城中村改造的几点思路
城中村综合改造规划思路研究——以武汉市为例
防 等各种 安 全 隐患。⑧ 由于外 来人 口数量 增 多且 文 化素
ｐ ｏ ｅ ｌ ａ ｄｅ ｔｅ ｖ ｒｏ ｓｕ ｂ ｎ ａ ｄ ｒ ｒ ｌｄ ｖ ｌ ｐ ｎ ｒ ｐ ｒｙ ｈ ｎ ｌ ｈ ａ ｉｕ ｒ ａ ｎ ｕ ａ ｅ ｅｏ ｍｅ ｔ
ｉ ｔｒ ｔ，ａ ｄ ｕｉ ｅ ｃ ｒ ｎａｅ ｖ ｌ ｐｍ ｅ ｆｕ ｂａ ｎｄ ｎｅ ｅｓｓ ｎ ｇ ｄｅｔ ｏｏ ｄｉ ｔ ｄ ｄｅ ｅ ｏ ｈ ｎｔｏ ｒ ｎ ａ
Ｃｏ ｐ ｅ ｅ ｉ ｅ ｏ ｍ ｆｔ ｅｐｌｎ ｎｇｉ ｅ ｓ ｍ ｅ ｏ ， ｕ ｍ ａ ｙ ｍ ｒ ｈ ｎｓｖｅｒ ｆ ｒ ｏ ａ ｎｉ ｄ ａ ， ｔ ｄｓ ｓ ｍ ｈ ｈ ｒ
瘤 ” 、 “ 缝 地 ” 、 “ 市 里 的 村 庄 ” 。 其 主 要 特 征 夹 都
为：①缺乏整体规划，违法用地和违法建设现象严重，
村 民采用 “ 自给 自足 ”的 建设 方式 自建住 房 ，用地 布局
混乱 ，环境卫生条件差 ，严重影Ⅱ城市景观。②市政配 向
套 设施 建设 匮 乏 ，公 共服 务 设施 建设 薄弱 ，过 量 的居 住 人 口导 致基 础 配套设 施 不足 ，居住 环境 质 量差 ，存 在消
作者 简介
１２ 武汉市城 中村 的基本情 况 ． 武汉市 作 为华 中地 区 中心城市 ，是 国家 实施 中部 崛 起 的重要 战略 支点 ，随着人 口、经 济 、城 市 规模 等持 续 快速 增 长 和 产 业结 构 的调 整 ，城 市 化 水 平 已 由２ ０ 年 ０１
张剑 龙 ，武 汉市土 地利 用和城 市 空间规 划研 究 中心正 高职 高级
Ｃｉ Ａ ｃ ｎＣｔ Ｃ ｓ Ａ ｃ ＣｔＰ ０ｅ ｔｏ ｈ ａ ｎｉ ｔ ｉ ｝ ａ—ｏ ． ． ｔ ｉ ｒ ｔｃｉ： ｎ ｅ ｙ Ｉ ｆ ｎｉ ｅ ． ｅ ｙ ｓ ｎ
关于城中村改造的几点建议
关于城中村改造的几点建议城中村改造是一个涉及城市规划、社会发展和民生改善的重要议题。
随着城市化进程的加速，城中村问题逐渐凸显，如建筑布局混乱、基础设施滞后、环境卫生脏乱差等，严重影响了城市形象和居民生活质量。
因此，针对城中村改造，我有以下几点建议：一、强化政府引导，科学规划布局政府应加强对城中村改造的引导和监管，制定科学的改造规划，明确改造目标、任务和时间节点。
在规划过程中，要充分考虑城市整体发展规划和居民实际需求，确保改造后的城中村与周边区域相协调，实现城市整体形象的提升。
二、完善基础设施，提升居住品质针对城中村基础设施滞后的问题，政府应加大投入，完善道路、供水、供电、排水等基础设施，提高居民生活质量。
同时，要注重公共设施的配套建设，如公园、学校、医院等，为居民提供更加便捷的生活服务。
三、注重文化传承，保护历史风貌在城中村改造过程中，要注重对历史文化的保护和传承。
对于具有历史价值的建筑和文化遗产，应采取保护措施，避免在改造过程中被破坏。
同时，可以在改造中融入当地文化元素，使改造后的城中村既具有现代气息，又保留历史风貌。
四、加强社区建设，提高居民参与度社区是城中村改造的重要力量。
政府应加强与社区的合作，充分发挥社区在改造过程中的作用。
通过加强社区建设，提高居民参与度，让居民成为改造的受益者和推动者。
同时，要加强居民教育，提高居民对改造工作的认识和支持。
五、引入市场机制，推动多元投入城中村改造需要大量的资金投入。
政府应引入市场机制，吸引社会资本参与改造工作。
通过政策引导和市场运作，推动多元投入，形成政府、企业、居民等多方共同参与的改造格局。
六、加强监管和评估，确保改造效果政府在城中村改造过程中应加强监管和评估工作，确保改造工作按照规划进行，避免出现违规行为。
同时，要对改造效果进行评估，及时发现问题并采取措施加以解决，确保改造工作取得实效。
总之，城中村改造是一项复杂而艰巨的任务，需要政府、企业、居民等多方共同努力。
城中村改造规划的几点思路
３ 将城 中村改造 总体 意 向纳入控 制性 详细 规划
路， 希望可以为国 内城 中村改造工作提供一定 的借 鉴。
在未来 的很长 一段 时 间 内， 市扩 张 的速 度将 不会 减慢 ， 城 而 参 考 文献 ： １ 刘立钧 ， 得 富． 中村 在 城 市 中 生 态位 的 变迁 叶 城 是加速发展 。城 中村改造将是我 国一项艰 巨的任 务 ， 只有 通过系 ［ ］ 史 海运 ，
统规划 ， 统筹布局 ， 才能促使城市健康 发展 。为此 ， 虑到一些 城 考 市城 中村用地 占相 当比重 ， 建议将一定 区域 内城 中村总体 改造意
［］ 山西建 筑，０ ８ ３ （ ）８ —２ Ｊ． ２ ０ ，４ ５ ：１８ ．
Ｓｅ ｅ ａ ｏ ｉ ｅ ａ ｉ ｎ ｎ ｃ ｔ ｉｌ ｇ ｓ ｒ ｎｏ ａ ｉ ｎ ｐｌ ｎｎ ｎｇ ｖ ｒ ｌｃ ｎｓｄ ｒ ｔｏ ｓ ｏ ｉｙ ｖ ｌａ ｅ ｅ ｖ ｔｏ ａ ｉ
多城市 已经开始 了对城 中村的整治和改造 工作 ， 笔者认为可 以从
以下几点完善城 中村改造规划 。
调 。 目前 ， 多城 中村 改造 面临用地 紧张的情况 ， 很 还建 困难 ， 而部 分村可利用用地 比较充 裕 ， 但是 由于行 政权属 的局 限 ， 分可 以 部 利用的土地资源价值得 不 到应有 的体现 。由政府 引导各村进 行 协商 ， 在尽可能满足各 村土地 利益 平衡 的前提下 ， 行用地 的合 进
中图 分 类 号 ： Ｊ８ ９２ 文 献 标识 码 ： Ａ
Ｏ 引言
城中村是我国城市化进程 中产生 的一种特殊现象 ， 它严重影 响了城市化 的质量 ， 对城 市的持续 发展 和社会进 步带来 了严 重影
向纳入控 制性 详 细规 划 的控制 范 畴， 同时 可 以通过 编制 专项 规 划， 对城市城 中村 的总体 空间分布 、 地情况 、 用 建设情 况等进行 统 筹把握 ， 对土地供应和利用应从宏 观层面进行综合协 调和统一 布
高校周边城中村的特点、问题及改造思路
高校周边城中村的特点、问题及改造思路【摘要】高校周边城中村是一个备受关注的话题，其特点包括人口密集、基础设施落后、社区管理混乱等。
存在的问题有居住环境差、治安状况不佳、公共服务不完善等。
为了改善这些问题，可以通过提升基础设施建设水平、加强社区管理和公共服务、促进社区文化建设等途径进行改造。
总结讨论表明，高校周边城中村改造具有重要意义，未来需要加大政府投入、加强社区参与，共同推动城中村的发展，为高校周边居民提供更好的生活环境和服务。
这一研究意义重大，能够促进城市可持续发展。
【关键词】高校周边城中村、特点、问题、改造思路、提升基础设施建设水平、加强社区管理和公共服务、促进社区文化建设、总结讨论、展望未来发展、研究意义、研究背景、研究目的。
1. 引言1.1 研究背景高校周边的城中村是指位于高校周边，由于历史原因或规划不当，形成的一类低收入居民聚居区。
随着高校规模的不断扩大和城市化进程的加快，高校周边的城中村逐渐成为一个备受关注的问题。
研究高校周边城中村的特点及问题，对于优化城市空间结构、改善城市居住环境具有重要的意义。
近年来，随着我国高等教育的快速发展，越来越多的高校涌现出来。
高校周边的人口数量随之增加，城中村的问题也随之显现。
城中村存在的问题主要包括基础设施老化、环境脏乱差、社区管理混乱等。
这些问题严重影响了居民的生活质量，也不利于高校和城市的可持续发展。
深入研究高校周边城中村的特点及问题，探讨有效的改造思路和措施，具有重要的现实意义。
通过提升基础设施建设水平、加强社区管理和公共服务、促进社区文化建设等方式，可以有效改善高校周边城中村的环境，提升居民的生活品质，推动城市的可持续发展。
1.2 研究目的研究目的是为了深入了解高校周边城中村的特点、存在的问题及可能的改造思路，为提升高校周边城中村居民的生活质量和社区环境提供参考和建议。
通过研究，可以发现高校周边城中村存在的种种问题并寻找解决之道，同时也可以探讨如何整合资源、改善基础设施、加强社区管理、促进社区文化建设，以实现高校周边城中村的可持续发展。
城中村改造规划的几点思路
城中村改造规划的几点思路摘要：近几年，随着我国城市化进程加快，城中村改造成为一项极其重要的项目。
但是在城中村改造工程中，由于土地利用面积非常有限，除了增加土地收益外，土地利用强度也会显著提高，体现出来对土地市场结构的重视。
在实际改造过程中，重建计划和规划管理体系之间容易产生摩擦。
因此，本文对城中村改造计划中存在的问题进行了分析，并提出相应的优化策略以供借鉴。
关键词：城中村；改造计划；几点思路一、引言首先，城中村是介于城镇与农村之间的半城市化状态。
因此，其改造过程往往十分复杂。
利益平衡是规划和筹备城中村改造项目的关键。
在这种背景下，城中村改造项目很可能追求将建筑面积转换成建筑密度的目标，在拆迁比例、土地利用类型等技术经济指标上得到充分体现，与其他类型的规划存在着明显矛盾。
伴随着城市化进程的不断深入，城市与农村之间发展不协调的问题日益明显，城乡差异日益严重，严重制约了城市的建设和乡村的发展。
因此，如何加快城市发展步伐，成为了社会关注的重点。
二、城中村改造的概念及模式（一）城中村改造的概念城中村是中国城市化发展过程中特有的现象。
自改革开放以来，一些经济发达地区的城镇建设得到了迅速发展，原本分布在城市周边的农村，被高楼大厦所包围，形成了特有的"城中村"。
在对存在时间较长、建筑条件较差的村庄进行改造时，按照村落所处的位置不同，可将改造村落分为三种类型：第一类是城中村改造，主要是指对旧有的村庄进行改造，属于城中村改造。
第二类是城郊村改造，主要是指属于城市范围，但还没有完全纳入城市规划的村落进行改造：这类地区的村民群体感较强，其生活方式与城市有所相似；第三类是郊外村改造，主要是指城市规划区外的旧村落改造。
第一类和第二类均属于城市范畴，其中大部分村落是通过利用集体土地，以村委会形式建立起来的。
（二）城中村改造的模式此前，村民们通常按集体自主权建设的顺序，自行筹措资金，自行开发，承担拆迁、安置、寻找商品房等各项工作。
城中村改造经验总结
城中村改造经验总结《城中村改造经验总结》一、改造的意义1、改造是城市空间结构优化的重要措施，是实现城市“以人为本”、构建绿色低碳可持续发展空间的有力机制，增强城市活力、调动城市热情的行动策略。
2、改造有利于改善城市环境，使城市空间从混乱的质量变得定性，从而促进城市空间的优化与联系改善。
3、改造有利于实现城市社会经济的合理发展，提升城市形象，实现城市文明发展。
二、改造的重点1、坚持规划带动改造，突出联系。
规划是改造的基础，应坚持以规划带动改造，突出联系，完善城乡联动改造机制。
2、强调把改造纳入城市精细化管理。
在改造过程中，要把改造纳入城市精细化管理范畴，切实落实改造的精细化管理，加强城中村的实际管理，保障改造有序推进。
3、加强改造力度，完善改造体制。
要加强改造力度，深化改造政策，完善改造体制，积极推动城市投资和经济发展，促进城乡协调发展。
三、改造的基本步骤1、调查研究。
首先要开展城中村内部空间结构、建设状况等调查研究，全面了解基本局势，为规划设计提供依据。
2、改造规划。
根据调研结果，制定改造规划，明确改造的目标、内容、措施等，实施有效的拆迁和改建，实现城中村改造。
3、改造实施。
在改造规划的指导下，组织采取有效的措施实施改造，并针对实际情况做出调整，确保改造不失进度。
4、改造评价。
改造完成后，要进行改造成果的评价，全面评估改造实施的情况，按照实际情况进行改造验收，确保改造有效推进。
四、几点建议1、注重资源管理，加强监管制度。
要加强城中村改造时的资源管理，建立健全改造过程中的监管制度，确保改造顺利实施。
2、完善搬迁安置制度。
要完善搬迁安置制度，通过制定政策和建立机制，保障搬迁安置工作的顺利实施，使搬迁安置政策更加公开、公平、公正、公认。
3、转移就业政策，积极促进就业。
要制定有效的转移就业政策，改善就业环境，加强就业技能培训，积极开展创业指导，促进搬迁安置群众就业创业。
例谈城中村改造中的问题及解决思路
例谈城中村改造中的问题及解决思路城中村的改造工作极其复杂艰巨，不仅包括了村落建筑的改造，同时还涉及到村民的安置与赔偿，因此极大的提升了城中村改造的经济成本。
虽然目前国家已经出台了各项政策来完善对村民的补偿工作，但是考察实际情况，大部分的改造成本还是需要从改造后的土地收益中来支出，所以必须将改造前后的经济进一步的协调与平衡。
武汉市作为城中村改造的典型城市，在规划编制以及政策制定上有了较为丰富的经验，但是由于城中村改造的特殊性，在实际操作过程中，仍然存在着一些冲突与矛盾。
所以本文对武汉的38个城中村改造的案例进行了分析，并归纳总结，进而提出了相关的改造建议。
一、武汉城中村改造过程中所面临的问题剖析（一）改造规划用地的面积不足武汉城中村现状几乎已经没有耕地，村属用地主要由村民的宅基地构成，但村民建设一直游离于城市管理之外，乱搭、乱建行为严重，导致住宅建筑密度与建筑量非常大。
在当前城中村改造提倡原地拆迁、原址还建的背景下，住宅还建资金与用地显得十分紧张，加之改造后的城中村用地还需要承担多种功用，如控制用地用于改善城市整体功能、还建用地满足村民改建回迁的居住需求、产业用地用于解决村民就业需求、开发用地用于支付改造中的资金费用，城中村改造规划用地更是捉襟见肘。
从武汉市38个城中村总用地实际情况看，城市控制用地有1856平方米，所占村属用地的比例为68%。
相比之下，用以城中村改造内部平衡的还建用地、开发用地和产业用地只占建设用地的32%，占村庄总用地约1/30。
（二）规划控制指标不够科学在改造规划可利用地而积较原村庄用地少的现实条件下，为达到改造前后还建住宅建筑量的平衡，需要提高规划用地的容积率。
更为重要的是，对于大部分城中村改造而言，由于改造的经济成本存在缺口，规划需要增加引入而向市场的开发项目来弥补改造资金的不足，更加剧了对建筑量的需求。
因此，从武汉市的实际经验看，城中村改造规划用地的建设强度明显高于周边地块，常常有突破相关规划用地强度指标的现象发生。
城中村改造思路
城中村改造思路1、对城中村的改造要纳入统一的城市化进程五中全会对新农村的描述是“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”20个字，这是对新农村的全景式描绘，也是我们建设新农村的具体目标和要求，充分体现了中央解决“三农”问题的战略思路，是从统筹城乡发展、促进工农互动的高度对新世纪新阶段建设社会主义新农村做出的重大部署。
“城中村”现象的出现是我国大中城市在推进城市化过程到一定程度，必然出现的一种特殊现象。
其根源是我国城乡二元体制，进一步说就是城市与农村在土地和人的管理采取不同的管理体制。
城中村是城市化的产物，同时也是城市化继续推进的障碍。
我们对城中村的改造应当有全面、系统的认识，对城中村改造的目标要整体的把握。
解决好城中村问题，实际就是解决了城乡一体化的一个重要课题。
因此，对城中村改造政府不但重视环境的改善，更重要的是制度上进行创新改革。
2、将城中村的规划纳入统一的城市框架要改变目前城市规划和村镇规划各走一边的弊病，中长期规划对近郊农村要列入城市扩展区域，适应城市发展的需要。
规划要与城市化水平相适应，调整好新住宅区内的区域划分和功能布局，充分兼顾经济和社会功能的协调，避免低水平的简单重复。
目前杭州市在对“城中村”进行改造的同时，对城市近郊的农村建设都修订了农村布点规划，这项工作对预防新“城中村”的产生必将起到积极的作用。
但是，仅仅进行集镇改造仍然不可能提升到未来城市区域的建设标准。
因此城市近郊农民建房要改变目前农村建房以原宅基地和村中空地建房的模式，有目标地在平常地农村建设过程逐步建设集中农居点，形成公建设施齐全，外形漂亮的城市社区，从而防止在城市的快速扩张中出现二次建设。
另一方面，城中村靠近城市中心，周边的地段越成熟，房屋出租金越高，村民违章搭建就越多，一旦改造，村民的既得利益损失就大，安置回旋余地越小，因而改造的阻力和成本随时间的推移大幅度增加。
政府部门要把这个问题当做目前城市建设的大事来抓，可以说时间就是金钱，迟改不如早改，小改不如大改。
关于城中村拆迁改造有关问题的思考
关于城中村拆迁改造有关问题的思考近年来，随着城市化进程的不断加快和城市建设用地的供需紧张，各地都将旧城改造作为加快城市建设和发展的一项非常重要的工作来抓。
但随着城市拆迁改造工作的不断深入，拆迁改造诱发的矛盾和纠纷也日益增多，拆迁改造也已成为城市建设的聚点，社会关注的焦点，工作中的难点，媒体关注的热点。
拆迁改造工作涉及面广，法律、政策性强，关系着广大群众的切身利益，关系着经济发展和社会稳定。
为此，我们在工作中急需寻找一条推动旧城改造和城中村改造工作顺利进行的新路子。
自己对目前拆迁改造工作中存在的一些问题进行了一些探索和思考。
一、目前临渭区城中村的现状和突出问题渭南中心城市规划区内有临渭区6个街道办事处26个城中村144个村民小组14534户50339人，其宅基地占地约6859亩，公共占地约3372亩，房屋建筑面积约360万平方米。
依据城中村开发改造的成熟度，结合功能定位和分步实施的原则，我们将26个城中村分为三类，第一类为城市重要功能片区，涉及的城中村分别是人民办园里堡村、曙光村、尤西村，杜桥办五里铺村、车雷村、盈田村，站南办贠张村、李家堡村，双王办槐衙村、丰荫村、朱王村、罗刘村、梁村、八里店村、张刘村、双王村，向阳办农元村、保丰村等18个行政村107个村民小组；第二类为城市近郊片区，涉及的城中村分别是向阳办赵家院村、毕家村、翻身村、蒋家村、西张村，站南办韩马村、高田村等7个行政村33个村民小组；第三类为城市南塬片区，涉及的城中村是向阳办瓦塔村1个行政村4个村民小组。
面对工作实际，我们将以科学发展观为指导，本着尊重历史，面对现实的原则，在强化法律法规和政策宣传的同时，按照“政府引导、规划引领、市场运作”的思路，坚持“以人为本、因地制宜、分步实施、先建后拆、稳妥安置”的原则，积极动员和落实各级各有关部门的工作责任，努力形成强大的拆迁改造合力，推动拆迁改造工作稳步顺利开展，确保城市建设步入良性发展轨道。
关于城中村改造的几点建议
关于城中村改造的几点建议全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：城中村改造一直是城市更新的重要内容之一，对于许多城市而言，城中村的存在已经成为一个城市管理的难题。
要想有效地改造城中村，需要综合考虑政府、居民和开发商等多方的利益，下面就是一些关于城中村改造的几点建议。
政府应该加大对于城中村改造的政策支持力度。
政府是城市更新的主要主体，应该通过制定相关政策、提供资金支持等手段，推动城中村的改造工作。
政府还应该加强对城中村改造的监督和管理，确保改造工作能够按照规划有序进行。
政府与居民应该加强沟通，共同制定改造方案。
城中村改造工作的最终目的是改善居民的居住环境，因此必须考虑到居民的需求和利益。
政府在制定改造方案的过程中，应该充分听取居民的意见和建议，确保改造工作符合居民的利益。
政府和开发商应该加强合作，确保改造工作能够顺利进行。
城中村改造需要大量的资金支持和技术支持，政府可以通过与开发商合作的方式，为改造工作提供必要的支持。
开发商在参与城中村改造的过程中，应该遵守相关法律法规，保障居民的合法权益。
第四，城中村改造应该注重环境保护和可持续发展。
在改造过程中，应该避免对土地资源和自然环境造成破坏，保护城市生态环境的完整性。
城中村改造应该有长期规划，确保改造工作能够持续推进，为城市的可持续发展奠定基础。
城中村改造是一个复杂且长期的工程，需要政府、居民和开发商的共同努力才能实现。
政府应该加大政策支持力度，与居民和开发商加强沟通，注重环境保护和可持续发展，才能顺利推进城中村改造工作，实现城市的更新和提升。
【文章字数已超过2000字，可根据实际情况适当删减】。
第二篇示例：随着城市化进程的加快，城中村成为了城市中的一处“毒瘤”，过度拥挤、环境脏乱、设施老旧等问题已经严重影响了城市的形象和居民的生活质量。
对城中村的改造势在必行。
下面就是一些建议：第一，加大政府资金投入。
城中村改造工程需要大量的资金支持，尤其是对于那些贫困地区的城中村来说。
兰州市“城中村”存在的问题及其改造思路——以安宁区水挂庄社区为例
是城乡文 明差别和 上了一条完全 不 同于周边 地 区的城市 软指标 的现象 ， 从 而使员工 明确企业所 中出现的一种现象 ， 倡导 的 、 鼓励的 、 反对的和禁 止的， 更加 外在特征 的突 出表现。 “ 城中村” 改造考 化道路 ， 并最终形成 了今天独具特色 的 规 范行为 ， 提升素质 ， 促进工作 。 验着政府 的治城 能力 ，它 给城市 的治 “ 城 中村 ” 。正所 谓“ 城 中有村 ， 村 中有
业 管理 者 既是 企业 文 化 的引 领 者与 倡 导
者， 同时也是实践者与推动者 ， 企业文化
兰州市“ 城中村” 存在的问题 及其改造思路
— —
作用发挥的好坏 ， 与企业管理者 的理念 、
思路与行动有着直接 的关系 。 三流企业 比技术 ， 二流企业 比人 才 ， 一流企业 比 文化 。 只有企业管理者有 了这种市场竞 争 意识 ， 才能深刻认识企业文化带来的 摘
后， 要加强员 工培训 ， 提高员 工对企业 施特别缺乏， 居住环境非常恶劣 ； 社 区内
对高校周边 环境 的 文化的认同度 和对企业的归属感 ， 并潜 居住人员异常复杂， 移默化地影 响员工的行为。
（ 三） 成因
高速 城市化是 “ 城 中村 ” 形 成的直
负面影响较大。 针对这些问题， 文章进一 接原 因。在高速城市化 过程 中 ， 由于受 关键词 ：兰州市 城 中村 问题 响，原来农村居民点开发成本提 高 ， 急 于向外 围扩展 的城市首先 倾 向于开发 成本较低的周边地块 ， 面对城市化的 冲 “ 城中村”是我 国快速城市化过程 击 ， 原村民在 自身传统 的影响下逐渐走
学 术 纵 横
同时， 优秀的企业文化还会形成独有的 企业竞争力 ， 还会对社会产生一定的影 响， 进行扩散辐射 ， 提 高企业 的知名度。
北京市城中村问题及其改造的几点思考
北京市城中村问题及其改造的几点思考熊兴玉 10712009 地空学院摘要：本文先总体介绍了城中村现象及其基本特点及社会影响，分析了其产生的社会根源。
接着讲述了北京市城中村的现状和分类，其中以走访过的一个城中村为例讲述了其社会问题。
最后结合北京市城中村改造的政策和改造现状，对城乡结合部的城中村改造模式结合部分学者的观点和本课所学知识进行了思考，提出了自己的看法。
关键字：城中村城中村改造廉租房循环经济前言国外把“城中村”问题归结为“城市贫民窟”、“贫民居住区”，与我国一样这同样是在城市化过程中遇到的城市建设、管理问题。
城市贫困在这些地区体现得极为明显。
尽管有不同的名称、不同的土地占有权安排、不同的建筑结构，但过度拥挤、不安全的居住状态，以及缺乏干净的水、电、卫生设施和其他基本生活服务是大多数贫民窟所共有的特征。
城中村的存在严重影响了城市和谐发展，会引发社会公平，环境治安方面的一系列问题。
当今的发达国家依然或多或少地存在贫民窟问题，贫民窟并没有因为发达国家完成了城市化进程而消失。
正因如此，全球应对城市贫民窟挑战的政策具有了一定的延续性。
最近，在北京和其他一些大城市，城中村改造成为政府的主要议题和政策辩论的热点问题。
通过城中村改造以达到净化城市环境，改善居住条件，提升城市的现代化水平，促进城市和谐发展的目的。
对于北京市而言，这也是迎接2008年奥运会的一项重大措施。
一城中村现象及其成因城中村现象及其特点所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村耕地全部或部分被征用，而宅基地仍保留，使得农村集体成员在实质上由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村演变成的“居民区”，亦称为“都市里的村庄”。
在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。
城中村是城市中的一块“夹缝地”，与其周围的城市相比，有其独特的社会结构和发展生存模式：(1) 以宅基地为单位的一户一栋住宅。
对城中村改造的几点看法
经济研究导 刊
ＥＣ０Ｎ０Ｍ Ｉ ＲＥＳＥＡＲＣＨ Ｉ Ｃ ＧＵ ＤＥ
Ｎｏ ３ ． ０ ０ ．３ ２ １
Ｓｅ ｉｌＮｏ １ ７ ｒａ ． ０
对 城 中 村 改 造 的 几 点 看 法 。 菏 山东 菏 泽 ２４ ０ ） ７ ０ ０
一
、
基本情 况
保证改造后村居 的集体收 入 ， 次剩余土地进 行出让经 营 、 再 开发建设商 品房 ； 土地出让收 益使用方 面 ， 在 政府收 益应优
先用于改造 区域 配套设施 建设 和村 民社 会保障 、 五保户” “ 、
全国各 地城 中村改造 工作 在当地政 府的正确领导 下 ， 有 关部门密切配合 积极 开展 了城 中村 改造试点工作 ， 取得显著 成效 ， 为改善城市居 民居住生活条 件 、 完善城市基础 设施和 公用设施 配套建设和集约节约利用土地作 出了重要贡献 。 但
２制定完善拆迁安置补偿政 策。对于房屋拆迁政策 ， ． 国
１ 泛宣传发动。可通过报纸 、 ． 广 广播 、 电视等新闻媒体对
城 中村改造工作进行宣传报道 ， 使城 中村改造工作成 为市 区 社会各界共同关注的热点 、 点。及 时通报城 中村改造工作 焦 进展情况 ， 对城 中村 改造 的先进典 型及 经验做法进行宣传报 道 ， 发广大村 民居民参 与改 造的工作热情 。也可分期分批 激
居 民的切身利益 ， 需要各级各有关部 门共 同努力才能完成任
造工作 的意见 》 《 中村改造项 目开发建设技 术文件》 《 、城 、市
区 城 中村 改 造 项 目总 体 策 划 方 案 编 制 提 纲 》 一 系 列 文 件 ， 等
务， 为此 ， 市政府应成 立城 中村改造 工作领导小组及 其办公
加快城中村改造的几点建议
加快城中村改造的几点建议城中村改造是当前我国城市发展的重要任务之一、城中村是指城市发展过程中，因为历史原因或者其他原因而形成的城市中的乡村和农民聚居区。
这些地区的建设和管理不仅给城市带来环境和形象问题，也给农民居住条件和生活质量带来了困扰。
因此，加快城中村改造是推动城市发展和农民改善生活的重要举措。
下面我将提出几点建议：首先，需要完善城中村改造的政策法规。
目前，城市发展中城中村改造的政策、法规和规划不够完善，导致改造进程缓慢。
政府应加大力度制定相关政策法规，明确城中村改造的目标、范围和优先级，并提供相应的财政支持和政策激励，推动城中村改造的快速推进。
其次，要提高城中村改造的质量和效率。
城中村改造的目标是提升农民居住条件，改善城市环境。
因此，在改造过程中应注重居住环境的舒适度、生活设施的完善和公共服务的提升。
同时，要加强城中村改造的组织和管理，建立高效的工作机制，提高改造的效率，确保改造任务按时完成。
再次，要充分考虑城中村居民的利益和需求。
城中村改造不仅是为了美化城市环境，更是为了让农民居住得更好、生活更便利。
因此，在进行改造时，要广泛听取居民的意见和建议，确保他们的利益得到充分保障。
可以通过举行座谈会、开展调查等形式，积极了解居民的需求，并将其反馈纳入到改造方案中。
此外，要加大对城中村改造的宣传和教育力度。
城中村改造涉及到的面很广，影响到的人很多，因此需要加大对城中村改造的宣传和教育力度，提高居民的参与度。
可以通过举办宣传活动、编写宣传材料等方式，向居民普及城中村改造的目的、意义和成果，鼓励他们积极参与到改造过程中，共同推动城中村改造的进程。
最后，要注重城中村改造的可持续发展。
城中村改造不仅仅是一次性的建设和改造，更是一个长期的发展过程。
因此，要注重城中村改造后的管理和维护工作，建立健全管理机制，确保改造后的设施设备能够得到有效的维护和保护，保障居民居住环境的长期稳定。
总之，城中村改造是当前我国城市发展的重要任务，加快城中村改造对于改善农民居住条件、提升城市形象具有重要意义。
光明区城中村治理规划设计的几点思考
– 20 –交通规划光明区城中村治理规划设计的几点思考□ 王小刚（深圳市城市交通规划设计研究中心有限公司，深圳 518040）摘 要：为给城中村居民提供良好的交通、居住、生活环境，光明区组织开展了2018—2020 年城中村综合治理规划。
城中村综合治理规划采用人工入户问卷和现场踏勘的方法，对城中村存在的现状问题及村民诉求进行识别和分析，并以文化为引领，针对村落文化唤醒、公共设施提升、交通设施完善等方面提出改善措施。
通过综合治理，城中村面貌显著提升，居民更有文化认同、更加文化自信、更有归属感。
关键词：城中村；综合治理；思路创新；文化引领中图分类号：U491 文献标志码：A 文章编号：1671-3400(2019)07-0020-03The Reflection on Guangming District's Urban VillageGovernance Planning and DesignWANG Xiaogang(Shenzhen Urban Transport Planning Center Co., Ltd, Shenzhen 518040, China)收稿日期：2019-06-04作者简介：王小刚（1981-），男，汉族，广东深圳人，学士，高级工程师，主要研究方向：道路交通规划、设计。
Abstract: In order to provide a well transportation, living and environment for the residents of urban villages, Guangming government formulate an action plan for comprehensive administration of urban villages from 2018 to 2020.It adopts household investigation and site survey to analyze the existing problems and villages' demands. The comprehensive management of urban villages wakes village culture, upgrade public facilities, improve traffic facilities according to cultural leader.Through comprehensive management, the appearance of villages in cities has been significantly improved and residents have more cultural identification, cultural confidence and sense of belonging.Key Words: Urban-village; Comprehensive administration; Innovative thoughts; Cultural leader0 引言随着四十年来改革开放的高速发展，深圳经济、人口快速增长、城市建设步伐大幅提升。
“城中村”改造工程规划建设管理思路
浅谈“城中村”改造工程规划建设管理的思路摘要：简要阐述我国“城中村”形成的历史背景，分析“城中村”改造工程规划建设中存在的突出问题，提出在“城中村”改造工程规划建设管理中应遵循的基本原则、目标和策略。
关键词：城中村改造规划建设策略在我国城镇规划建设的历史长河中，“城中村”主要是指改革开放以来，在我城市大规模、快速发展的过程中，由于城市规划建设而导致农村土地大部分被征用，当地农民在原村庄居住地集中建设而形成的现代城市中的“村落”。
城中村的居民利用“自留地”建设自己居住的房屋和商业楼房以及修建供外来务工人员居住的“出租屋”。
1“城中村”，工程规划建设中容易遗忘的角落。
“城中村”在我国经济社会发展过程中为解决外来劳动力就业、住宿以及改善原著居民的生活状态起到过很大的积极作用，但是，我国“城中村”是城市规划建设中留下的一块块由农民自主建设发展的“农民房”，由于没有纳入城市统一规划和工程建设的专业化管理，很多“城中村”工程建设缺乏科学、系统和完善的规划，导致“城中村”在建设发展中逐步出现一系列重大问题和社会隐患：（1）“城中村”建筑布局不尽合理。
由于“城中村”的房屋由村民自己修建，单体规模都较小，缺乏统一规划，没有成片建设开发，房屋密度高，间距小，采光通风条件差，“握手楼”、“贴面楼”、“黑暗房间”较多，居住舒适度欠佳。
（2）卫生条件普遍较差。
“城中村”街巷狭窄、拥挤，消防通道不畅，存在严重消防隐患；每家每户都独自建设化粪池，排水排污不畅，污水横流，垃圾堆积成灾，影响居民的身体健康。
（3）“城中村”治安环境较差。
“城中村”外来务工人员较多，由原著村民、无住房的户籍市民和外来人口混合构成。
流动人口中容易隐藏一些违法犯罪的个别人员，“城中村”时常发生偷盗、打架斗殴等社会问题，治安形势严峻，影响我国经济社会科学发展，影响城市的可持续发展。
（4）基础设施不完善。
“城中村”的公共设施建设主要靠当地村民集体企业和原著村民集资建设，政府财政投入较少，条件较差的“城中村”图书馆、学校、医院等公共基础设施不全，“城中村”居民的教育、文化娱乐场所受到限制，无法为居民提供完善的公用设施。
“城中村”改造中的问题及应对策略
“城中村”改造中的问题及应对策略伴随我国经济现代化建设的不断深入与发展，我国的城市化水平不断提高，这也在一定程度上极大的推进了我国的城市化进程，城市规模的不断扩大就使得原有的农村被融入到城市当中。
本文通过对当前我国的城中村改造过程中所存在的问题分析，提出了相应对策，以期更好地推进城中村改造与发展，为全面推进我国的城市化发展与进步作出重要的努力。
标签：城中村；改造；问题；对策前言：改革开放以来，中国城市化进程明显加快，现阶段已进入到高速城市化的起飞线上。
如何依照可持续发展理论，积极稳妥地推进城市化进程，是21 世纪中国必须面对的一个重大课题。
随着改革开放，城市化相较往期呈现出新的特点：1978 年改革开放以后的城市化，是在国民经济高速增长条件下迅速推进的，城乡之间的壁垒逐渐松动并被打破，特别是乡镇企业的发展，使得中国的城市化呈现出以小城镇迅速扩张、人口就地城市化为主的特点。
近几年来，随着经济社会转型以及社会环境的迅速更迭，城中村改造又面临一系列前所未有的研究热点。
例如，“伪城市化”现象和“半城市化”现象的存在，以及城市化的“不可持续”发展等问题市场交错出现。
如何找到一条实现顺利过渡的坦途，既是政府的政策方向所在，也是广大民众的关切所在。
一、城中村的概念、发展背景1、“城中村”概述（1）谢志岿在《村落向城市社区的转型―制度、政策与中国城市化进程中城中村问题研究》中，对“城中村”人口、经济、社会、治理及改造等进行了探讨，拓展了“城中村”及城市社会研究的视野，将特定制度背景下“城中村”向城市社区的转型概括为“转制型城市化”，并对“转制型城市化”的政策问题进行了全面的探讨和深入的分析。
（2）李俊夫的《城中村的改造》中，总结了国内外相关理论、分析国内各主要城市“城中村”现状及改造思路的基础上，从土地利用的角度分析了“城中村”形成的原因，认为“城中村”改造的前提是土地改制，并提出了“城中村”土地和房屋改制的具体政策构想；阐述并运用土地资产经营理论，得出解决“城中村”改造资金问题的方案，提出“自下而上”以村为主体实施改造的思路，充分运用现代地籍技术和方法，对其土地利用现状资料进行采集、整理和分析。
城中村改造工作总结范文（二篇）
城中村改造工作总结范文一、概述城中村改造工作是我国城市化进程中的重要任务之一。
城中村的存在给城市的整体发展带来了很多问题，如住房环境差、基础设施不完善、社会治理薄弱等。
为了改善城中村居民的生活条件，提升城市的整体形象，我市在过去几年里进行了大规模的城中村改造工作。
本文将对我市城中村改造工作进行总结。
二、工作目标城中村改造的目标主要有两个方面：一是改善居民的居住条件，提升其生活品质；二是改善城市的整体环境，提升城市形象。
为了实现这两个目标，我们制定了以下几个工作重点：1.改善住房条件。
城中村改造的首要任务就是解决居民的住房问题。
我们通过拆迁重建、棚户区改造等方式，将原有的老旧住房进行改造或重建，提供给居民一个更加安全、舒适的居住环境。
2.改善基础设施。
城中村改造还包括对基础设施的改善，如道路、电力、供水、供气等。
我们将城中村与周边的城市进行衔接，打通交通、水、电等基础设施，使得城中村的居民能够享受到与城市居民相当的公共服务。
3.加强社会治理。
城中村改造还需要加强社会治理，提升城市的整体管理水平。
我们引入社会力量，组织居民自治，加强社区治理，提升居民对城市管理的责任意识。
三、取得的成绩在过去几年的城中村改造工作中，我们取得了一系列可喜的成绩。
具体如下：1.改善住房条件。
通过拆迁重建和棚户区改造，我们将大部分老旧住房进行了改造或重建。
居民的居住条件得到了明显的改善，住房面积、环境、设施等方面均得到了提升。
2.改善基础设施。
我们对城中村的道路、电力、供水等基础设施进行了改善。
通过道路的拓宽、供电系统的改造、供水管网的更新等措施，城中村的居民得到了更好的交通、能源和水资源保障。
3.加强社会治理。
我们积极引入社会力量，加强社区自治和居民自治。
通过建立居民委员会、社区警务室等机构，加强社区管理，提高居民对城市管理的参与度和责任感。
四、存在的问题及不足在城中村改造工作中，也存在一些问题和不足之处。
具体如下：1.资金来源不稳定。
上虞市“城中村”改造思路探究
上虞市“城中村”改造思路探究摘要：“城中村”改造是城市化进程的重要环节，它并非是消灭“城中村”，而是使基础设施得以健全，生态卫生环境得到改善，居民生活质量提高的过程。
本文通过研究上虞市“城中村”改造情况，评估改造过程中的合理性与欠缺点，提出适宜上虞市“城中村”的改造方法。
关键词：上虞市；城中村；改造“城中村”问题的发生是城市化发展中经济社会矛盾的表现，是城市化过程中城市与农村的一道新裂痕，不利于经济社会健康有效的发展。
我们只有抹平这道横跨于城乡之间的裂痕，即对“城中村”进行行之有效的改造，才能为打破城乡二元结构、推进城市化深入发展开辟更大的空间。
1 其他城市广州市“城中村”改造不允许房地产开发商插手，提出“谁受益，谁投资”原则，以村集体和村民个人出资为主，自足开发改造，这实质上是一种集体资产权属关系的改革。
政府在具体规划上逐步拆迁原村生活居住区内的非公寓式住宅，将原村民迁往周围本村新辟建的新村居住，同时发挥原村的商业氛围，打造以“it”、“日用百货”等为主题的行业街区，增加公共设施和市政基础设施合理保留少量住宅。
国外贫民窟的改造主要分为“消灭”与“改造升级”两个部分。
先是“消灭贫民窟”，将贫民窟全部推倒,并转移其居民；把土地向社会拍卖,使得那些能够提供高额税收的项目取而代之。
再进行贫民窟的升级改造，包括规范土地和住房权利，改善现有基础设施，如供水、卫生、雨水排放和供电等；升级的内容还包括其他一些行动，如清除环境公害、鼓励社区管理和维护，以及建造诊所和学校等。
在这个阶段中居民、社区、私人部门多主体参与。
并通过政府发起和引导，低收入居住区、贫民窟、非法聚集居住区的居民及房地产开发商、ngo 等积极参与社区建设，实施有效的市地整理，使国家、社区、社区居民及企业等多方受益。
2 上虞经验的分析2.1上虞市“城中村”现状和改造情况上虞市共有82个“城中村”，其中：地处城市核心的a类“城中村”42个；相对处于城市边缘的b类“城中村”40个。
城中村改造的几点思路
城中村改造的几点思路
乐建明;颜哲
【期刊名称】《基建管理优化》
【年(卷),期】2004(016)004
【摘要】本文分析了城中村发生发展的历史成因，并进一步对政府征地安置补偿方式进行评价，指出造成村民目前这种生存状态，是政府“不作为或作为不足”的结果。
针对改造的难点，提出了改造的思路与对策。
【总页数】6页(P7-12)
【作者】乐建明;颜哲
【作者单位】重庆大学建设管理与房地产学院
【正文语种】中文
【中图分类】TU984
【相关文献】
1.城中村改造的几点思路
2.城中村改造规划的几点思路
3.城中村改造中存在的新问题及解决思路——以广州城中村改造为例
4.基于群体需求差异的城中村改造推进思路研究r——以郑州市多个城中村为例
5.基于群体需求差异的城中村改造推进思路初探r——以郑州市多个城中村为例
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
城中村改造的几点思路3乐建明, 颜 哲(重庆大学 建设管理与房地产学院,重庆 400045)摘要:分析了城中村发生发展的历史成因,指出造成城中村这种现状是制度与村民和政府行为共同作用的结果。
征地过程中政府对农民补偿方式的简单处理、对农民的智力支持和教育培训投入不够,是城中村形成的根源。
针对城中村的形成原因及改造的难点,提出了改造的思路与对策。
关键词:城中村改造;安置补偿;改造模式;教育培训基金中图分类号:F292 文献标识码:A 文章编号:1006-7329(2005)02-0095-05So me I deas on Reconstructi on of Vill ages i n si de the C ityY UE J ian -m ing,Y AN Ze(College of Constructi on M anage ment and Real Estate,Chongqing University,Chongqing 400045,P .R.China )Abstract:I n this paper,the hist orical reas ons of f or mati on of the village inside the city are analyzed .It is in 2dicated that such situati on f or the villages inside the city are the result of j oint acti on of both the villagers and the govern ment .The foundati on of villages inside the city laid on the si m p le compensati on f or far mers in con 2fiscating the rural land and lack of intelligence aids .I n this paper,the ideas and measures f or their recon 2structi on are put for ward based on considerati on of the reas ons of their f or mati on and difficulties in the recon 2structi on .Keywords:reconstructi on of villages inside the city;all ocati on and compensati on;type of reconstructi on;fund for educati on and training 城中村是我国城市化进程中的较普遍现象,表现为在城市化加速期城市建成区面积扩张使大量村庄包围在城市建成区内。
这种村庄内仍旧实行农村管理体制,因此在建设管理、社区管理等方面出现真空,导致村内建设行为失控,建筑采光通风差、公共设施少、卫生条件差、道路标准差、缺乏基本的消防通道、安全隐患大。
此外,村内大量的出租屋与暂住人口缺少规范的管理,赌博、色情、偷窃等治安问题泛滥,严重影响城市形象,阻碍了城市的发展。
因此,许多城市已将城中村改造提上议事日程。
珠江三角洲地区的广州、深圳、珠海等城市在城中村改造方面进行了有益探索,取得了宝贵的经验。
但是,目前进行的改造尝试普遍存在对村民改造的忽视,改造后村民的生存技能、生存方式没有得到改变,这为城市的进一步发展埋下了隐患。
因此,改造过程中政策措施的制定不仅应关注如何顺利推进城中村改造以及改变当前城市发展的环境、卫生、居住状况等问题,还应该关注如何筹集资金对村民进行教育培训,对自主创业提供扶持,引导村民走自食其力、自主创业的道路,实现村民生存方式的转变。
1 城中村历史成因分析1.1 城乡二元管理体制是城中村形成的制度原因20世纪50年代中期以后,我国逐步建立了高度集中的计划经济体制,在户口迁移、粮食供应、就业第27卷 第2期2005年4月 重庆建筑大学学报Journal of Chongqing J ianzhu University Vol .27 No .2Ap r .20053收稿日期:2004-12-18作者简介:乐建明(1977-),男,江西省乐安县人,硕士生,主要从事技术经济及管理研究。
69 重庆建筑大学学报 第27卷安排、福利保障等方面严格区分农业人口和非农业人口,实施城乡分割对立的二元管理体制。
二元管理体制的存在,使得“城”与“村”分属不同的机构体系管理,城市在对城乡结合部的农村宅基地的土地使用、建设管理方面存在一定的真空,城市规划管理范围及建设管理法规对农村集体所有的宅基地、留用地等的管理无效,是造成城中村的根本制度原因。
1.2 城中村是城市化背景下政府行为短期化倾向的结果政府行为的短期化倾向,首先表现为政府征地时出于对成本的考虑,保留村落的做法。
目前许多的城中村基本没有耕地,除了保留的宅基地及村留地外,周围都是建设用地。
政府出于对成本的考虑,采取迂回发展的城市发展策略,征地后,没有对自然村采取有效措施,只是简单地保留村落、辟出村留建设及经济发展用地。
征地后的开发建设,无论是企业还是政府,大多只考虑项目本身。
在这种种因素作用下,都市里的村庄,便成为城市用地包围下的孤岛,城中村的问题因此被积累下来。
其次是对农民补偿方式的单一化处理。
大规模的征地后,许多农民实际已无地可种,而政府只是采取现金补偿或是村留建设发展用地的补偿,对农民的智力支持、教育培训投入不够。
由于农民长期在土地上耕作,所具备的知识技能都与初级的耕作方式有关,这是中国基本国情。
不管是购买保险、农转非就业安置、一次性现金补偿,还是村留发展用地,都没有考虑村民的长期发展问题。
因此,在快速城市化进程中,对农民采取何种补偿方式及现金补偿的使用如何管理,既要维护社会当前的稳定,又能使农民真正转变成为现代化建设的生力军,是摆在城市管理者及关注城市发展的学者面前急待解决的课题。
三是城市化背景下城市政府存在职能的缺失。
大量人口涌入城市,城市为几百万外地流动人员提供工作机会,但未提供其所需的廉价住房,在满足外来劳工住房需求方面,城市政府和开发商存在着职能的缺失。
城中村提供的租金较低的住房符合市场的需求,为那些进城务工的外地流动低收入人口,提供了栖身之屋,一定程度上承担了政府应承担的职能。
1.3 城中村是农民趋利性的产物城中村村民收入的主要来源是村集体分红和自建出租屋收入。
村集体经济建立在征地补偿金及村留发展用地的基础上:依赖征地补偿金建立起一批集体出租物业;依赖村留发展用地,与开发商合作开发收取土地租金。
村集体经济丰厚的收入,为村民承担了医疗、养老等方面的保障,此外村民还可以从集体经济得到不菲的年终分红。
位于广州CBD中心地带的石牌村拥有商铺、酒店、仓库、写字楼等物业20多万m2,村集体村收入9000多万元,除去税收、日常行政支出、社会公共支出外,尚余4000～5000万元供集体分红[1]。
位于广州CBD———珠江新城中心地段的冼村,村集体经济收入4280万元/年,除去日常管理及村民福利支出950万元/年外,尚余近3000万元供集体分红①。
村民受教育程度低,就业能力低,就业门路少。
海珠区瑞宝村3000村民中具有劳动力的有2200人,但就业人口仅为500-600人,就业率仅为22%～27%[2]。
冼村户籍人口5526人,只有约200人在村企及村委会就业。
由于村集体经济及私人出租屋经济的保障,村民就业能力低,对村集体经济及出租屋收益依赖程度大,村民依靠集体分红及出租收益就可以过上安乐的生活,村民就业意愿低,成为“主观剩余劳动力”,过无所事事、得过且过的生活。
此外,文化素质不高的农民在市场化的激烈竞争中,无法立足。
一不懂技术,二不懂管理,在产业层面上只能在一些劳动密集性企业、服务性行业从事一些低端的简单劳动。
城市经济迅猛发展,村民的心理跟着膨胀,在就业无门、投资创业无力的前提下,私自多建房出租增收成为他们的主要投资方式,以致出现了城中村的建设管理混乱的问题。
2 改造的难点分析城中村的改造不同于城市进程中的旧城改造,城中村改造涉及土地的转制、村集体和村民的出租屋问题,这些问题与村民的利益交织在一起,远比一般的旧城改造问题复杂得多。
①数据来源于冼村改造调查的洗村村委账目公开栏数据,2004.3.15。
2.1 改造成本高,投资回报小城中村现有建筑密度大,容积率高,社会管理问题严重,这也是使政府将城中村改造提上议事日程的原因。
撇开城中村改造的社会问题,高昂的拆迁安置成本,巨额的投资,回迁安置面积大,可用于销售的面积小,投资回报小,房地产投资开发商鲜有涉足者。
如何降低城中村改造的成本,保证合理的投资回报率,是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。
2.2 改造模式与改造主体问题由于城中村所需改造资金数额巨大,因地制宜地设计好各村的改造方案,解决改造模式与改造主体问题,是改造计划制定的前提。
现行的一般改造模式主要是下面三种模式:一是由政府主导,主要是指政府完成前期土地开发,然后采取市场化的招标拍卖方式。
这种方式由于前期拆迁安置成本高,政府难以做到资金的平衡,政府财政资金有限,难以大规模开展此类土地的开发。
此外政府易采用行政手段干涉拆迁安置,而因损害村民的利益往往引起村民的对抗与上访;二是村民在政府指导与支持下,自筹资金,自行完成改造。
这种模式政府支持力度比较大(比如在基础设施、公建设施及资金等方面),适用于村集体及村民筹资能力强,村规模较小的情况;三是开发商主导的开发模式,开发商资金雄厚,开发经验丰富,既可以缓解政府资金的局限性,使财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业上,又可以避免行政力量的介入,减少社会问题。
这种模式将会成为改造的主要模式,投资的开发商将会成为城中村改造的主力军。
2.3 改造程序及优惠政策问题城中村现有土地属集体所有,在改造过程中涉及土地的转制,因此在改造过程中必须将土地所有制转成国有土地所有制,将城乡结合部的建设纳入城市规划管理的统一体制,加强村民建设行为的监督管理,避免村民的建设行为再次出现混乱。
转制后,牵涉到开发用地合法手续问题。
根据《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》,经营性用地必须实行招标、拍卖、挂牌的程序。
但城中村改造时开发商与村民的谈判协商成本较高,据测算,广东主要城市城中村现有建筑的容积率已达2.0-3.0,接近城市规划的控制要求,拆迁成本巨大。
如果完全采用市场化的招标、拍卖、挂牌出让模式,将增加开发商获取土地的成本,从而加大市场运作的风险。