住房抵押贷款提前还贷风险分析及管理

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2005年第5期（总第345期）

No.5, 2005General No. 345

南 方 金 融South China Finance

一、住房抵押贷款提前还贷对商业银行的影响

（一）近年来我国住房贷款快速增长。

自1990年代后期国内银行开始经营住房抵押贷款业务以来，住房贷款从无到有，发展迅速，至今已成为国内银行贷款资产的重要组成部分，在优化贷款结构、降低贷款风险、提高贷款收益上发挥着越来越重要的作用。

2000年以来我国住房贷款业务的发展状况表

2000

2001200220032004个人住房贷款余额

3316亿5598亿8258亿11780亿16000亿增幅/68.8%47.52%42.65%35.82%占消费信贷比率78％80.09%77.40%74.86%80.00%占总贷款比率 3.33% 4.98% 5.91% 6.94%8.49%占中长期贷款比率

/

16.33%

10.82％

17.52%

19.75%

数据来源：中华人民共和国2000、2001、2002、2003、2004国民经济和社会发展

统计公报，

由上表可以看出，2000年以来，住房贷款业务始终保持高速增长，是消费信贷的最主要形式，在贷款总额中的比率稳步上升，并成为中长期贷款的重要组成部分。这一趋势在2005年得以继续保持。据人民银行公布的数据，截至2005年2月末，商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达16508亿元人民币，占商业银行中长期贷款的23%，占全部贷款余额的9.32％①。考

住房抵押贷款提前还贷风险分析及管理

吴青

（对外经济贸易大学国际经济贸易学院，北京　100032）

摘要：住房抵押贷款在国内银行的资产中正占据着越来越重要的地位。与此同时，住房贷款的提前还贷行为也开始困扰银行业的经营。本文分析了提前还贷给银行带来的不利影响，指出：掌握提前还贷规律，准确预测提前偿付比率，合理确定住房贷款的利率，在必要情况下适当收取提前还贷的违约金，住房贷款证券化及计提提前还贷损失准备金，是管理提前还贷风险的有效做法。

关键词：住房抵押贷款；提前还贷；商业银行；风险管理

中图分类号： F832.45 文献标识码：A 文章编号：1007-9041-2005(05)-0017-04虑到我国庞大的人口基数、持续推进的城市化进程、改革已基本到位的住房制度，住房贷款的需求仍会保持旺盛，住房贷款业务的发展空间十分巨大。有资料显示，2000年，美国的住房贷款余额占GDP的比重已超过50％，而我国2004年这一比率仅为11.72%②。因此，可以预言，在今后若干年内，住房贷款仍将是银行业务拓展的主要方向之一。

（二）住房贷款提前还贷的原因及影响。

在住房贷款快速发展的同时，该类贷款的提前还贷问题也开始困扰银行。导致提前还贷的因素很多，有社会因素，也有经济因素。从社会因素看，家庭结构的变化、搬迁等均可能导致提前还贷；从经济因素看，收入的增长、其他金融资产收益较之于住房贷款利率的相对下降也可能导致提前还贷。而在导致提前还贷的各种经济因素中，利率无疑是最主要的。由于目前国内银行开办的住房贷款均为可变利率贷款，即当央行调整贷款基准利率时，住房抵押贷款的利率从下一年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定，因此，每逢利率上调，都有一部分借款人选择提前还贷，以避免上升的利率加重自身的负债成本。从表面上看，利率上升时的提前还贷不会导致银行的利差损失，因为银行提前收回的资金可以按较高的利率再投资。但实际上，提前还贷对银行存在着相当的不利影响。主要表现为：

收稿日期：2005-04-19

作者简介：

吴青(1965-)，女，广东鹤山人，副教授，供职于对外经济贸易大学国际经济贸易学院。 中国人民银行网站，,2005-04-05

根据国家统计局公布的数据计算而得，.

《南方金融》2005年第5期理论研究

第一，打乱银行的资金运用计划，使银行的预期利息收入难以实现。由于利率上升导致的提前还贷相对突然而集中，大量提前收回的资金短期内难以找到与原贷款收益相媲美的贷款项目，为避免资金的闲置，银行通常只能暂时将其投入货币市场运作。考虑到正常的利率期限结构，短期内银行的收益将因此减少。

第二，加大银行的经营成本。从国内银行目前的操作程序看，提前还贷需要经过借款人提出申请、银行受理并批准、变更借款合同、部分或全部提前偿还这几道环节。由此可见，提前还贷不可避免地会导致银行经营成本的提高。而在银行收回资金后，在为其寻找新的放贷对象时，又会产生交易成本。增加的成本如果没有适当补偿，无疑会进一步减少银行的收益。

第三，增加银行资产风险管理的不确定性。无论是在个人住房贷款经营时间较长、市场已相当成熟完善的西方国家，还是在尚处于发展初期的我国，个人住房抵押贷款的不良资产比率都非常低，对于银行而言是典型的优质资产。也正因为如此，拓展住房抵押贷款业务成为银行优化信贷结构、降低贷款风险的重要发展战略之一。而提前还贷的发生不仅使银行资产结构的稳定性受到冲击，使银行拓展住房贷款业务的努力受挫，银行资产的风险管理也因此增加了不确定性。

二、加强住房抵押贷款提前还贷风险管理

正因为提前还贷会对银行产生一系列不利的影响，要实现银行的预期收益目标，维护银行的利益，就必须对提前还贷行为进行研究与分析，并采取有效措施，减少和控制提前还贷导致的不利影响。

（一）掌握提前还贷行为规律，准确预测提前偿付率。

对提前还贷风险进行有效管理的前提是准确预测提前偿付率，确定提前还贷导致的现金流量变化。这需要全面分析影响提前还贷行为的各种因素及其作用机理，并运用累积的历史数据建立提前还贷模型，量化各因素与提前还贷行为的关系。

1989年，Richard和Roll提出了一个主要针对固定利率住房抵押贷款的提前偿付模型。在该模型中，影响提前偿付率的因子有4个：再融资激励（refinancing incentives）、季节(seasoning)、债龄（age）、衰竭效应（burnout）。

再融资激励（refinancing incentives）：主要由原抵押贷款利率与现行市场利率之差决定。二者相差越大，再融资的经济价值越高，提前偿还比率越高。当然，利率对提前偿付的影响具有滞后性。对于固定利率的住房抵押贷款，一个利率期内的提前偿还速度并非在利率降到最低点是最高，而是在利率开始回升时才有显著增加。

季节(seasoning)：在不同的月份，提前偿还的比率不同。据观察，美国住房抵押贷款的提前偿付在夏末几个月达到高峰，在冬天到达波谷。合理的解释是由于学校各学年的安排、毕业求职、调换工作以及天气等原因，人们往往喜欢在春、夏季流动，家庭的搬迁导致现有住房的出售及提前偿付行为。

债龄（age）：刚发放的住房抵押贷款一般不易提前偿还，因为家庭的收入及工作环境不太可能在刚购买新房后马上出现明显的变化，抵押利率也不会即刻变动到对再融资有吸引力的水平。随着时间的推移，提前偿还比率开始增加。根据美国公共证券协会（PSA）的数据，单个住房抵押贷款在第一个月的提前偿还比率为0.2％，以后每个月增加0.2%，30个月后增加到6％的水平，以后保持稳定。

衰竭效应（burnout）：固定利率的住房抵押贷款在市场利率下降使再融资有利可图时，提前偿付率会提高，但随着利率的波动，当利率再次下降到有利可图的水平时，提前偿付率会低于第一次的水平。这是因为对利率较为敏感的借款人已在较早的利率下降中选择了提前偿还，剩下的借款人对利率的变动已不那么敏感。

Scott F. Richand 通过研究认为，上述四个因素可以解释95％的提前偿付变动。

将四个因素结合起来，由Richard和Roll的提前偿付模型计算出的提前偿付率为：

CPRt=RI(t)×MM(t)×AGE(t)×BM(t)

上式中，CPRt为第t个月的提前偿付率，RI(t)、MM(t)、AGE(t)、BM(t)分别代表第t个月的再融资激励因子、季节因子、债龄因子和衰竭效应因子。

William W. Bartlett的提前偿付模型③则强调收益曲线因子对提前偿付的影响。收益曲线的斜率越大，短期利率与长期利率的差距越大，用短期融资替代长期借款的动力也越大。如果在开始时确定一个基本的提前偿付率，同时确定一个抵押利率变动函数，并用收益曲线因子对其进行调整，可以得到：

月提前偿付率＝基础CPR×季节因子＋再融资函数×收益曲线因子

而在“新高盛提前偿付模型”④中，抵押偿付率分割成四部分：重置（relocation）、承继（assumption）、部分偿还（curtailment）和再融资（refinance）。重置提前偿付主要指由税收减免、贷款已经历的时间、季节性

William W. Bartlett , “ Mortgage backed securities ” , New York , 1994 Frank J. Fabozzi , “Handbook of Mortgage Backed Securities”, Chicago,1995

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