物业外出学习报告

物业外出学习报告

篇一：物业外出学习报告

篇一：物业外出学习报告

波

报告人：张2011年12月

首先，我再次衷心的感谢公司领导个我一次如此宝贵的学习机会！

在离开西安本部而这些日子，不仅让我了解了中国物业行业的发展和红枫苑项目的基本情况，同时也让我在生活中，学习的过程中，以及与同事的共事的过程中，学到了很多道理。这次来陕北项目学习的主要目的是通过在物业管理处的短短几天中，学习和理解更多有关后期物业管理对县区的影响，以及在对小区管理的过程中，发生问题的处理解决办法。下面我来介绍下陕北红枫苑项目的基本概况：

项目名称：红枫苑

项目基本情况：项目一期总建筑面

积10万㎡。共有28个单元，同时包含西区北区商铺30多家，业主690多户。

和西安项目有所不同，陕北项目处于物业管理后期阶段，主要任务有：小区的保洁处理，业主资讯与投诉服务，小区设施设备维修与保养，小区安全与秩序维护。

小区的保洁处理：包括小区公共区域卫生的清洁，绿化区域的消杀及养护。对于小区的档次及配备标准而言。陕北项目在这点还是有所欠缺。绿化区域垃圾较多，部分保洁盲区卫生较差，电梯轿厢中烟头较多。就这三点而言，我认为是比较容易解决的：加强保洁巡查力度，做到人过地净，不留死角。保护身边的卫生，人人有责，所以全员应共同关注这一问题。红枫苑物业管理处共有保洁员14名，保洁班长2名。在人力资源丰富的情况下，更应该加强保洁力度，达到预期效果！

业主咨询与投诉服务：顾名思义就是受理管区范围内业主的咨询与投诉，

为业主办理各种小区业务。物业服务既然属于服务行业，服务的态度，办事的效率，服务的特色化、亮点化则是衡量服务质量的标准。陕北项目设客服主管1人，客服专员2人。主要负责各项物业费用的收缴、代办及业主投诉的受理。本小区物业费收缴率为85%。在业主委员会至今尚未成立之前，如何提高业主物业费用的收缴率是客户服务部一个值得思考的问题：1、经常与业主上门沟通，了解业主不缴纳物业费的原因并及时上报上级领导，对问题进行处理。2、加大物业巡查力度，发现问题要及时整改。3、协调各部门之间的联系，发现问题共同协调处理。小区设施设备的维护与保养：据有关数据表示，截止2011年9月，小区电力亏损高达几十万元，这对于工程部来说是严重的失职！没有定期检查线路，部分区域没有安装计电力计量表是问题的所在。现在，部分计量表已经安装完毕，再加上岗位操作流程及日常巡查力度的加强，电力亏损会很快解决。

另外由于前期施工阶段造成的一些问题，导致后期物业管理上出现一些难题，在接下来的报告中，我会详细说明。

小区安全与秩序维护：安全员是小区形象、内涵的展示。使业主对物业公司的服务态度及安全感有一个很大的提升。作为物业公司的形象，安全员的仪容仪表，职业技能和道德素质直接体现出物业公司的文化、素质。在红枫苑项目中，安全员的年龄由18-60不等，在这一个年龄不等的团队中，加强道德素质及业务能力的培训是重点。

由于年关将至，在了解物业公司运营的过程中，我有幸也了解到了如何制作物业年度盈亏公示及下一年的年度预算。物业公司本身是一个自负盈亏的盈利企业，如何控制成本及削减开支是一个关键问题。

就物业盈亏公示来讲分为支出与收入两大块。

支出包括：1、员工工资及福利（奖金）。2、水、电费用。3、卫生清理及垃

圾清运。4、绿化区域的保养与消杀。5、公共区域的维修、维护及设备的更换费用。6、办公费用。7、固定资产折旧费。

8、员工伙食费及生活费用。9、部分不可遇见费用。

收入包括：1、按住宅面积收取的物业管理费。2、公共区域水电公摊。3、车库管理费用。4、

垃圾清运费。5、电梯使用费。6、水电费用代办费。7、广告、企业公司宣传费用。（按有关法规规定，业主水电费是由水电局入户抄表，但由于个别地区的管理办法不同，收取费用的办法也不同，大多物业公司可以在替水电局收取水电费时，也会收取一定的代办费用。可以体现在物业的收入中。）

在公示11年1-3季度物业公司经营情况期间，物业公司为了小区地下车库小房更好的管理，决定对每户拥有小房的业主收取15元/月的管理费，并在公示栏内公示。这一通知对部分业主产生了较大的影响。于是许多业主纷纷提出了

意见：

1、小区物业费按1元/㎡按月收取，小房平均面积㎡，若按15元收取，则一个月小房的物业管理费用为2元/㎡。

2、在没有成立业主大会前，物业公司无权对管理费用的标准定位。按照物业盈亏公示来讲，本小区物业一年要亏损70万元左右。按照法律法规，通过物价局的审批，可以对一些合同以外的管理区域加收物业费用。小房内照明没有安装计量表，再加上公共区域分摊及垃圾的清运费，可以收取小房管理费。但由于小房面积不等，所以可以酌情减少部分业主的费用。还有部分业主提出以前意见：地下车位在开发阶段原定为470个，车位费8万元左右。但后期物业公司进驻后，发现只有343个车位可用，其余车位设计规划存在问题。业主认为开发商在前期规划设计有漏洞，导致部分拥有车位的业主多缴费用，认为这笔费用应在物业公司的管理费中扣除。

首先，物业公司与开发商属于合作

关系，但不属于同一家公司，物业公司没有责任为开发商承担费用。其次，车位管理费及房屋管理费都经由物价局审批，更何况物业公司已经把原本的130元/月调整为90元/月，可谓仁至义尽。但从物业公司本身来讲，物业前期阶段没有在施工过程中跟踪施工进度，测量可行性也是导致这一问题发生的主要原因。

在与部分业主的沟通及谈话过程中可以看出，陕北人这一特殊群体，普遍文化素质偏低，法律法规知识淡薄，就这一情况而言，大多业主一旦对物业公司的服务于管理产生许多不满，直接会影响到物业费的收缴率并很难重新建立物业公司在业主心中的形象，对我们的管理造成极大的不便。

下面，就上述在陕北项目已经发生的问题，对紫汀苑项目各岗位有以下几点建议：

1、工程部必须进场紧抓施工过程，有时间节点的制定工作计划，按时完成