滨海旅游地产的开发设计及案例研究

贝曼岛
兰卡威99个岛屿中最为老外熟知的 一个私人岛屿 游艇码头 度假村设施 漂亮的游泳池、网球场、篮球场
室内球场
贝曼岛渡假木屋
瓦卡亚岛
• 南太平洋拥有世界上最美的岛屿
• • • • • 举办宴会或者欢度蜜月的最佳场所 一次仅接待20人的私人度假胜地 瓦卡亚俱乐部房价：1900美元/天 入住的宾客至少要在此居住5天 房费中包括了所有餐饮费、服装清洗、 高尔夫和网球教练的免费指导，房客 在此可以打槌球、划独木舟，每天还 可以进行2次潜水活动。
前瞻性的开发策略
１、项目伊始，明确客户、产品、市场定位
２、大盘整体开发的策略思维，统一规划，滚动开发，把每一部分都看成利润点。
３、产品种类多样化。进行多种产品组合,打造产品丰富、功能完善、协调发展的大 型复合旅游地产项目,灵活适应市场需求。
４、旅游度假设施先行，从而形成前期的品牌效应和广泛的市场认可。 ５、考虑成为生态保护的示范样板，注重生态技术的运用,建设舒适自然的人居环境, 打造生态示范区,形成项目又一亮点。
海上冲浪
二十世纪初，冲浪运动在美国掀起风潮； 进而扩及至澳洲、南美大陆，传遍了世界各 地。现在，美国、澳洲、日本、巴西、秘鲁、 法国、西班牙、英国、南非、纽西兰、墨西 哥等国冲浪为一项普及型运动。
冲浪运动对于器械的要求较少，但是对于海域和天气的限 制颇高。由于冲浪的危险性教其他水上运动要大很多，所以俱 乐部需要配备大量的人力来管理。
综合分析
打造国际级海滨度假胜地的几个条件： 第一、优良的海滨资源 第二、顶级的度假设施 第三、世界级的城市品牌影响力 第四、完善的城市功能 第五、强大的消费能力 第六、雄厚的资本投入 港湾、山坡 别墅、酒店、游艇、博物馆、水上运动 城市文化、地域文化 机场、邮轮、购物 石油大亨、欧洲贵族、财富新锐、 500强企业
滨海旅游地产综述
概念诠释——国际豪华滨海度假中心参考示例
打造国际级海滨度假胜地的几个条件 前瞻性的开发策略
先进的规划理念
核心休闲项目的有力支撑 生态保护及相关技术
概念诠释——国际豪华滨海度假中心参考示例
迪
拜
阿拉伯联合酋长国第二大城市
拥有美丽街道的奇迹性绿色城市 建筑设计前卫大胆 世界第一座迪拜七星级帆船酒店 迪拜人工岛 世界第八大奇迹
香港游艇会经营分析（三）
游艇俱乐部配备设施情况
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 室外游泳池 儿童游乐场 壁球馆 健身房 网球馆 保龄球馆 阅览室及媒体播放室
香港游艇会经营分析（四）
配备其他类别运动项目
保龄球 每年为会员举办保龄球比赛
壁球 配备专职教练，同时筹办每年两次的季度壁球赛
高尔夫 Kellett Golf Society 具有120年的历史，也是香 港历史最悠久的高尔夫俱乐部之一。
加勒比海岸游艇度假村
位于加勒比海岸Cancun岛 总面积327公顷 预期5年内建成 投资超过10亿美金 包括超过2100户豪华公寓和435幢别墅 一个18洞高尔夫球场 一个全方位巨型游艇码头
5个度假村
一个商业公园和一个商业中心; 集居住,运动和休闲为一体 水岸型超级度假村
摩纳哥
高层住宅与别墅依山而建 世界级富豪度假地 拥有F1赛道 世界级游艇港 欧洲富人区 优美的地中海资源 赌场、游艇、F1赛车、古堡
游艇培训+赛事举办
高档俱乐部内必需有游艇驾驶 培训中心，以教授课程，颁发游艇 驾驶证书。 除提供驾驶游艇教程外，俱乐 部还应经常组织各类游艇竞技及表 演赛事，更多地为俱乐部会员提供 交流的机会。
垂钓
出海观光垂钓，是唯一适合 全家共同参与的娱乐项目，安心 养神，休闲聊天。正好与冲浪、 划艇、潜水等适动性项目互补。
俱乐部与游艇供应商及生产厂家有良好的合作关系，以获取双赢的局 面。
高级游艇俱乐部运营建议
他类运动
高级游艇俱乐部必须配备除游艇之外的运动项目，如高尔夫、网球、 壁球、保龄球等等。
室内运动项目可由俱乐部自行配备，高尔夫等大型项目可由其他相邻 地区提供，但是最好是由俱乐部自行运营管理。
游艇俱乐部水上服务项目
游艇租赁销售
高级游艇俱乐部内是游艇需 求最为集中的区域，所以游艇销 售也是俱乐部的业务之一。 与此同时，游艇销售环节的 一系列如设备安装、维护、修理 及税务都需俱乐部一手办妥。 俱乐部与游艇供应商及生产 厂家有良好的合作关系，以获取 双赢的局面。
泊位销售
游艇俱乐部会员通常会购入长期的泊位，游艇泊位费用占了会员所 支付费用的50％以上。 泊位的多少直接决定了一个游艇俱乐部的经营规模，香港游艇会为 扩充会员数量，在2005年采用填海造田的方式，增加了150个泊位。
皮划艇
皮划艇运动是桨手乘坐一两头尖小，没有 桨架的船艇，由一个或几个桨手面向前进方向 划进的划船运动。 奥运会比赛项目。在欧洲开展很普遍，有 较广泛的群众基础。20世纪30年代中期，该项 运动从广州开始传入中国。 单人皮划艇价格： 40元/人/小时 双人皮划艇价格： 50元/小时 提供设备： 皮划艇、原木浆、护裙、救生衣。 服务包括： 划艇技术培训、送艇下水、护艇上岸。
６、一期开发举足轻重。项目的一期建设直接决定项目的成功与否,因此,一期应该做 成精品,注重增强产品各个方面的吸引力,提升项目的美誉度。 7、以项目开发为契机，高调推广，加强运营及管理，完成从普通开发商到城市运营 商的角色转变。 8、开发营销上以“城市形象”的整体高度进行运作。 9、在经营模式上先聚集人气，以长线投资为主。
酒吧会所
除基本的餐饮，咖啡，茶 点之外，俱乐部内还可备有海 边酒吧会所。不管是高雅的英 式酒吧还是法式大敞蓬，都是 俱乐部会员出海回来后前往之 处，也适合举行各种宴会。
运动娱乐
除以上分析的水上项目 之外，游艇俱乐部内还需配 有一些他类运动项目场地， 如室外游泳池、儿童游乐场、 壁球馆、健身房、网球馆、 保龄球馆、高尔夫场地、以 及阅览室、媒体播放室等等。
水上项目必须配备师资力量齐全的教学体系，且与地方海事管理处有良 好的关系，其颁发的政府可获地方政府认可。
游艇俱乐部必需不定期举办一些水上项目赛事，以提高会员的兴趣与俱 乐部自身知名度与美誉度。
高级游艇俱乐部运营建议
配备服务
高级游艇俱乐部应该具备满足商务活动的单独区域与设施，同时也 应具有可以举行高级商务聚会的豪华游艇。
游艇俱乐部他类服务项目
酒店
高档游艇俱乐部内通常配有五星级 酒店，为会员提供住宿，同时也可为公 司会员提供举行商务会议或公司员工娱 乐休闲的活动场所。
全球最大的酒店管理公司洲际酒 店集团，将在青岛浮山湾奥林匹克帆 船中心内建造青岛洲际大酒店。拥有 438间客房，酒店的会议设施包括宴 会厅、影剧院以及多功能会议室，可 同时容纳2000人的会议。
消费能力——城市消费能力必须达到一定水平，否则无法承担奢侈品消费，城市内中 产阶级人数需达到一定比例。如果为旅游城市，则可吸引各地的高消费 群体。
市场条件——地域市场内对游艇消费并不陌生，市场培育时间较短。
国外游艇俱乐部发展模式
商务型 功能设置上相对单一，营销方式与管理机制-----会员制，主要为公司法人、 高层白领、社会显贵阶层提供专业船长、日常保养、高档娱乐等服务。配套设施 包括豪华酒店、会议、高尔夫球场、温泉等。以游艇为主题筹办各种比赛和社会 活动。为会员提供一个集聚中心，同时通过各种服务来获取游艇产业相关的销售 收入。
码头公园
码头公园是一个游艇俱乐 部设计的核心，就如同酒店的 大堂一样，码头公园的外景与 设计，确定了整个俱乐部的档 次与基调。
机械服务
游艇的消费离不开游艇的维修保 养，可建立游艇维修中心，为南北过 往的游艇停靠休憩提供 修理保养服务。 游艇需要的加油、维修保养费用 还有很多。每年港口的维修游艇帆船 的收入占10％—20％左右。
潜水
俱乐部内必须配备潜水训练池，同时周围水域 最好有开放的潜水区域。潜水器材配备及维护费用 较低，同时收费较高，所以是一项高回报的项目。 体验潜水价格：168元/人/次 1、 潜水装备一套。包括：气瓶、潜水镜管、潜水衣、蛙 鞋、铅带及BCD（浮量控制器）、REG（调节器）。 2、 专业潜水教练。
会员费：个人会员会员费1000元∕年 培训费：3000元/学期
陆地冲浪 皮划艇 海上冲浪 潜水 培训赛事 垂钓 帆船和舟 码头公园 机械服务
不同类型的水上项目对于场地设施、 设备、资金、人力的要求各不相同。 通常游艇俱乐部的水上服务涉及到 亦静亦动的多种运动项目，包括冲浪、 划艇、帆船、垂钓等等。
陆地冲浪
海边的大片沙滩绿地也是冲浪者喜 好的地方，陆地冲浪让冲浪者借助海风 的力量前进，是一种源自欧美的新型娱 乐方式。 陆地冲浪对场地的要求较少，只要 有大面积的平整空地即可，可以在俱乐 部公园前配置该项目。
帆船和舟
浮码头 整体随潮差升降式，配置国际游艇码头 标准水电接口。浮码头的泊位应当至少能够 停放500条帆船或游艇。 除浮码头外，还应当具备一些常规港湾 服务设施，如水、电、油补给、运输、起吊 及库房等。应划出一个专用区域，起吊中型 帆船或游艇。配备专用吊车、升降车等。 陆上停船区 需要足够大的空地用于停放小型帆船与 游艇。至少可停放350条帆船。
源自文库
运动娱乐型 此类俱乐部一般依托成规模的旅游区来设置，游艇多为小型游艇或称快艇， 价格较低，所以在年青人中间非常有市场。运营方式以包租较为常见，提供的活 动包括：水上训练活动、游艇驾照培训、餐会、套装旅游等。
案例分析: 游艇俱乐部经营分析
Royal Hong Kong Yacht Club 香港游艇会 1. 2. 全球最大的游艇俱乐部之一，同时是香港历史最久的游艇俱乐部（150年以 上）。 项目经营理念结合西方特色及东方文化，适合中外游客消费及娱乐偏好。
就服务而言，俱乐部应该选取超五星级饭店的餐饮及配套服务设施， 如可包租给私人的游泳池及桑拿、按摩等。
同时应该注意到其全家的休闲特性，应该配备供无法出海的儿童的 玩耍的游乐场。
高级游艇俱乐部运营建议 游艇销售
高级游艇俱乐部内是游艇需求最为集中的区域，所以游艇销售也是俱 乐部的业务之一。
与此同时，游艇销售环节的一系列如设备安装、维护、修理及税务都 需俱乐部一手办妥。
香港游艇会经营分析（五）
会员为终生制，目前的会员价格 是50年前的1200％倍。由于会员名额 可以转让，有些人将会员名额作为一 种长期保值的投资途径。
由于俱乐部提供良好的 游艇管理与维护服务，所以 除入会费用之外，会员每月 基本的消费水平也十分高。
高级游艇俱乐部运营建议
水上项目
高级游艇俱乐部水上项目必有垂钓、冲浪、赛艇、帆船等一系列活动。
香港游艇会经营分析（一） Kellett sland 三 处 经 营 场 所
主要基地，承接会晤接待及住宿观 光功能
Middle Island
深海区，为赛艇、潜水及健身区域
Shelter Cove
港湾区域，共有150个泊船位，户 外烧烤基地
香港游艇会经营分析（二）
海上运动项目介绍
除提供驾驶游艇教程外，香港游艇会还经常组织各类游艇竞技及表演赛事。
商业娱乐中心
在不少游艇俱乐部附近都建造了 大型购物中心，除配有了各类运动项 目设施之外，这里也是各类高档奢侈 品消费的密集之地。 日本著名的游艇系船池附近的通 常都配有名牌商品购物中心。主要经 销商品名牌时装、户外用品、鞋、休 闲服装、各类高档奢侈品。
置业
游艇俱乐部会员大多对水景 别墅、高尔夫等其他高档次消费 感兴趣。 俱乐部成功的运作可以提升 周边区域的品位，聚拢人气，带 动了其他休闲运动如高尔夫以及 房地产项目价格。 苏州顶级大湖环岛游艇别墅， 在一期全部售讫后，又推出二期 长岛 VILLA ，借助一期的游艇 助阵，同样销售情况良好。
先进的规划理念
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以规划手段使土地资源最大化。
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以规划和景观手段使水景资源最大化。
资源合理分布，以规划带动销售。
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重点打造核心休闲设施，形成市场影响力与竞争力。
以独特的建筑景观风情特色，引领风潮。
核心休闲项目的有力支撑
国际游艇俱乐部
设置游艇俱乐部一般应具备的条件
区位条件——距离城市中心区的车程在1-2小时之内，位于海滨岸线上，拥有国际航 线和进出口岸通道的港口，可以吸引周围城市的游艇爱好者进出。 环境条件——周边自然条件良好，有一定的休闲度假氛围。海面平静度、风力等条件 适宜。 水体条件——水缓浪低，水质清澈，上佳的水位条件。在风浪、海浪较大的地方要求 筑有防波堤，防波堤内要求港池平静，水域宽阔。