万科经济测算指标.ppt
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《万科集团》PPT课件
❖ 国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制 外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率 连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加 强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
万科房地产项目详细成本与收益测算表
80040000 13502748
7 电视、通讯 8 燃气基础设施 9 供热管道建设 10 其它 五 大配套费 1 城市基础设施建 设费 2 非经营性公建 3 供热设施建设费
2.7 28.0 30.0 10.0
80040 410.0 32816400
165.0 70.0 92.0 83.0
80040 80040 1676.30 261.78 46.41 33.53 8.38 4.20 0.30 57.66 52.50 3.00 0.80 1.36 20.12 33.53 260.19 196.00 13.72 5.88 7.84 35.00 1.75 110.03 134171052.00 20952599.06 3714456.30 2683421.04 670855.26 336168.00 24012.00 4615106.40 4202100.00 240120.00 64032.00 108854.40 1610052.62 2683421.04 20825607.60 15687840.00 1098148.80 470635.20 627513.60 2801400.00 140070.00 8806959.28 13845945.51 41537836.54
/M )
2
金
额 （元)
备 注 地价30万/亩
57296 57296
338.3 97.6
10.0 4.0 25.0 10.0 0.1 0.5 0.7 1.0 0.6 3.0 1.0 1.0 1.0 3.5 25.0 10.0 1.2
19832308 5592109
57296
6107 51189
860.0
4 电力配套工程 六 直接费合计 七 期间接费 1 管理、销售费 1.1 管理费 1.2 销售推广费 1.3 前期物业管理费 1.4 物业招标服务费 2 产权交易费 2.1 公共维修基金 2.2 房产交易费 2.3 总登记费 2.4 房产测绘费 3 财务费 4 不可预见费 八 税金
万科实测实量PPT课件
案例背景介绍
项目概况
位于核心城市，总建筑面 积达数十万平方米的高端 住宅项目。
开发商背景
万科集团，中国房地产行 业的领军企业，拥有丰富 的开发经验和品牌影响力。
市场定位
针对中高端客户群体，注 重品质和设计感。
成功经验总结
1 2 3
精准的市场定位
通过深入的市场调研和分析，准确把握目标客户 群体的需求和偏好，为项目规划和设计提供有力 支持。
，从而提升产品质量。
提高客户满意度
实测实量可以确保产品的实际 性能与宣传相符，提高客户对 产品的满意度。
打造精品工程
实测实量是打造精品工程的重要手 段之一，可以确保工程的各项指标 达到或超过国家标准和行业标准。
促进企业可持续发展
实测实量可以提升企业的品牌 形象和市场竞争力，从而促进
企业的可持续发展。
03 现场实测实量操作指南
CHAPTER
准备工作与计划安排
明确测量目的和范围
确定测量的目标、对象和区域，以及 所需的精度和详细程度。
制定测量计划
准备测量工具和设备
根据测量计划，准备相应的测量工具 和设备，如测距仪、水平仪、全站仪 等，并确保其准确性和可靠性。
根据测量目的，制定详细的测量计划， 包括测量时间、人员、设备、方法等。
利用先进的测量设备和信息技术， 实现实测实量数据的自动采集和 实时传输，提高数据采集效率和 准确性。
数据处理与分析
通过专业的数据处理软件，对实测 实量数据进行处理、分析和挖掘， 为项目管理和决策提供有力支持。
信息共享与协同
建立实测实量信息共享平台，实现 多部门、多项目之间的信息共享和 协同工作，提高管理效率和响应速 度。
改进方向
万科集团PPT
38.9993
11.319 4.2309 12.65
0.37 2.9 -0.0031 0.422
2007
41.9946
14.9677 2.671 16.55 0.73 4.26 -1.52 0.774
❖
年度
2009
2008
2007
同行业 2009
毛利率
29.3903
38.9993
41.9946
30.3
❖ 从总体上看:
❖ 纵向比较，万科A的盈利能力较前两年减弱，主要表现在 毛利率，销售净利润率，资产净利润率，净资产收益率，每 股收益，市净率，每股净资产，市净率呈下降趋势，集中表 现为该公司获利能力，市场竞争力减弱；期间费用，总成本 增加；企业资产综合利用的效率下降；运营效率变差；抵御 外来因素影响和打击能力一般，发展潜力小等问题。
营运能力较通行业有优势
企业长大迅速，竞争能力强
❖ 万科作为国内房地产的巨头，积累了丰富的房地产 经营管理经验，与同行业比较，有较好的营运能力。 万科资本雄厚，在行业内竞争力与影响大。
❖ 评价与风险：万科在行业内资本规模最大，而整个 行业风险很大时，万科巨大的资产建筑在高风险之 上。在危机产生时，万科可能因此面临巨大的损失， 同时企业形象也讲受损。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
万科企业股份有限公司 ——2009年度财务报表分析
万科
A000002
11.319 4.2309 12.65
0.37 2.9 -0.0031 0.422
2007
41.9946
14.9677 2.671 16.55 0.73 4.26 -1.52 0.774
❖
年度
2009
2008
2007
同行业 2009
毛利率
29.3903
38.9993
41.9946
30.3
❖ 从总体上看:
❖ 纵向比较，万科A的盈利能力较前两年减弱，主要表现在 毛利率，销售净利润率，资产净利润率，净资产收益率，每 股收益，市净率，每股净资产，市净率呈下降趋势，集中表 现为该公司获利能力，市场竞争力减弱；期间费用，总成本 增加；企业资产综合利用的效率下降；运营效率变差；抵御 外来因素影响和打击能力一般，发展潜力小等问题。
营运能力较通行业有优势
企业长大迅速，竞争能力强
❖ 万科作为国内房地产的巨头，积累了丰富的房地产 经营管理经验，与同行业比较，有较好的营运能力。 万科资本雄厚，在行业内竞争力与影响大。
❖ 评价与风险：万科在行业内资本规模最大，而整个 行业风险很大时，万科巨大的资产建筑在高风险之 上。在危机产生时，万科可能因此面临巨大的损失， 同时企业形象也讲受损。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
万科企业股份有限公司 ——2009年度财务报表分析
万科
A000002
万科公司财务分析(ppt 22页)
1.6 1.4 1.2
1 0.8 0.6 0.4 0.2
0
2004
速动比率分析
2005 年份
2006
万科A
同行业平 均水平
从折线图中我们可以明显看出，万科的速动比率比
同行业低，这主要是由于万科的存货比较多，其中 拟开发的土地和在建开发产品占了存货的90%左右， 其余的基本上是已建成的房产。
66.00% 65.00% 64.00% 63.00% 62.00% 61.00% 60.00% 59.00% 58.00% 57.00% 56.00%
2004
万科A
2005 年份
2006
万科A
从理论上讲，负债比率在40%-50%为宜，但万科的负 债比率高于该标准，这是由房地产业投入资金量大、投 资回收期长、负债比较高的特色所决定的。
万科A近三年次财务费用状况
2006年 2005年 2004年
14015.16
1619.71 -422.1
万科A近两年的财务费用增加很 多，一方面是国家宏观调控贷款利息 提高，但最主要的是长短期借款大幅 度提高。
4.企业资产净利润率增长缓慢,从2005年末到 2006年末只增长了1.83%，相对于其他指标 而言增长速度慢。
在净利润增长的同时，存货也在迅速的 膨胀，从而导致总资产额的增多。
5.万科的每股收益从05年的0.36增加到0.49 而同行业都低于0.3。 股票的盈利能力不错，公司有较好的经 营和财务状况。
央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主 动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台， 已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。
2005——2006年经营业绩
5,000,000.00 4,000,000.00 3,000,000.00 2,000,000.00 1,000,000.00
万科经济性指标限定
编号指标名称指标说明指标控制值1标准层钢筋含量(Kg/㎡)1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母=计容积率面积+不计面积部分[（落地凸窗面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板）+1/2(两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他面积）]低多层（洋房+1）/7～19层/20～25层/≥26层（括号内为结构转换时标准层的数据）上海、南京、合肥、成都：39/42（44.5）/43（45.5）/47.5（50）杭州、宁波、苏州、无锡、南昌、武汉、重庆：38/40（42）/41（43）/45（47）镇江：42/45（47）/45（47）/50（52）（镇江场地土为Ⅲ、Ⅳ场地土时，指标同西安）西安：45/49（52）/50（53）/58（/）2标准层混凝土含量(m3/㎡)分母同上低多层/7～19层/20～25层/≥26层上海、南京、合肥、成都：0.32/0.35/0.36/0.38杭州、宁波、苏州、无锡、南昌、武汉、重庆：0.31/0.34/0.35/0.37镇江：0.33/0.36/0.37/0.39西安：0.35/0.38/0.39/0.43窗地比门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的房间面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）高层≤0.21；TH≤0.244地下室层高(米)非人防:3.6m；人防：3.7～3.8m 5地下车位平均面积(㎡/车)分子为所有地下室面积（含设备房），扣除（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积）6地下室钢筋含量(Kg/㎡)含天然基础和承台（不含桩基）7硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积≤30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。
2、架空层及临市政路商业街部分单独计算，不列入控制指标。
万科评估实施方案汇报ppt课件
万科评估实施方案汇报
□ 理顺流程化、规范化管理。 □保证各评估组评估尺度。 □ 视万科为第一客户，紧跟万科 工程管理改革步伐，从“0”开始。 □ “两个工具”的有力执行者， 先进管理经验的得力传播者。 □ 协助万科实现“三年质量梦”。
万科评估实施方案汇报
四.季度及交付评估体系解读疑问
1.季度评估
万科评估实施方案汇报
感谢万科集团及一线对我公司工作的支持与 肯定,瑞捷在2014年必将努力奋进,争取全面圆满完成 万科集团评估业务。
万科评估实施方案汇报
（7） “土建及装修总包工人统一着装”，项目现场人员不多或只穿反光背心的是否 不算。
（8）如果项目不在“主体或装饰阶段”，现场的情况该如何确认。
（9）卫生设施未设置扣7分，数量不满足要求扣3分是指工地卫生间、楼层卫生间、
指引的任意一个还是全部？
万科评估实施方案汇报
（11）大型机械设备检测是否可以理解为，总包正常年检后1个月内由甲方做一次第 三方检测即可（即一年一次）？之前的6个月复检一次是否取消？
（2）产品设计缺陷，如端户入户门没有设置门挡，多有与墙面阳角相撞，其次是配 电箱（强电箱）设置高度不合适或者是强弱电箱设置在入户玄关柜的横隔板后面开启 麻烦，再一个是就是厨柜两端的柜板往往会与墙砖相撞。在这几种情况下我们应该把 这问题如何定性。
（3）资料问题：评估当天有些验收资料不齐全，但项目反映交付前一定能提供上， 此类情况如何处理，按照以前处理的话是可以有这种情况的。
（1） “当成绩偏差（房间综合最高分与最低分之差）仍大于2分时再以上述规则增 加2套实测，此成绩为最终结果。”其中“此成绩为最终结果”，是否是最后的2套得 分，还是所有套数得分的均值。
（2）空鼓开裂是否不必区分大小及特殊部位。
□ 理顺流程化、规范化管理。 □保证各评估组评估尺度。 □ 视万科为第一客户，紧跟万科 工程管理改革步伐，从“0”开始。 □ “两个工具”的有力执行者， 先进管理经验的得力传播者。 □ 协助万科实现“三年质量梦”。
万科评估实施方案汇报
四.季度及交付评估体系解读疑问
1.季度评估
万科评估实施方案汇报
感谢万科集团及一线对我公司工作的支持与 肯定,瑞捷在2014年必将努力奋进,争取全面圆满完成 万科集团评估业务。
万科评估实施方案汇报
（7） “土建及装修总包工人统一着装”，项目现场人员不多或只穿反光背心的是否 不算。
（8）如果项目不在“主体或装饰阶段”，现场的情况该如何确认。
（9）卫生设施未设置扣7分，数量不满足要求扣3分是指工地卫生间、楼层卫生间、
指引的任意一个还是全部？
万科评估实施方案汇报
（11）大型机械设备检测是否可以理解为，总包正常年检后1个月内由甲方做一次第 三方检测即可（即一年一次）？之前的6个月复检一次是否取消？
（2）产品设计缺陷，如端户入户门没有设置门挡，多有与墙面阳角相撞，其次是配 电箱（强电箱）设置高度不合适或者是强弱电箱设置在入户玄关柜的横隔板后面开启 麻烦，再一个是就是厨柜两端的柜板往往会与墙砖相撞。在这几种情况下我们应该把 这问题如何定性。
（3）资料问题：评估当天有些验收资料不齐全，但项目反映交付前一定能提供上， 此类情况如何处理，按照以前处理的话是可以有这种情况的。
（1） “当成绩偏差（房间综合最高分与最低分之差）仍大于2分时再以上述规则增 加2套实测，此成绩为最终结果。”其中“此成绩为最终结果”，是否是最后的2套得 分，还是所有套数得分的均值。
（2）空鼓开裂是否不必区分大小及特殊部位。
万科财务指标分析PPT课件
发展能力分析
• 销售增长率 • 总资产增产率
• 利润增长率 • 股权资本增长率
• 三年利润平均增长率 • 三年资本平均增长率 漫 雪
Your company slogan
销售增长率 AND 总资产增长率
/通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式
/通用格式 销售增长率
=（本年营业收入增长 额÷上年营业收入总 额）*100%
万科企业股份有限公司 财务分析
第6组
万科企业股份有限公司简介
万科企业股份有限公司成立 1984年5月，以城市住宅开发为核心 业务，是中国大陆首批公开上市的企 业之一，在过去的17年里，万科业务 涉足全国25个大中城市，累计开发住 宅超过100000套，在全国树立了住 宅品牌，为客户营造了温馨生活，为 投资者带来了稳定增长的回报，为社 会尽了自己的一份责任。
yourcompanysloganyourcompanyslogan9898年地产上市公司年地产上市公司数量剧增数量剧增反应了行业的发展反应了行业的发展万科开始从众多万科开始从众多房地产分离出来房地产分离出来连上台阶连上台阶尤其在尤其在06070607年年0404年在宽松的年在宽松的信贷环境下信贷环境下99大地产公司领跑大地产公司领跑房地产进入繁荣期房地产进入繁荣期yourcompanysloganyourcompanyslogan企业领导人王石每个人都是一座山世界上最难攀越的山其实是自己
客户是以家庭为核心的。
Your company slogan
管理效率：
管理模式 ：矩阵式组织结构，总部相对集权
万科在制度和流程管理上有不少创新，很多具体事务性的工作上升到了制度 和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。其管理系统在顺境时表现 为企业肌体的健康、运转的正常和发展的稳健；而当市场大势低迷甚至险恶 时，这套系统又能保障万科能将风险减小到最低限度，缩短度过难关的时 间，而以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可，是万 科管理系统正常运转、制度真正执行、指引充分使用的基石。
万科KPI绩效考核管理教案讲义ppt课件
公司战略目标制定/调整 公司关键流程 岗位职责调整
绩效考核体系设计 /调整
绩效考核体系/调整方案 绩效考核实施办法及调整 关键绩效指标及权重设计/调整
战略规划
使整个绩效管理体系能够更紧密地同公司的经营战略联系起来。与公司战略调整同步依据集团战略目标 绩效考核体系的调整不能过于频繁，导致公司管理制度的不延续性
新的组织和运作模式的高效运作，要求总部和业务职能对业务的有效支持和服务，这也是紫光目前在绩效管理中存在主要问题之一
总部职能部门
业务部门
直接业务支持（管理中心）
支持服务
主要的绩效决定因素
新的组织和运作模式要求总部职能和直接业务支持部门（各个管理中心）向业务部门提供充分的支持服务，而不是目前的“管理者”角色 职能部门“超脱于”公司整体业绩表现，薪资收入刚性较大是造成这一现象的制度性原因之一 在推进新的组织和运作模式实施的同时，还需要推行相应的绩效管理体系，从制度上保证各级职能部门的绩效同业务部门的业务改进和业务绩效息息相关，以加强对业务部门的支持和服务意识
总经理
分管副总／子 公司负责人
部门经理
企业目标
关键成功因素/ 指标
关键成功因素/ 指标
关键成功因素/ 指标
关键成功因素/ 指标
关键成功因素/ 指标
关键成功因素/ 指标
非财务性指标
小组
股东报酬最大值 (如：企业盈利、 股市表現等)
提升对股东的附加值 (如:生产单位与销售公司的财务指标、市场占有率)
结 果 导 向
内部营运面 供应商管理改善 生产流程改善
客戶面 客户满意度 品牌市场价值
财务面 净资产回报率 销售净利率 总资产周转率
后向指标
先行指标
绩效考核体系设计 /调整
绩效考核体系/调整方案 绩效考核实施办法及调整 关键绩效指标及权重设计/调整
战略规划
使整个绩效管理体系能够更紧密地同公司的经营战略联系起来。与公司战略调整同步依据集团战略目标 绩效考核体系的调整不能过于频繁，导致公司管理制度的不延续性
新的组织和运作模式的高效运作，要求总部和业务职能对业务的有效支持和服务，这也是紫光目前在绩效管理中存在主要问题之一
总部职能部门
业务部门
直接业务支持（管理中心）
支持服务
主要的绩效决定因素
新的组织和运作模式要求总部职能和直接业务支持部门（各个管理中心）向业务部门提供充分的支持服务，而不是目前的“管理者”角色 职能部门“超脱于”公司整体业绩表现，薪资收入刚性较大是造成这一现象的制度性原因之一 在推进新的组织和运作模式实施的同时，还需要推行相应的绩效管理体系，从制度上保证各级职能部门的绩效同业务部门的业务改进和业务绩效息息相关，以加强对业务部门的支持和服务意识
总经理
分管副总／子 公司负责人
部门经理
企业目标
关键成功因素/ 指标
关键成功因素/ 指标
关键成功因素/ 指标
关键成功因素/ 指标
关键成功因素/ 指标
关键成功因素/ 指标
非财务性指标
小组
股东报酬最大值 (如：企业盈利、 股市表現等)
提升对股东的附加值 (如:生产单位与销售公司的财务指标、市场占有率)
结 果 导 向
内部营运面 供应商管理改善 生产流程改善
客戶面 客户满意度 品牌市场价值
财务面 净资产回报率 销售净利率 总资产周转率
后向指标
先行指标
万科项目可行性论证——经济测算指标体系(ppt 31)
•现值指数＞1 说明收益超过成本，投资收益率超过期望
的回报率，项目可行；现值指数＜1 说明其收益率达不 到期望的回报率，项目不可行。
•如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1
来自 中国最大的资料库下载
万科城市花园项目
Äê ¶È
µÚ 1Äê µÚ 2Äê µÚ 3Äê µÚ 4Äê
销售净利率=项目净利润/销售收入×100% （项目净利润=项目利润-期间费用-所得税）
为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？
以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反 映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售 净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本 无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于 成本； 销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知 道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明 确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含 不包含“所得税”？ “回报”是税前利润还是税后利润？
启动资金=3个最高的资金峰值之和/3
•启动资金的界定：一个项目启动资金较难直
接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。 因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。
•启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公
司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获 得多少倍的净利润。它是一个静态的参考指标。
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10 47,850 26,350 16,153 35,950 19,797
28,000 59,500
35 112,500 25,000 74,945 91,113 16,168 16,169
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五、现金净流量与利润的关系
的回报率，项目可行；现值指数＜1 说明其收益率达不 到期望的回报率，项目不可行。
•如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1
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万科城市花园项目
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µÚ 1Äê µÚ 2Äê µÚ 3Äê µÚ 4Äê
销售净利率=项目净利润/销售收入×100% （项目净利润=项目利润-期间费用-所得税）
为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？
以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反 映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售 净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本 无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于 成本； 销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知 道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明 确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含 不包含“所得税”？ “回报”是税前利润还是税后利润？
启动资金=3个最高的资金峰值之和/3
•启动资金的界定：一个项目启动资金较难直
接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。 因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。
•启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公
司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获 得多少倍的净利润。它是一个静态的参考指标。
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10 47,850 26,350 16,153 35,950 19,797
28,000 59,500
35 112,500 25,000 74,945 91,113 16,168 16,169
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五、现金净流量与利润的关系
万科财务报表分析PPT(27张)
=0.59 • 分析：万科所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57，
可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在 09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险 有所下降。
（二）偿债能力比率
1.资产负债率= 负债总额
资产总额
2008年年末资产负债率=
80,418,03,0239.89
从资产结构看，公司09年末的资产总额中，流动资产占 了94.7%，而固定资产仅占1%，在建工程占0.4%。说明流 动资产所占比重较大，资产增值主要依赖于流动资产的增加。
从负债与所有者权益的结构来看，公司的流动负债在总 资产有一定增加的情况下只增加了5.4% ，但所占比重由上 年的54.1%下降到了49.5 % ；所有者权益所占的比重由上 年的32.6%上升为33% ，其中未分配利润所占比重较上年有 所增加。
=0.674
119,236,597,721.09
92,200,04,2375.32
2009年年末资产负债率=
=0.670
137,608,545,829.39
• 分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56， 万科近两年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的 资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财 务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财 务上趋向稳健。
获得 《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳 投资者关系等奖项。
• 2、资产负债表分析
根据万科20体状况的初步分析
从总体来看，公司的资产总额从年初的199.78亿元增加 到年末的230.02亿元，同比增长了15.13% ；从负债和股东 权益来看，主要是盈余公积增加了32.8 和未分配利润增加 了42.4%，显然公司盈利是资产增加的主要资金来源。这也 意味着，投资者投入公司的资本不但得到了保值，而且得到 了增值。
可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在 09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险 有所下降。
（二）偿债能力比率
1.资产负债率= 负债总额
资产总额
2008年年末资产负债率=
80,418,03,0239.89
从资产结构看，公司09年末的资产总额中，流动资产占 了94.7%，而固定资产仅占1%，在建工程占0.4%。说明流 动资产所占比重较大，资产增值主要依赖于流动资产的增加。
从负债与所有者权益的结构来看，公司的流动负债在总 资产有一定增加的情况下只增加了5.4% ，但所占比重由上 年的54.1%下降到了49.5 % ；所有者权益所占的比重由上 年的32.6%上升为33% ，其中未分配利润所占比重较上年有 所增加。
=0.674
119,236,597,721.09
92,200,04,2375.32
2009年年末资产负债率=
=0.670
137,608,545,829.39
• 分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56， 万科近两年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的 资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财 务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财 务上趋向稳健。
获得 《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳 投资者关系等奖项。
• 2、资产负债表分析
根据万科20体状况的初步分析
从总体来看，公司的资产总额从年初的199.78亿元增加 到年末的230.02亿元，同比增长了15.13% ；从负债和股东 权益来看，主要是盈余公积增加了32.8 和未分配利润增加 了42.4%，显然公司盈利是资产增加的主要资金来源。这也 意味着，投资者投入公司的资本不但得到了保值，而且得到 了增值。
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的投资收益率，本质上是一个贴现率。
万科城市花园项目：
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Ú 1Ä µ ê 10,000 4,000
六、项目可行性论证经济指标体系
核心指标 1、内部收益率 使累计净现值为零的贴现率 2、销售净利率 项目净利润/销售收入×100%
六、项目可行性论证经济指标体系
参考指标 3、总投资回报率 4、销售毛利率 5、获利指数 6、资金峰值比例 7、地价支付贴现比 8、启动资金获利倍数
项目净利润/项目总投资 ×100%
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项目可行性论证--经济测算指标体系
（试行）
问题：
1、项目利润是怎样计算出来的？
2、房地产经营需要哪些要素投入？ 3、什么样的房地产项目才是好项目？
项目净利润
=销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税
（期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用）
土地、资金、人力资源、技术、品牌 投入少、回报高、见效快
（项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加） 销售毛利率的意义：
在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以 用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。
-14,000
6-2、销售净利率
销售净利率=项目净利润/销售收入×100% （项目净利润=项目利润-期间费用-所得税）
为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？
u 以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映 获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净 利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本无 利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成 本； u 销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知道 是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明确， 如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含不包 含“所得税”？ “回报”是税前利润还是税后利润？
项目利润/销售收入×100% 现金流入现值/现金流出现值 资金峰值/项目总投资
各期支付地价现值之和/地价总额
项目净利润/启动资金
6-1、内部收益率（IRR）
内部收益率：
是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率。简 单说就是使投资方案累计净现值等于零的贴现率。
内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一 无所获。 内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力，是项目内在
6-3、总投资回报率
总投资回报率=项目净利润/项目总投资×100% （项目总投资=总开发成本+期间费用）
总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但 并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。 项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。
6-4、销售毛利率
销售毛利率%=项目利润/销售收入×100%
Ú 2Ä µ ê 5,000 17,000 10 21,000 -1,000
Ú 3Ä µ ê 5,000 25,000 15 43,650 13,650
Ú 4Ä µ ê 8,000 13,500 10 47,850 26,350
ϼ º Æ 28,000 59,500 35 112,500 25,000 46.73%
一、应用标准测算报表体系的必要性
主要基于以下需要：
项目决策科学化 定量分析； 全面、多角度分析； 动态分析；程序规范。 项目决策效率 便于计算、便于理解、便于检查。
三、资金的时间价值
资金的时间价值：
资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。
今天的1元钱 不等于 明天的1元 利息；单利；复利；贴现；现值；终值
资金成本：使用资金要支付代价
银行借款 ： 按利率计付利息 股东投入： 交付利润
单利终值计算: 单利现值计算: 复利终值计算: 复利终值计算:
S = P（1 + i*t ) p =s * (1- i) p = s（1 + i )
-n
问：第1年年初存入100元，利率10%，分别 按单利和复利计算，两 年后其终值多少？
四、现金流量与净流量、净现值
现金流量：指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。
现金净流量：指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出
量时净流量为正值，反之为负值。 净现值：指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。
万科城市花园项目概况：
总建35万平米，单位地价800元/平米，建造成本等1700 元； 4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。
Ï ú ú Ï Ö Ï Ö Ï Ö Ï » ¾ » ¾
-14,000 14,000 -14,000
五、现金净流量与利润的关系
u利润是按照权责发生制确定的分期损益 u现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。 u可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为
评价投资净收益的指标。
在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。应用现金净 流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。