为企业未来“投资”独栋办公正当时

为企业未来“投资”独栋办公正当时

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来源：《中关村》2011年第08期

楼市调控政策频出，住宅地产调控力度加大，随着市场趋于理性，真正高投资价值的优质不动产逐渐稀有，在此背景下，商业地产呈现利好，写字楼、商铺租售价格均现不同幅度上涨，值得一提的是，尽管金融危机的余波未消，西方主要经济体显现低迷走势。作为世界重要经济发展引擎的中国，呈现出较为强劲的上扬走势，企业投资信心持续增强，以产业园区为代表的工业地产也正在成为资本新的追逐热点。

独栋办公，

为企业“未来”投资

中关村正是这一轮产业园区发展热潮中最为典型代表。

中关村十年规划出炉，国家在政策、资金、人才等力度空前，企业加速入驻“中国硅谷”的时间表已提速，因此，在高新企业聚集的中关村、上地等核心区，资源和空间的供求矛盾已十分明显，高租金和低空置率抬高了中小企业的升级门槛，企业发展动力大大受限。一些企业开始选择核心区之外寻求发展，购置企业独栋作为职能部门运营办公甚至总部所在地。

一般规律而言，当一个国家或地区人均GDP3000美元到人均GDP1万美元前，有一个较长的经济高速增长时段。此时整体城市功能进入扩张阶段，商务中心的多元化发展成为可能，将有效带动城市边缘区域商务花园的规模发展。从世界发达地区的发展来看，郊区化独栋办公是一种趋势，更是一种必然。

企业墅创造企业价值最大化

中关村核心区已经不能满足创新型企业的择址需求，随着政府规划中关村核心区北移，以“京北创新中心，国际科教新城”为发展目标的昌平正在加速形成为新的创新发展极，企业墅在此背景中脱颖而出，无论对扩容发展所需，或是企业未来投资，无疑具备多重利好。

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对于有扩容需求的高成长企业，置业企业独栋不仅解决选址问题，还是一种远见的投资。

一般来讲，拥有扩容需求的企业投资中相当部分是用于职能部门空间扩容。如何合理控制成本，又能最大化实现发展需求，是十分必要的。

企业独栋多位于城市周边，土地成本远低于核心区写字楼，属于洼地型物业产品，投入资本低，但未来升值预期强。另一方面，独栋办公除了拥有一般写字楼的特点及功能外，其独享性、花园式办公，便利的交通条件，多元化体量更可满足不同發展阶段、不同空间功能要求的企业所需，相比“低买高卖”的简单投资策略，选址独栋降低企业运营成本，而这种投资则更具长远价值。

企业墅在区位选址和产品规划中就很好地诠释了“高平台、低成本” 的投资理念。

企业墅位于上风上水，龙脉之地，北依蟒山，南邻京密引水渠，水岸生态，环境得天独厚，地铁、高速、30分钟交通圈，距地铁南邵站仅1000米，联动城市核心区，与昌平老城区、中关村昌平园西区一水之隔，三大产业板块智汇聚集，多家企业进驻，产业优势十分明显。

2300-5000平米的合宜尺度，适合企业发展所需，每栋均拥有私属独立院落，200-700平米使用面积，建筑顶层预留屋顶花园空间，同时企业墅享受国家、北京、昌平、园区四级优惠政策，最大限度降低企业经营负担。

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对于目前资金较为宽裕且有实力购置独栋的企业，是一种避险和保值的机会。

人民币持续升值通道和通胀背景，企业利润如何避免“稀释”？如何保证企业资产可以避险保值，对于高新技术企业而言，除了增加技术自主创新度、提升竞争力之外，也可以通过合理资产配置来完成。

随着产业用地容积率的不断提高，纯粹独栋办公产品成为稀缺品。特别对于具有一定成熟度的产业园区，供不应求的市场状况将带动资产价值的升高。作为中关村昌平园区域内唯一的企业独栋项目，随着昌平新城建设日趋成熟，企业墅的高性价比更加得以显现，升值潜力倍显。完全独立产权，交易方便，可作为优质资产抵押获得银行贷款用于发展所需。是盘活资本、优化资金使用的明智之选。

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选择企业独栋，一方面成为高价值固定资产，一方面也成为融资的优质抵押资产。

相对持续上涨、但没有任何回报租金付出，独栋办公可以将企业购置不动产的资金投入转化为高价值优质资产。随着企业做大，盈利能力增强而转化为企业的资产投资，并可成为优质的财务杠杆使用，资产配置更加灵活。

综上来看，企业已不能以简单思维来看待选址问题，应更重视“不动产”的资产配置和长期运营，将企业选址上升为“决定企业发展成败”的战略层面来考虑。