苏州市平江新城控制性详细规划

苏州市平江新城控制性详细规划第一章总则一、区位平江新城位于苏州市中心分区北部，护城河以北。

该地区北有沪宁高速公路，中部有312国道，南有北环路、苏州火车站、沪宁铁路、护城河、规划的城际铁路以及长途汽车站，东有沪宁高速公路城区连接线，西有苏虞张一级公路连接线。

二、规划背景市九次党代会确定的加快城市化进程是我市当前工作的重点，按照省委省政府提出的“做强、做大、做优、做美”中心城市的要求，进一步增强中心城市的集聚力和辐射力，完善中心城区的综合功能，加快实现“两个率先”的目标，中心城区城市化是我市城市化推进的核心。

根据市委、市政府统一布置，确定火车站地区作为中心城区加快推进城市化进程的三个先导区之一，并将发展建设成为平江新城区，苏州市副中心。

2003年，苏州市规划局组织编制《苏州火车站地区综合规划招标方案概念规划》，由中国城市规划设计研究院中标，同时方案通过了专家论证。

这轮规划将火车站地区规划为苏州市城市副中心之一，并对此作了大量的分析论证。

目前，由中国城市规划设计研究院编制的《苏州火车站核心区详细规划》也已基本完成。

平江新城区设区以来已成为城区向北扩展的重要地域，目前该区域内多块土地已经拍卖，为便于有效地发挥土地的价值和作用，编制该区域控制性详细规划迫在眉睫。

三、规划目标以苏州火车站地区交通枢纽建设为契机，大力发展现代服务业，建设成为以交通为枢纽，商务商贸、生态居住为主要功能，苏州市城市副中心区之一。

1、促进结构优化调整，推动服务业发展，强化和提升中心城市辐射带动功能，增强其在长三角中的综合竞争力。

2、新城规划建设既要展示中心城市历史文化名城个性，又要展示国际化、现代化城市个性，体现古典与现代的完美结合。

3、新城建设以古城文化为灵魂，旅游为主线，做到保护好古城并增强其活力。

4、通过新城区规划建设，切实做强中心城区实力，促进财税收入增长。

四、规划理念1、人文理念保护城市景观视线走廊，延用古城路网、水系格局于新城中心区，延续城市文脉。

2、经济理念将环境好、区位好、地势高、相对方整的土地优先用于居住、公共设施，而将沿河、沿铁路的零星用地用于绿化、市政设施，提高土地利用效率。

3、生态理念结合道路、水系、高压走廊建设生态网络，有机渗透到各地块，创建层次分明、富有活力、人、自然、历史和谐共生的人居环境。

4、交通引导开发理念公交及轨道交通站点与人流集中的大型公共服务设施、居住区开发相结合，充分发挥公交及轨道交通的效益。

五、规划原则1、根据苏州市委市政府要求，规划区将建设成平江新城区、苏州市城市副中心，依据这一要求，对该区进行科学合理的深化和细化，合理调整和确定用地布局和基础设施容量。

2、从长远和宏观的角度来考虑地区的发展潜能，发挥区域应有的功能，满足城市对本区域的要求，以便最有效的发挥土地的价值和作用。

3、做到经济效益、社会效益、环境效益三者的统一协调，合理确定土地的使用性质和土地开发强度与环境容量。

六、规划范围东起东环路，西至苏虞张联结线，北起沪宁高速公路，南至护城河。

用地东西长约5公里，南北宽约2公里，规划总用地面积9.97平方公里，规划建设用地8.65平方公里。

分属北塔街道（苏锦社区、火车站社区、光华社区）、娄门街道（殳巷村、官渎村、梅花村、梅巷社区）和苏锦街道（新塘村、苏站村、幸福村、花锦村、新华村、海涌居委会）管辖。

第二章现状概况一、地形地貌区内地势低洼，火车站、梅巷周边最低，为低洼地，平均高程2.3－2.6左右（黄海高程），区内河道纵横。

二、土地利用现状1、居住用地区内居住用地216.56公顷，占现状建设用地的29.93%。

居住人口约6.5万人（其中常住人口约4.5万人，暂住人口约2万人），人口密度330人/公顷。

主要的居住类型大致可分为三类。

第一类为成片开发环境较好的居住小区，包括锦月新居、百合苑、苏锦一村、苏锦二村、梅花新苑、齐门外大街小区、挹秀新村等。

第二类为环境较差、布局混乱的居住小区，包括梅巷二村、部分企业住宅区等。

第三类为农村居民点及无地队，包括东石曲、陆家庄、朱梗上、殳家庄、淡埂上、南河头、石鱼桥、金谷浜、东庄上、东虎泾等。

区内有中学2所，小学6所。

2、公共设施用地区内公共服务设施主要集中于火车站和主要干道附近，公共服务设施用地53.75公顷，占现状建设用地的7.43%。

区内规模相对较大的金融服务业主要有位于火车站附近的金龙商厦和青年路南侧的小商品市场、苏虞路东侧的好得家装饰城、北环路南侧的汽车市场、312国道南侧的铝材市场、旧机动车交易市场等。

区内行政办公用地分布零散，教育科研用地主要有铁路机械学校、江苏省丝绸学校。

区内医疗卫生用地主要是一些社区医疗卫生点，居民一般就诊于城区各大医院。

区内现有文化娱乐规模均比较小，主要为歌舞厅、电子游戏厅、网吧等。

区内体育用地较为缺乏，仅在苏锦二村和梅巷新村有部分体育设施用地。

区内有一市属控保单位（外安齐王庙），目前已在原址东侧新建一新，旧址仅存一部分位于表牌厂住宅区南面，紧靠一幢五层楼建筑。

3、工业与仓储用地区内工业用地225.35公顷，占现状建设用地的31.15%，区内现有企业三百多家，以机械、化工、纺织、建材等产业为主，布局分散，集中的工业用地主要沿312国道、苏虞路、新莲路金光路两侧布置，工业用地与其它用地相互混杂，影响周边环境，制约了土地效益的充分发挥。

区内仓储用地17.61公顷，占现状建设用地的2.43%，主要沿312国道两侧及火车站北侧分布。

4、道路广场用地区内道路广场用地127.18公顷，占现状建设用地的17.58%。

北有沪宁高速公路，东有上高路（东环路），中有312国道，南有北环路，交通地位突出。

由于312国道和沪宁铁路的分隔，该片区与古城以及312国道南北间联系不畅，东西向仅312国道贯穿区域，东西联系也不很方便。

5、绿化用地区内绿化用地42.03公顷，占现状建设用地的5.81%，公共绿地主要有苏锦公园、上高路西侧公园、东汇公园、环城绿带等。

防护绿地主要分布在上高路两侧、北环路两侧及高速公路出入口两侧。

区内总体绿地数量少，分布散，不成系统，沿河沿路绿化缺乏。

6、市政公用设施用地区内给水由苏州市第二水厂通过市政管网供给，312国道上有DN700给水管道，227省道（东环路）上有DN800的给水管道。

区内基本无污水干管，仅有一些雨污合流管。

区内有110KV变电站平门变一座，位于苏锦路与312国道交叉口处。

区内有线电视网络由苏州市有线电视中心覆盖。

区内除苏锦新村一片为管道用户外，其余为液化气钢瓶用户。

由于国道及环路穿越本片区，该区内分布有大量的汽车维修站场，加油站等市政设施用地。

三、优劣势分析1、区位优势东邻园区，西邻新区，南临古城，北临相城区，区内外交通发达，再加上未开发的土地利用形态，为该片区的发展提供了无与伦比的区位优势。

2、交通优势该片区集公路、铁路、高速公路、高速铁路等诸多重大交通基础设施于一身，区内有沪宁高速公路、312国道、227省道（东环路）、苏虞张联接线等对外交通干线，沪宁高速公路城区入口和苏州火车站位于本区，因此，该地区的发展有着得天独厚的交通优势。

3、发展机遇片区已确定为平江新城区，该区域与古城区仅百米之隔，该地区的开发有利于疏散古城区特别是平江区的人口，同时，古城区人口外迁也为该片区的发展提供了机遇与条件。

4、环境劣势本区总体上地势低洼，除铁路线以南区域面貌较好外，其它地区环境较差，尤其是光华水泥厂、合成化工厂、油脂厂、炭黑厂周边地区，环境污染严重。

5、制约因素铁路、国道、省道、高速公路对片区与城市的分割，相对较差的市政基础设施的建设为该地区的发展带来一定的限制。

第三章规划结构一、总体布局根据上一轮概念规划，本片区将以现代服务业用地及居住用地为主。

依据这一规划，本轮规划将该片区划分为三大块，即围绕火车站并向北拓展地区为新城区办公商业及金融服务中心，中心区两侧将是大量的生态居住用地，中心区又规划为两大片区，南面主要是围绕火车站地区的商业中心区，北面将是新城的核心区，集金融、商业、办公等诸多现代服务业功能为一体的中心商务区。

居住用地分为西北居住区，西南居住区、东北居住区、东南居住区四大生态大居住区。

沿高速公路是较宽的生态绿地，沿人民路将是城区的发展轴线并可一直延伸至相城区。

二、人口容量与就业岗位1、人口容量规划居住用地面积325.86公顷，按人均居住用地28m2/人计，推算居住人口约为12万人。

核心区规划高级公寓建筑面积约100万平方米，按人均50m2/人计，可容纳2万人（这部分人口作为城市暂住人口）。

依据上述测算，平江新城区规划总人口将达14万人，本次规划按14万控制。

2、就业岗位参考上海等邻近城市中心商务区每30－50平方米建筑面积，提供1个就业岗位的标准计，建成后的平江新城区约可提供7－10万个就业岗位。

三、核心区规划依据概念规划平江新城核心区将主要规划现代服务业用地，即以金融保险、物流集散、科技创新、技术中介、信息服务等为核心，大力发展现代服务业，增强自身的集聚力与辐射能力。

核心区规划方案的布局与苏州传统的网格式道路格局相结合，延续苏州传统的历史文脉和空间格局。

在核心区的四周规划布置四个主题公园及两个休闲公园，通过水系和绿化将六个公园联系起来，形成对核心区的围合。

四个主题公园分别为西北侧的体育健康公园、东北侧的科技信息公园、东南侧的文化艺术公园和西南侧的娱乐休闲公园，并与中心绿色开放空间相互联系。

在四个主题公园中，结合水系与绿化的设计，在每个公园或附近规划布置与其主题相关的公共文化设施，如体育健康公园的体育馆、运动俱乐部，文化艺术公园边上布置美术馆、丝绸博物馆，科技信息公园中布置天文馆、科学博物馆，娱乐休闲公园中布置影剧院、文化中心等，在水系两侧沿312国道两个节点上规划增加两个休闲公园，主要以休闲为主。

这样绿化链和景观链编织在一起，形成一条独具特色的文化项链。

以312国道、平门塘为界又将核心区划分为四大块，规划设想西北片以金融服务、科研办公、高档宾馆业为主，东北片以商贸、商务办公为主；西南片以商务办公、高级公寓为主，东南片以行政办公、教育科研为主，这些功能落实到城市用地中将以公共服务设施用地为主，同时兼容居住用地。

规划核心区用地面积1.72平方公里。

四、火车站核心区规划根据中规院《火车站核心区规划方案》，火车站地区将以城际列车站的建设为契机，优化火车站地区北侧与外部的交通联系，形成本地区土地开发的基本条件；在北侧区域火车站北广场两侧，利用交通枢纽优越的城市交通服务系统，重点建设大型购物中心，服务北部地区的广大居民；建设高质量的宾馆酒店，服务城际列车带来的商务客流；在火车站南广场地区，严格控制非交通类的各种开发项目，保证这个地区的主导功能的正常进行；但可以利用各个交通设施的地下空间，建设以地铁站为中心的、服务上下班客流和在这个地区进行市区内部出行换乘客流的商业服务设施；局部地在各个交通设施如火车站、长途汽车站、旅游服务中心等设置一些小型的商业服务设施。