风险责任及追偿制度

第十条：优化硬件设施建设，配备必要的办公电话、计算机、打印机、复印机、装订机、传真机、车辆、办公场所和其他办公用品，为开展房地产评估咨询活动，提高办事效率和执业质量提供精良的技术装备和良好的办公条件。

第三章业务操作程序

第十一条：业务承接。

1.对即将承接的房地产评估咨询项目，本所在与委托方正式签约前，应对其进行充分了解，以决定是否接受业务委托。

①对以前曾接受委托业务的委托人，本所应结合以往的实际情况，考虑此项委托的目的是否与以往一致及对本次委托过程与结果的影响。

②对初次接受委托的委托人，应事先考查其业务性质，所处行业及内部控制制度状况，结合考虑本所完成该项业务的实际能力，对无法获得充分适当的证据支持专业判断结论的业务，应考虑拒绝接受委托或解除业务约定。

③对近期已更换管理人员的委托人，应着重考虑其人员是否正直诚实。对频繁更换重要管理人员的委托人，应注意重点考查更换的原因、委托人目前的经营状况及是否已陷入财务困境。对委托人示意出具不当或不实证明的，应拒绝接受委托。

2.本所确认委托合同。承接房地产评估咨询业务时，应当与委托人签订房地产评估咨询合同主要包括下列内容：

①明确当事人的名称、地址、联系方式。

②明确估价对象，即评估咨询项目的名称、委托内容、标准。③明确估价目的，即估价对象即将发生的经济行为。④明确估价时点。

⑤履行期限，即应明确估价报告书的交付日期。；

⑥评估咨询费用的支付方式。房地产评估咨询单位的收费标准按国家有关规定在房地产评估咨询合同中约定，当事人不得违反国家有关最低收费标准的规定，任意压低房地产评估咨询费。⑦违约责任和纠纷解决方式。⑧当事人约定的其他内容。第十二条：工作委派。

本所在承接业务或分配工作任务时，应根据房地产评估咨询项目的性质和复杂程度，向能够胜任和完成此项业务的项目负责人下达工作委派通知书。因项目负责人的专业能力是决定能否完成委派任务和工作质量好坏的关键，项目负责人不应接受本人不能胜任的工作委派。项目负责人接受工作委派后，应根据房地产评估咨询项目的时间要求、业务性质、复杂程度和工作量大小等情况拟定具体工作计划，合理确定能够胜任和完成此项任务的项目组成员，并将分配任务、质量要求和规定完成时间落实到人、到日。对项目的具体执行过程及结果由项目负责人直接负责。第十三条：指导与监督

指导和监督制度是进行全面质量控制的灵魂。本所质量控制部为房地产评估咨询业务的业务指导和监督部门，负责制定明确的业务指导和监督程序及方法，使所有执业人员所从事的业务工作和承办项目符合房地产评估咨询业务质量控制规范要求。

但是，在具体执业过程中，项目负责人应加强对项目组执业人员提供必要的指导与监督。1.指导。

①明确工作任务、操作程序、质量标准、时间要求和工作责任；

②针对委托人的业务性质、经营特点、业务复杂程度、工作进度、个人能力大小提供必要的技术帮助和指导。2.监督。

①密切注意执业人员在执业过程中是否按照操作程序要求圆满完成各项具体工作；

发现执业人员对重大问题或重要事项不正确的专业判断，应监督其采取的手段或方法是否合

理、有效，并用正确的方法及时予以纠正，以确保工作进度和工作质量。第十四条：检查与监控。

1.检查。项目负责人对项目组执业人员执行的程序及所形成的专业结论实施必要的检查，以确定其所完成的具体工作是否遵循“独立、客观、公正、公平”原则和业务操作规范的要求进行；是否对已完成的工作获得充分适当的证据并予以记录；是否存在尚未解决的重要问题或重要事项并判断其对专业结论的影响程度；是否需要补充资料或重新进行调查评价，以达到最终工作目的。

2.监控。质量控制部门要密切注意各项业务执业过程和工作进展情况，及时发现和处理出现的问题，对出现重大事项引起总体工作计划变更的，应提供必要的帮助和技术指导。第十五条：评估报告的形成实行三级审核制度。估价技术人员必须做到：

（1）了解评估对象情况（土地使用权属、房屋产权、结构、使用情况等）；（2）收集市场资料（调查级差、规划条件、估价实例、成交案例、客观租金收入、客观出租成本费用等）；（3）收集文件（有关法规、有关条例、文件规定）；（4）现场查勘，对重大项目必须由两名以上现场查勘估价人员完成；现场查勘时，应做好观察笔录、拍照或摄像、核实结构、了解内外装修情况、鉴别成新折旧、当前使用和保养状况、观察四周环境、配套设施、笔录会签；（5）选择估价方法、评估技术思路，初步计算估价结果并形成评估咨询工作底稿。

审核评估咨询工作底稿是进行质量控制的必不可少的重要环节，本所对评估咨询工作底稿实行三级复核制度。

1.执业估价师的复核。执业估价师应对估价人员形成的工作底稿进行分析复核，以确定工作底稿是否符合“独立、客观、公正、公平”原则，是否符合业务操作程序和质量标准，对项目的文字描述是否清楚、流畅、恰当，对重大问题、重要事项说明所使用的证据是否充分、适当、有力，专业判断是否准确、中肯。

2. 项目负责人的复核。部门经理应对执业估价师提交的工作底稿进行重新复核，以确定业务操作程序是否符合操作规范，工作底稿是否符合质量标准，采集证据是否充分适当，专业判断是否准确、中肯。

3.主管技术领导的复核。主管技术领导或技术负责人对工作底稿涉及的重大问题、重要事项和工作底稿的编制、评价意见等内容进行最后复核，把关。

第十六条：正式评估咨询报告的定型。工作底稿经过三级复核正式定稿后，本所应当在正式的评估咨询报告上注明资质证书的等级和编号，按规定加盖单位公章、注册房地产（土地）估价师执业专用章；并由执业估价师签字。

为更好地防范和控制风险，确保评估报告质量，三级审核过程中必须由两名具有房地产（或土地）估价师执业资格的合伙人在工作底稿上签字；对外的正式评估报告必须至少有一名具有房地产（或土地）估价师执业资格的合伙人签字。第十七条：资料的整理和归档。

各项目组完成委托项目工作任务后，项目负责人应及时对执业过程中形成的各种资料进行整理、装订成册，并向综合管理部提交下列资料归档保存。1.委托合同。

2.委托人提交的房地产权属证明材料（验原件留复印件）。

3.委托人的身份与资质证明文件（主要包括：营业执照、组织机构代码证验原件留复印件）。

4.原始工作底稿。

5.完整的评估咨询技术报告。

6.标的查勘记录资料。

7.与本案相关的市场调查资料、文件。

第四章评估风险责任追偿

第十八条：出现评估执业风险，本所首先对外承担责任。