万科经济测算指标.ppt

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-14,000 14,000 -14,000
五、现金净流量与利润的关系
u利润是按照权责发生制确定的分期损益 u现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。 u可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为
评价投资净收益的指标。
在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。应用现金净 流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。
四、现金流量与净流量、净现值
现金流量：指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。
现金净流量：指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出
量时净流量为正值，反之为负值。 净现值：指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。
万科城市花园项目概况：
总建35万平米，单位地价800元/平米，建造成本等1700 元； 4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。
资金成本：使用资金要支付代价
银行借款 ： 按利率计付利息 股东投入： 交付利润
单利终值计算: 单利现值计算: 复利终值计算: 复利终值计算:
S = P（1 + i*t ) p =s * (1- i*t )
nΒιβλιοθήκη Baidu
S = P（1 + i ) p = s（1 + i )
-n
问：第1年年初存入100元，利率10%，分别 按单利和复利计算，两 年后其终值多少？
6-3、总投资回报率
总投资回报率=项目净利润/项目总投资×100% （项目总投资=总开发成本+期间费用）
总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但 并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。 项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。
6-4、销售毛利率
销售毛利率%=项目利润/销售收入×100%
六、项目可行性论证经济指标体系
核心指标 1、内部收益率 使累计净现值为零的贴现率 2、销售净利率 项目净利润/销售收入×100%
六、项目可行性论证经济指标体系
参考指标 3、总投资回报率 4、销售毛利率 5、获利指数 6、资金峰值比例 7、地价支付贴现比 8、启动资金获利倍数
项目净利润/项目总投资 ×100%
-14,000
6-2、销售净利率
销售净利率=项目净利润/销售收入×100% （项目净利润=项目利润-期间费用-所得税）
为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？
u 以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映 获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净 利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本无 利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成 本； u 销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知道 是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明确， 如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含不包 含“所得税”？ “回报”是税前利润还是税后利润？
（项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加） 销售毛利率的意义：
在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以 用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。
一、应用标准测算报表体系的必要性
主要基于以下需要：
项目决策科学化 定量分析； 全面、多角度分析； 动态分析；程序规范。 项目决策效率 便于计算、便于理解、便于检查。
三、资金的时间价值
资金的时间价值：
资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。
今天的1元钱 不等于 明天的1元 利息；单利；复利；贴现；现值；终值
¶ Í Ä ¶ ê È × Ê ¼ Æ » ® £ º Ø ¼ µ Û Ö §ö ³ ä Ë Æ û Ö §ö ³ Ê Û Ã æ » ý Û » Ê Ø ¿ î ð ¾ ½ » Á ÷Á ¿ ½ ð Á ÷ö ³ Ï Ö Ö µ ½ ð Á ÷ë È Ï Ö Ö µ Ö Ö Ï µ Ï Ö Ö µ NPV Ú 1Ä µ ê 10,000 4,000 Ú 2Ä µ ê 5,000 17,000 10 21,000 -1,000 20,000 19,091 -909 Ú 3Ä µ ê 5,000 25,000 15 43,650 13,650 24,792 36,072 11,280 Ú 4Ä µ ê 8,000 13,500 10 47,850 26,350 16,153 35,950 19,797 Ï ¼ º Æ 28,000 59,500 35 112,500 25,000 74,945 91,113 16,168 16,169
项目可行性论证--经济测算指标体系
（试行）
问题：
1、项目利润是怎样计算出来的？
2、房地产经营需要哪些要素投入？ 3、什么样的房地产项目才是好项目？
项目净利润
=销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税
（期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用）
土地、资金、人力资源、技术、品牌 投入少、回报高、见效快
Ú 2Ä µ ê 5,000 17,000 10 21,000 -1,000
Ú 3Ä µ ê 5,000 25,000 15 43,650 13,650
Ú 4Ä µ ê 8,000 13,500 10 47,850 26,350
ϼ º Æ 28,000 59,500 35 112,500 25,000 46.73%
的投资收益率，本质上是一个贴现率。
万科城市花园项目：
Ķ ê È ¶ ÍÊ ×¼ Æ» ®£ º ؼ µ ÛÖ §³ ö äË Æ ûÖ §³ ö ú ÏÊ ÛÃ æ» ý ú ÏÊ Û» Ø¿ î Ö Ï½ ð¾ »Á ÷Á ¿ Ú Ä² ¿Ê ÕÒ æÂ Ê IRR
Ú 1Ä µ ê 10,000 4,000
项目利润/销售收入×100% 现金流入现值/现金流出现值 资金峰值/项目总投资
各期支付地价现值之和/地价总额
项目净利润/启动资金
6-1、内部收益率（IRR）
内部收益率：
是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率。简 单说就是使投资方案累计净现值等于零的贴现率。
内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一 无所获。 内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力，是项目内在