城中村改造流程图
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广州市“城中村” 广州市“城中村”全面改造工作流程
第一阶段 全面改造方案编制阶段
（一）现状摸查 （二）确定改造规划范围和改造范围 （三）编制改造方案 区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划 及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制 改造方案 方案内用包括：1.现状摸查情况。土地利用现状、土地利用规 划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（区国土分局书面证明） 2.拆迁安置补偿方案。补偿安置原则、基准面积、改造成本、 回迁时序等。 3.融资模式。公开出让（明确是否捆绑安置房建设）、自主改造、 整体搬迁等 4.资金平衡、筹措、运作方案 5. 规划方案。达到修建性详细规划深度；明确规划内容和规划控制 要求；涉及控规调整的、应编制控规更改或调整专章 6.改造计划和建设实施步骤 7.土地转性范围和规模 8.违法用地与留用地指标证明文件（市国土局出具）
（2）编制公开出让方案 （3）公开出让方案审批 市三旧办据村委的 申请报告和规划条件 组织编制公开出让 方案和出让合同 市三旧办将方案和 公告提高
（4）组织公开出让 市三旧办公开出让 公告及合同样本委 托土地交易机构组 织实施公开出让
（5）签订出让合同 签订《成交确认书》、 或《中标通知书》、用 地单位与市国土局签订 《国有建设用地使用权 出让合同》
（7）办理土地使用权登记
（6）发布拆迁通告和拆迁许可证
（5）办理土地有偿使用 手续和建设用地批准书 持土地转性批复等与市 国土局签订《国有建设 用地使用权出让合同 书》，申领建设用地批
凭《国有建设用地使用权出让合同》 建设用地批准书、拆迁完成证明文件 向市国土局申请土地登记，领取《国 有土地使用权登记
由市“三旧”办转市土地开发中心按现行征地报批程序办理
第三阶段
(一） 安 置 房 建 设 工 作 流 程
全面改造组织实施阶段
1 项目立项 村委凭市“三旧”办的批复意见向 去发改委申请项目立项备案，领取 《广东省企业基本建设投资项目 备案证》 2 申领《建设用地规划许可证》 村委凭市“三旧”办批复的改造规划向规划部门 申请《建设用地规划许可证》（需报审修建性详 细规划的，应先编制并送审；需先行办理建设项 目选址意见书的，应先行办理 7 申领《建设工程施工许可证》 村委向建设部门申请《建设工程 施工许可证》 3 申领《建设用地批准书》 村委凭《建设用地规划许可证》 向市国土局申领《建设用地批 准书》 4 发布拆迁通告和拆迁许可证 改造监控金存入区政府指定账户后，由区政府发 步《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的 通告》，同时发《房屋拆迁许可证》、村集体 经济组织实施拆迁 5 办理土地权属 村委凭《建设用地规划许可证》、《建设用地批 准书》、拆迁完成证明文件向市国土局申办土地 权属登记，领取《国有土地使用证》或《集体土 地使用证》
1 农用地转用和土地征收 由村委按用地要求 向区国土局申请，由区国土局 拟定方案，报市国土局审核， 再报有审批权人民政府批准 有审批权人民政府批准后， 市国土局出具用地批复意见
2 村集体建设用地改变为 国有建设用地 位于土规确定的建设用地规 模范围内的，同时提交转为国 有土地申请，附上村民表决情 况，上报市“三旧”办审核； 位于土规确定的建设用地规模 范围外的，提交政府储备申请
5办理土地权属登记 用地单位凭《规划用地许可证》、 《建设用地批准书》、拆迁完成证明 文件向市国土局申请，领取《国有土 地使用证》或《集体土地使用证》 6申领《建设工程规划许可证》 用地单位向规划部门申领《建设工 程规划许可证》
第四阶段
实施监管阶段
（一）改造资金监控 （二）开发建设精度监管 市三旧办负责对安置房建设时序、开工时间、竣工时间、回迁 时序等进行全程监管 （三）配套设施建设监管 据规划设计条件要求的配套设施建设，配套优先 建设原则，配套设施竣工前，融资地块建设项目 不得预售
（二） 融 资 用 地 出 让 工 作 流 程
1申领规划条件
（9）申领《建设用地规划许可证》 用地单位凭《国有建设用地使用权 出让合同》或项目核准或备案文件 向规划部门申领《建设用地规划许 可证》
（8）项目立项 用地单位向发改部门申 请项目标准或备案手续
（7）办理土地登记 用地单位凭《国有建设用地使用权 出让合同》、出让金等土地有偿使用 费用支付凭证、拆迁完成证明文件向 国土局申请土地登记，领取《国有 土地使用证》
6申领《建设工程规划许可证》 村委向规划部门申领《建设工程规划 许可证》
2公开出让
（1）申请公开出让 村委编制报告，经区政府同意后报市 三旧办，市三旧办报市国土局出让， 报告内容：拆迁补偿安置标准和办法 ；拆迁资金监管要求；开发建设时序 要求；动迁和交地计划；公开出让准 入条件要求；村民和村集体其他意愿
第二阶段 全面改造方案审批阶段
（一）批复改造方案 方案经村集体组织80%以上成员同意，由区政府审核后， 报市“三旧”办审批（涉及完善征收用地手续及超出“三 旧“改造规划指引控制的，报市“三旧”办领导小组审议 (二)用地预审 使用新增建设用地的，村委持市“三旧”办批复 的改造规划核定的用地红线、界址坐标向区国土局用地初审 后报市“三旧”办，由市“三旧”办出具初审意见 （三）用地报批
区政府组织村集体组织对改造范围现状摸查
区政府根据摸Hale Waihona Puke Baidu和改造需要初步定改造规划范围和改造范围
内用包括 1.社会现状：人口规模（本村、非本村居民数及 人数）、村民及集体收入状况、社保状况、城中村改制状况 2.用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地 等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政 设施用地） 3.权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法 权属、违法建筑） 4.建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5.留用地指标落实情况； 6.文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等 7.现状历史资料：图片、影像等
（2）项目立项 向区发改部门申请项目 立项备案手续，领取 《广东省企业基本建设 投资项目备案证》
（3）申领《建设用地规划许可证》 村委或其全资子公司向规划部门申 领《建设用地规划许可证》
（4）申请协议出让 村委编制报告，经区政府同意后报市 三旧办，市三旧办报市国土局出让， 报告内容：拆迁补偿安置标准和办法 ；拆迁资金监管要求；开发建设时序 要求；动迁和交地计划；村民和村集 体其他意愿等内容
（6）发布拆迁通告和拆迁许可证 将改造监控金存入区政府指定账号， 区政府发布《关于***村“城中村” 改造项目拆迁工作的通告》，核发 《房屋拆迁许可证》，村委组织拆迁
村委向规划部门申领规 划条件规划部门据市 “三旧”办批复文件出 具规划条件，可通过公 开出让或自主改造协议 两模式融资
3协议出让
（1）成立全资子公司 由村委成立全资子公司 自主开发
将改造监控金存入区政府指定账号， 区政府发布《关于***村“城中村” 改造项目拆迁工作的通告》，核发 《房屋拆迁许可证》，村委组织拆迁
（三） 独 立 公 共 设 施 和 公 益 用 地
1项目立项 用地单位向发改部门申 请项目立案备案手续， 领《广东省企业基本建 设投资项目备案证》
2申领《建设用地规划许可证》 用地单位向规划部门申领《建设用地 规划许可证》（需要先行办理建设项 目选址意见书的，应先行办理）
①区国土分局出审核意见，附上土地所有权证等 相关土地转性材料报送市国土房管局 ②市国土房管局办理集体土地转为国有土地手续
①区“三旧”办按旧村庄建设用地改变为国有建设 建设用地的收件材料报市“三旧”办审核 ②市“三旧”办报省人民政府审批 ③省人民政府批准后，市国土房管局办理集体土地 转为国有土地
(1)土规建设用地范围内属于138 条在册“城中村”的 (2)土规建设用地范围内不属于 138条在册“城中村”的 (3)土规建设用地范围外的
1.改造规划范围原则上为旧村庄行政区划范围 2.整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房 用地）、废弃矿山用地、国有土地等、合理确定改造范围、 实行连片整体改造 3.边角地、夹心地、插花地等，在“三旧”政策允许下、 通过土地位置调换、进行调整使用
市“三旧”办依据区政府提出的初步方案、最终确定改造 规划范围和改造范围
3申领建设用地批准书 用地单位凭《建设用地 规划许可证》向市国土 局申领建设用地批准书
4发布拆迁公告 将改造监控金存入区政府制定账户后 ，由区政府发布《关于***村“城中 村”改造项目拆迁工作的通告》，核 发《房屋拆迁许可证》，村委拆迁 7申领《建设工程施工许可证》 用地单位向建设部门申请《建设工程 施工许可证》
以区为主题，按工程进度拨付、分级负责、专款 专用，由区政府、街道办和村委共同监控。具体 改造资金使用审批程序由是三旧办另行制订。市 三旧办定期抽检，依法对建设工程费及临迁费用 等监管
第一阶段 全面改造方案编制阶段
（一）现状摸查 （二）确定改造规划范围和改造范围 （三）编制改造方案 区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划 及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制 改造方案 方案内用包括：1.现状摸查情况。土地利用现状、土地利用规 划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（区国土分局书面证明） 2.拆迁安置补偿方案。补偿安置原则、基准面积、改造成本、 回迁时序等。 3.融资模式。公开出让（明确是否捆绑安置房建设）、自主改造、 整体搬迁等 4.资金平衡、筹措、运作方案 5. 规划方案。达到修建性详细规划深度；明确规划内容和规划控制 要求；涉及控规调整的、应编制控规更改或调整专章 6.改造计划和建设实施步骤 7.土地转性范围和规模 8.违法用地与留用地指标证明文件（市国土局出具）
（2）编制公开出让方案 （3）公开出让方案审批 市三旧办据村委的 申请报告和规划条件 组织编制公开出让 方案和出让合同 市三旧办将方案和 公告提高
（4）组织公开出让 市三旧办公开出让 公告及合同样本委 托土地交易机构组 织实施公开出让
（5）签订出让合同 签订《成交确认书》、 或《中标通知书》、用 地单位与市国土局签订 《国有建设用地使用权 出让合同》
（7）办理土地使用权登记
（6）发布拆迁通告和拆迁许可证
（5）办理土地有偿使用 手续和建设用地批准书 持土地转性批复等与市 国土局签订《国有建设 用地使用权出让合同 书》，申领建设用地批
凭《国有建设用地使用权出让合同》 建设用地批准书、拆迁完成证明文件 向市国土局申请土地登记，领取《国 有土地使用权登记
由市“三旧”办转市土地开发中心按现行征地报批程序办理
第三阶段
(一） 安 置 房 建 设 工 作 流 程
全面改造组织实施阶段
1 项目立项 村委凭市“三旧”办的批复意见向 去发改委申请项目立项备案，领取 《广东省企业基本建设投资项目 备案证》 2 申领《建设用地规划许可证》 村委凭市“三旧”办批复的改造规划向规划部门 申请《建设用地规划许可证》（需报审修建性详 细规划的，应先编制并送审；需先行办理建设项 目选址意见书的，应先行办理 7 申领《建设工程施工许可证》 村委向建设部门申请《建设工程 施工许可证》 3 申领《建设用地批准书》 村委凭《建设用地规划许可证》 向市国土局申领《建设用地批 准书》 4 发布拆迁通告和拆迁许可证 改造监控金存入区政府指定账户后，由区政府发 步《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的 通告》，同时发《房屋拆迁许可证》、村集体 经济组织实施拆迁 5 办理土地权属 村委凭《建设用地规划许可证》、《建设用地批 准书》、拆迁完成证明文件向市国土局申办土地 权属登记，领取《国有土地使用证》或《集体土 地使用证》
1 农用地转用和土地征收 由村委按用地要求 向区国土局申请，由区国土局 拟定方案，报市国土局审核， 再报有审批权人民政府批准 有审批权人民政府批准后， 市国土局出具用地批复意见
2 村集体建设用地改变为 国有建设用地 位于土规确定的建设用地规 模范围内的，同时提交转为国 有土地申请，附上村民表决情 况，上报市“三旧”办审核； 位于土规确定的建设用地规模 范围外的，提交政府储备申请
5办理土地权属登记 用地单位凭《规划用地许可证》、 《建设用地批准书》、拆迁完成证明 文件向市国土局申请，领取《国有土 地使用证》或《集体土地使用证》 6申领《建设工程规划许可证》 用地单位向规划部门申领《建设工 程规划许可证》
第四阶段
实施监管阶段
（一）改造资金监控 （二）开发建设精度监管 市三旧办负责对安置房建设时序、开工时间、竣工时间、回迁 时序等进行全程监管 （三）配套设施建设监管 据规划设计条件要求的配套设施建设，配套优先 建设原则，配套设施竣工前，融资地块建设项目 不得预售
（二） 融 资 用 地 出 让 工 作 流 程
1申领规划条件
（9）申领《建设用地规划许可证》 用地单位凭《国有建设用地使用权 出让合同》或项目核准或备案文件 向规划部门申领《建设用地规划许 可证》
（8）项目立项 用地单位向发改部门申 请项目标准或备案手续
（7）办理土地登记 用地单位凭《国有建设用地使用权 出让合同》、出让金等土地有偿使用 费用支付凭证、拆迁完成证明文件向 国土局申请土地登记，领取《国有 土地使用证》
6申领《建设工程规划许可证》 村委向规划部门申领《建设工程规划 许可证》
2公开出让
（1）申请公开出让 村委编制报告，经区政府同意后报市 三旧办，市三旧办报市国土局出让， 报告内容：拆迁补偿安置标准和办法 ；拆迁资金监管要求；开发建设时序 要求；动迁和交地计划；公开出让准 入条件要求；村民和村集体其他意愿
第二阶段 全面改造方案审批阶段
（一）批复改造方案 方案经村集体组织80%以上成员同意，由区政府审核后， 报市“三旧”办审批（涉及完善征收用地手续及超出“三 旧“改造规划指引控制的，报市“三旧”办领导小组审议 (二)用地预审 使用新增建设用地的，村委持市“三旧”办批复 的改造规划核定的用地红线、界址坐标向区国土局用地初审 后报市“三旧”办，由市“三旧”办出具初审意见 （三）用地报批
区政府组织村集体组织对改造范围现状摸查
区政府根据摸Hale Waihona Puke Baidu和改造需要初步定改造规划范围和改造范围
内用包括 1.社会现状：人口规模（本村、非本村居民数及 人数）、村民及集体收入状况、社保状况、城中村改制状况 2.用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地 等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政 设施用地） 3.权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法 权属、违法建筑） 4.建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5.留用地指标落实情况； 6.文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等 7.现状历史资料：图片、影像等
（2）项目立项 向区发改部门申请项目 立项备案手续，领取 《广东省企业基本建设 投资项目备案证》
（3）申领《建设用地规划许可证》 村委或其全资子公司向规划部门申 领《建设用地规划许可证》
（4）申请协议出让 村委编制报告，经区政府同意后报市 三旧办，市三旧办报市国土局出让， 报告内容：拆迁补偿安置标准和办法 ；拆迁资金监管要求；开发建设时序 要求；动迁和交地计划；村民和村集 体其他意愿等内容
（6）发布拆迁通告和拆迁许可证 将改造监控金存入区政府指定账号， 区政府发布《关于***村“城中村” 改造项目拆迁工作的通告》，核发 《房屋拆迁许可证》，村委组织拆迁
村委向规划部门申领规 划条件规划部门据市 “三旧”办批复文件出 具规划条件，可通过公 开出让或自主改造协议 两模式融资
3协议出让
（1）成立全资子公司 由村委成立全资子公司 自主开发
将改造监控金存入区政府指定账号， 区政府发布《关于***村“城中村” 改造项目拆迁工作的通告》，核发 《房屋拆迁许可证》，村委组织拆迁
（三） 独 立 公 共 设 施 和 公 益 用 地
1项目立项 用地单位向发改部门申 请项目立案备案手续， 领《广东省企业基本建 设投资项目备案证》
2申领《建设用地规划许可证》 用地单位向规划部门申领《建设用地 规划许可证》（需要先行办理建设项 目选址意见书的，应先行办理）
①区国土分局出审核意见，附上土地所有权证等 相关土地转性材料报送市国土房管局 ②市国土房管局办理集体土地转为国有土地手续
①区“三旧”办按旧村庄建设用地改变为国有建设 建设用地的收件材料报市“三旧”办审核 ②市“三旧”办报省人民政府审批 ③省人民政府批准后，市国土房管局办理集体土地 转为国有土地
(1)土规建设用地范围内属于138 条在册“城中村”的 (2)土规建设用地范围内不属于 138条在册“城中村”的 (3)土规建设用地范围外的
1.改造规划范围原则上为旧村庄行政区划范围 2.整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房 用地）、废弃矿山用地、国有土地等、合理确定改造范围、 实行连片整体改造 3.边角地、夹心地、插花地等，在“三旧”政策允许下、 通过土地位置调换、进行调整使用
市“三旧”办依据区政府提出的初步方案、最终确定改造 规划范围和改造范围
3申领建设用地批准书 用地单位凭《建设用地 规划许可证》向市国土 局申领建设用地批准书
4发布拆迁公告 将改造监控金存入区政府制定账户后 ，由区政府发布《关于***村“城中 村”改造项目拆迁工作的通告》，核 发《房屋拆迁许可证》，村委拆迁 7申领《建设工程施工许可证》 用地单位向建设部门申请《建设工程 施工许可证》
以区为主题，按工程进度拨付、分级负责、专款 专用，由区政府、街道办和村委共同监控。具体 改造资金使用审批程序由是三旧办另行制订。市 三旧办定期抽检，依法对建设工程费及临迁费用 等监管