龙湖地产工程精细化管理
重要龙湖地产全套工程管理制度
重要龙湖地产全套工程管理制度龙湖地产是中国的一家房地产开发商和管理公司，拥有多年成功的开发经验。
在项目开发过程中，龙湖地产制定了一系列严格的工程管理制度，以确保项目的顺利进行和质量的稳定提高。
以下是龙湖地产全套工程管理制度的主要内容。
一、前期工作管理制度1.项目立项审批制度：包括项目可行性分析报告、项目立项会议纪要、项目立项审批表等。
2.招标管理制度：包括采购招标管理制度、施工招标管理制度、供应商管理制度等，以确保供应商的质量和价格符合标准。
3.设计管理制度：包括设计管理规定、设计委托合同、设计审查意见书等。
4.规划设计管理制度：包括区域规划指导意见管理制度、规划设计单位选聘管理制度、规划设计审查管理制度等。
5.临时用地管理制度：包括临时占用用地管理制度、用地申请材料等。
二、施工期管理制度1.施工方案管理制度：包括施工方案编制规定、施工方案计划、施工方案审批流程等。
2.施工过程管理制度：包括施工进度管理、质量控制管理、安全管理等。
3.工程变更管理制度：包括工程变更管理规定、变更申请单、变更审批单等。
4.施工验收管理制度：包括施工验收申请、施工验收审批单等。
5.工程竣工验收制度：包括工程竣工验收申请、竣工验收表、竣工验收报告等。
6.承包商管理制度：包括承包商资格审查、施工合同管理、承包商质量管理、承包商安全管理等。
三、工程质量管理制度1.工程质量管理体系：详细阐述了设计、验收、施工、竣工验收等每个环节的质量管理流程和责任分工。
2.工程实施过程中的质量控制标准：包括各种质量控制标准，如施工安全、质量检查等。
3.施工现场质量检查制度：包括承包商质量检查记录、施工场地清理和管理、项目方质量检查记录等。
4.工程设计质量控制制度：详细介绍了工程设计的相关流程和质量控制标准，如设计文件审查、设计文件修改、设计文件编制等。
四、工程安全管理制度1.现场安全管理制度：详细介绍了施工现场管理的相关安全标准和措施，如现场安全检查、责任追究、安全教育等。
龙湖地产工程精细化管理剖析3
工程规划及施工组织设计审查要点
■ 《工程管理指导书》编制的目的及用途：
《工程管理指导书》是项目施工前对项目工程 管理进行的全方位、全过程、整体的管理策划
《工程管理指导书》能够提前确定甲方项目工 程部工程管理的质量、进度、成本等管理体系 要求
工程规划及施工组织设计审查要点
■ 《工程管理指导书》编制的目的及用途：
第三部分：龙湖精细化管理要点
■ 本部分的重点：
介绍龙湖地产的工程管理理念 介绍龙湖地产常用的工程管理工具 介绍龙湖地产的分户验收管理程序
明确设计审查要点
■ 加强对设计质量的有效控制：
从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证 过程控制，通过实施方案审查控制设计质量 制定企业版工程节点详图 明确设计审查要点，控制关键易错环节
工程供方管理容易出现的问题
■ 总分包合约中对总分包管理缺乏明确约定：
部分房地产企业在分包合约中对总分包配合管 理要求、工序交接要求、成品保护要求等缺乏 明确明确约定。往往造成施工阶段的扯皮，影 响施工质量和进度管理
第三部分：龙湖精细化管理要点
一、明确设计审查要点 二、工程规划及施工组织设计审查要点 三、明确分部分项工程质量控制管理要求 四、向工程供方输出企业工程管理标准 五、设置必要的质量见证点和工序检验批 六、加强工程分户验收管理 七、通过管理工具解决执行力瓶颈
在当前工程外部资源管理能力不足的形势下， 房地产企业的工程管理必须深入到通过监理或 直接对承建商的管理体系、技术措施等方面进 行监督管理，强调施工环节的过程控制。并通 过对供方的管理，使二流的供方有相对一流的 表现
向供方输出企业管理标准
■ 工程的实施方是工程供方：
房地产企业工程经验的总结，有的是用沉痛教 训换来的，有的是通过行业交流学习到的。在 项目施工过程中，甲方非常有必要把这些做法 和要求告知施工单位和监理单位，避免再犯同 样的错误。也将具体项目的具体要求、可能的 发生质量问题的质量控制点、工程质量控制措 施等向供方事前明确提出
重要龙湖地产全套工程管理制度
重要龙湖地产全套工程管理制度为了保障龙湖地产的工程质量和项目进度的顺利进行，公司制定了一套全面的工程管理制度。
以下是龙湖地产全套工程管理制度的主要内容：1.工程组织管理制度：-根据项目规模和性质，成立相应的工程组织管理机构，明确各个职能部门的责任和权力。
-确定各个项目的工程负责人，并落实到位，明确其职责和权力。
-制定项目的工程组织管理计划，包括项目的目标、任务、计划和资源配置等。
2.工程设计管理制度：-确定工程设计管理的组织机构和责任人，建立设计管理的工作流程。
-落实设计管理的各项工作，包括设计目标、设计程序、设计内容及设计技术要求等。
-确保设计文件的准确性和完整性，并保证设计文件按时完成和出版。
3.工程施工管理制度：-确定施工管理的组织机构和责任人，建立施工管理的工作流程。
-制定施工管理计划，包括施工任务、施工程序、施工技术措施和资源配置等。
-落实施工现场的安全管理，包括安全教育培训、安全监测和安全评估等。
-监督施工质量，确保各项工程质量标准得到落实和执行。
4.工程验收管理制度：-确定验收管理的组织机构和责任人，建立验收管理的工作流程。
-制定验收管理的各项规定和标准，包括验收标准、验收内容和验收程序等。
-严格执行验收的程序和要求，确保工程的合格性和符合设计文件的要求。
-完善验收报告和档案管理，定期审查工程质量和安全状况。
5.工程完工与交付管理制度：-确定完工与交付管理的组织机构和责任人，建立完工与交付管理的工作流程。
-落实各项工程完工验收的程序和要求，包括竣工验收、综合验收和预验收等。
-确定工程交付的程序和要求，包括交付前的验收和交付后的服务等。
-建立工程完工档案管理制度，确保档案的完整性和可查性。
6.工程质量管理制度：-建立工程质量管理的组织机构和责任人，明确质量管理的职责和权力。
-制定工程质量控制计划，明确质量控制的目标、任务和要求。
-加强质量监督和抽查，及时发现和纠正工程质量问题。
-定期组织质量评估和总结会议，改进工程质量管理和控制。
龙湖地产工程精细化管理
龙湖地产工程精细化管理第一部分、工程精细化管理提出的背景第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题第三部分、龙湖地产工程质量管理要点剖析第四部分、龙湖地产工程质量精细化管理应用讲解第五部分、不同施工阶段的质量管控重点第一部分：精细化管理提出的背景外部资源背景对工程管理的要求■ 外部资源、现行规范对工程管理的影响1、设计单位对工程管理的影响2、监理单位对工程管理的影响3、施工单位的工程管理的影响4、国家现行规范对工程管理的影响5、企业内部架构、业务流程对工程管理的影响6、客户验房需求工程管理的影响该项目施工图屋面防水设计除构造做法要求外，其余均为细部节点图集引注思考60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题？思考60秒:倒置式屋面最大的设计隐患是什么?设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患？思考60秒：该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？思考60秒：该设计图纸存在什么设计质量问题？对工程质量有何影响？■ 一些其他地产公司曾经出现的设计错误：设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点详图及构造节点要求思考60秒"该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？■ 监理单位对工程管理的影响尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升,监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展■ 监理单位对工程管理的影响哪些部位、哪些工序需要监理旁站？如何划定监理旁站监督控制的区域?如何判定监理工程师的配备满足监理要求？监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别？■ 施工单位对工程管理的影响建筑施工企业总体素质不是太好,注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。
需要进行严格的管理.需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。
甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提■ 国家现行规范对工程管理的影响1、为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止的工程质量问题？2、为什么工程验收合格，项目交付时还会存z在大量的工程质量问题？■ 国家相关验收规范无法满足企业需要：铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求对检验项目没有约定明确的检验方法■ 房地产业务开发流程与工程管理：施工准备阶段和施工阶段（含保修)是建筑产品的实现阶段，是工程管理的主要内容，是房地产开发的不可或缺的环节房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段.房地产企业管理分工的细化,导致设计、材料、成本、合约等部门与工程管理联系的紧密度下降。
龙湖工程精细化管理11855583879-资料
18.《初步 设计成果》 《施工图
19.《景观 设计成果 方案设计 标准要求》
成果》 《施工图
20.《精装 设计审查 方案设计 要点》
任务书》
过程设计变更、二次设 计管理及审查、设计现
场指导、设计封样
设计 后评
估
土地投资分析阶 段
取得土地中标 通知单、方案 设计任务书发
出
决策信息增加，沟通效率降低
电子化办公不见得一定提高管理效率：一封邮件的旅游历程
依靠产品和服务质量创造品牌，导致管理成本上升
成都龙湖晶蓝半岛595套房屋，项目工程部总计参与1.86万次检查
■ 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：
外部资源专业能力下降，导致工程管理难度增加
龙湖地产的工序检验批管理与传统的隐蔽工程、分部分项工程验收
内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全
各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有体现
企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降
工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段
类型
职责分工 优点 缺点 实施条件
职能管理型
开 设 工销 发 计 程售
• 项目部或工程部只是负责 施工现场的管理部门
产品类型
上下叠拼HOUSE 左右叠拼HOUSE 多层花园洋房 高层公寓 SOHO商务公寓 购物中心 底层商铺 廉租房
龙湖地产历年销售业绩：（亿元）
爆发点四 183.6 房地产宏观形势
180
爆发点三
160
上海、西安公司成立
140
120
118
100
100
80
爆发点二
60
龙湖地产工程管理全程精细化管理学习分享
销售收入达到 503.2亿元
龙湖地产有限公司截至2013年12月末，集团实现总销售金额503.2亿元（人民币，下同）。其中， 合同销售金额为481.2亿元，同比增长20%，合同销售面积426.1万平方米，同比增长2%。平均合同 销售单价同比增长18%至11,293元/平方米。12月单月，集团合同销售金额达33.2亿元，销售面积 26.5万平米。
阴影部分为下 层房间范围
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意2：门槛的设置。砌体固化图编制管控点
设置门槛——正确
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工注程意】 2：门槛的设置
室内外高差小
装修后基本平门框 料，非常容易返水
未设置门槛——错误
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
内
装 、 外 装 厚 度 差， 造 成 收 口 不 美
观
外装厚度>60mm 内装厚度<30mm
注意3：尽量不要出现无门窗跺的情况
内外装的厚度差
内外装的厚度差
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意3：尽量不要出现无门窗跺的情况
增设窗跺
减少窗宽
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意3：尽量不要出现无门窗跺的情况
力 6、能否在审批合同付款时，简明准确地描述合同执行情况，保证合同付款的及时无误
7、能否对合同中未约定或有争议的内容，根据现场实际情况与公司内外充分沟通后给予符合实际的处理并留下准确 详实的追溯依据，以利项目的顺利实施
8、通过执行合同，不断规范自身和对方的管理行为，并对修订合同条款提出有益和有效的建设性意见
重庆龙湖地产工程管理制度
重庆龙湖地产工程管理制度注：此为AI生成内容，仅供参考，建议进行适当调整完善。
一、前言重庆龙湖地产有限公司作为一家大型房地产开发企业，具有较强的工程建设实力和管理水平。
在公司业务运营中，工程管理是企业发展的重要支撑，因此建立健全的工程管理制度对于保障企业项目的质量、安全和进度具有重要意义。
二、管理体制重庆龙湖地产工程管理体制主要分为三个层级，分别为企业总部工程管理部、分公司工程管理部和项目管理团队。
1. 企业总部工程管理部：负责企业各分公司工程管理制度的制定和执行、对分公司和项目进行综合监督和管理、质量管理、安全管理等工作。
2. 分公司工程管理部：负责本公司区域范围内的工程管理、实施企业总部工程管理部制定的各项工程管理制度，并做好日常管理。
3. 项目管理团队：负责项目管理、质量控制、安全监督、进度管理等工作。
三、工程管理制度为了保证工程建设安全、质量、进度、成本的全面控制，重庆龙湖地产制定了以下工程管理制度。
1. 工程建设的准备阶段1.1 工程前期项目可行性研究阶段对项目建设可行性进行综合研究，并根据研究结果编制技术和经济建议书。
1.2 工程设计阶段向招标单位提供详细的技术要求并编制设计文件。
1.3 招标阶段编制招标文件并提供技术及招标指导，全面指导、协助工程招标工作，确保招标程序规范化及公正透明。
2. 工程实施阶段2.1 施工准备阶段制定施工组织设计，根据图纸与设计要求，制定施工方案并进行研究。
2.2 施工阶段开工仪式后，要及时组织施工，满足合同要求中规定的各项施工内容，确保施工质量和安全。
2.3 施工验收阶段确保工程竣工质量和验收合格，使施工验收工作合法、公证且科学化。
3. 工程成果验收阶段3.1 工程形象验收由业主、监管部门及设计单位现场对工程的成果对施工现场进行验收，确认工程符合技术要求及合同约定。
3.2 工程结算根据法定程序实行招标、入场、验收、结算一系列程序后，完成结算工作。
四、工程管理措施1. 实行工程项目总控制与工程单项控制相结合的工程管理模式。
龙湖知与行之工程精细化管理
方工程协 3
21
5
议
• 会所建安
3
49.5
5
工程协议
• 会所精装
总期量（工期）
移交物业 阶段性控制时间 竣工验收
进度控制
➢项目关键计划节点旳设置及检验
项目关键计划节点旳设置:(集团管控要点) 完毕方案设计 完毕初步设计 完毕施工图设计 取得施工许可证 项目动工 售楼处、样板区开放 取得预售许可证 开盘 竣工备案 交房
针对地下室钢筋、塔楼钢筋（地面以上钢筋）进行核实和预判，及时反馈计 算成果，以便在扩初阶段进行相应旳调整；
构造构件旳砼等级旳预判和指标旳分析；（经过对主要构件旳砼工程量计算 进行整体判断）
经过初勘、详勘旳情况针对初设图基础选择做相应旳技术分析和成本预判， 以指导扩初阶段和施工图阶段旳基础优化和调整；
拟派项目经理答辩
考察交流情况（一般考察项目）
• 企业领导人合作意向
项目承接能力
• 企业对项目机构旳支 持及管理
• 项目运作不畅时，企 业旳应急、履约补救 措施
• 针对龙湖采用旳合作
质量控制
➢对同路人旳管理（分供方考察）
• 总包单位考察统计（针对特殊需求项目）
• 企业名称
承包资质
项目名称
项目类型
高层/多层/别墅
对产品交付原则旳修复（天棚、地面、墙面粗装旳标精确认）；
施工图审查阶段审查要点
图纸细部节点旳体现是否清楚；
设计阐明中对抗震等级、风荷载、构造配筋、砌体选用、砼等级、钢筋代换（钢筋规 格根据市场销售情况在工程实施早期进行相应旳代换）等环节旳精确描述和体现；
施工图阶段旳外立面确认，防止施工过程中返工旳现象；（主要针对屋顶造型、商铺 外立面、入户大堂、裙房外立面旳梳理）
房地产工程全程精细化管理讲义深度剖析龙湖地产65页PPT
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
房地产工程全程精细化 管理讲义深度剖析龙湖
地产
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽斯
龙湖地产工程管理全程精细化及经验借鉴培训体会word版本
龙湖地产工程管理全程精细化及经验借鉴培训体会word版本《龙湖地产工程管理全程精细化及经验借鉴》培训体会2012年12月15日-16日，我们有幸参加了为期二天的《龙湖地产工程管理全程精细化及经验借鉴》的培训，全部课程由董绛老师主讲，董绛老师有着在龙湖地产公司十余年工作阅历，目睹了龙湖地产公司的快速发展历程，参与或负责众多地产经典项目和管理工作，在会议上剖析了龙湖地产公司工程管理模式，分别阐述了工程管理架构、工程计划管理、工程技术管理、工程师能力管理等方面的理念。
项目管理是对一个建设项目进行从概念到完成的全方位的计划、控制与协调，以满足委托人的要求，使项目得以在所要求的质量标准的基础之上，在规定的时间内，在批准的费用预算内完成。
项目管理是标准的目标管理，项目负责人的使命就是实现项目价值的最大化。
对于项目的全程管理，龙湖地产公司常采用的是“6+3+1”的模式，即60%的前期控制、30%的过程控制、10%的项目总结。
下面就课程内容谈谈我们的体会：一、工程管理架构1、项目管理组织好比一个细胞，要在项目团队里解决组织的问题。
在工程管理架构中分别介绍了职能型组织、项目型组织、矩阵式组织、区域公司等几种组织架构模式，并分析了优缺点。
龙湖地产公司基本属于矩阵式和区域公司相结合的项目管理模式，明确了上下级间的资源关系和汇报关系。
同时，分析了工程管理中各个职能部门及各个单体的关系，特别是工程部与研发部（设计部）、造价采购部、项目部、物业的关系，明确了项目团队的分工，团队中各个岗位的职责等等。
从细化公司各部门和各个岗位的职责、明确分工、共同协作的角度出发，我们觉得可以适当借鉴。
2、在工程管理架构中特别重要的组成部分还有分供方，也就是我们所说的设计单位、监理单位、施工单位、以及材料设备厂家等。
龙湖地产公司对各个分供方建立了分供方评价体系，并形成了自己的合格分供方库，每半年形成一次分供方的评估意见，向全公司公示《分供方评估结果汇总表》，并对合格的分供方采取适当的激励措施。