土地使用权价格测算报告

土地使用权价格测算报告

按照（桂政函〔2010〕号）中集团注册资本有关要求，现对自治区人民政府直属机构名下的部分土地使用权价格进行初步测算，为领导决策提供相关依据。

一、测算依据

1、广西壮族自治区实施〘中华人民共和国耕地占用税暂行条例〙办法（自治区人民政府令第46号）。

2、自治区物价局、自治区财政厅关于转发国家计委、财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（桂价费字〔2001〕250号）。

3、关于调整耕地开垦费征收使用管理政策有关问题的通知（桂财建〔2009〕254号）。

4、广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收费有关问题的通知（桂价费〔2010〕109号）。

5、南宁市人民政府关于印发〘南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法〙的通知（南府发〔2008〕15号）。

6、南宁市人民政府关于公布实施南宁市城市网格点基准地价成果的通知（南府发〔2008〕65号）。

二、测算方法

由于待测算的18宗土地取得方式为划拨和出让两种类型，经综合考虑，属于划拨土地的16宗土地采用成本逼近法计算，属于出让土地的2宗地采取基准地价修正法计算。

1、成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

计算公式为：

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

由于土地用途均为农用地或为划拨目录用地，在此不计算土地增值收益。

因此，实际计算公式为：

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润

（2-1）

2、基准地价修正法

基准地价修系数正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。

根据〘城镇土地估价规程〙及各地区〘土地定级估价〙成果，计算公式为：

Pi=P×K×T×D±L

其中：Pi——估价对象修正后地价；

P——估价对象所在区域网格点基准地价；

K——个别因素修正；

T——估价期日修正系数;

D——容积率修正系数。

L——土地开发程度修正值

由于现有地块资料有限，无法获知其现状、规划条件及周边基础设施的具体情况，因此本公式计算简化处理，不考虑个别因素修正及土地开发程度修正值，计算公式为：Pi=P×T×D （2-2）

其中：Pi——估价对象修正后地价；

P——估价对象所在区域网格点基准地价；

T——估价期日修正系数;

D——容积率修正系数。

三、测算过程及结果

（一）土地登记情况

本次测算对象涉及土地18宗，土地总面积188.6732公顷。其中划拨土地16宗（含未登记土地1宗），土地面积为183.9743公顷，出让土地2宗，土地面积为4.6989公顷。待测算土地宗地号、土地使用者、土地所有权、取得方式、面积等状况详见下表1。

(二)测算过程

1、成本逼近法测算过程

根据公式（2-1）土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润，对属于划拨用地的16宗地进行测算。

⑴土地取得费为取得土地而向支付给集体经济组织的费用或向原土地使用者支付的费用。由于现土地使用者对土地投入情况未知，在此采取现有土地使用者在取得土地时支付给当时集体经济组织的费用，即为征地价格。

宗地征地单价=区片征地综合价格×人均农用地系数。按照〘南宁市人民政府关于印发〖南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法〗的通知〙（南府发〔2008〕15号）有关规定，本报告涉及地块均位于第一片区和第二片区，由于难以区分现状地类，在此用第一片区和第二片区平均值测算，分别为6万元/亩和5万元/亩。又由于地块临近城市，人均农用地系数均采取最高值1.4。

⑵土地开发费采用“五通一平”土地开发价格。在此采用113元/平方米，为南宁市现行基准地价成果中“五通一平”平均开发成本。

⑶税费=耕地占用税+耕地开垦费+征地劳务费+征地管理费+权属调查测绘费（仅为0.25元/平方米，忽略不计）

①根据〘广西壮族自治区实施〘中华人民共和国耕地占用税暂行条例〙办法〙（自治区人民政府令第46号），本测算报告中宗地耕地占用税标准为30元/平方米。另由于现状地类不清，耕地面积按地块面积的50%计算。

②根据〘关于调整耕地开垦费征收使用管理政策有关问题的

通知〙（桂财建〔2009〕254号），占用基本农田进行非农业建设的征收标准为:水田30元/平方米，旱地20元/平方米；占用一般耕地进行非农业建设的征收标准为：水田20元/平方米，旱地12元/平方米。由于现状地类不清，本测算报告中宗地耕地开垦费标准采取中间值20元/平方米计算标准，耕地面积按地块面积的50%计算。

③按照广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收费有关问题的通知（桂价费〔2010〕109号），本测算报告中宗地为一般项目，征地劳务费征收标准为3元/平方米。

④自治区物价局、自治区财政厅关于转发国家计委、财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（桂价费字〔2001〕250号），本测算报告中宗地征地管理费=征地费×2.8%。

⑷利息。假设开发期为1年，银行1年贷款利率为6.31%。

⑸利润。投资回报率为10%。

计算结果如表2：

2、基准地价修正法测算过程

南宁市城市网格点基准地价成果于2008年9月27日由南宁市人民政府关于公布实施南宁市城市网格点基准地价成果的通知（南府发〔2008〕65号）公布实施。本测算报告中属于出让土地的2宗地均为城镇住宅用地。根据南宁市城市网格点基准地价成果，住宅用地基准地价是以2008年1月1日为估价基准日，在“五通一平”土地开发程度，在法定最高土地使用年限70年及平均容积率2.2等条件下的土地使用权价格。经查阅南宁市住宅用地网格点基准地价图，宗地号0404879以及宗地号0420078的两宗土地住宅用地基准地价分别为410元/平方米、520元/平方米。经公式（2-2）计算，计算结果如表3。

（三）测算结果

经计算，属于划拨土地的16宗地土地使用权价格为万元，属于出让土地的2宗地土地使用权价格为万元，本报告测算的18宗地土地使用权总价共为万元。