细化版工作流程样本

山西金晖房地产开发有限公司

房

地

产

开

发

工

作

流

程

( 细化版)

二〇一一年十月

目录

第一章: 项目决策阶段

第二章: 前期准备阶段

一、获取土地使用权

二、征地拆迁, 申办并取得《房屋拆迁许可证》

三、规划设计

四、建设项目报建登记, 申请招标, 办理招标投标手续, 确定勘察

五、申办《施工许可证》

六、招标

第三章: 工程建设阶段

1、施工用水电及通讯线路接通, 保证施工需要

2、施工场地平整, 达到施工条件

3、施工通道疏通, 满足施工运输条件

4、施工图纸及施工资料准备

5、施工材料和施工设备的准备

6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续

8、确定水准点与座标控制点, 进行现场交验

9、组织图纸会审、设计交底

10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调

第四章: 项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

二、商品房销售及按揭办理

三、申请竣工验收, 取得《建筑工程竣工验收备案证》

四、申办建设工程规划验收

五、进行权属登记, 取得《商品房权属证明书》

六、物业移交

第五章: 交付使用阶段

从开发、建设、经营、管理的程序上讲, 房地产开发一般可分为五个阶段, 即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。

第一章: 项目决策阶段

房地产项目可行性研究阶段

房地产开发项目经董事会批准初步立项后, 转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

1、可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化, 减少或避免投资决策的失误, 提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有:

(1)项目概况;

(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;

(3)市场分析和建设规模的确定;

(4)规划设计影响和环境保护;

(5)资源供给及资本运作方案;

(6)环境影响和环境保护;

(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;

(8)开发建设节点计划;

(9)项目经济及社会效益分析;

(10)结论及建议。

2、可行性研究小组成员知识组成: 经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。

3、可行性研究的工作阶段

1) 投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判, 并对投资项目或投资方向提出建议, 即在一定的地区和部门内, 以自然资源和市场的调查预测为基础, 寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略, 主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的, 就能够进行下一阶段的工作。

2) 初步可行性研究, 亦称”预可行性研究”。在机会研究的基础上, 进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

3) 详细可行性研究, 即一般所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础, 是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

4) 项目的评估和决策, 按照国家有关规定, 对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目, 必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目, 任何单位不准审批, 更不准组织建设。依法必须进行招标的工程建设项目中, 按照工程建设项目审批管理规定, 凡应报送项目审批部门审批的, 必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容: 建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围( 全部或者部分招标) ; 建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式( 委托招标或者自行招标) ; 拟自行招标的, 还应按照《工程建设项目自行招标试行办法》( 国家发展计划委员会令第５号) 规定报送书面材料; 建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式( 公开招标或者邀请招标) ; 国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目, 拟采用邀请招标的, 应对采用邀请招标的理由作出说明;

4、可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行:

(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;

(2)调查研究;

(3)方案选择与优化;

(4)财务评价和经济评价;

(5)编制可行性研究报告。

5、集团公司董事会经过, 批准正式立项, 项目进入前期开发阶段。

第二章: 前期准备阶段

一、获取土地使用权。

获取土地使用权的主要方式

1) 经过行政划拨方式取得;

2) 旧城改造取得中标地块国有土地使用权;

3) 转让取得;

4) 出让方式取得( 招标、拍卖、协议出让三种方式) ;

5) 联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;

6) 经过司法裁决取得;

7) 经过兼并、收购等股权重组方式取得。

开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式

出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种: 协议、招标、拍卖。

协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望, 由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。

招标出让是指在指定的期限内, 由符合条件的单位或者个人以书面投标形式, 竞投某地段土地使用权, 由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者( 即土地使用权受让人) 的出让方式。以招标方式出让土地使用权, 不但要明确合同双方当事人的权利义务, 而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。