武汉市城中村改造模式与流程-091014

认定还建面积≤300㎡
人均还建面积≤50㎡
人均还建面积＞50㎡
认定还建面积＞300㎡
拆一还一，按成本价购足50㎡
拆一还一
还建300㎡，超出部分按重置价补偿
一人户
认定还建面积≤100㎡
还建面积≤80㎡
还建面积＞80㎡
拆一还一，按成本价购足80㎡
拆一还一
认定还建面积＞100㎡ 还建100㎡，超出部分按重置价补偿
被征收农用地中的耕地：属于中心城区基本农田保护区的3万元/亩；其他1.5万元/亩
被征收农用地中的耕地：50元/㎡ 被征收农用地中的耕地：1.5万元/亩
被征收土地中的全部集体所有土地：耕地2000元/亩，非耕地1500元/亩
集体所有土地征地成本：住宅类0.7%、非住宅类1.1% 土地面积×0.372元/㎡ 供地底价×0.65%
•洪山区：柴林头村、三角路村、余家头村、和平村、铁机村、向阳村、余家湖村、 北港村、姚家岭村、红旗村、东亭村、南湖村、烽火村、光霞村、幸福村、东湖村
注：1.蓝色标注的村已挂牌成交；2. 2009年武汉市行政区划进行了调整，部分村所属行政区已发生变化。
武汉市城中村改造任务要求
八、任务要求 2009年2月27日，在《市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意
武汉市城中村改造模式与流程
武汉公司 2009年10月
目录
一．基本概念 二．改造模式 三．改造流程
城中村的概念、现状与成因
一、概念： 所谓城中村是城市在发展的总体规划中保留的仍在实行农村集体所有制和农村经营 体制的农村社区 城中村是城市发展到一定阶段的特定现象的产物，是由于城市规模扩张后，农村社 区被城市建设用地所包围，形成城乡并存的二元结构，城中村是城市在发展中不可 避免要遇到的课题
见》（武政办[2009]36号文）中，对武汉市城中村改造提出明确任务要求： 1. 2011年底基本完成二环线内56个城中村综合改造任务 2. 在目标时限内，全面完成56个村的集体经济组织改制、户口改登、撤销村民委员 会组建社区居民委员会、参加社会养老保障等工作 3. 完成56个村的改造建设规划方案的编制、审批和改造用地报批手续 4. 完成56个村的改造用地挂牌出让的前期工作 5. 基本完成56个村的拆迁 6. 积极推动二环线外涉及重大建设项目并基本具备条件的城中村改造工作
注：二环线的概念并不精确，到2009年，二环线内的村域数量已变为56个
目录
一．基本概念 二．改造模式 三．改造流程
武汉市城中村分类及改造方式
一、按各村拥有农用地的情况把“城中村”分为A、B、C三类： A类村人均农用地少于或等于0.1亩 B类村人均农用地大于0.1亩小于等于0.5亩 C类村人均农用地大于0.5亩
武汉市城中村改造范围与步骤
六、总体范围
江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山区的147个行政村和15个农林单位 总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人 土地总面积21381.82公顷 村民住宅用地总面积3794.52公顷，私人房产总面积4000.80万平方米。 其中：规划二环线内52个村的总人口15.81万人，其中农业人口4.56万人；土地总面
B2.还建安置成本
B改造成本 B3.货币安置费用
B4.土地整合成本
B5.集体房屋拆迁补偿
B6.还建房公共服务设施配套建设成本 B7.其他补偿费用 新增建设用地土地有偿使用费 耕地开垦费 耕地占用税 C后期费用 新菜地开发基金 水利建设基金 征地管理费 供地附图测量费 土地交易服务费
（还建用地面积+开发用地面积）×0.5元/㎡+（还建量+开发量）×1.2元/㎡
货币安置 不现实
因城中村改造确需调整规划控制用地的，由区人民政府提出调 整意见，市城中村综合改造领导小组办公室组织相关部门进行 研究提出意见，报市人民政府同意后，由市规划局按程序对规 划控制用地进行调整
对部分用地严重不足的村，各区可采取货币补偿、调剂用地和 结合旧城改造的方式来推进改造工作。在符合城市总体规划的 前提下，区人民政府可对已确定的各村建设规模进行统筹调剂
还建住宅 用地面积
产业 用地面积 人均80 ㎡
储备 用地面积
村域用地总面积
注：1.开发用地面积与还建用地面积之比按1:1～1:1.5的比例确定；2.开发项目容积率在3.5以下、还建项目容积率在3.0 以下的，区政府可以自行确定，超过则需报市相关部门批准。
控制 用地面积
A类村改造模式——只有少量或没有还建用地，主要以货币安置等 成本换取开发用地
积4835.2公顷；村民住房用地总面积1482.8公顷，私人房产总面积1304.5万平方米
七、启动步骤
2004年，从规划二环内的52个“城中村”中选择16个村进行改造试点
•江岸区：竹叶山、新荣村
江汉区：航侧、鲩子湖、贺家墩
•硚口区：汉西、罗家墩
汉阳区：十里铺、五里墩、前进村
•武昌区：紫阳、沙湖
洪山区：团结、徐东、洪山、井冈山
2005年3月15召开的市“城中村”综合改造工作会 确定，二环线内除16个试点村外 的38个村的综合改造工作全面启动
•江岸区：胜华村、二七村、中胜村、花桥村、连城村、黄浦村、红桥村、永红村
•江汉区：唐家墩村
硚口区：长青村
•汉阳区：汉桥村、铁桥村、龙阳村、汉城村、陶家岭村、邓甲村、 渔业村、鹦鹉村、 向阳村、红卫村、江堤村、丰收村
货币安置 建筑面积
拆迁面积
开发项目 用地面积
捆绑供地 总建设用地面积
还建住宅 用地面积
商服设施 用地面积
村域用地总面积
注：A类村采取改制后的经济实体自主改造模式的，则改造与新项目开发没有关系；采取捆绑供地开发的，操作程序类 同B类村操作模式。
控制 用地面积
还建住宅建筑面积的确认办法
两人及 两人以上户
注：为实施改造建设方案，个人住房被拆迁的，拆迁人还应付给被拆迁人搬迁补助费和临时安置补助费，标准同城市居 民户标准，但实际测算中，该部分成本会汇总计入B3考虑。
在测算开发用地本宗地价时，依据不同土地级别基准地价测算
1500户以下的20万元，1500户以上的26万元 双登房屋总面积×0.68元/㎡，集体房屋面积×1.36元/㎡
数据采集：底价1.5万元，每宗地加2000元 开发用地面积×同用途、同地段2007年基准地价×60% 还建房建设成本【=还建量×建设成本单价】+拆迁补偿成本【=（拆迁补偿面积+拆迁面积） ×650元/㎡】 建设成本单价：钢混高层1800元/㎡、钢混小高层1500元/㎡、砖混多层1200元/㎡；或委托有 资质机构评估 拆迁补偿成本：指享受还建政策的住户现状住房超过经核实的还建面积而应予补偿的费用， 按重置价计算 根据173号文和城中村改造规划方案，对享受还建政策，但要求货币还建的，按货币安置补偿 政策计算补偿费用 由区城中村改造专班委托具有评估资质的土地评估机构，根据土地市场价格对整合用地进行 评估，并将评估结果报市城中村专班备案。整合用地市场评估价的50%为土地整合成本，另 50%为政府土地收益 集体房屋建筑面积×重置价 该补偿指规划确定的需要拆迁且已经作为集体资产进行量化的集体房屋（含厂房）的拆迁补 偿，面积由区房产局确认，成新、结构由有资质的房屋评估机构评估，补偿按重置价计算 还建量×5%×建设成本单价，建设成本单价确定同B2 指按政策应当计入改造成本的其他费用 转为建设用地的农用地和未利用地面积×80元/㎡
实施改造的主体可根据控制及被拆迁人申请，在还建用地范围内可按照2-3㎡住宅面积抵换1㎡商业用房面积 适当建设商业用房
注： 依据武政办【2004】173号
城中村改造项目不能靠自平衡推动时，可通过调整规划控制用地、 调剂用地和结合旧城改造、整合村以外土地等方式来推进改造工作
用地 严重不足
项目难以自平衡
方式二： 将“城中村”改造项目整体作为一个建设项目，由村集体经济组织根据市、 区“城中村”改造领导小组以及《改造规划方案》的相关要求，结合改造 工作的实际，通过与被整合单位积极协商，完成整合工作
整合村以外土地有两种方式， 原则上以方式一为主，如需 采取方式二，由区城中村改 造专班报市城中村改造领导 小组确定
武汉市城中村改造的原则和目标
四、原则 依法行政，有情操作 改制先行，改建跟进 统筹兼顾，属地管理
五、目标 促进“城中村”集体经济的管理模式转变，使其成为符合社会主义市场经济体制 和现代企业制度要求的企业 改革户籍管理制度，将“城中村”村民农业户口改登为城市居民户口 依法撤销村民委员会组建社区居民委员会 逐步将“城中村”中改登为城市居民户口的人员纳入城市社会保障体系 依法将“城中村”的集体土地转变为国有土地 按照城市规划和建设的标准及要求，改善“城中村”的公共设施，建设文明社区 按照城市管理规范要求，提升城市整体功能
二、不同类型采取不同的改造方式： Ａ类村：主要以改制后的经济实体自行实施改造，其土地除规划控制用地外，原则
上优先由村改制后经济实体使用，并通过综合改造，用于建设安置原村民的新居住 区、保障改制后经济实体的发展空间和筹措村改居人员社会保障资金等问题，依法 核发《国有土地使用证》。同时，也可按城市规划要求，以项目捆绑、公开供地方 式进行房地产开发改造 Ｂ类村：主要以项目开发的方式改造，其土地除规划控制用地外，其余土地原则上 按四块使用，即保留和还建住宅用地、开发用地、产业用地和储备用地。其中，保 留和还建住宅用地、产业用地依法核发或换发国有土地使用证；开发用地依法核发 出让性质的《国有土地使用证》 Ｃ类村：原则上通过统征储备的方式进行。统征储备达到A、B类村标准的，按改造 A、B类村的土地处置政策执行。为了扶持改制后的经济实体能持续健康发展，在土 地征收、征用时按征十留一的比例以划拨方式留给改制后的经济实体发展二、三产 业，并依法核发《国有土地使用证》
开发项目 获取成本
按政府认可 楼面地价 换算
还建安置 成本
货币安置 成本
其它 成本
按高层1800元/ ㎡ 小高层1500元/ ㎡ 多层1200元/ ㎡ 换算
享受还建政策面积 按货币安置价换算；
超标面积按重置价 换算
开发项目 建筑面积
总建设面积
按政府认可 容积率 换算
还建住宅 建筑面积
按政府认可 容积率 换算
武政办 (2009)36号
在城中村改造中，因村土地资源不足，需要通过整合村以外土 地进行综合平衡的，其整合用地的土地收益，由市城改办根据 成本测算的结论提出书面意见，报市人民政府批准后实行减免
武政 (2009)37号
方式一： 以市土地整理储备中心为主实施土地整合，根据市、区“城中村”改造领 导小组以及《改造规划方案》的相关要求，结合改造工作的实际，通过村 集体组织与被整合单位积极协商，达成土地收购整合意见，完成整合工作
其它 成本
按高层1800元/ ㎡ 小高层1500元/ ㎡ 多层1200元/ ㎡ 换算
享受还建政策面积 按货币安置价换算；
超标面积按重置价 换算
开发项目 建筑面积
总建设面积
按政府认可 容积率 换算
还建住宅 建筑面积
按政府认可 容积率 换算
货币安置 建筑面积
拆迁面积
开发项目 用地面积
捆绑供地 总建设用地面积
二、现状： 缺乏整体规划，建筑混乱 缺乏完善发达的道路系统，严重影响城市交通 缺乏配套公共设施 市政管线工程薄弱 防灾救护能力差 人口构成复杂，治安隐患多 产业畸形，具有整体竞争力的不多 违法用地、违法建设严重
三、成因： 土地管理制度 征地遗留问题 经济发展原因 历史文化原因 法律法规规定滞后原因
三、根据调查资料初步统计，全市147个“城中村”中有A类村32个，B类村16个，C类村 99个
四、二环内52个“城中村”中有A类村13个，B类村14个，C类村25个
B类村改造模式——土地较富余，以还建安置及货币安置等成本换 取开发用地
开发项目 获取成本
按政府认可 楼面地价 换算
还建安置 成本
货币安置 成本
武规土资发 (2006)24号
依据《武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范（试
行）》 （武城改办【2009】2号），城中村改造项目挂牌底价T=
A+(B1+B2+B3)×1.15+B4×2+B5+B6+B7+C
用地规划咨询费 综合改造规划方案编制费 A前期费用 பைடு நூலகம்产土地“双登”测量费 勘测定界费 新增建设用地电子报件编制费 B1.开发用地本宗地价