧心于下一个项目路在何方时，他收到一则某 市某地块公开招拍挂的消息，这本是一个让人兴奋的消息，但到底 拿还是不拿，李老板却犯难了。消息内容如下：
成本视角下的投前拿地踏勘与测算ppt课件
策划 小组
组织者：成本职能部门 参与者：发展/定位/设计/工程/园林/装
饰/精装/开发/营销/财务/资金等
02
CONTROL WHAT
F投OR前? 测算成本人员，控什么？怎么控？
示例
05
06
0
08
7
控制内容 CONTROL
风险
成本
指标
利润
一、控风险
刚性成本（如结构成本） 敏感性成本（如装修成本） 不确定性成本（如基础、基坑） 风险成本（额外重大投入）
➢ 了解结构面积、建筑面积的区别与对应成本的换算 ➢ 建面系数的由来与运用 ➢ 综合单价的组成及各自占比以及调价方式 【人工费+材料费+机械费辅材+管理及利润】
经验准备 EXPERIENCE 敏感度 地上地下
敏感度（包括不限于）：
地块四至风险 市场风险（控规政策、销售政策、特殊配置） 土石方、地材等垄断风险 合资合作风险 材料价格波动风险
实景示例 LANDSCAPE
你看到了什么？ 你想到了什么？ 你准备做什么？
THINK ABOUT
01
WHAT LOOKING AT?
成本人员项目踏勘，看什么？怎么看？
02
CONTROL WHAT FOR?
投前测算成本人员，控什么？怎么控？
03 MECHANISM TO SET UP 机制建立
WHAT LOOKING
在实际项目投资中，NPV说的是具体数值，而IRR是一个比率，以评价项目获利能力而言，IRR更有说服 力，因为IRR是个相对值，单纯的NPV只是个绝对值，没有考虑投资额的大小，只有在同时考虑投资额才能更 充分体现项目的盈利能力，毕竟投资10万NPV为5万和投资100万NPV也为5万两个项目的盈利能力是不一样的。
第九章土地面积测算 PPT
2H
P P0 (1
) R
式中：P—地块地表水平面积；P0—地块高斯投 影面面积；2H/R—由地面高程引起的改正系数。
如果测定面积的误差不大于1/2 000，则在图上测定海拔1 500m以内的高程面 上的面积时，可以不考虑高程影响的改正。
3、地块地表倾斜面的面积
地块地表倾斜面的面积由其地表水平的面积改正得到，改正公 式见下式：
9.1 土地面积测算方法
一、坐标法
通常一个地块的形状是一个任意多边形，其范围内可以是一个 街道的土地，也可以是一个宗地或一个特定的地块。
坐标法是指按地块边界的拐点坐标计算地块面积的方法。 其坐标可以在野外直接实测得到，也可以是从已有地图上图解
得到。
1.公式推导
P PaABb PbBCc
PaADd PdDCc
地块面积之和 Pi与控制面积不等，若在限差内可以平差配赋，即
k
P Pi P0 i 1
Vi KPi
k
K P / Pi i 1
Pi Pi Vi
式中：△P为面积闭合差，Pi 为某地块量测面积，P0为控制面积，K为单位面
积改正数，Vi为某地块面积的改正数，Pi为某地块平差后的面积。
平差后的面积应满足检核条件：
2P×r=2×10000×0.5%=100 (m2)
(2)地面高程变化影响为
△P=(10000+100)×2H/R=5.0 (m2)
(3)地球表面的倾斜影响为：
△Pα=（10000+100+5.0)×α2/2=202.1 (m2)
倾斜面积为：
P=Po+2Pr+△P+△Pa=10000+100+5.0+202.1=10307.1 (m2)
房地产经济测算培训课件
4. 风险评估：评估项目可能面临的风险和挑战，如市 场风险、政策风险、建设风险等，制定相应的风险管理 措施。
案例二：某商业地产项目的经济测算
01
02
总结词：该案例介绍了 如何对一个商业地产项 目进行全面的经济测算 ，包括租金收益、人流 分析、市场定位等方面 。
详细描述
03
04
05
1. 租金收益：根据当地 租金水平和项目定位， 预测项目的租金收益， 评估项目的盈利能力和 投资回报率。
房地产市场风险评估
总结词
准确评估房地产市场风险是保障投资安全的关键。
详细描述
通过对政治、经济、社会等多方面因素的分析，评估市场风险，为投资决策提供 依据。
03
房地产投资决策分析
投资决策分析的基本流程
进行市场调研
了解当前房地产市场的供需关 系、价格水平、政策环境等。
进行投资预算
根据投资策略，编制投资预算 ，包括资金来源、成本、预期 收益等。
评估指标体系
建立一套评估指标体系，包括静态指标（如总投资额、总收益等）和动态指标（如净现值、内部收益率等），对 项目进行全面评估。
投资决策的风险控制与优化
01
02
03
风险识别与评估
识别可能出现的风险，如 市场风险、政策风险、财 务风险等，评估其对投资 决策的影响程度。
风险控制措施
针对不同的风险类型，制 定相应的风险控制措施， 如多元化投资、长短结合 等。
特点
房地产经济是国民经济的重要组 成部分，具有不可替代性；同时 ，房地产经济活动具有明显的区 域性和市场性。
房地产经济测算的目的和意义
目的
通过对房地产经济的测算，为政府和企业提供决策依据，促进房地产市场的健 康发展，提高房地产经济的效益和质量。
案例二：某商业地产项目的经济测算
01
02
总结词：该案例介绍了 如何对一个商业地产项 目进行全面的经济测算 ，包括租金收益、人流 分析、市场定位等方面 。
详细描述
03
04
05
1. 租金收益：根据当地 租金水平和项目定位， 预测项目的租金收益， 评估项目的盈利能力和 投资回报率。
房地产市场风险评估
总结词
准确评估房地产市场风险是保障投资安全的关键。
详细描述
通过对政治、经济、社会等多方面因素的分析，评估市场风险，为投资决策提供 依据。
03
房地产投资决策分析
投资决策分析的基本流程
进行市场调研
了解当前房地产市场的供需关 系、价格水平、政策环境等。
进行投资预算
根据投资策略，编制投资预算 ，包括资金来源、成本、预期 收益等。
评估指标体系
建立一套评估指标体系，包括静态指标（如总投资额、总收益等）和动态指标（如净现值、内部收益率等），对 项目进行全面评估。
投资决策的风险控制与优化
01
02
03
风险识别与评估
识别可能出现的风险，如 市场风险、政策风险、财 务风险等，评估其对投资 决策的影响程度。
风险控制措施
针对不同的风险类型，制 定相应的风险控制措施， 如多元化投资、长短结合 等。
特点
房地产经济是国民经济的重要组 成部分，具有不可替代性；同时 ，房地产经济活动具有明显的区 域性和市场性。
房地产经济测算的目的和意义
目的
通过对房地产经济的测算，为政府和企业提供决策依据，促进房地产市场的健 康发展，提高房地产经济的效益和质量。
房地产经济测算培训课件(ppt 96页)
4
P4
经济测算思路
开发商最关心的是什么？ 如何评判是否可行？
利润预期
静态测算
资金平衡
动态测算
5
P5
经济测算思路
利润
收益
成本
税费
经济测算的三个基本项目
反推取地价格：反向测算，多少钱拿地能够赚到开发商想要的钱？
土地成本
收益
其他成本
预期利润
税费
P6
经济测算的步骤
4个步骤，10张表
P7
经济测算我们从何下手？
P30
2.前期工程费
2.4 市政设计费 取费标准：取费基数为主体建筑工程投资总额；建筑市政工程专业调整系数为1.0。
计算方法：市政设计费采用分档内插法进行计算 市政设计费=低档值+（高档值-低档值）/3
举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元， 则该项目的市政工程设计费为192.47万元。 计算公式：市政工程设计费=（249.6万-163.9 万） ÷3+163.9万=192.47万元
和发改办价格[2003]857号规定。
P39
2.前期工程费
2.10 招标代理费
计算方法：分档计算（招标代理费计算器计算）。
举例： 某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下： 计算公式：100万元×1.0％＝1万元 （500-100）万元×0.7％＝2.8万元 （1000-500）万元×0.55％＝2.75万元 （5000-1000）万元×0.35％＝14万元 （6000-5000）万元×0.2％＝2万元 合计收费=1+2.8+2.75+14+2＝22.55（万元）
在这里将车位 情况梳理好， 方便后期计算。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
四、各专业分工（提供数据成果）
1、投策中心：提供意向性地块信息 （1）、地块位置 （2）、地块四至情况 （3）、预售条件 （4）、土地条件，含规划指标、配套情况、政府要求等 （5）、土地起拍金额、付款条件等 （6）、报规报建费用、行政性收费、垄断行业收费等
四、各专业分工（提供数据成果）
2、运营部（计划职能）：明确项目运作思路 （1）、明确项目开发思路 （2）、明确项目是综合型、快周转型、高品质、高溢价型 （3）、提供项目开发周期，关键节点计划
六、测算数据要点
1、销售数据的要点 （1）、明确销售物业和预估可销售比例，自持物业和比例 （2）、销售物业不同物业分期均价，同期物业不同楼栋均价 （3）、销售物业超过10万m2需按年度确定销售均价
六、测算数据要点
2、土地成本数据的要点 （1）、土地出让金（有土地发票）、土地指标费 （2）、交易手续费 （3）、契税 （4）、土地评估费、拍卖佣金 （5）、拆迁补偿费
3/20
一、我公司常见拿地模式及注意要点
协议拿地模式（百城百MALL）——利润和自持平衡，现金流平衡 股权转让模式——尽职调查、土地成本票据 招拍挂模式——项目净利润，现金流
二、拿地测算的重要性
1、拿地阶段重要工作，是拿地决策的关键依据，是项目能否运作 成功的事前演练。
2、指导项目后期工作参照依据
六、测算数据要点
8.3、企业所得税 （1）、房地产企业所得税是按年就企业整个年度全部所得税，土地增值税按项目单位为 清算对象。 （2）、收入的税务处理，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款， 包括现金、现金等价物及其他经济利益。 （3）、成本、费用扣除的税务处理 a企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、 已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 b企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按 规定扣除。 c已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等
四、各专业分工（提供数据成果）
3、产品策划中心：提供项目定位、强排指标 （1）、项目定位、建筑业态、建筑风格等 （2）、提供多种强排概念方案，含规划总图和技术经济指标 （关注车位配置方案和人防设置、人防级别） （3）、项目规划存在的溢价空间、风险点 （4）、项目土方开挖深度、地质条件初步判断和拟定基础形式等
5、资金管理中心： （1）、融资金额，融资计划 （2）、融资利息
四、各专业分工（提供数据成果）
6、财务管理中心： （1）、管理费用计算及分摊 （2）、当地纳税规则（重点是增值税预增标准、土增税、所得税等） （3）、当地纳税时间点 （4）、当地税收减免、缓缴情况等 （5）、税收筹划 （6）、融资成本的测算
六、测算数据要点
6、销售费用数据的要点 （1）、推广费 （2）、销售代理费及佣金 （3）、策划费 （4）、前期物业管理费 （5）、销售中心水电费 （6）、销售中心物质
7、公司管理费数据的要点 （1）、项目公司管理费 （2）、集团公司管理费
六、测算数据要点
8、税金数据的要点 8.1、税金（增值税）及附加 （1）、应纳税额=当期销项税额-当期进项税额（小规模纳税不能抵扣进项税金） （2）、当期销项税额=当期销售收入/（1+11%）*11% （3）、当期进项税额含土地价款、开发成本（不含政府规费）、营销费用等 取得进行税额。 a、土地价款定义：是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的 单位直接支付的土地价款。不包括发生的契税、印花税、交易手续费等税费。 b、当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目 可供销售建筑面积*支付的土地价款，不含配套面积，注意地下室是否包含。 c、拆迁补偿费是否可抵扣，可协商；土地返还金在取得财政专项免税资金的 情况下可协商。
六、测算数据要点
3、前期工程费数据的要点 （1）、报批报建费 （2）、勘察设计费 （3）、三通一平费 （4）、临时设施费 （5）、咨询顾问费
六、测算数据要点
4、建安工程费数据的要点 （1）、地基及基础工程，土方（开挖面积和深度）、护壁（预估施工面积）、打井
降水（经验预估）、基础工程（采用调研预估）。 重点关注场地土方和基础工程。 （2）、土建总包，重点关注当地地材价格，全年有效施工工期，利用现有类似项目 来修正。 （3）、人防工程，缴纳和修改成本作对比，是否可以采用缴纳方式，按人防等级来 预估投入。 （3）、建筑装饰工程，关注外墙系数和材质，重点是门窗和外墙材料。 （4）、公共区域装修工程，关注公共区域装修标准、公共区域实际面积。 （5）、室内精装修工程，关注精装标准、实际装修面积（注意阳台成本应打折， 地暖实际面积等），精装修成本需细化。 （6）、安装工程，重点关注当地交房标准，弱电配置标准，通过类似项目来修正数据。
六、测算数据要点
8、税金数据的要点 8.2、土地增值税 （1）、我国土地增值税执行的是预征加清算的制度，即在房地产项目整体竣工销售完毕前， 先按销售（含预售）额的一定比例（一般为1%到2%）预征一部分税，待整体项目竣工销售 完毕再依照税法规定的计算方法进行全面的清算，多退少补。 （2）、土地增值税的计算是以政府部门审批规划的单个项目为单位，如果同一个项目分期 进行开发，还要进一步以每一期为清算单位，分别计算其增值额及应交的土地增值税额。 （3）、在房地产企业涉及的所有税种中，土地增值税的税率是最高的。我国现行企业所得 税的税率是25%,而土地增值税的税率按照增值额与扣除项目金额的比率。
六、测算数据要点
4、建安工程费数据的要点 （7）、电梯工程，按实际台数和档次价格计算，多层单方价格较高。 （8）、集中采购，根据经验数据测算，但需关注机械车位和充电桩等较高
成本数据。 （9）、总平工程，雨污水工程同业态单方成本变化较小，景观绿化标准需
根据项目定位需反复测算，根据实际情况可适当高估。 （10）、销售中心标准，需根据项目定位，参照限额标准确定。 （11）、基础设施费，供电（南方一般自建，北方按建筑面积收取），供水、
四、各专业分工（提供数据成果）
7、成本管理中心： （1）、场地调研，地块土石估算和平衡 （2）、配套费用、垄断行业收费情况 （3）、当地建安成本情况、地材情况 （4）、竞品调研、当地交房标准、特殊要求等
五、测算模板的组成
详见模板 1、简化版 2、全面版 注意：很多人总是认为营改增后增值税是“价外税”，于是认为测算 时应采用价税分离做测算，最后可能造成无法拿出准确的成本数据。 需强调“价税分离”不是先分离再测算，而是测算后再分离。 进项税=目标成本-目标成本*（1+税率%）
燃气、有限电视、供暖地热等一般按户或建筑面积收取。 （12）、配套设施费，小区内配套、社区配套按规划要求和项目定位来确定。
六、测算数据要点
5、开发间接费数据的要点 （1）、财务费用（融资成本），不是简单计提比例，而是是算出来的差异额，
需先算出来现金流为正之前的缺口。故融资金额、融资长短可以确定， 融资利息根据实际情况确定。 （2）、物业维修基金 （3）、工程管理费 （4）、前期物业管理费 （5）、印花税 （6）、交易相关手续费 （7）、后期工程成本
XX集团成本经理培训班
第一课 拿地阶段成本测算
成本管理中心：蔡海洋
目录 PAGE DIRECTORY
1、我公司常见拿地模式及注意要点 2、拿地测算的重要性 3、测算程序 4、各专业分工（提供数据成果） 5、测算模板的组成 6、测算数据要点 7、敏感性分析 8、现金流 9、财务指标 10、数据检查和修正 11、拿地测算数据后期成本控制
的余额。
（5）、土地成本和开发建设成本可以加计扣除，国家在税收上给予房地产开发企业一定的支持，
税法规定从事房地产开发的纳税人可按取得土地成本和房地产开发建设成本的金额之和，加计百
分之二十的扣除。 （6）、开发成本中政府规费不能抵扣，管理费、营销费、财务费用按10%计取。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实 扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取 得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。 财务费用中的利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的， 房地产开发费用按取得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。 a、可抵扣除金额=（所有土地成本+所有开发成本-自持部分分摊土地成本-自持部分分摊开发 成本）*1.2+（所有土地成本+所有开发成本-自持部分分摊土地成本-自持部分分摊开发成本） *10%+土地使用税+房产税+印花税。 b、增值率= 增值额 / （可抵扣项金额合计 + （土地成本 + 开发成本）*20 %）
ห้องสมุดไป่ตู้、测算数据要点
（7）、清算对象按“三分法”进行成本平均分摊 按普通住宅、非普通住宅、非住宅分别计算增值额。 （8）公共配套设施有不同的处理方法 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、 物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、 邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用 可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 （9）、未销售物业和地下车位等固定资产的处理：由于土增税按是否转让房地产来确定， 如属于固定资产则不予抵扣成本。 （10）、适当的时候该放弃增值税专用发票改为普票的时候也不要放过这样的机会， 而普票的“增大”可以大量抵扣土地增值税和企业所得税。
六、测算数据要点