住房抵押贷款还款方式

住房抵押贷款还款方式（1）等额本息还款法：借款人每期以相等的金额（分期还款额）偿还贷款，其中每期归还的金额包括每期应还利息、本金，按还款间隔逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本息。（2）等额本金还款法：借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每期归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。（3）等额累进还款法

A等额递增还款法：首先对借款期限按一定基础（累进时间t期，单位为月）划分若干时间段，借款人首先在第一时间段（w期）内每期按分期还款额（A）以相等金额归还贷款本息，在第二个时间段（t期）内，较第一时间段的分期还款额（A）累加一定额（G），即每期以新分期还款额（A+G）归还贷款本息，在第三个时间段（t期）内，较第二时间段的分期还款额（A+G）累加一定额（G），即每期以新分期还款额（A+2G）归还贷款本息，依此累推，以后每隔一段时间t期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按一定额（G）累进，直至贷款本息偿清。 B等额递减还款法：首先对借款期限按一定基础（累进时间t期，单位为月）划分若干时间段，借款人首先在第一时间段（w期）内每期按分期还款额（A）以相等金额归还贷款本息，在第二个时间段（t期）内，较第一时间段的分期还款额（A）递减一定额（G），即每期以新分期还款额（A-G）归还贷款本息，在第三个时间段（t期）内，较第二时间段的分期还款额（A-G）递减一定额（G），即每期以新分期还款额（A-2G）归还贷款本息，依此累推，以后每隔一段时间t期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按一定额（G）递减，直至贷款本息偿清。

房地产金融机构的内部控制的措施（一）房地产金融机构治理结构及要求治理结构：金融机构应当建立良好的公司治理结构，分工合理、职责明确、相互制衡、为内部控制的有效性提供必要的前提条件。治理构架包括董事会、监事会和高级管理层（二）授信的内部控制商业银行授信内部控制的重点是：实行统一授信管理，健全客户信用风险识别与监测体系，完善授信决策与审批机制，防止对单一客户、关联企业客户和集团客户授信风险的高度集中，防止违反信贷原则发放关系人贷款和人情贷款，防止信贷资金违规使用。（三）资金业务的内部控制资金业务内部控制的重点：对资金业务对象和产品实行统一授信，实行严格的前后台职责分离，建立中台风险监控和管理制度，防止资金交易员从事越权交易，防止欺诈行为，防止因违规操作和风险识别不足导致的重大损失。（四）存款和柜台业务的内部控制存款及柜台业务内部控制的重点是：对基层营业网点、要害部位和重点岗位实施有效监控，严格执行账户管理、会计核算制度和各项操作规程，防止内部操作风险和违规经营行为，防止内部挪用、贪污以及洗钱、金融诈骗、逃汇、骗汇等非法活动，确保商业银行和客户资金的安全。（五）中间业务的内部控制中间业务内部控制的重点是：开展中间业务应当取得有关主管部门核准的机构资质、人员从业资格和内部的业务授权，建立并落实相关的规章制度和操作规程，按委托人指令办理业务，防范或有负债风险。（六）会计的内部控制会计内部控制的重点是：实行会计工作的统一管理，严格执行会计制度和会计操作规程，运用计算机技术实施会计内部控制，确保会计信息的真实、完整和合法，严禁设置账外账，严禁乱用会计科目，严禁编制和报送虚假会计信息。（七）计算机信息系统的内部控制计算机信息系统内部控制的重点是：严格划分计算机信息系统开发部门、管理部门与应用部门的职责，建立和健全计算机信息系统风险防范的制度，确保计算机信息系统设备、数据、系统运行和系统环境的安全。

房地产金融的特征（简答，需自己展开）：资金密集性；产业的区域性；切关民生性；经济支柱性；行业带动性；周期先导性

申请成为公积金贷款的借款人的条件：①具有本市城镇常住户口；②申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月、累计缴存住房公积金的时间不少于两年；③所购买的房屋符合市公积金中心规定的建筑设计标准；④购房首期付款的金额不低于规定比例；⑤具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力；⑥没有尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务。房地产金融机构的内部监控指导原则：1全面性原则: 内部控制应当渗透商业银行的各项业务过程和各个操作环节，覆盖所有的部门和岗位，并由全体人员参与，任何决策或操作均应当有案可查 2审慎性原则：内部控制应当以防范风险、审慎经营为出发点，商业银行的经营管理，尤其是设立新的机构或开办新的业务，均应当体现“内控优先”的要求3有效性原则:内部控制应当具有高度的权威性，任何人不得拥有不受内部控制约束的权力，内部控制存在的问题应当能够得到及时反馈和纠正4 独立性原则:内部控制的监督、评价部门应当独立于内部控制的建设、执行部门，并有直接向董事会、监事会和高级管理层报告的渠道。房地产金融机构的内部控制的要素：

1内部控制环境2风险识别与评估3内部控制措施4信息交流与反馈5监督评价与纠正

影响借款人违约的因素（１）偿付能力因素：偿付能力下降导致违约，如收入减少、负担增加２）住房权益因素：主要是抵贷率，贷款率越大，违约概率越大，具体包括房价、贷款额、利率、贷龄等（３）房价预期因素：房价持续下跌导致借款人的抵押住房呈负资产，往往造成的故意违约（４）交易成本：交易成本与违约率呈负相关关系，交易成本低，相应地违约率高。交易成本是借款人违约而发生的各种费用支出以及信用损失，包括搜寻成本、搬迁费用、信用条件恶化等（５）其它因素

ABS与一般证券的差异：（一）ABS是一种信托受益凭证代表特定目的信托的信托受益权份额，受托机构以信托财产为限向投资机构承担支付资产支持证券收益的义务。即使发行人破产，投资机构依然能按约定受偿；倘若信托财产不足以偿付证券，投资机构不能要求发行人用其他财产来偿付证券。（二）依托同一个资产池可发行不同等级的资产支持证券它们按照约定的顺序或特定的分配方法享有信托利益，因而具有不同的风险水平。例如，依托50亿元的资产池可分别发行20亿元优先级证券和30亿元次级证券，资产池收到的贷款本息首先保证偿还优先级证券，而次级证券要吸纳整个资产池的风险。（三）资产支持证券分期偿付本息，本金余额会随之递减而且，倘若借款人提前偿还贷款，受托机构也会把提前收到的贷款本金转给投资机构，投资机构收到资产支持证券本息的时间不完全确定，需要通过建立模型来预测借款人提前偿还贷款的可能性，资产支持证券的收益率也会随之变化。