工程项目管理 课程设计

工程项目管理小组课程设计

项目可行性研究报告

班级：0918331

组长：陈琳玉

组员：敖雪芹陈超陈波

目录

一．项目名称 (1)

二．XX市房地产市场分析 (1)

（一）2011年上半年房地产市场的基本情况

（二）2011年上半年房地产市场运行特点及情况分析

（三）XX2012年房地产市场走势预测

三．项目的客源分析………………………………………….四．项目所处环境分析和特点分析…………………………（一）项目所处位置的环境状况

（二）项目建设环境特点分析

一．项目名称

二． XX市房地产市场分析

2011年上半年XX市房地产市场运行情况：

2011年上半年，我市房地产开发投资、施工面积、销售面积等指标继续保持持续增长的良好势头，全市和XX城区商品房销售面积分别达158.4万m2和63.68万m2，同比分别增长了30.7%和7.9%，全市商品房施工面积和XX城区商品房施工面积分别为313.2万m2和111.3万m2，同比分别增长了47.5%和4.5% （一）2011年上半年房地产市场的基本情况

1、全市房地产开发项目数量稳中有升

全市共有房地产开发项目178个，同比增加36.9%。其中，今年新开工项目56个，上年结转项目122个；在建项目137个，已竣工项目41个。XX城区共有房地产开发项目87个，同比增加17.6%。其中，今年新开工项目14个，上年结转项目73个（包括未竣工项目52个和上年已竣工但尚处于销售期的项目21个）；在建项目66个，已竣工项目21个。

2、全市房地产开发投资大幅增长

全市共完成房地产开发投资41.97亿元，同比增长112%，其中，XX城区共完成房地产开发投资16.5亿元，同比增长44.7%。

3、全市商品房施工面积继续增长，竣工面积同比增长较快

全市商品房施工面积313.1万m2，同比增长47.5%；XX城区商品房施工面积111.3万m2, 同比增长4.5%。6月份当月全市商品房施工面积247.4万m2, 同比增长50.2%，环比增长5.5%；6月份当月XX城区商品房施工面积77.8万m2, 同比增长0.4%，环比增长9.6%。

全市商品房竣工面积92.9万m2，同比增长94.8%；XX城区商品房竣工面积44.9万m2，同比增长54.8%。

4、全市商品房销售面积同比继续保持增长，当月销售面积环比下降较多

全市商品房销售面积158.4万m2，同比增长30.7%，其中商品住房的销售面积为148.4万m2，同比增长26.8%；XX城区商品房销售面积63.68万m2，同比增长7.9%，其中商品住房的销售面积为60.47万m2，同比增长5.4%。

2011年6月份当月，全市商品房销售面积26万m2，同比增长19.8%，环比减少15.2%，其中商品住房的销售面积为23.7万m2，同比增长17.3%，环比减少17.5%；6月份当月XX城区商品房销售面积6.73万m2，同比减少41.4%，环比减少36.8%，其中商品住房的销售面积为6.55万m2，同比减少41.5%，环比减少34.4%。

5、全市商品房销售额同比大幅增长

全市商品房销售额48.3亿元，同比增长75.8%；XX城区商品房销售额22.7亿元，同比增长46.3%。全市商品住房销售额43.1亿元，同比增长69%；XX 城区商品住房销售额20.6亿元，同比增长41.3%。

6、全市商品房销售价格同比上涨，环比有升有降

全市商品房销售的平均价格为3048元/m2，同比上涨34.5%。其中，XX 城区商品房销售的平均价格为3564元/m2，同比上涨35.7%。全市商品住房销售的平均价格为2906元/m2，同比上涨33.3%。其中，XX城区商品住房销售的平均价格为3403元/m2，同比上涨34%。

全市2011年6月份商品房销售当月均价为2772元/m2，同比上涨27%，环比下降10.8%；其中住房当月均价为2820元/m2，同比上涨38.8%，环比下降0.6%，XX城区2011年6月份商品房销售当月均价为3708元/m2，同比上涨34.6%，环比上涨6%；其中住房当月均价为3554元/m2，同比上涨31.3%，环比上涨7.1%。

7、房地产行业税收同比大幅增长

据市地税部门提供的数据：2011年上半年，XX市共完成房地产行业税收46801万元（其中契税收入16743万元，营业税17950万元，企业所得税2037万元，房地产其他税10071万元），比上年同期增长了72.17%。XX城区共完成房地产行业税收20960万元（其中契税收入8514万元，营业税6931万元，企业所得税607万元，房地产其他税4908万元），比上年同期增长了107.46%。

(二)2011年上半年房地产市场运行特点及情况分析

1、房地产业继续保持着良好的发展势头，人们看好和投资房地产业发展的热

情和信心依然不减

从房地产市场主要指标来看，我市房地产业继续保持着较快发展势头，特别是房地产业投资较去年同期增长一倍以上，其他各项指标均保持着大幅增长，均提前超额完成上半年工作任务，具体见下表：

在全市房地产业各项指标继续保持增长的同时，2011年上半年，全市新增房地产开发企业26家，新增注册资本3.95亿元，反映出社会资本对房地产业发展的青睐和对居民住房消费的信心。特别是XX城区，一方面是城际铁路建设和行政中心东迁所带来的市场预期，使房地产业发展区位优势在东城区集中体现。另一方面是城市化进程的加快所带来房地产业的发展。2010年，我市城镇化率为41.5%。至2015年，按照“十二五发展纲要”全市城镇化率达到52%以上，XX城区面积达到75平方公里，人口达到65万以上。城市外延的不断扩X和城市人口的不断增加，都为人们看好和投资房地产业发展带来了信心、动力和机遇。

2、上半年全市及XX城区商品房销售形势良好，调控政策影响逐渐显现

2011上半年，全市及城区的商品房销售一直保持在较高的水平上，全市共销售商品房158.4万m2，月均销售26.4万m2，XX城区共销售商品房5465套，63.68万m2，月均销售911套， 10.61万m2。虽然全市及XX城区商品房销售面积同比均保持着较快的发展速度，但是受宏观调控政策影响，商品房销售面积环比波动较大，特别是XX城区商品房销售面积整体呈下降趋势：1-6月份商品房销售面积走势