浅谈精装修管理事前控制要点

浅谈房地产精装修管理事前管控要点经过公司近一年的5R培训，回忆自己多年精装修施工管理过程，我深深地领悟到事前控制在施工管理中的重要性，下面我与各位分享一下精装修工作在事前准备工作的控制要点：

一、设计管控

1.确定装饰方案，公司对于后期所需要呈现的装饰效果和期望的使用功能分

部应该达成一致意见，在施工过程不能因为效果的原因对方案进行大规模的修改。因为，一旦方案调整，材料再次采购、认价、签证办理、相关安装方面的隐蔽工程连带变更等都会导致工期延误及各方经济损失。

2.图纸会审，开工之前需要组织设计单位和施工单位进行图纸会审工作，各

相关单位及相关专业的工程师要针对精装修图纸进行全面细致的检查，把有问题的部位提出来，达成一致的解决意见，从而减少后期问题的发生率。比如，严格控制天花标高；与室内外地面、室内有防水要求的空间、楼梯间、电梯间等的地面标高控制；墙、地面装饰造型电源增设，设备控制器、轨道预留、消防点位等均要定位定点定尺。这就要求精装修管理者，不仅仅会管理，更要精通设计，深度掌握施工工艺，否则很难把握住设计的风格和理念，还会导致很多质量通病的发生并给其他专业带来不必要的麻烦。

二、水、电点位图纸定位管控

精装修的水、电点位要有详细的、精确的定位,并且与施工现场的实际情况一致,还要考虑到设备的实际情况,比如坐便水点位和电点位的位置,热水器电源插座的位置,卫生间坐便下水的点位,地漏的点位,这些关键性的点位,一旦不精确都会导致大量的返工整改,造成不必要的浪费。

三、土建墙体砌筑及预留门、窗等孔洞图纸定位管控

门、窗孔洞的预留必须按着精装修的图纸施工,精装修图纸必须非常严谨、细致、精确，尤其室内门洞预留，一定要考虑到门的安装节点尺寸，必须考虑到门套线的尺寸，否则会导致门洞过小而成品门无法完整安装；窗洞口预留尺寸也非常重要,尤其是卫生间和厨房类,都涉及到与瓷砖收口的问题。精装修图纸中的墙体砌筑,门、窗孔洞的预留的图纸除了要精确之外,还要考虑到建筑结构,比如柱子随着楼层的增高而缩径。由于精装修是工厂式生产现场组装,要求相同的产品尽量保持相同的尺寸规格,有利于安装管理和节约成本。

四、消防设施及空调预留空调图纸定位管控

在精装修前期图纸设计时，一定要考虑预留孔洞与建筑主体结构的关系，比如预留空洞位置与梁位置冲突，与外立面造型冲突等等。这就要求设计单位在设计时，必须要充分考虑预留孔洞的合理性，否则施工完成再作调整，会造成不必要的浪费。在精装修施工中，由于孔洞都是土建预留的，在样板间施工之前部分孔洞都已经预留完毕，如果在做样板间的过程中再调整设备位置，一定会导致部分孔洞位置改变。建议，在精装修前期设计阶段，如果没有把握精确定位，孔洞可以由装饰公司后期施工或后期协商处理，避免二次改造，点位预留时要充分考虑室内精装修功能定位和外立面的关系，避免相互冲突。

五、材料的对接管控

1.精装修设计阶段，材料样板的审核与确定，精装修材料的选择标准，尽量

选用易修复的、已购买的、易运输的材料，还要满足防火、防腐、低碳环保。

材料样板要齐全，尤其是要有隐蔽工程验收的材料，规格尺寸要达到要求等等，重要材料，必须提供完整的样板。材料样板一旦确认，任何单位和个人

不得擅自修改。

2.图纸会审完成后，装饰公司必须尽快上报甲供材料进场计划和甲限乙供材

料批价单，地产公司应尽快审核，并对应加快采购进度。

六、精装修管理合同制定管控

在精装修管理合同中，合同中主要有土建界面交接的标准，施工界面的划分，安全文明施工的要求，成品保护的要求，质量的要求，施工工艺的标准及验收标准，关键材料的尺寸规格的要求，以及施工单位提供的施工组织设计方案，奖罚制度等等，同时还可以要求装饰公司上交一定数量的质量保证金、安全文明施工保证金、成品保护保证金作为地产公司管理和制约的有力保障。

七、主材厂家考察管控

在精装修施工开始前期，精装修所涉及到的主要材料或成品材料，地产公司和装饰公司一起对其生产厂家进行考察，主要考察它的生产能力、加工能力、安装能力以及原材料的质量，都必须达到工程质量的要求和进度要求，严格把控住没有生产能力的厂家接入，尽量不要在施工中替换厂家，否则会影响到质量和进度。所以施工前期考察很重要，到了后期，外协厂家的配合更显主要，它直接决定着整个工程质量和进度，并且它很难被制约。

八、精装修进场的前期准备工作管控

1.精装修进场的最佳时间阶段，主体大楼外立面施工完毕，户外门窗封闭，

外阳台施工完毕，室内墙体砌筑抹灰完毕，地面浇筑完毕，主体施工单位及配套施工单位挪出场地，把所有的工作面都移交给装修公司，这是个非常理想化的时间节点。但随着市场的激烈竞争，这就要求一个项目的实施必须要快节奏，精装修必须提前进入场地，也可以分阶段：在主体封顶、

室内墙体砌筑与抹灰完毕、地面浇筑完成进场，进场后主要施工作业面是水路及电路施工、卫生间墙体砌筑抹灰、下水管道修改封闭、瓷砖粘贴、吊顶及隔墙基层施工等等，这个阶段为精装修的前期施工阶段，其间与主体施工单位和配套施工单位存在大量的交叉作业；当精装修进入到中期面层施工阶段的前期，要求户外门窗必须封闭，在精装修中期面层施工阶段的后期，要求主体外立面施工完毕，外墙脚手架拆除完毕，户外阳台施工完毕，精装修与土建及外围施工单位的交叉作业完毕或接近尾声；精装修后期成品安装阶段，要求精装修与土建及外围施工单位没有交叉作业，这样方便成品保护。

2. 施工的时间，在北方精装修最佳的施工时期是春季和秋季，最难控制

的是冬季施工，过了12月份，环境气温较低,施工人员忙于返乡，这个时期的施工人力资源最难控制。在此，重点强调一下冬季施工的环境因素，如果现场封闭情况不是很好，环境温度又连续在零度以下，油漆、乳胶漆、镶贴、壁纸等面层施工必须停止，此时施工质量不稳定，极容易造成大面积的返工，得不偿失。

九、精装修与土建界面交接标准及施工作业界面划分

土建与精装修界面交接的标准，无论是主体施工单位还是装饰公司都按着相同的标准执行，明确自己的责任和义务，杜绝多方施工单位因为责任不清楚而互相扯皮，由于土建施工单位施工基础很难达到精装修的基础要求，装饰公司与地产公司之间最大的问题之一，就是土建整改，这可以要求精装修施工单位进场参与土建面层的验收，并做好相关的工序交接工作，或是给予其经济补偿也可以。一般在图纸会审时就可以明确：1.土建墙面抹灰的光面或毛面（一般是毛面，不易开裂，装饰公司可以后期找平处理）；2.卫生间防