城市房屋征收动拆迁基本法律问题概述(讲课稿)

房屋征收拆迁法律问题

主讲人：四川苍龙律师事务所胡俊律师

第一章房屋征收的原则、主体及实施单位一、房屋征收的原则

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

二、房屋征收的主体-政府

核心问题：新征收条例与原拆迁条例有何区别？

1、新房屋征收条例与原拆迁条例的区别分析：

变化一：责任主体的变化

《新条例》则规定了房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府，承担房屋征收与补偿工作的单位不得以营利为目的，禁止建设单位参与搬迁。

变化二：法律关系的变化

根据《新条例》规定，征收的法律关系产生于征收人（政府）和被征收人之间，政府作为当事人一方，不再作为中立的第三方，因而不具有行政裁决权。

变化三：程序的变化

《新条例》规定，征收程序由政府直接启动，由政府作出房屋征收决定，政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收补偿工作。

变化四：强制执行模式的变化

《新条例》取消了行政机关自行强制拆迁的规定，由政府申请人民法院司法强制执行，执行依据是政府作出的补偿决定。

变化五：征收前必须进行维稳评估

《新条例》把社会稳定风险评估作为房屋征收决定的必经程序，通过风险评估及早发现征收项目中存在影响社会稳定的隐患，并采取有效措施予以化解，从源头上预防和减少矛盾纠纷，把问题解决在基层、解决在萌芽状态。

2、房屋征收补偿行政工作体制

首先，房屋征收是政府行为。其次，政府有关部门有相互配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行的责任。再次，上级有关部门有监督和指导责任。

三、房屋征收实施单位-房屋征收事务所

新征收条例统一称为“某某房屋征收事务所”。

新征收条例征收事务所不得以营利为目的，人员费用列入项目预算，由政府支付。

新征收条例征收事务所要求应当通过市房屋行政管理部门组织的有关法律知识、业务知识的培训考核，持证上岗。

第二章房屋征收决定

一、房屋征收的前提：公共利益需要

核心问题：符合何种情形才能做出房屋征收决定

1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。也即是，必须符合上述六种情形，才能列入公共利益需要。

同时，征收条例第九条规定，依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

二、房屋征收决定的法律救济

公告、行政复议、行政诉讼

核心问题：征收决定如何作出？对房屋征收决定不服，如何处理？

1、作出征收决定的程序

（1）市、县级人民政府对符合法律规定的征收项目，应当及时作出房屋征收决定。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

（2）市、县级人民政府作出征收决定后，应当及时公告。

（3）征收公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

（4）市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。（5）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

（6）因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人根据征收补偿方案签订附生效条件的协议。在签约期限内达到签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到签约比例的，征收决定终止执行。签约比例在征收方案中明确。

2、不服征收决定的法律救济

（1）行政复议

被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议。

（2）行政诉讼

被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的，也可以依法提起行政诉讼。

三、房屋征收决定的法律后果

核心问题：房屋征收范围确定后，哪些行为不得实施？

1、房屋征收范围内被征收房屋的调查登记

（1）房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。

（2）被征收人对上述调查应当予以配合。

（3）调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

2、不得实施的行为

（1）房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。

（2）不当增加补偿费用的行为一般还包括：

①建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；

②房屋转让、析产、分割、赠与、租赁、抵押；

③新增、变更工商营业登记；

④迁入户口或者分户；

⑤以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续；

⑥已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建；

⑦新增种植、养殖；

⑧其他不当增加补偿费用的行为。

（3）违反规定实施不当增加补偿费用的行为的，不予补偿。

（4）房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续

第三章房屋征收补偿方案

一、补偿方案的制定和修改

核心问题：房屋征收补偿方案如何确定？

1、征收补偿方案的拟定和论证

（1）房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

（2）市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

（3）被征收人需提交意见的，应持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书面形式提交。

（4）因旧城区改建需要征收房屋的征收补偿方案，如果多数被征收人有异议，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

（5）征收补偿方案一般应当包括以下内容：

①房屋征收与补偿的法律依据；

②房屋征收的目的；

③房屋征收的范围；

④被征收房屋类型和建筑面积的认定办法；

⑤房屋征收补偿方式、标准和计算方法；

⑥补贴和奖励标准；

⑦用于产权调换房屋的基本情况和选购方法；

⑧房屋征收评估机构选定办法；

⑨房屋征收补偿的签约期限；

⑩搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限；

⑾受委托的房屋征收事务所名称；

⑿其他事项。

2、征收补偿方案的公布和备案

（1）市、县级人民政府应当将根据公众和被征收人意见修改后的方案及时进行公告。（2）市、县级人民政府应当将修改后的征收补偿方案报市征收办