2003年北京房地产大预测

2003年北京房地产大预测

1、2003年北京房地产市场将平稳发展，不会出现房地产过热和泡沫现象

2002年北京房地产市场开发势头强劲：1-9月份，房地产开发投资完成612.9亿元，比去年同期增长29.5%；全市新开工各类商品房1652万平方米，比去年同期增长7.4%。有观点认为，目前北京房地产开发过热，担心2003年会出现房地产泡沫，其根据主要来自对空置率和房价的分析，而我们分析后认为并非如此。

●不能简单由空置率高得出过热结论

目前国际上普遍认为空置率在5-10%之间为合理区。根据北京市统计局公布的数据，2001年北京市商品房空置率为18.1%，商品住宅空置率为19.2%。同时，北京近几年的商品房空置率均高于5-10%这个区间，1999年空置率曾高达26.8%。表面看来这一指标的确高，但具体分析，可以发现北京商品房空置率高有其特殊原因，及国外指标也不具有可比性，因此不能简单得出过热结论。

首先，在北京市目前空置的商品房当中，有相当一部分属于政策性空置，在住房拆迁实物补偿时期，政府要求先建安置房，再进行拆迁工作，后政策发生变化，实物补偿变为货币补偿，使一些建好的安置房变成空置房。

其次，结构性空置也须引起注意，根据伟业顾问对市场的监测，在空置的商品房中，中高价位商品房占的比重较大，而4000元/平方米以下的低价位房销售状况良好，空置比重很小。

另外，我国商品房空置率统计口径及国外不同，在国外物业要空置超过一年才计入空置面积，但我国商品房在建成后而未出售便立即算入空置面积。截至2002年6月份，北京的商品房整体空置面积为710.1万平方米，其中，空置时间在一年以内的有376万平方米，占全市空置面积的53%，主要是新竣工的商品房，而空置在3年以上的商品房面积则只有10％。

从北京商品房竣工、销售和空置面积走势图来看，竣工及销售面积基本上还是同步增长的。因此，尽管2000年以来北京的房地产开发、开复工面积、竣工面积都有了较大幅度的增长，但由于宏观经济、基础设施等各方面的利好因素，房地产开发主流呈现出销售旺盛趋势，空置面积有望得到控制。

●房价一直在缓慢趋降，泡沫之说缺乏根据

一般认为，房价的增长速度持续超过GDP的增长速度是出现房地产泡沫的征兆，事实上，北京的房价已呈下降趋势，按照统计局公布的最新数字，2002年商品房平均售价4676元/平方米，比2001年末低386元/平方米；商品住宅平均售价4517元/平方米，比2001年末低199元/平方米。从伟业指数来看，今年3季度全市综合价格指数为79点，比2000年1季度的83点降了4点。

从2003年的发展趋势看，几个因素将继续拉低全市的商品房平均价格。

首先，为保证危改居民及广大中低收入居民的需求，北京市今后几年将继续加大经济适用住房的建设力度，从2002年开始，每年将新建经济适用住房300万平方米，在连续四年的时间里，完成1200万平方米的建设任务；其次，北京的住宅开发将不断向南城推移，由于南城的地价相对低廉，今后将出现更多的低价位商品房；另外，伴随着北京基础设施，特别是道路系统的改善，北京的郊区化趋势越来越明显，2003年会出现更多的郊区住宅，而这些住宅的价位相对较低。这些都将继续拉低北京的平均房价。

因此，北京的房价变化是正常的、良性的，不会出现房地产泡沫现象。

2、从供应方面看，2003年土地供应略有增加；商品房供应量增幅较大；二手房市场仍无较大突破

从市场供应来看，由于北京的土地市场、增量房和存量房市场还未形成有效的联动效应，2003年北京一、二、三级市场走势不尽相同。但总体情况是趋于增加的。

●2003年土地供应略有增加

2002年有关土地使用的一项重要政策就是"关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让

的有关规定" ，这一新的土地政策颁布后，土地交易公开化，房地产开发商获得土地的门槛抬高，这在一定程度上限制了土地的供应量，因此2003年开发企业以拍卖方式获得的土地数量将有限，但以其它渠道，例如绿化隔离地区、危改小区、小城镇改造等方式供应的土地将呈现增长趋势。

●预计2003年商品房供应增幅较大，开复工面积将突破7000万平方米

首先，我们认为，"关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让" 的政策效果将会滞后，其对商品房供应量的影响预计要到2004年以后才会显现出来，所以2003年的新增商品房数量并不会受到影响。

不仅如此，由于颁布了"关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让"的政策，2003年3月31日是最后签定国有土地使用权出让合同的期限，赶在"关门"之前，将有一大批项目集中报批，这些项目推向市场的时间都不会太长，因此2003年，北京的房地产项目在数量上会有较大的增加，预计商品房开复工面积将突破7000万平方米。

●二手房市场将逐渐放开，但2003年不会有大的突破

2003年北京的二手房市场会有一些较为明显的积极变化，一些利好政策将逐步出台。但阻碍北京二手房市场发展的根本问题，例如市场准入制度问题、土地出让金问题、收益分配问题、税费问题等，在2003年将会得到不同程度的解决，这将促进北京二手房市场的发展，但我们预计情况不会有大的突破。

3、从需求方面看，有效需求将平稳上升，需求结构将发生变化

北京居民现状居住状况决定今后的住宅产业还有很大的发展潜力；居民收入稳步增长，消费结构不断升级，是有效需求量平稳上升的有力保证；同时随着市场的更加成熟，需求结构也在发生着变化。

●现状居住条件还有很大提升空间，需求潜力大

北京市目前住房成套率为55％，处于住房的增量阶段，意味着有大量居住人口需要改善居住条件；在北京城镇非农户口家庭中，有37.9％的家庭为租房户，也就是说有104万户家庭还没有自己的住房，他们需要进行一次置业。北京每年有大量外来人口迁入，他们也需要在北京买房置业。因此，北京居住物业的需求潜力很大。

●收入上升导致消费结构变化，促使潜在需求转化成有效需求

北京市居民人均可支配收入呈逐年上升的趋势，1996年以来平均每年增长20%左右，由于近年来通货膨胀率很低，甚至为负，所以居民的实际收入增长是较快的。

随着人均收入和消费水平的逐年上升，居民的消费结构也发生了重大的变化，目前恩格尔系数已将至35以下。同时，居住消费在居民消费中所占的比例将逐渐上升，到2001年这一比例已上升到11.5%。

●更多迎合消费者需要的产品出现将拉动更多的有效需求

由于房地产产品及其他消费品相比有价格高，决策时间长的特点，这在一定程度上使许多潜在需求难以转为有效需求。但是随着市场的逐渐成熟及竞争性的加强，使更多迎合消费者需求的高品质、低价位的产品不断推出市场，将有利于潜在需求转为有效需求。