房地产住宅项目设计管理方式之研究

房地产住宅项目设计管理方式之研究

发表时间：2019-07-16T10:10:22.010Z 来源：《建筑细部》2018年第26期作者：谢新[导读] 管理充斥在我们生活中的方方面面，企业的发展、社会经济的运行和社会经济秩序的维护都离不开管理。江苏水利房地产开发有限公司江苏省淮安市 223001 摘要：现如今，我国的房地产行业发展十分迅速，随着我国经济的迅速发展，社会主义市场也在发生转变，全国房地产行业得到了飞速发展，建筑工程的数量不断增加，社会各界对建筑工程的质量要求也逐渐提高。文章主要探讨房地产住宅项目设计的管理要点，以期为房地产住宅项目建设提供最佳的管理方式。

关键词：房地产；住宅项目；设计；管理要点；管理方式

引言：

管理充斥在我们生活中的方方面面，企业的发展、社会经济的运行和社会经济秩序的维护都离不开管理。房地产管理是指对与房地产交易有关的机构、规则和活动的管理，是一种政府行政管理部门与房地产企业自身相互独立而又相互关联的综合性管理工作。房地产开发项目是一项复杂的系统工程，它具有投资量大、建设周期长的特点。在房地产开发中，房地产的项目设计管理工作是一个很重要的环节，传统的房地产项目设计管理工作具有周期长、涉及面广、工作复杂和易被忽略等特点：1）周期长，设计管理工作贯穿于房地产项目的每个阶段（包括项目前期的可行性研究、方案设计、施工图设计、确定施工方案、施工、竣工等）；2）涉及面广，房地产开发的利益涉及多方，不仅指与工程直接相关的投资方、设计方、使用方、建设方，而且还包括工程周围的人和相关的部门；3）工作复杂，因为涉及的范围广，所以，它受到很多方面的影响；4）易被忽略，在传统的房地产开发项目中，企业不太重视管理工作，没能将设计管理工作进行系统化和程序化。正是由于这些特点，使得房地产的设计管理工作具有随意性，这不仅会影响工程周期和工程质量，而且会在工程中形成不必要的浪费，给企业和社会造成经济损失。1明确的设计要求，选择合适的设计伙伴1.1明确的设计要求房地产设计管理部门是把对产品的要求转化为设计的语言，对委托单位提出设计思路和设计要求，整合管理好设计资源，而非取代设计单位的工作，所以编制有明确要求的设计任务书是保证设计成果质量的关键。（1）设计前期阶段，要深刻分析规划用地指标，要对宗地的区域、现状、土地价值进行分析，对周边竞争楼板分析、意向产品户型进行考虑，对产品价值的敏感点确定开发思路，产品竞争力、性价比、项目盈利模式。方案设计阶段，设计任务书的输入主要应包括企业最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等。（2）初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入则主要应包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。项目设计的各个阶段，设计任务书的重点不太一样，前期的重心在于政府规划、产品定位、领导意图，而后者的重心则在于报批反馈意见、成本要求。由于后续参与设计成果评审的部门基本与提供设计输入建议的部门一致，因此若此环节将某个部门省略，那么后续的设计评审也将缺乏针对性的效果。

1.2选择合适的伙伴设计方案与实际成本、价值有着密切的关系，就房地产住宅项目而言，一些大型项目在进行项目设计工作时，应该先咨询知名设计单位，依据知名设计单位对设计方案的建议，对设计方案进行整体规划，筛选有用的建议，实现对设计方案的创新，虽说会增加此阶段的成本，但是对建筑的整个建设过程却很有利。在实际工作中，选择合适的设计伙伴极其重要，咨询相应的设计单位之后，房地产企业应该选择最佳的合作伙伴，先探讨设计思路接着敲定基本方案，以便在后续施工过程中，能够根据实际需求制作出最佳的设计方案。在项目设计阶段，相关部门首先应该开展市场调查，明确市场需求，精心策划调查结果，将设计概念和市场发展需求相结合，借助招标的方式，选择资质、专业技能合格的设计单位，进而确保设计方案的高质量。同时在不同的设计阶段，需要积极采取各类设计方案，为房地产住宅项目工作提供帮助。在操作过程中相关人员还应该充分发挥带头作用，协调各部门之间的关系，充分调动工作人员的积极性，全面提升建筑建设质量。

2设计全过程控制管理2.1日常管理

设计过程中，设计管理部门加强设计跟踪和指导，不能仅通过几次会议或汇报的方式来解决复杂的技术问题，比较复杂的问题要主要依靠设计管理人员与设计师进行面对面的沟通和商量，一起参与设计，对设计中出现的问题，设计管理人员可及时汇报寻求解决方案或意见。通过汇报会，主要目的有两个：①向公司领导层通报设计的进展和中间成果；②就设计中的关键问题进行讨论，寻求解决方法或意见，以便于下一步设计的继续。

2.2控制好设计的变更在设计变更中往往存在执行难和效率低的问题，因为设计变更牵扯到责任方，常常受到其他部门的影响，所以，在工程中，常常出现由于设计变更的滞后而影响进度的情况。相关部门要建立基本的设计变更管理流程。变更控制的原则包括：符合国家的规范、保证使用功能、尽量降低建造成本和保证建造工期。变更控制的内容包括：变更不符合国家规范的部分、变更现场难以实现的部分、变更达不到功能要求的部分、变更客户提出需要改进的部分和变更原设计中不符合当前需求的部分。

2.3设计结果的审核设计结果审核是将设计意图图纸化，设计审核属于房地产住宅项目设计管理的最后环节，此阶段的成败直接决定着后期设计方案的变更、工程签证数量，因此，房地产企业需要高度重视此阶段的工作。根据设计方案、设计图纸的大小，提前2~3d将设计方案下发到评审部门，促使评审人员能够了解设计方案，进而提升评审效率。评审过程中还应该提升各部门的参与度，同时还应该邀请有关专家的参与，确保评审机制的有效性。评审部门需要严格开展评审工作，提升各部门的重视程度，以便为后期的设计工作奠定基础。

2.4成本控制管理

做好成本控制管理对于发展商具有十分重要的意义，它能提升项目的盈利模式。为了保证获得最佳的社会效益和经济效益，在项目运作的过程中要保证质量、成本和进度三者的平衡。避免出现只追求品质而忽略成本或者只追求成本而忽略品质的现象。

2.5加强关键点的控制

在设计管理过程中，需要根据设计进度加强阶段成果的审核，加强设计项目关键点的监督，针对关键节点需要安排设计管理部门开展检查工作。若是一些特别关键的环节，可以组织各部门参与研讨，若是不确定性问题需要加强各部门意见的收集，及时发现设计中的问题，采取最佳的方式解决各类问题。

2.6建立标准化的设计管理流程

传统的设计管理流程是串联化的设计，即从发展商到设计，设计完成以后，再去做策划，最后再做景观，现在要改变这种串联化的设计为并联方式，将各项设计统筹、整合，做到同时进行。以发展的眼光看，房产开发公司应该具有这种统筹、整合的能力以达到理想的规划效果。这就需要专家设立一个标准的程序，并且时时把关，保证项目可行、材料合适、建筑先进、工程可行。标准程序的建立需要各专业人员的共同协助。在标准化的设计管理中，公司要做到组织标准化、授权标准化和流程标准化，它们一起形成防范企业运营风险的三道关卡。下面对这3个方面分别做一分析。

3注重设计的整合管理

各个房地产公司需要加强住宅项目设计管理人力、资金、物力的投资力度，提升住宅项目设计管理工作的地位，重视住宅项目设计管理工作。同时公司还应该构建区域化管理机制，合理安排相应的住宅项目设计方案，鼓励工作人员积极开展相关工作，确保各项工作的有序开展。同时，建筑企业还需要结合实际的情况，组建高素质的管理队伍，定期开展工作人员的培训工作。同时政府还应该加大对住宅项目设计管理工作的资金投入，确保设计阶段的管理工作能够落到实处。随着科学技术的迅速发展，在设计管理过程中，需要结合当前时代经济的发展，不断地引进新技术、新材料、新工艺，全面提升住宅项目设计方案的整体质量，进而提升建筑行业的市场竞争力，确保建筑行业的可持续化发展。可以借助现代模型技术，针对工程进行中的问题、不足进行提前预见，以便及时解决其中的问题，减少工程施工过程中的设计方案和实际施工之间的误差。

4结束语

住宅房地产项目对当前国民经济的影响很大，具有投资大、建设期长的特点。同时，设计管理工作对房地产也具有关键影响。所以，相关专业人员应该对国内相对成熟的房地产项目设计管理工作进行分析，结合自身项目，从而提高地产开发项目的管理效益。参考文献：

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[2]王严.关于房地产项目的规划设计要点与管理研究[J].建筑设计管理，2013，30（6）：1141-1143.

[3]刘小平，韩妮晏.浅谈设计管理在房地产住宅项目中的重要性[J].市场周刊（理论研究），2010，26（12）：124-125.